Processo judicial
Tribunal Regional Federal da 1ª Região
2026
© 2026 JusConsulta. Todos os direitos reservados.
Atendimento: seg a sex, 8h às 18h
Seção Judiciária do Estado da Bahia 14ª Vara Federal Cível da SJBA
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1069427-56.2024.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: CARLA BASTO DO NASCIMENTO REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO
A presente Ação Ordinária foi ajuizada por CARLA BASTO DO NASCIMENTO, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando seja a demanda julgada procedente para “condenar o Réu a indenizar a Autora pelo valor total de R$ 95.801,30 (noventa e cinco mil e oitocentos e um reais e trinta centavos), consistente na diferença entre o valor da dívida e o valor da avaliação do bem, conforme apontado pelo próprio credor nos públicos leilões, arcando ainda com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios a serem oportunamente arbitrados pelo juízo”.
Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. Narra que firmou contrato de alienação fiduciária, tendo havido a consolidação da propriedade sem qualquer tentativa de intimação da autora, com leilões agendados para 31/10/2024 e 07/11/2024, para os quais também não foi notificada. Refere que o procedimento de execução extrajudicial não obedeceu ao requisito imprescindível para a sua validade, qual seja, a notificação pessoal do devedor, através do oficial do registro de imóveis, para que se configure a sua constituição em mora.
Defende que, diante da ausência de cumprimento deste requisito, é nula a execução extrajudicial, devendo ser decretada a nulidade e todo o procedimento, sendo o presente feito submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor. Refere que, em que pese o exposto, houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária e a realização dos leilões previstos na Lei nº 9.514/1997, os quais restaram infrutíferos, permanecendo o bem com a instituição financeira.
Sustenta que essa situação equivaleria à adjudicação do imóvel e que, sendo o valor de avaliação do bem superior ao saldo devedor, faz jus ao recebimento da diferença. Fundamenta a pretensão no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, no art. 876, § 4º, I, do CPC e na vedação ao enriquecimento sem causa, defendendo a inaplicabilidade, ao caso, da exoneração prevista no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
Junta procuração e documentos e, intimada regularizou sua representação processual e juntou declaração de hipossuficiência devidamente assinada. Apesar de devidamente citada, a CEF deixou transcorrer o prazo sem manifestação, razão pela qual foi decretada a sua revelia. Após o decurso do prazo, a CEF apresentou contestação impugnando a concessão da gratuidade da justiça, arguindo a preliminar de inépcia da inicial e, no mérito, defendendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e o exercício regular do direito de cobrança ante a incontroversa inadimplência da ré.
Sustenta, ainda, que a hipótese deve ser regida pela disciplina específica da Lei nº 9.514/1997 e que a frustração dos leilões e a permanência do imóvel com a credora fiduciária não se equiparam à adjudicação prevista no Código de Processo Civil, inexistindo obrigação de pagamento da diferença pretendida. Juntou documentos. Ante a renúncia do patrono da autora, esta foi intimada para regularizar sua representação processual, o que restou devidamente cumprido.
É o que importa relatar. II.FUNDAMENTAÇÃO DA REVELIA DA CEF Primeiramente, observe-se que a CEF deixou transcorrer in albis o prazo para contestar o feito. Entretanto, após o decurso do seu prazo e decretação de sua revelia, apresentou contestação e documentos. É certo que o réu tem direito de ingressar no feito no estado em que este se encontra (art. 346), razão pela qual o efeito de ausência de intimação para os atos subsequentes, decorrente da decretação da revelia, não mais subsiste.
Ante a manifesta intempestividade, a peça do réu deve ser recebida como manifestação nos autos, sendo aceitos os documentos colacionados juntamente com esta como meios de prova. De se salientar que a presunção de veracidade que se extrai da decretação da revelia é relativa (art. , devendo a parte autora trazer aos autos provas de suas alegações, o que não se verifica no caso em exame (art. 345, III, CPC).
Nestes termos, apesar de se manter a decretação da revelia, não se perfazem seus efeitos. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA A assistência judiciária é benefício que se destina a assegurar o acesso à prestação jurisdicional aos que efetivamente não têm condições de pagar as custas e despesas processuais, sem comprometimento do próprio sustento, nos termos dos art. 98 a 100 do Código de Processo Civil.
A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região orienta-se no sentido de que devem ser deferidos os benefícios ao requerente que possua rendimentos mensais líquidos até o valor correspondente a 10 (dez) salários mínimos, em face da presunção de pobreza que milita em seu favor (AG 0042285-81.2016.4.01.0000/PA, Rel. Desembargador Federal Francisco Neves Da Cunha, Segunda Turma, e-DJF1 de 07/03/2017; AC 0065268-30.2014.4.01.3400/DF, Rel.
Desembargadora Federal Gilda Sigmaringa Seixas, Primeira Turma, e-DJF1 de 08/02/2017; AC 0015772-69.2009.4.01.3800/MG, Rel. Juiz Federal Emmanuel Mascena de Medeiros, Primeira Turma, e-DJF1 de 27/07/2016). No caso dos autos, a RÉ não comprova por meio de documentos que os rendimentos auferidos pela Autora ultrapassam o valor de 10 (dez) salários mínimos por mês. Em sendo assim, rejeito a impugnação aos benefícios da assistência judiciária.
DA PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL Rejeito a preliminar de inépcia da inicial, tendo em vista que, considerando-se que a petição inicial contém pedidos e causas de pedir direcionados especificamente contra os réus de forma clara e lídima, permitindo a este o exercicio do contraditório e ampla defesa, como efetivamente realizado. MÉRITO Primeiramente, é de se considerar que o contrato, de fato, sujeitaria-se, induvidosamente, ao Código de Defesa do Consumidor, pois este Código prevê, expressamente, no art. 3º, § 2º, sua aplicação à prestação de serviço bancário.
