1069894-80.2025.4.01.3500

Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 Destinatários: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - (OAB: RJ162574) LUCAS CHAVES OLIVEIRA ISADORA DE MELO SIQUEIRA - (OAB: SP489739) AMANDA CRISTINA VASCO - (OAB: SP461910) MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - (OAB: SP497794) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SIMONE HENRIQUES PARREIRA - (OAB: ES9375) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada.

ID do último ato proferido nos autos: 2280876750 Seção Judiciária do Estado de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO 1069894-80.2025.4.01.3500 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) AUTOR: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A TERMO DE VISTA ORDINATÓRIA - CONTRARRAZÕES Nos termos do art. 152, VI, do CPC/2015 e Portaria nº 22/2019 – 2ª Vara, abro vista ordinatória à parte RÉ para apresentação de contrarrazões, nos termos do art. 1.010, §1º, do CPC/2015 (prazo: 15 dias, contado em dobro para a Fazenda Pública, Ministério Público e Defensoria Pública, nos termos dos arts. 180, 183, 186 e 229 do CPC/2015).

Em 20 de agosto de 2026 SERVIDOR(A) (assinatura digital, vide abaixo) OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais.

GOIÂNIA, 20 de agosto de 2026. (assinado digitalmente) 2ª Vara Federal Cível da SJGO

Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 Destinatários: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - (OAB: RJ162574) LUCAS CHAVES OLIVEIRA ISADORA DE MELO SIQUEIRA - (OAB: SP489739) AMANDA CRISTINA VASCO - (OAB: SP461910) MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - (OAB: SP497794) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SIMONE HENRIQUES PARREIRA - (OAB: ES9375) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada.

ID do último ato proferido nos autos: 2270854877 PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO

SENTENÇA

TIPO "A" PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574

SENTENÇA

I.

RELATÓRIO

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e pedido de tutela de urgência ajuizada por LUCAS CHAVES OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. Na petição inicial de ID 2221227043, o autor narrou que, em 08/05/2025, celebrou com a segunda ré instrumento particular de promessa de venda e compra de futura unidade autônoma, tendo por objeto o apartamento nº 402, localizado na Torre 01, terceiro pavimento, do empreendimento denominado “Lago Azul II”, situado em Goiânia/GO, pelo preço total de R$ 205.751,38.

Afirmou que o preço seria pago mediante sinal de R$ 10.500,00, parcelas diretamente devidas à incorporadora e financiamento imobiliário. Relatou que, em 22/05/2025, firmou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e construção de unidade habitacional, mútuo e alienação fiduciária em garantia. Sustentou que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, tornou-se inadimplente perante a construtora, circunstância que levou à celebração de termo de confissão de dívida em 06/06/2025.

Asseverou, entretanto, que sua situação econômica não se restabeleceu e que não possuía mais condições de prosseguir com o negócio. Alegou ter desembolsado aproximadamente R$ 15.000,00 em favor da construtora, além de encargos de evolução de obra pagos à CEF, e defendeu a inaplicabilidade do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, sob o fundamento de que não teria sido formalmente constituído em mora nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Ao final, requereu, em síntese: a concessão da gratuidade da justiça; em tutela provisória, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e a proibição de inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito; a rescisão dos contratos celebrados com as rés; a restituição, em parcela única, de 90% dos valores pagos, admitindo retenção máxima de 10%; e a condenação das demandadas nas verbas de sucumbência.

A inicial foi instruída com procuração, ID 2221227376; declaração de hipossuficiência, ID 2221227470; documento de identificação, ID 2221227578; carteira de trabalho, ID 2221227686; comprovante de endereço, ID 2221228412; instrumento de venda e compra firmado com a Tenda, ID 2221228466; termo de confissão de dívida, ID 2221228531; e contrato de financiamento e alienação fiduciária celebrado com a CEF, ID 2221228554.

Por decisão de ID 2221482876, o juízo considerou o valor da causa então indicado pelo autor, de R$ 15.000,00, e oportunizou-lhe manifestação acerca da possível competência do Juizado Especial Federal, advertindo que, inexistindo oposição, os autos seriam redistribuídos. A parte autora foi intimada no ID 2221890228. A CEF habilitou-se nos autos mediante a petição de ID 2224685333, acompanhada da procuração de ID 2224685391 e do substabelecimento de ID 2224685400.

Certificado o decurso do prazo sem manifestação do autor, os autos foram remetidos ao Juizado Especial Federal, conforme ID 2227412830. No Juizado Especial Federal, foi proferida a decisão de ID 2235986794, em 05/02/2026, mediante a qual se reconheceu que a pretensão de resolução do negócio jurídico possuía conteúdo econômico correspondente ao valor integral do contrato, de R$ 205.751,38. O valor da causa foi corrigido de ofício, com fundamento no art. 292, II e § 3º, do Código de Processo Civil, e, por superar o limite de sessenta salários mínimos, foi reconhecida a incompetência do Juizado Especial Federal, determinando-se o retorno dos autos à 2ª Vara Federal Cível da SJGO.

A parte autora manifestou-se no ID 2241407345. Após a conclusão certificada no ID 2242388479, este juízo proferiu a decisão de ID 2242465206, em 10/03/2026, por meio da qual deferiu a gratuidade da justiça, postergou a apreciação da tutela provisória para depois do contraditório, deixou de designar audiência de conciliação e determinou a citação das rés. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação no ID 2247132923, acompanhada da procuração de ID 2247133249 e do substabelecimento de ID 2247133263.