Nesse sentido, a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 297/STJ). O regime jurídico é, portanto, o da responsabilidade objetiva, bastando a comprovação do dano e do nexo causal, nos termos do art. 14 do CDC. Em contrapartida, a sua incidência só ensejará a alteração contratual se configurada a existência de ilegalidades ou abusos, existentes no contrato. Entretanto, no caso sem tela, não se discute o contrato.
A questão controversa na presente demanda restringe-se à regularidade do procedimento de execução extrajudicial, ante a alegada ausência de notificação para os leilões. Nestes termos, não girando a discussão em torno do contrato, não há falar-se em aplicabilidade do CDC. Passo à análise da controvérsia. A controvérsia deve ser examinada à luz do regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel, previsto na Lei nº 9.514/1997.
A documentação colacionada aos autos confirma esse enquadramento. O edital do procedimento identifica os bens submetidos à alienação como decorrentes de alienação fiduciária em garantia e faz expressa referência à Lei nº 9.514/1997, além de prever a realização sucessiva de primeiro e segundo leilões e o exercício do direito de preferência pelo devedor fiduciante (ID 2190916056). Consta, ainda, a designação dos certames para 31/10/2024 e 07/11/2024.
Esses elementos documentais afastam a qualificação do negócio como garantia hipotecária e evidenciam que a excussão da garantia observou o modelo próprio da propriedade fiduciária. A consolidação do imóvel em propriedade do fiduciário e a posterior realização de leilão extrajudicial são regidas pelos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. Assim, resta analisar se foram observadas as regras previstas na aludida Lei para a validade do procedimento. Vejamos. O agente financeiro logrou demonstrar que efetivamente diligenciou a notificação pessoal da acionante, todavia, esta deixou transcorrer in albis o prazo para a purgação da mora, o que permitiu a consolidação da propriedade em 15/08/2024 (ID 2157522865).
Importa salientar que a declaração posta na escritura pública goza de presunção de veracidade, a qual não foi afastada pela acionante, que não trouxe aos autos o processo administrativo de consolidação, a demonstrar que este se deu com ausência de sua notificação. Também se verifica a tentativa de notificação da autora para o leilão do imóvel (ID 2190915927 e ID 2190915961, além do ID 2190916085 que consta AR apontando três tentativas de entrega e 16/10/2024; 18/10/2024 e 22/10/2024, todas apontando ausência da autora), além do recebimento de AR em 14/10/2024 por Isadora Nascimento (ID 2190916035)
Registre-se que é entendimento deste Tribunal que a notificação editalícia é possível nas situações em que o devedor não pôde ser encontrado, conforme descrito na jurisprudência abaixo: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. APELAÇÃO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES POR EDITAL. IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO NÃO CARACTERIZADA.
1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso i, do CPC/2015, declarando a regularidade do procedimento executivo.
2. Da análise dos autos, observou-se que a caixa econômica federal realizou a notificação dos apelantes para purgação da mora, nos termos do artigo 26 da lei 9.514/97. não houve a quitação do débito, o que levou à consolidação da propriedade fiduciária e à subsequente alienação do imóvel.
3. O entendimento jurisprudencial deste tribunal já se firmou no sentido de que, não tendo sido encontrado o devedor, a intimação por edital é medida cabível.
4. O Superior Tribunal de Justiça tem decidido que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas apenas com a alienação em leilão público do bem objeto da garantia, após a lavratura do auto de arrematação.
5. Honorários advocatícios, fixados na origem em 10% sobre o valor atualizado da causa, que ficam majorados em 2% sobre o mesmo parâmetro, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do deferimento dos benefícios da justiça gratuita.
6. Apelação desprovida. (AC 1000749-58.2017.4.01.4100, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 30/04/2025 PAG.) De mais a mais, a próprio requerente, na inicial, informa sua ciência acerca da consolidação da propriedade e das datas dos leilões, o que lhe permitiria tanto a purgação da mora quanto o exercício do seu direito de preferência, em caso de leilão. Não bastasse o exposto, é certo que o entendimento dos Tribunais é firme no sentido de que a ciência inequívoca supre a falta de intimação.
Confira-se, neste sentido, o julgado: CIVIL. PROCESSO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA.
1 - Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedente pedido de anulação da consolidação da propriedade imóvel.
2 - Vício na formação e desenvolvimento válido do processo. O bem imóvel foi arrematado em segundo leilão, realizado aos 26.06.2019. Disso decorrem duas situações não verificadas no presente processo.
3 - A primeira diz respeito à falta de interesse de agir da parte autora. É que ocorrida a arrematação do bem, cessa o interesse de agir do mutuário em anular o procedimento e retomar o contrato, que deverá ser resolvido em perdas e danos. Precedente.
4 - A segunda situação, diz respeito à formação da tríade processual. Com a arrematação surgiu o interesse do terceiro arrematante para integrar a lide, sendo certo que eventual decisão de procedência da demanda afetará diretamente sua esfera de direito. Precedente.
5 - Mérito. Tanto em sua petição inicial (Id 140699399), como na respectiva emenda (Id 140699791), a parte autora não sustenta nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de intimação para fins de purgação da mora.
6 - No que toca à nulidade, a parte sustenta ausência de comunicação das datas de leilões. Assim, não há como ser acolhida a pretensão autoral por fundamento estranho ao por ela sustentado.
7 - Ainda assim, não se extrai dos autos nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial.
8 - A certidão do registro de imóveis detém fé pública, não se exigindo a comprovação documental do quanto consta da matrícula do imóvel, cumprindo à parte autora desconstituir a presunção juris tantum de veracidade, o que não se evidenciou na hipótese.