Em sua defesa, a instituição financeira sustentou que o negócio discutido não se limitava a simples promessa de compra e venda, mas compreendia contrato de mútuo com alienação fiduciária regularmente constituída. Alegou que a dificuldade financeira pessoal do mutuário não configurava fundamento para a resolução do financiamento, que os valores pagos à CEF representavam amortização, juros, seguros e encargos de dívida efetivamente contraída e que sua devolução, sem restituição do capital financiado, resultaria em enriquecimento sem causa.

A CEF defendeu a regularidade da contratação, a ausência de ilícito ou de inadimplemento de sua parte, a inaplicabilidade da inversão automática do ônus da prova e a inexistência de dano moral, requerendo a total improcedência dos pedidos. TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. apresentou contestação no ID 2249375292. A incorporadora argumentou que a promessa de compra e venda teria sido sucedida e exaurida pela celebração do contrato definitivo de compra e venda, financiamento e alienação fiduciária, posteriormente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Invocou a Lei nº 9.514/1997 e o Tema 1.095 do STJ, sustentando a impossibilidade de resolução judicial do negócio pelo simples desinteresse ou pela dificuldade econômica do adquirente. Alegou ter cumprido as obrigações relativas à construção e à disponibilização da unidade e afirmou não haver atraso, vício construtivo, publicidade enganosa ou qualquer outro inadimplemento a ela imputável. Defendeu, ainda, a validade do termo de confissão de dívida e, subsidiariamente, caso admitido o desfazimento, a retenção das parcelas e encargos autorizados pela Lei nº 13.786/2018, inclusive pena de até 50% em razão do patrimônio de afetação ou, sucessivamente, aplicação da retenção de 20% prevista no contrato.

A contestação veio acompanhada dos documentos de IDs 2249379057, 2249379119 e 2249379408; do substabelecimento de ID 2249380009; da procuração de ID 2249380310; e dos documentos contratuais e técnicos reunidos no ID 2249381521. No ID 2249379119, a Tenda apresentou demonstrativo da posição financeira da unidade. Nos IDs 2249379408 e 2249381521 foram reproduzidos, entre outros documentos, o contrato de financiamento imobiliário, o instrumento de venda e compra e o memorial descritivo do empreendimento.

Após o contraditório inicial, foi proferida a decisão de ID 2249524041, em 13/04/2026, que indeferiu a tutela de urgência. Considerou-se, naquela oportunidade, que a própria narrativa inicial admitia a dificuldade de pagamento e a existência de inadimplemento perante a construtora, confirmado pela celebração do termo de confissão de dívida, não estando demonstrada, em cognição sumária, probabilidade suficiente para suspender todas as obrigações provenientes da aquisição e do financiamento imobiliário.

O autor apresentou impugnação à contestação da CEF no ID 2251589188. Reiterou que os contratos estariam funcionalmente coligados, defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, renovou o pedido de tutela provisória e insistiu na resolução do negócio com restituição dos valores pagos. Após a intimação de ID 2251676020, o autor apresentou, no ID 2251681542, impugnação específica à contestação da Tenda.

Sustentou que o Tema 1.095 do STJ somente seria aplicável mediante comprovação do registro, do inadimplemento e da regular constituição em mora. Argumentou que a demanda representaria exercício do direito de desistir do negócio antes da instauração do procedimento fiduciário. Nessa manifestação, passou também a discorrer sobre suposto dano moral, embora tal pretensão não tivesse sido formulada na petição inicial.

Por ato ordinatório de ID 2251997051, as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, conforme expediente de ID 2251997281. No ID 2254476286, o autor informou não possuir outras provas e declarou não se opor ao julgamento no estado em que os autos se encontravam. A Caixa Econômica Federal, por meio da petição de ID 2254610182, também informou não ter outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide.

A Tenda, no ID 2258337465, requereu o depoimento pessoal do autor e a produção de prova documental suplementar. Alegou ser necessário esclarecer que a compra e venda definitiva e a alienação fiduciária haviam sido registradas, que a dificuldade financeira alegada abrangia também o financiamento bancário e que a incorporadora não havia concorrido para essa circunstância. Com essa petição, a ré apresentou a certidão imobiliária de ID 2258337547, da qual constam a individualização da unidade, o registro da aquisição em favor do autor e o registro da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.

Posteriormente, a Tenda apresentou a petição de ID 2260065626, noticiando fato superveniente consistente na recusa do autor em receber as chaves da unidade. Requereu autorização para depositá-las em juízo, com a finalidade de afastar os efeitos que atribuía à mora do adquirente. A petição foi acompanhada de imagem de conversa pelo aplicativo WhatsApp, ID 2260065763, e de capturas de tela e registros das tentativas de contato, ID 2260065841.

Por despacho de ID 2262427504, foi determinada a intimação do autor para se manifestar sobre o pedido e os documentos apresentados pela Tenda. No ID 2269157681, o autor opôs-se à consignação das chaves. Argumentou que já havia comunicado seu desinteresse na continuidade do contrato, que a aceitação da unidade poderia gerar encargos condominiais e tributários e que sua recusa não configuraria mora. Reiterou, ao final, a procedência dos pedidos iniciais.

Vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório.

Decido.