9 - Impertinente perquirir acerca da necessidade da parte ré produzir prova documental do quanto consta da certidão de registro de imóveis, uma vez que a desconstituição cumpria à parte autora, prova da qual não se desincumbiu.
10 - Data dos leilões. Em que pese não esclarecer o meio pelo qual foi informada das datas dos leilões, o certo é que tinha plena e prévia ciência da designação, valendo o registro que o instrumento de procuração acostado no Id 140699400 é datado de 06.06.2019, ao passo que o primeiro leilão ocorreu em 12.06.2019, enquanto que a arrematação ocorreu somente no segundo leilão, realizado aos 26.06.2019.
11 - Não tendo exercido o direito de preferência, mesmo estando plenamente ciente da data do segundo leilão, no qual ocorreu a arrematação, não há que se falar em nulidade de procedimento, tampouco, direito à purgação da mora.
12 - Depósito judicial de valor que entende devido para fins de quitação do contrato, realizado após a arrematação e da prolação de sentença de improcedência, portanto, extemporâneo, não configura o exercício do direito de preferência, devendo ser restituído à autora.
13 - Reconhecida a perda superveniente do interesse de agir. Recurso de Apelação improvido. (TRF 3ª Região, ApCiv 5004172-84.2019.4.03.6119 , RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY, Data: 01/09/2022, Publicado em DJEN 01/09/2022) Importa, ainda, ressaltar que a autora se confessa inadimplente, o que, presume-se, lhe dá ciência de que incidirá nas consequências deste ato previstas no contrato que firmou com a ré. Ultrapassado este ponto, resta considerar que a parte autora não adotou qualquer providência para se valer das prerrogativas constantes do artigo 27, §§ 2.º-A e 2°-B, da Lei Federal n.º 9.514/97, que trata do direito de preferência do devedor fiduciante para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, os quais assim determinam: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023.
Note-se que a demanda foi proposta sem oferecimento de qualquer garantia, a demonstrar a boa-fé do acionante para a quitação do débito e exercício das prerrogativas previstas no art. 27 da Lei n. 9.514/97. Regular, portanto, o procedimento de execução extrajudicial promovido pela RÉ, bem como do registro de consolidação da propriedade. No caso, considerada a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e do procedimento extrajudicial, a questão relevante consiste em definir as consequências jurídicas da ausência de licitantes nos leilões.
A autora sustenta que a frustração dos certames teria resultado em verdadeira adjudicação do imóvel pela CEF e que, por essa razão, faria jus à diferença entre o valor de avaliação do bem e o montante da dívida. A conclusão não encontra amparo no regime jurídico aplicável. A consolidação da propriedade e a adjudicação constituem institutos distintos. Na alienação fiduciária imobiliária, a propriedade resolúvel, anteriormente constituída em favor do credor como garantia, consolida-se em seu patrimônio após o inadimplemento e o cumprimento das exigências legais.
Os leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ocorrem em momento posterior. A ausência de licitantes nesses certames não opera nova transferência do domínio ao credor, pois a propriedade já se encontrava consolidada em seu nome. Não há, portanto, suporte para qualificar a frustração dos leilões como adjudicação. Essa distinção também impede a aplicação do art. 876, § 4º, do Código de Processo Civil.
A regra invocada pela autora disciplina a adjudicação no processo de execução e pressupõe bem sujeito à expropriação judicial, crédito do adjudicante e aquisição do bem mediante ato processual. Nenhuma dessas características corresponde à estrutura da alienação fiduciária examinada nestes autos. Nesta, a consolidação decorre do regime extrajudicial instituído por legislação especial e antecede os leilões.
A disciplina geral da adjudicação judicial não pode ser utilizada para atribuir à frustração dos certames efeito que a legislação especial não lhe confere. A própria documentação apresentada no processo evidencia a diferença. O edital disciplina a alienação do imóvel após a consolidação e assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência até a realização do segundo leilão, mediante pagamento do valor da dívida acrescido dos encargos e despesas pertinentes.
Não se prevê aquisição do imóvel pelo credor mediante adjudicação pelo valor de avaliação caso não compareçam interessados aos certames. A interpretação dos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 conduz à mesma conclusão. O § 4º disciplina a destinação do produto obtido com a alienação e assegura ao devedor a importância que sobejar após a satisfação dos valores legalmente previstos. O direito ao excedente pressupõe, portanto, resultado econômico decorrente da alienação.
Não autoriza a norma que o valor de avaliação do imóvel seja tratado como preço ficticiamente recebido pelo credor quando os leilões não resultam em arrematação. A avaliação do imóvel e o produto da alienação possuem funções jurídicas distintas. A primeira constitui parâmetro econômico utilizado no procedimento; o segundo corresponde à quantia efetivamente obtida com a venda do bem. A diferença entre o valor atribuído ao imóvel e o saldo da dívida não se transforma, por si só, em crédito do devedor fiduciante.
Para que exista quantia a restituir nos termos do § 4º, deve haver produto da alienação que, depois das deduções legalmente admitidas, apresente saldo positivo. A tese da autora parte de premissa diversa ao considerar que, diante da inexistência de licitantes, a CEF teria adquirido o imóvel pelo valor de avaliação e deveria ser tratada como adjudicatária. Tal construção introduz no procedimento fiduciário uma consequência própria da expropriação judicial e desconsidera que a propriedade já estava consolidada em favor da credora antes da realização dos leilões.