II. FUNDAMENTAÇÃO Das questões preliminares e processuais Do pedido de extinção sem resolução do mérito formulado pela Tenda Embora a contestação da Tenda tenha utilizado a rubrica de matéria preliminar e requerido, alternativamente, a extinção do processo com fundamento no art. 485, IV e VI, do CPC, os argumentos por ela apresentados dizem respeito, em realidade, à inexistência do direito material invocado pelo autor.

A alegação de que a promessa de compra e venda teria sido exaurida pelo contrato definitivo, bem como a afirmação de que o negócio somente poderia ser desfeito pelo procedimento da Lei nº 9.514/1997, não caracterizam ausência de pressuposto processual, ilegitimidade ou falta de interesse processual. O autor atribui às duas rés participação na operação econômica cuja desconstituição pretende, e a análise sobre a possibilidade jurídica de resolução e restituição integra o próprio mérito.

A petição inicial permite a compreensão da controvérsia, a defesa foi exercida de forma ampla e as partes são legítimas para discutir os efeitos dos contratos que celebraram. Rejeito, assim, o pedido de extinção sem resolução do mérito. Da ampliação do pedido em réplica A petição inicial não contém pedido de indenização por danos morais. A pretensão foi mencionada somente na impugnação à contestação da Tenda, ID 2251681542.

Nos termos do Código de Processo Civil: “Art. 329. O autor poderá: [...]

II – até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar.” O art. 141 do CPC determina que o juiz decida a lide nos limites propostos pelas partes, e o art. 492 veda a prolação de decisão de natureza ou objeto diverso do pedido.

Após a citação, a inclusão de nova pretensão dependia de aditamento formal e do consentimento das rés, o que não ocorreu. Por conseguinte, não conheço do pedido de indenização por danos morais veiculado apenas na impugnação à contestação. Da inversão do ônus da prova A inversão do ônus da prova constitui regra de instrução e não decorre automaticamente da existência de relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor prevê: “Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...]

VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.” No caso, as rés apresentaram os contratos, o demonstrativo financeiro, a certidão imobiliária e os documentos relativos à conclusão e à disponibilização da unidade.

Os elementos essenciais à solução da causa encontram-se nos autos. Ainda que se invertesse o ônus probatório, a providência não dispensaria o autor de demonstrar o fato constitutivo do direito alegado nem transformaria sua dificuldade econômica em inadimplemento imputável às demandadas. Indefiro o pedido de inversão genérica do ônus da prova. Do pedido incidental de consignação das chaves A Tenda requereu, no ID 2260065626, autorização para depositar judicialmente as chaves do imóvel, a fim de obter reconhecimento dos efeitos jurídicos da recusa do adquirente.

O pedido não se limita à juntada de documento ou à preservação de uma prova. Busca pronunciamento judicial autônomo sobre a constituição do autor em mora, a exoneração da incorporadora e a transferência dos encargos incidentes sobre a unidade. Tais efeitos não foram postulados em reconvenção nem em ação consignatória própria. O poder geral de efetivação do juiz não autoriza a criação incidental de pretensão autônoma, com ampliação objetiva da demanda após a contestação.

Além disso, o depósito físico das chaves é desnecessário para o julgamento. Os documentos dos IDs 2260065763 e 2260065841 podem ser valorados como prova das tentativas de disponibilização da unidade, independentemente da guarda das chaves pela secretaria do juízo. Indefiro, portanto, o pedido incidental de consignação, sem prejuízo da valoração dos documentos apresentados. Do julgamento antecipado e requerimento de prova oral A controvérsia encontra-se suficientemente instruída e pode ser decidida mediante julgamento antecipado do mérito.

Os fatos relevantes estão comprovados por documentos ou são incontroversos, notadamente a celebração dos contratos, a liberação do financiamento, o registro da aquisição e da alienação fiduciária, a dificuldade financeira alegada pelo autor, a confissão de dívida, a conclusão do empreendimento e a intenção do adquirente de não prosseguir com o negócio. O depoimento pessoal requerido pela Tenda no ID 2258337465 não se mostra necessário.

A prova oral não alteraria a natureza jurídica dos contratos nem os efeitos dos registros imobiliários e não deve ser deferida apenas para a busca genérica de eventual confissão. Indefiro, portanto, a produção de prova oral e julgo antecipadamente o mérito, com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Do mérito Constato a presença dos pressupostos processuais e das condições de ação.

A controvérsia dos presentes autos cinge-se em definir se a dificuldade financeira superveniente e o desinteresse do adquirente autorizam a resolução dos contratos de compra e venda e de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, sem inadimplemento imputável às rés. Da alienação fiduciária de imóvel A Lei nº 9.514/1997 dispõe: “Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” “Art.

23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Quanto ao inadimplemento: “Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.” A propriedade fiduciária, portanto, constitui garantia real que nasce com o registro do contrato e sujeita a satisfação do crédito ao procedimento legal específico. Do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça No julgamento do Tema 1.095, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” O precedente tem aplicação apenas quando se tratar de mora do devedor, não servindo de fundamento para a resolução por desinteresse do devedor fiduciário.

A questão específica da legislação aplicável à desistência do adquirente sem prévia constituição em mora foi afetada ao Tema 1.348 do STJ. A ordem de suspensão divulgada na afetação restringiu-se aos recursos especiais e agravos em recurso especial em tramitação na origem ou no Superior Tribunal de Justiça, não alcançando, de forma geral, as ações em primeiro grau. Da Lei de Incorporações e distrato imobiliário O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, prevê: “Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I – a integralidade da comissão de corretagem;

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” Em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, o § 5º admite que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga e disciplina prazo específico para restituição. A norma regula os efeitos econômicos do desfazimento ocorrido por distrato ou resolução. O percentual de 50% constitui limite máximo autorizado, não penalidade obrigatória aplicável independentemente do contrato.

No instrumento celebrado entre autor e Tenda, a pena prevista para as hipóteses contratuais de extinção corresponde a 20% dos valores pagos. Assim, caso houvesse distrato ou resolução nas condições previstas, a incorporadora não poderia elevar unilateralmente a penalidade para 50% apenas porque esse é o teto legal. A definição do percentual, todavia, pressupõe que o contrato tenha sido efetivamente desfeito por distrato, resolução decorrente de inadimplemento absoluto ou outra causa juridicamente reconhecida.

Essa premissa não se verifica no caso. Estabelecidas as premissas legais aplicáveis à controvérsia, passa-se à análise do caso concreto. Da estrutura da operação contratual Os autos demonstram uma operação econômica complexa, constituída por instrumentos funcionalmente relacionados, mas dotados de objetos e obrigações próprios. O primeiro instrumento foi celebrado com a Tenda em 08/05/2025, ID 2221228466.

Nele, o autor comprometeu-se a adquirir a unidade nº 402 do empreendimento Lago Azul II pelo preço de R$ 205.751,38, mediante recursos próprios, parcelas diretas e financiamento imobiliário. Em 22/05/2025, foi celebrado o contrato de ID 2221228554, do qual participaram a Tenda, o autor e a Caixa Econômica Federal. O instrumento reuniu compra e venda, financiamento para aquisição e construção e constituição de alienação fiduciária em garantia.

O contrato da CEF discrimina a composição dos recursos: R$ 146.435,12 provenientes do financiamento; R$ 53.594,26 indicados como recursos próprios; e R$ 5.722,00 correspondentes a desconto ou subsídio vinculado ao programa habitacional, totalizando o preço de R$ 205.751,38. O capital financiado não foi disponibilizado ao autor para livre utilização. Foi destinado à aquisição e à construção da unidade, segundo o cronograma e as condições da operação habitacional.

Em 06/06/2025, o autor celebrou com a Tenda o termo de confissão de dívida de ID 2221228531. O documento registra que, até aquele momento, haviam sido pagos R$ 10.500,00 diretamente e que subsistia saldo de preço perante a incorporadora. A compra e venda e a alienação fiduciária foram posteriormente registradas na matrícula individual da unidade, conforme certidão de ID 2258337547. O registro da aquisição em favor do autor e da garantia fiduciária em favor da CEF ocorreu antes do ajuizamento da ação.

Assim, quando a demanda foi proposta, em 06/11/2025, já não havia somente uma promessa preliminar pendente de concretização. Existiam compra e venda registrada, financiamento liberado e propriedade fiduciária constituída. Da ausência de inadimplemento das rés A causa de pedir não se funda em atraso na obra, vício construtivo, publicidade enganosa, cobrança estranha ao contrato, falha na liberação do financiamento ou qualquer outro descumprimento das rés.

O próprio autor declara que pretende extinguir o negócio porque sua situação financeira se deteriorou e porque não possui mais condições ou interesse em suportar as prestações. A dificuldade econômica superveniente, embora possa ser real e relevante sob a perspectiva pessoal, não configura inadimplemento da incorporadora nem da instituição financeira. Não foi demonstrado vício de consentimento, erro essencial, dolo, coação, nulidade contratual, concessão irregular do crédito ou comportamento das demandadas que tenha causado a incapacidade financeira alegada.

Ao contrário, o termo de confissão de dívida de ID 2221228531 comprova que, poucas semanas após a aquisição, o autor já não conseguia cumprir integralmente as obrigações assumidas diretamente perante a Tenda. A parte lesada pelo inadimplemento, para os fins do art. 475 do Código Civil, não é o autor. A resolução pretendida não decorre de descumprimento das rés, mas da impossibilidade pessoal do adquirente de executar as prestações a que se obrigou.

Do contrato celebrado com a CEF Não há fundamento para rescindir o financiamento e determinar à CEF a restituição das prestações e dos encargos pagos. A instituição financeira disponibilizou R$ 146.435,12 para viabilizar a aquisição e a construção do imóvel. O autor tornou-se proprietário da unidade, enquanto a CEF recebeu a propriedade fiduciária como garantia do crédito. As prestações pagas à Caixa não correspondem a simples depósitos mantidos à disposição do mutuário.

Destinam-se à amortização do capital efetivamente concedido, à remuneração contratual, aos seguros e aos demais encargos da operação. A restituição desses valores sem devolução do capital liberado, cancelamento simultâneo da compra e venda e recomposição integral da garantia produziria desequilíbrio patrimonial e enriquecimento sem causa. O autor não apresentou proposta de quitação do saldo devedor, devolução do capital financiado, recomposição do subsídio, cancelamento coordenado dos registros e restituição da propriedade à incorporadora.

Também não individualizou qualquer encargo de evolução de obra que tenha sido cobrado em desacordo com o contrato, após a conclusão do empreendimento, sobre recursos não liberados ou em duplicidade. A incidência do CDC sobre os serviços bancários não transforma o financiamento regularmente executado em obrigação restituível pelo simples arrependimento econômico do mutuário. Os pedidos formulados contra a CEF são, portanto, improcedentes.