A ausência de arrematação não corresponde a uma compra do imóvel pela CEF nem permite presumir o ingresso, em seu patrimônio, de numerário equivalente ao valor de avaliação. A documentação relativa ao procedimento corrobora essa interpretação. A notificação extrajudicial (ID 2190915927) juntada aos autos informa que, em caso de arrematação no primeiro ou no segundo leilão por valor superior à dívida e às despesas, a diferença seria disponibilizada ao fiduciante.
Para a hipótese de ausência de arrematação, o documento prevê consequência distinta, consistente na extinção da dívida e na quitação recíproca. A distinção reproduz, no plano concreto, a separação entre a existência de produto excedente da alienação e a frustração dos certames. Não procede, por consequência, a tentativa de afastar essa solução sob o argumento de que a ausência absoluta de lance não se confundiria com a apresentação de lance inferior ao valor legalmente exigido.
A inexistência de interessados (ID 2190916103) não transforma o credor fiduciário em adjudicatário nem cria produto fictício da alienação. A interpretação contrária faria surgir obrigação pecuniária sem que houvesse ingresso do preço correspondente e atribuiria ao valor de avaliação função que a legislação especial não lhe confere. Também não prospera a invocação da vedação ao enriquecimento sem causa.
A incidência desse instituto pressupõe vantagem patrimonial sem fundamento jurídico, o que não se verifica quando a situação patrimonial decorre da aplicação do regime legal que disciplina a garantia constituída pelas partes. A consolidação da propriedade e os efeitos dos leilões frustrados encontram fundamento específico na Lei nº 9.514/1997. A cláusula geral de proibição do enriquecimento sem causa não pode servir para afastar essa disciplina e instituir obrigação restitutória que dela não decorre.
O argumento de que o valor de avaliação supera o saldo da dívida tampouco altera essa conclusão. A mera comparação entre essas grandezas não demonstra enriquecimento juridicamente injustificado, pois pressupõe que a CEF tenha recebido o imóvel como pagamento pelo valor atribuído na avaliação. Essa premissa não corresponde ao funcionamento da garantia fiduciária. A consolidação não constitui aquisição onerosa pelo preço de avaliação, e a ausência de licitantes não equivale à aquisição posterior por adjudicação.
Pela mesma razão, os precedentes invocados pela autora acerca da necessidade de depósito da diferença na adjudicação de bem penhorado não se ajustam à hipótese dos autos. Tais situações inserem-se no regime da execução judicial, no qual o credor pretende adquirir bem submetido à expropriação. Aqui, ao contrário, discute-se propriedade fiduciária consolidada e posteriormente submetida aos leilões previstos em legislação especial.
A diversidade estrutural entre os institutos impede a transposição da solução prevista no art. 876, § 4º, do CPC. Desse modo, a incidência do Código de Defesa do Consumidor não afasta a disciplina específica da Lei nº 9.514/1997, a frustração dos leilões não configura adjudicação do imóvel pela CEF, o art. 876, § 4º, do CPC não rege a situação e o art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 não autoriza a criação de saldo em favor da devedora com base na diferença entre o valor de avaliação e a dívida quando inexiste produto excedente decorrente dos leilões.
Ausente vantagem patrimonial sem causa jurídica, também não se caracteriza enriquecimento sem causa. A pretensão fundada nesses argumentos, portanto, não merece acolhimento. III.DISPOSITIVO
Do exposto, resolvo o mérito da presente demanda e JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas judiciais e dos honorários sucumbenciais, que fixo em 10 % (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado, ficando suspensa a execução em face da gratuidade da justiça. Na hipótese de interposição voluntária de recurso de apelação, fica de logo determinada a intimação do apelado para, querendo, contrarrazoar, no prazo de quinze dias, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC/15.
Ante eventual interposição de recurso adesivo, retornem os autos ao o apelante, nos termos do art. 1.010, § 2º, CPC/15. Caso tenham sido suscitadas, em preliminar de contrarrazões, questões resolvidas na fase de conhecimento e insuscetíveis de impugnação via agravo de instrumento, fica, ainda, determinada a intimação da parte adversa para, querendo, manifestar-se a seu respeito em quinze dias (art. 1.009, § 2º, CPC/15).
Cumpridas as formalidades legais, os autos deverão ser imediatamente remetidos ao Tribunal ad quem. Não havendo recurso voluntário, ou não se enquadrando a hipótese aos casos que exigem o duplo grau de jurisdição obrigatório (art. 496, CPC/15), após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição e anotações de estilo.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Salvador (BA), na data da assinatura eletrônica. TANNILLE ELLEN NASCIMENTO DE MACÊDO Juíza Federal Substituta no exercício da titularidade da 14ª Vara
Seção Judiciária do Estado da Bahia 14ª Vara Federal Cível da SJBA
SENTENÇA
TIPO "A" PROCESSO: 1069427-56.2024.4.01.3300 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
AUTOR: CARLA BASTO DO NASCIMENTO REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF
SENTENÇA
I.
RELATÓRIO
A presente Ação Ordinária foi ajuizada por CARLA BASTO DO NASCIMENTO, em face da CAIXA ECONOMICA FEDERAL, objetivando seja a demanda julgada procedente para “condenar o Réu a indenizar a Autora pelo valor total de R$ 95.801,30 (noventa e cinco mil e oitocentos e um reais e trinta centavos), consistente na diferença entre o valor da dívida e o valor da avaliação do bem, conforme apontado pelo próprio credor nos públicos leilões, arcando ainda com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios a serem oportunamente arbitrados pelo juízo”.
Requereu, ainda, a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça. Narra que firmou contrato de alienação fiduciária, tendo havido a consolidação da propriedade sem qualquer tentativa de intimação da autora, com leilões agendados para 31/10/2024 e 07/11/2024, para os quais também não foi notificada. Refere que o procedimento de execução extrajudicial não obedeceu ao requisito imprescindível para a sua validade, qual seja, a notificação pessoal do devedor, através do oficial do registro de imóveis, para que se configure a sua constituição em mora.
Defende que, diante da ausência de cumprimento deste requisito, é nula a execução extrajudicial, devendo ser decretada a nulidade e todo o procedimento, sendo o presente feito submetido às regras do Código de Defesa do Consumidor. Refere que, em que pese o exposto, houve a consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária e a realização dos leilões previstos na , os quais restaram infrutíferos, permanecendo o bem com a instituição financeira.
Sustenta que essa situação equivaleria à adjudicação do imóvel e que, sendo o valor de avaliação do bem superior ao saldo devedor, faz jus ao recebimento da diferença. Fundamenta a pretensão no art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997, no art. 876, § 4º, I, do CPC e na vedação ao enriquecimento sem causa, defendendo a inaplicabilidade, ao caso, da exoneração prevista no § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
Junta procuração e documentos e, intimada regularizou sua representação processual e juntou declaração de hipossuficiência devidamente assinada. Apesar de devidamente citada, a CEF deixou transcorrer o prazo sem manifestação, razão pela qual foi decretada a sua revelia. Após o decurso do prazo, a CEF apresentou contestação impugnando a concessão da gratuidade da justiça, arguindo a preliminar de inépcia da inicial e, no mérito, defendendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e o exercício regular do direito de cobrança ante a incontroversa inadimplência da ré.
Sustenta, ainda, que a hipótese deve ser regida pela disciplina específica da Lei nº 9.514/1997 e que a frustração dos leilões e a permanência do imóvel com a credora fiduciária não se equiparam à adjudicação prevista no Código de Processo Civil, inexistindo obrigação de pagamento da diferença pretendida. Juntou documentos. Ante a renúncia do patrono da autora, esta foi intimada para regularizar sua representação processual, o que restou devidamente cumprido.
É o que importa relatar. II.FUNDAMENTAÇÃO DA REVELIA DA CEF Primeiramente, observe-se que a CEF deixou transcorrer in albis o prazo para contestar o feito. Entretanto, após o decurso do seu prazo e decretação de sua revelia, apresentou contestação e documentos. É certo que o réu tem direito de ingressar no feito no estado em que este se encontra (art. 346), razão pela qual o efeito de ausência de intimação para os atos subsequentes, decorrente da decretação da revelia, não mais subsiste.
Ante a manifesta intempestividade, a peça do réu deve ser recebida como manifestação nos autos, sendo aceitos os documentos colacionados juntamente com esta como meios de prova. De se salientar que a presunção de veracidade que se extrai da decretação da revelia é relativa (art. , devendo a parte autora trazer aos autos provas de suas alegações, o que não se verifica no caso em exame (art. 345, III, CPC).
Nestes termos, apesar de se manter a decretação da revelia, não se perfazem seus efeitos. IMPUGNAÇÃO À ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA A assistência judiciária é benefício que se destina a assegurar o acesso à prestação jurisdicional aos que efetivamente não têm condições de pagar as custas e despesas processuais, sem comprometimento do próprio sustento, nos termos dos art. 98 a 100 do Código de Processo Civil.
A jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 1ª Região orienta-se no sentido de que devem ser deferidos os benefícios ao requerente que possua rendimentos mensais líquidos até o valor correspondente a 10 (dez) salários mínimos, em face da presunção de pobreza que milita em seu favor (AG 0042285-81.2016.4.01.0000/PA, Rel. Desembargador Federal Francisco Neves Da Cunha, Segunda Turma, e-DJF1 de 07/03/2017; AC 0065268-30.2014.4.01.3400/DF, Rel.
Desembargadora Federal Gilda Sigmaringa Seixas, Primeira Turma, e-DJF1 de 08/02/2017; AC 0015772-69.2009.4.01.3800/MG, Rel. Juiz Federal Emmanuel Mascena de Medeiros, Primeira Turma, e-DJF1 de 27/07/2016). No caso dos autos, a RÉ não comprova por meio de documentos que os rendimentos auferidos pela Autora ultrapassam o valor de 10 (dez) salários mínimos por mês. Em sendo assim, rejeito a impugnação aos benefícios da assistência judiciária.
DA PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL Rejeito a preliminar de inépcia da inicial, tendo em vista que, considerando-se que a petição inicial contém pedidos e causas de pedir direcionados especificamente contra os réus de forma clara e lídima, permitindo a este o exercicio do contraditório e ampla defesa, como efetivamente realizado. MÉRITO Primeiramente, é de se considerar que o contrato, de fato, sujeitaria-se, induvidosamente, ao Código de Defesa do Consumidor, pois este Código prevê, expressamente, no art. 3º, § 2º, sua aplicação à prestação de serviço bancário.
Nesse sentido, a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 297/STJ). O regime jurídico é, portanto, o da responsabilidade objetiva, bastando a comprovação do dano e do nexo causal, nos termos do art. 14 do CDC. Em contrapartida, a sua incidência só ensejará a alteração contratual se configurada a existência de ilegalidades ou abusos, existentes no contrato. Entretanto, no caso sem tela, não se discute o contrato.
A questão controversa na presente demanda restringe-se à regularidade do procedimento de execução extrajudicial, ante a alegada ausência de notificação para os leilões. Nestes termos, não girando a discussão em torno do contrato, não há falar-se em aplicabilidade do CDC. Passo à análise da controvérsia. A controvérsia deve ser examinada à luz do regime jurídico da alienação fiduciária de bem imóvel, previsto na Lei nº 9.514/1997.