Do contrato celebrado com a Tenda A conclusão é a mesma quanto à incorporadora. O instrumento de ID 2221228466 prevê consequências para o desfazimento contratual por distrato bilateral ou resolução decorrente do inadimplemento do comprador. A cláusula contratual estabelece retenção de 20% e outras deduções cabíveis. A existência dessa disciplina não equivale à concessão de direito potestativo ao comprador para, depois da celebração e do registro da compra definitiva, obrigar a vendedora a retomar o imóvel e restituir os valores segundo percentual fixado unilateralmente.

O próprio contrato prevê, em relação ao inadimplemento do adquirente, a possibilidade de a vendedora optar entre exigir o cumprimento das obrigações ou considerar resolvido o negócio, com aplicação das consequências pactuadas. A Tenda não manifestou concordância com distrato. Ao contrário, contestou a pretensão e demonstrou a conclusão do empreendimento e a disponibilização da unidade. A certidão de ID 2258337547 evidencia que o negócio ingressou no fólio real.

Os documentos de IDs 2260065763 e 2260065841 demonstram tentativas de contato para disponibilização das chaves. Não há prova de que a incorporadora tenha se recusado a cumprir a prestação que lhe incumbia. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina a restituição quando ocorrido o desfazimento mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto. Não converte a dificuldade financeira do comprador em causa automática de extinção compulsória imposta ao vendedor e ao credor fiduciário.

A compra, além disso, foi integrada a financiamento bancário e alienação fiduciária. A restituição isolada das quantias pela Tenda não resolveria o saldo perante a CEF nem extinguiria a garantia registrada. O demonstrativo de ID 2249379119 também não autoriza a condenação da incorporadora à devolução do “total pago” nele informado. O montante reúne recursos de origens diversas, inclusive financiamento e subsídio, e não representa integralmente valores desembolsados pelo próprio autor.

Os pagamentos pessoais diretamente identificáveis aproximam-se dos R$ 15.000,00 referidos na inicial. JÁ o restante do preço decorreu, em parte substancial, do capital financiado pela CEF e do subsídio habitacional, que não podem ser entregues ao autor como se fossem recursos próprios. A restituição de 90% postulada desconsidera a estrutura do negócio, a existência da dívida fiduciária e a ausência de resolução contratual válida.

Do Tema 1.095 e ausência de constituição formal em mora Assiste razão ao autor apenas quanto à impossibilidade de afirmar, com os documentos atuais, que já teria sido formalmente constituído em mora fiduciária pelo procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Não foi juntada certidão do oficial de registro relativa à intimação para purgação da mora, tampouco prova de consolidação da propriedade ou de leilões.

Consequentemente, não se pode aplicar o Tema 1.095 para declarar já deflagrado ou concluído o procedimento extrajudicial. Essa constatação, entretanto, não conduz à procedência. A ausência de constituição formal em mora impede, enquanto não realizado o procedimento legal, a consolidação da propriedade e os atos subsequentes. Não elimina a dívida, não cancela a garantia, não invalida o registro nem cria direito à restituição imediata das prestações.

A pretensão autoral não se limita a impedir uma consolidação irregular. Busca impor a resolução integral do negócio por desinteresse e dificuldade econômica, com devolução de valores, sem demonstração de inadimplemento das rés e sem recomposição do capital financiado. A não incidência automática do Tema 1.095 não significa incidência automática de uma regra de restituição de 90%. O conjunto probatório demonstra que o autor celebrou, de forma livre e consciente, os instrumentos de aquisição do imóvel e de financiamento habitacional, tendo a compra e venda e a alienação fiduciária sido regularmente registradas antes do ajuizamento da ação.

Evidencia-se, ainda, que o capital disponibilizado pela Caixa Econômica Federal foi efetivamente destinado ao pagamento da aquisição e à construção da unidade habitacional, não havendo nos autos prova de inadimplemento contratual imputável à instituição financeira ou à incorporadora. A pretensão de desfazimento do negócio decorre exclusivamente da dificuldade financeira superveniente e da perda de interesse do comprador em prosseguir com as obrigações assumidas.

Não houve distrato aceito pelas partes, tampouco foi demonstrada causa legal que autorizasse a resilição unilateral dos contratos. Embora a ausência de constituição formal do devedor em mora impeça a aplicação automática do procedimento resolutivo previsto no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, tal circunstância não extingue a dívida, não invalida os contratos e não assegura, por si só, o direito à restituição pretendida.

Do mesmo modo, não se mostra juridicamente possível condenar a Tenda à devolução de valores provenientes de financiamento ou de subsídio habitacional, nem determinar à Caixa Econômica Federal a restituição de prestações pagas em cumprimento de contrato de mútuo regularmente celebrado e executado. Diante dessas circunstâncias, os pedidos formulados na petição inicial devem ser julgados improcedentes.

III.

DISPOSITIVO

Ante o exposto: a) rejeito o pedido de extinção do processo sem resolução do mérito formulado por TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A.; b) indefiro o pedido de produção de prova oral formulado no ID 2258337465, por considerá-la desnecessária ao julgamento; c) indefiro o pedido incidental de consignação das chaves formulado no ID 2260065626, sem prejuízo da valoração dos documentos de IDs 2260065763 e 2260065841 como prova da disponibilização da unidade; d) não conheço do pedido de indenização por danos morais veiculado apenas na manifestação de ID 2251681542, por constituir ampliação objetiva da demanda após a citação, sem aditamento regular e sem consentimento das rés; e) com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos formulados por LUCAS CHAVES OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, devendo a verba honorária ser distribuída igualmente entre os patronos das rés, na proporção de 50% para a representação processual da Caixa Econômica Federal e 50% para a representação processual de Tenda Negócios Imobiliários S.A., conforme o art. 87, § 1º, do CPC, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, em razão da gratuidade da justiça deferida no ID 2242465206, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo Juiz Federal abaixo identificado. OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo.

Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. GOIÂNIA, 17 de julho de 2026. (assinado digitalmente) 2ª Vara Federal Cível da SJGO

Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 Destinatários: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - (OAB: RJ162574) LUCAS CHAVES OLIVEIRA ISADORA DE MELO SIQUEIRA - (OAB: SP489739) AMANDA CRISTINA VASCO - (OAB: SP461910) MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - (OAB: SP497794) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SIMONE HENRIQUES PARREIRA - (OAB: ES9375) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada.

ID do último ato proferido nos autos: 2270854877 PODER JUDICIÁRIO JUSTIÇA FEDERAL Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO

SENTENÇA

TIPO "A" PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574

SENTENÇA

I.

RELATÓRIO

Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e pedido de tutela de urgência ajuizada por LUCAS CHAVES OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. Na petição inicial de ID 2221227043, o autor narrou que, em 08/05/2025, celebrou com a segunda ré instrumento particular de promessa de venda e compra de futura unidade autônoma, tendo por objeto o apartamento nº 402, localizado na Torre 01, terceiro pavimento, do empreendimento denominado “Lago Azul II”, situado em Goiânia/GO, pelo preço total de R$ 205.751,38.

Afirmou que o preço seria pago mediante sinal de R$ 10.500,00, parcelas diretamente devidas à incorporadora e financiamento imobiliário. Relatou que, em 22/05/2025, firmou com a Caixa Econômica Federal contrato de compra e venda de terreno e construção de unidade habitacional, mútuo e alienação fiduciária em garantia. Sustentou que, em razão de dificuldades financeiras supervenientes, tornou-se inadimplente perante a construtora, circunstância que levou à celebração de termo de confissão de dívida em 06/06/2025.

Asseverou, entretanto, que sua situação econômica não se restabeleceu e que não possuía mais condições de prosseguir com o negócio. Alegou ter desembolsado aproximadamente R$ 15.000,00 em favor da construtora, além de encargos de evolução de obra pagos à CEF, e defendeu a inaplicabilidade do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, sob o fundamento de que não teria sido formalmente constituído em mora nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Ao final, requereu, em síntese: a concessão da gratuidade da justiça; em tutela provisória, a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas e a proibição de inscrição de seu nome em cadastros restritivos de crédito; a rescisão dos contratos celebrados com as rés; a restituição, em parcela única, de 90% dos valores pagos, admitindo retenção máxima de 10%; e a condenação das demandadas nas verbas de sucumbência.

A inicial foi instruída com procuração, ID 2221227376; declaração de hipossuficiência, ID 2221227470; documento de identificação, ID 2221227578; carteira de trabalho, ID 2221227686; comprovante de endereço, ID 2221228412; instrumento de venda e compra firmado com a Tenda, ID 2221228466; termo de confissão de dívida, ID 2221228531; e contrato de financiamento e alienação fiduciária celebrado com a CEF, ID 2221228554.

Por decisão de ID 2221482876, o juízo considerou o valor da causa então indicado pelo autor, de R$ 15.000,00, e oportunizou-lhe manifestação acerca da possível competência do Juizado Especial Federal, advertindo que, inexistindo oposição, os autos seriam redistribuídos. A parte autora foi intimada no ID 2221890228. A CEF habilitou-se nos autos mediante a petição de ID 2224685333, acompanhada da procuração de ID 2224685391 e do substabelecimento de ID 2224685400.

Certificado o decurso do prazo sem manifestação do autor, os autos foram remetidos ao Juizado Especial Federal, conforme ID 2227412830. No Juizado Especial Federal, foi proferida a decisão de ID 2235986794, em 05/02/2026, mediante a qual se reconheceu que a pretensão de resolução do negócio jurídico possuía conteúdo econômico correspondente ao valor integral do contrato, de R$ 205.751,38. O valor da causa foi corrigido de ofício, com fundamento no art. 292, II e § 3º, do Código de Processo Civil, e, por superar o limite de sessenta salários mínimos, foi reconhecida a incompetência do Juizado Especial Federal, determinando-se o retorno dos autos à 2ª Vara Federal Cível da SJGO.

A parte autora manifestou-se no ID 2241407345. Após a conclusão certificada no ID 2242388479, este juízo proferiu a decisão de ID 2242465206, em 10/03/2026, por meio da qual deferiu a gratuidade da justiça, postergou a apreciação da tutela provisória para depois do contraditório, deixou de designar audiência de conciliação e determinou a citação das rés. A Caixa Econômica Federal apresentou contestação no ID 2247132923, acompanhada da procuração de ID 2247133249 e do substabelecimento de ID 2247133263.

Em sua defesa, a instituição financeira sustentou que o negócio discutido não se limitava a simples promessa de compra e venda, mas compreendia contrato de mútuo com alienação fiduciária regularmente constituída. Alegou que a dificuldade financeira pessoal do mutuário não configurava fundamento para a resolução do financiamento, que os valores pagos à CEF representavam amortização, juros, seguros e encargos de dívida efetivamente contraída e que sua devolução, sem restituição do capital financiado, resultaria em enriquecimento sem causa.