A documentação colacionada aos autos confirma esse enquadramento. O edital do procedimento identifica os bens submetidos à alienação como decorrentes de alienação fiduciária em garantia e faz expressa referência à Lei nº 9.514/1997, além de prever a realização sucessiva de primeiro e segundo leilões e o exercício do direito de preferência pelo devedor fiduciante (ID 2190916056). Consta, ainda, a designação dos certames para 31/10/2024 e 07/11/2024.
Esses elementos documentais afastam a qualificação do negócio como garantia hipotecária e evidenciam que a excussão da garantia observou o modelo próprio da propriedade fiduciária. A consolidação do imóvel em propriedade do fiduciário e a posterior realização de leilão extrajudicial são regidas pelos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97: Art.
26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-A É responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º-C Para fins do disposto no § 4º deste artigo, considera-se lugar inacessível: (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
I - aquele em que o funcionário responsável pelo recebimento de correspondência se recuse a atender a pessoa encarregada pela intimação; ou (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023)
II - aquele em que não haja funcionário responsável pelo recebimento de correspondência para atender a pessoa encarregada pela intimação. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art.
27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora, consolidação da propriedade fiduciária e leilão decorrentes de financiamentos para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor, exceto as operações do sistema de consórcio de que trata a Lei nº 11.795, de 8 de outubro de 2008, estão sujeitos às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 3º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 4º Se no segundo leilão não houver lance que atenda ao referencial mínimo para arrematação estabelecido no § 3º deste artigo, a dívida será considerada extinta, com recíproca quitação, hipótese em que o credor ficará investido da livre disponibilidade. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) § 5º A extinção da dívida no excedente ao referencial mínimo para arrematação configura condição resolutiva inerente à dívida e, por isso, estende-se às hipóteses em que o credor tenha preferido o uso da via judicial para executar a dívida. (Incluído pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. Assim, resta analisar se foram observadas as regras previstas na aludida Lei para a validade do procedimento. Vejamos. O agente financeiro logrou demonstrar que efetivamente diligenciou a notificação pessoal da acionante, todavia, esta deixou transcorrer in albis o prazo para a purgação da mora, o que permitiu a consolidação da propriedade em 15/08/2024 (ID 2157522865).
Importa salientar que a declaração posta na escritura pública goza de presunção de veracidade, a qual não foi afastada pela acionante, que não trouxe aos autos o processo administrativo de consolidação, a demonstrar que este se deu com ausência de sua notificação. Também se verifica a tentativa de notificação da autora para o leilão do imóvel (ID 2190915927 e ID 2190915961, além do ID 2190916085 que consta AR apontando três tentativas de entrega e 16/10/2024; 18/10/2024 e 22/10/2024, todas apontando ausência da autora), além do recebimento de AR em 14/10/2024 por Isadora Nascimento (ID 2190916035)
Registre-se que é entendimento deste Tribunal que a notificação editalícia é possível nas situações em que o devedor não pôde ser encontrado, conforme descrito na jurisprudência abaixo: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. APELAÇÃO. SFH. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. NOTIFICAÇÃO DOS LEILÕES POR EDITAL. IRREGULARIDADE NO PROCEDIMENTO NÃO CARACTERIZADA.
1. Trata-se de apelação interposta em face de sentença que julgou improcedente o pedido, nos termos do artigo 487, inciso i, do CPC/2015, declarando a regularidade do procedimento executivo.
2. Da análise dos autos, observou-se que a caixa econômica federal realizou a notificação dos apelantes para purgação da mora, nos termos do artigo 26 da lei 9.514/97. não houve a quitação do débito, o que levou à consolidação da propriedade fiduciária e à subsequente alienação do imóvel.
3. O entendimento jurisprudencial deste tribunal já se firmou no sentido de que, não tendo sido encontrado o devedor, a intimação por edital é medida cabível.
4. O Superior Tribunal de Justiça tem decidido que, no âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas apenas com a alienação em leilão público do bem objeto da garantia, após a lavratura do auto de arrematação.
5. Honorários advocatícios, fixados na origem em 10% sobre o valor atualizado da causa, que ficam majorados em 2% sobre o mesmo parâmetro, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão do deferimento dos benefícios da justiça gratuita.
6. Apelação desprovida. (AC 1000749-58.2017.4.01.4100, DESEMBARGADOR FEDERAL CARLOS AUGUSTO PIRES BRANDÃO, TRF1 - QUINTA TURMA, PJe 30/04/2025 PAG.) De mais a mais, a próprio requerente, na inicial, informa sua ciência acerca da consolidação da propriedade e das datas dos leilões, o que lhe permitiria tanto a purgação da mora quanto o exercício do seu direito de preferência, em caso de leilão. Não bastasse o exposto, é certo que o entendimento dos Tribunais é firme no sentido de que a ciência inequívoca supre a falta de intimação.
Confira-se, neste sentido, o julgado: CIVIL. PROCESSO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO. AÇÃO ANULATÓRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA.
1 - Recurso de apelação interposto em face de sentença que julgou improcedente pedido de anulação da consolidação da propriedade imóvel.
2 - Vício na formação e desenvolvimento válido do processo. O bem imóvel foi arrematado em segundo leilão, realizado aos 26.06.2019. Disso decorrem duas situações não verificadas no presente processo.
3 - A primeira diz respeito à falta de interesse de agir da parte autora. É que ocorrida a arrematação do bem, cessa o interesse de agir do mutuário em anular o procedimento e retomar o contrato, que deverá ser resolvido em perdas e danos. Precedente.
4 - A segunda situação, diz respeito à formação da tríade processual. Com a arrematação surgiu o interesse do terceiro arrematante para integrar a lide, sendo certo que eventual decisão de procedência da demanda afetará diretamente sua esfera de direito. Precedente.