A CEF defendeu a regularidade da contratação, a ausência de ilícito ou de inadimplemento de sua parte, a inaplicabilidade da inversão automática do ônus da prova e a inexistência de dano moral, requerendo a total improcedência dos pedidos. TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. apresentou contestação no ID 2249375292. A incorporadora argumentou que a promessa de compra e venda teria sido sucedida e exaurida pela celebração do contrato definitivo de compra e venda, financiamento e alienação fiduciária, posteriormente registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Invocou a Lei nº 9.514/1997 e o Tema 1.095 do STJ, sustentando a impossibilidade de resolução judicial do negócio pelo simples desinteresse ou pela dificuldade econômica do adquirente. Alegou ter cumprido as obrigações relativas à construção e à disponibilização da unidade e afirmou não haver atraso, vício construtivo, publicidade enganosa ou qualquer outro inadimplemento a ela imputável. Defendeu, ainda, a validade do termo de confissão de dívida e, subsidiariamente, caso admitido o desfazimento, a retenção das parcelas e encargos autorizados pela Lei nº 13.786/2018, inclusive pena de até 50% em razão do patrimônio de afetação ou, sucessivamente, aplicação da retenção de 20% prevista no contrato.

A contestação veio acompanhada dos documentos de IDs 2249379057, 2249379119 e 2249379408; do substabelecimento de ID 2249380009; da procuração de ID 2249380310; e dos documentos contratuais e técnicos reunidos no ID 2249381521. No ID 2249379119, a Tenda apresentou demonstrativo da posição financeira da unidade. Nos IDs 2249379408 e 2249381521 foram reproduzidos, entre outros documentos, o contrato de financiamento imobiliário, o instrumento de venda e compra e o memorial descritivo do empreendimento.

Após o contraditório inicial, foi proferida a decisão de ID 2249524041, em 13/04/2026, que indeferiu a tutela de urgência. Considerou-se, naquela oportunidade, que a própria narrativa inicial admitia a dificuldade de pagamento e a existência de inadimplemento perante a construtora, confirmado pela celebração do termo de confissão de dívida, não estando demonstrada, em cognição sumária, probabilidade suficiente para suspender todas as obrigações provenientes da aquisição e do financiamento imobiliário.

O autor apresentou impugnação à contestação da CEF no ID 2251589188. Reiterou que os contratos estariam funcionalmente coligados, defendeu a incidência do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova, renovou o pedido de tutela provisória e insistiu na resolução do negócio com restituição dos valores pagos. Após a intimação de ID 2251676020, o autor apresentou, no ID 2251681542, impugnação específica à contestação da Tenda.

Sustentou que o Tema 1.095 do STJ somente seria aplicável mediante comprovação do registro, do inadimplemento e da regular constituição em mora. Argumentou que a demanda representaria exercício do direito de desistir do negócio antes da instauração do procedimento fiduciário. Nessa manifestação, passou também a discorrer sobre suposto dano moral, embora tal pretensão não tivesse sido formulada na petição inicial.

Por ato ordinatório de ID 2251997051, as partes foram intimadas a especificar as provas que pretendiam produzir, conforme expediente de ID 2251997281. No ID 2254476286, o autor informou não possuir outras provas e declarou não se opor ao julgamento no estado em que os autos se encontravam. A Caixa Econômica Federal, por meio da petição de ID 2254610182, também informou não ter outras provas a produzir e requereu o julgamento antecipado da lide.

A Tenda, no ID 2258337465, requereu o depoimento pessoal do autor e a produção de prova documental suplementar. Alegou ser necessário esclarecer que a compra e venda definitiva e a alienação fiduciária haviam sido registradas, que a dificuldade financeira alegada abrangia também o financiamento bancário e que a incorporadora não havia concorrido para essa circunstância. Com essa petição, a ré apresentou a certidão imobiliária de ID 2258337547, da qual constam a individualização da unidade, o registro da aquisição em favor do autor e o registro da alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.

Posteriormente, a Tenda apresentou a petição de ID 2260065626, noticiando fato superveniente consistente na recusa do autor em receber as chaves da unidade. Requereu autorização para depositá-las em juízo, com a finalidade de afastar os efeitos que atribuía à mora do adquirente. A petição foi acompanhada de imagem de conversa pelo aplicativo WhatsApp, ID 2260065763, e de capturas de tela e registros das tentativas de contato, ID 2260065841.

Por despacho de ID 2262427504, foi determinada a intimação do autor para se manifestar sobre o pedido e os documentos apresentados pela Tenda. No ID 2269157681, o autor opôs-se à consignação das chaves. Argumentou que já havia comunicado seu desinteresse na continuidade do contrato, que a aceitação da unidade poderia gerar encargos condominiais e tributários e que sua recusa não configuraria mora. Reiterou, ao final, a procedência dos pedidos iniciais.

Vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório.

Decido.

II. FUNDAMENTAÇÃO Das questões preliminares e processuais Do pedido de extinção sem resolução do mérito formulado pela Tenda Embora a contestação da Tenda tenha utilizado a rubrica de matéria preliminar e requerido, alternativamente, a extinção do processo com fundamento no art. 485, IV e VI, do CPC, os argumentos por ela apresentados dizem respeito, em realidade, à inexistência do direito material invocado pelo autor.