5 - Mérito. Tanto em sua petição inicial (Id 140699399), como na respectiva emenda (Id 140699791), a parte autora não sustenta nulidade do procedimento de consolidação da propriedade por ausência de intimação para fins de purgação da mora.
6 - No que toca à nulidade, a parte sustenta ausência de comunicação das datas de leilões. Assim, não há como ser acolhida a pretensão autoral por fundamento estranho ao por ela sustentado.
7 - Ainda assim, não se extrai dos autos nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e alienação extrajudicial.
8 - A certidão do registro de imóveis detém fé pública, não se exigindo a comprovação documental do quanto consta da matrícula do imóvel, cumprindo à parte autora desconstituir a presunção juris tantum de veracidade, o que não se evidenciou na hipótese.
9 - Impertinente perquirir acerca da necessidade da parte ré produzir prova documental do quanto consta da certidão de registro de imóveis, uma vez que a desconstituição cumpria à parte autora, prova da qual não se desincumbiu.
10 - Data dos leilões. Em que pese não esclarecer o meio pelo qual foi informada das datas dos leilões, o certo é que tinha plena e prévia ciência da designação, valendo o registro que o instrumento de procuração acostado no Id 140699400 é datado de 06.06.2019, ao passo que o primeiro leilão ocorreu em 12.06.2019, enquanto que a arrematação ocorreu somente no segundo leilão, realizado aos 26.06.2019.
11 - Não tendo exercido o direito de preferência, mesmo estando plenamente ciente da data do segundo leilão, no qual ocorreu a arrematação, não há que se falar em nulidade de procedimento, tampouco, direito à purgação da mora.
12 - Depósito judicial de valor que entende devido para fins de quitação do contrato, realizado após a arrematação e da prolação de sentença de improcedência, portanto, extemporâneo, não configura o exercício do direito de preferência, devendo ser restituído à autora.
13 - Reconhecida a perda superveniente do interesse de agir. Recurso de Apelação improvido. (TRF 3ª Região, ApCiv 5004172-84.2019.4.03.6119 , RELATOR: Gab.
02 - DES. FED. WILSON ZAUHY, Data: 01/09/2022, Publicado em DJEN 01/09/2022) Importa, ainda, ressaltar que a autora se confessa inadimplente, o que, presume-se, lhe dá ciência de que incidirá nas consequências deste ato previstas no contrato que firmou com a ré. Ultrapassado este ponto, resta considerar que a parte autora não adotou qualquer providência para se valer das prerrogativas constantes do artigo 27, §§ 2.º-A e 2°-B, da Lei Federal n.º 9.514/97, que trata do direito de preferência do devedor fiduciante para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, os quais assim determinam: Art.
27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) (...) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023). § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023.
Note-se que a demanda foi proposta sem oferecimento de qualquer garantia, a demonstrar a boa-fé do acionante para a quitação do débito e exercício das prerrogativas previstas no art. 27 da Lei n. 9.514/97. Regular, portanto, o procedimento de execução extrajudicial promovido pela RÉ, bem como do registro de consolidação da propriedade. No caso, considerada a regularidade da consolidação da propriedade fiduciária e do procedimento extrajudicial, a questão relevante consiste em definir as consequências jurídicas da ausência de licitantes nos leilões.
A autora sustenta que a frustração dos certames teria resultado em verdadeira adjudicação do imóvel pela CEF e que, por essa razão, faria jus à diferença entre o valor de avaliação do bem e o montante da dívida. A conclusão não encontra amparo no regime jurídico aplicável. A consolidação da propriedade e a adjudicação constituem institutos distintos. Na alienação fiduciária imobiliária, a propriedade resolúvel, anteriormente constituída em favor do credor como garantia, consolida-se em seu patrimônio após o inadimplemento e o cumprimento das exigências legais.
Os leilões previstos no art. 27 da Lei nº 9.514/1997 ocorrem em momento posterior. A ausência de licitantes nesses certames não opera nova transferência do domínio ao credor, pois a propriedade já se encontrava consolidada em seu nome. Não há, portanto, suporte para qualificar a frustração dos leilões como adjudicação. Essa distinção também impede a aplicação do art. 876, § 4º, do Código de Processo Civil.
A regra invocada pela autora disciplina a adjudicação no processo de execução e pressupõe bem sujeito à expropriação judicial, crédito do adjudicante e aquisição do bem mediante ato processual. Nenhuma dessas características corresponde à estrutura da alienação fiduciária examinada nestes autos. Nesta, a consolidação decorre do regime extrajudicial instituído por legislação especial e antecede os leilões.
A disciplina geral da adjudicação judicial não pode ser utilizada para atribuir à frustração dos certames efeito que a legislação especial não lhe confere. A própria documentação apresentada no processo evidencia a diferença. O edital disciplina a alienação do imóvel após a consolidação e assegura ao devedor fiduciante o direito de preferência até a realização do segundo leilão, mediante pagamento do valor da dívida acrescido dos encargos e despesas pertinentes.
Não se prevê aquisição do imóvel pelo credor mediante adjudicação pelo valor de avaliação caso não compareçam interessados aos certames. A interpretação dos §§ 4º e 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 conduz à mesma conclusão. O § 4º disciplina a destinação do produto obtido com a alienação e assegura ao devedor a importância que sobejar após a satisfação dos valores legalmente previstos. O direito ao excedente pressupõe, portanto, resultado econômico decorrente da alienação.
Não autoriza a norma que o valor de avaliação do imóvel seja tratado como preço ficticiamente recebido pelo credor quando os leilões não resultam em arrematação. A avaliação do imóvel e o produto da alienação possuem funções jurídicas distintas. A primeira constitui parâmetro econômico utilizado no procedimento; o segundo corresponde à quantia efetivamente obtida com a venda do bem. A diferença entre o valor atribuído ao imóvel e o saldo da dívida não se transforma, por si só, em crédito do devedor fiduciante.
Para que exista quantia a restituir nos termos do § 4º, deve haver produto da alienação que, depois das deduções legalmente admitidas, apresente saldo positivo. A tese da autora parte de premissa diversa ao considerar que, diante da inexistência de licitantes, a CEF teria adquirido o imóvel pelo valor de avaliação e deveria ser tratada como adjudicatária. Tal construção introduz no procedimento fiduciário uma consequência própria da expropriação judicial e desconsidera que a propriedade já estava consolidada em favor da credora antes da realização dos leilões.
A ausência de arrematação não corresponde a uma compra do imóvel pela CEF nem permite presumir o ingresso, em seu patrimônio, de numerário equivalente ao valor de avaliação. A documentação relativa ao procedimento corrobora essa interpretação. A notificação extrajudicial (ID 2190915927) juntada aos autos informa que, em caso de arrematação no primeiro ou no segundo leilão por valor superior à dívida e às despesas, a diferença seria disponibilizada ao fiduciante.
Para a hipótese de ausência de arrematação, o documento prevê consequência distinta, consistente na extinção da dívida e na quitação recíproca. A distinção reproduz, no plano concreto, a separação entre a existência de produto excedente da alienação e a frustração dos certames. Não procede, por consequência, a tentativa de afastar essa solução sob o argumento de que a ausência absoluta de lance não se confundiria com a apresentação de lance inferior ao valor legalmente exigido.
A inexistência de interessados (ID 2190916103) não transforma o credor fiduciário em adjudicatário nem cria produto fictício da alienação. A interpretação contrária faria surgir obrigação pecuniária sem que houvesse ingresso do preço correspondente e atribuiria ao valor de avaliação função que a legislação especial não lhe confere. Também não prospera a invocação da vedação ao enriquecimento sem causa.
A incidência desse instituto pressupõe vantagem patrimonial sem fundamento jurídico, o que não se verifica quando a situação patrimonial decorre da aplicação do regime legal que disciplina a garantia constituída pelas partes. A consolidação da propriedade e os efeitos dos leilões frustrados encontram fundamento específico na Lei nº 9.514/1997. A cláusula geral de proibição do enriquecimento sem causa não pode servir para afastar essa disciplina e instituir obrigação restitutória que dela não decorre.
O argumento de que o valor de avaliação supera o saldo da dívida tampouco altera essa conclusão. A mera comparação entre essas grandezas não demonstra enriquecimento juridicamente injustificado, pois pressupõe que a CEF tenha recebido o imóvel como pagamento pelo valor atribuído na avaliação. Essa premissa não corresponde ao funcionamento da garantia fiduciária. A consolidação não constitui aquisição onerosa pelo preço de avaliação, e a ausência de licitantes não equivale à aquisição posterior por adjudicação.
Pela mesma razão, os precedentes invocados pela autora acerca da necessidade de depósito da diferença na adjudicação de bem penhorado não se ajustam à hipótese dos autos. Tais situações inserem-se no regime da execução judicial, no qual o credor pretende adquirir bem submetido à expropriação. Aqui, ao contrário, discute-se propriedade fiduciária consolidada e posteriormente submetida aos leilões previstos em legislação especial.
A diversidade estrutural entre os institutos impede a transposição da solução prevista no art. 876, § 4º, do CPC. Desse modo, a incidência do Código de Defesa do Consumidor não afasta a disciplina específica da Lei nº 9.514/1997, a frustração dos leilões não configura adjudicação do imóvel pela CEF, o art. 876, § 4º, do CPC não rege a situação e o art. 27, § 4º, da Lei nº 9.514/1997 não autoriza a criação de saldo em favor da devedora com base na diferença entre o valor de avaliação e a dívida quando inexiste produto excedente decorrente dos leilões.
Ausente vantagem patrimonial sem causa jurídica, também não se caracteriza enriquecimento sem causa. A pretensão fundada nesses argumentos, portanto, não merece acolhimento. III.DISPOSITIVO
Do exposto, resolvo o mérito da presente demanda e JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, nos termos do art. 487, I do CPC. Condeno a parte autora ao pagamento das custas judiciais e dos honorários sucumbenciais, que fixo em 10 % (dez por cento) sobre o valor da causa, devidamente atualizado, ficando suspensa a execução em face da gratuidade da justiça. Na hipótese de interposição voluntária de recurso de apelação, fica de logo determinada a intimação do apelado para, querendo, contrarrazoar, no prazo de quinze dias, nos termos do art. 1.010, § 1º, do CPC/15.
Ante eventual interposição de recurso adesivo, retornem os autos ao o apelante, nos termos do art. 1.010, § 2º, CPC/15. Caso tenham sido suscitadas, em preliminar de contrarrazões, questões resolvidas na fase de conhecimento e insuscetíveis de impugnação via agravo de instrumento, fica, ainda, determinada a intimação da parte adversa para, querendo, manifestar-se a seu respeito em quinze dias (art. 1.009, § 2º, CPC/15).
Cumpridas as formalidades legais, os autos deverão ser imediatamente remetidos ao Tribunal ad quem. Não havendo recurso voluntário, ou não se enquadrando a hipótese aos casos que exigem o duplo grau de jurisdição obrigatório (art. 496, CPC/15), após o trânsito em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição e anotações de estilo.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Salvador (BA), na data da assinatura eletrônica. TANNILLE ELLEN NASCIMENTO DE MACÊDO Juíza Federal Substituta no exercício da titularidade da 14ª Vara