A alegação de que a promessa de compra e venda teria sido exaurida pelo contrato definitivo, bem como a afirmação de que o negócio somente poderia ser desfeito pelo procedimento da Lei nº 9.514/1997, não caracterizam ausência de pressuposto processual, ilegitimidade ou falta de interesse processual. O autor atribui às duas rés participação na operação econômica cuja desconstituição pretende, e a análise sobre a possibilidade jurídica de resolução e restituição integra o próprio mérito.

A petição inicial permite a compreensão da controvérsia, a defesa foi exercida de forma ampla e as partes são legítimas para discutir os efeitos dos contratos que celebraram. Rejeito, assim, o pedido de extinção sem resolução do mérito. Da ampliação do pedido em réplica A petição inicial não contém pedido de indenização por danos morais. A pretensão foi mencionada somente na impugnação à contestação da Tenda, ID 2251681542.

Nos termos do Código de Processo Civil: “Art. 329. O autor poderá: [...]

II – até o saneamento do processo, aditar ou alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar.” O art. 141 do CPC determina que o juiz decida a lide nos limites propostos pelas partes, e o art. 492 veda a prolação de decisão de natureza ou objeto diverso do pedido.

Após a citação, a inclusão de nova pretensão dependia de aditamento formal e do consentimento das rés, o que não ocorreu. Por conseguinte, não conheço do pedido de indenização por danos morais veiculado apenas na impugnação à contestação. Da inversão do ônus da prova A inversão do ônus da prova constitui regra de instrução e não decorre automaticamente da existência de relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor prevê: “Art. 6º São direitos básicos do consumidor: [...]

VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências.” No caso, as rés apresentaram os contratos, o demonstrativo financeiro, a certidão imobiliária e os documentos relativos à conclusão e à disponibilização da unidade.

Os elementos essenciais à solução da causa encontram-se nos autos. Ainda que se invertesse o ônus probatório, a providência não dispensaria o autor de demonstrar o fato constitutivo do direito alegado nem transformaria sua dificuldade econômica em inadimplemento imputável às demandadas. Indefiro o pedido de inversão genérica do ônus da prova. Do pedido incidental de consignação das chaves A Tenda requereu, no ID 2260065626, autorização para depositar judicialmente as chaves do imóvel, a fim de obter reconhecimento dos efeitos jurídicos da recusa do adquirente.

O pedido não se limita à juntada de documento ou à preservação de uma prova. Busca pronunciamento judicial autônomo sobre a constituição do autor em mora, a exoneração da incorporadora e a transferência dos encargos incidentes sobre a unidade. Tais efeitos não foram postulados em reconvenção nem em ação consignatória própria. O poder geral de efetivação do juiz não autoriza a criação incidental de pretensão autônoma, com ampliação objetiva da demanda após a contestação.

Além disso, o depósito físico das chaves é desnecessário para o julgamento. Os documentos dos IDs 2260065763 e 2260065841 podem ser valorados como prova das tentativas de disponibilização da unidade, independentemente da guarda das chaves pela secretaria do juízo. Indefiro, portanto, o pedido incidental de consignação, sem prejuízo da valoração dos documentos apresentados. Do julgamento antecipado e requerimento de prova oral A controvérsia encontra-se suficientemente instruída e pode ser decidida mediante julgamento antecipado do mérito.

Os fatos relevantes estão comprovados por documentos ou são incontroversos, notadamente a celebração dos contratos, a liberação do financiamento, o registro da aquisição e da alienação fiduciária, a dificuldade financeira alegada pelo autor, a confissão de dívida, a conclusão do empreendimento e a intenção do adquirente de não prosseguir com o negócio. O depoimento pessoal requerido pela Tenda no ID 2258337465 não se mostra necessário.

A prova oral não alteraria a natureza jurídica dos contratos nem os efeitos dos registros imobiliários e não deve ser deferida apenas para a busca genérica de eventual confissão. Indefiro, portanto, a produção de prova oral e julgo antecipadamente o mérito, com fundamento no art. 355, I, do Código de Processo Civil. Do mérito Constato a presença dos pressupostos processuais e das condições de ação.

A controvérsia dos presentes autos cinge-se em definir se a dificuldade financeira superveniente e o desinteresse do adquirente autorizam a resolução dos contratos de compra e venda e de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, sem inadimplemento imputável às rés. Da alienação fiduciária de imóvel A Lei nº 9.514/1997 dispõe: “Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia de obrigação própria ou de terceiro, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.” “Art.

23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.” Quanto ao inadimplemento: “Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.” A propriedade fiduciária, portanto, constitui garantia real que nasce com o registro do contrato e sujeita a satisfação do crédito ao procedimento legal específico. Do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça No julgamento do Tema 1.095, o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” O precedente tem aplicação apenas quando se tratar de mora do devedor, não servindo de fundamento para a resolução por desinteresse do devedor fiduciário.

A questão específica da legislação aplicável à desistência do adquirente sem prévia constituição em mora foi afetada ao Tema 1.348 do STJ. A ordem de suspensão divulgada na afetação restringiu-se aos recursos especiais e agravos em recurso especial em tramitação na origem ou no Superior Tribunal de Justiça, não alcançando, de forma geral, as ações em primeiro grau. Da Lei de Incorporações e distrato imobiliário O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, prevê: “Art. 67-A.

Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I – a integralidade da comissão de corretagem;

II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” Em empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, o § 5º admite que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga e disciplina prazo específico para restituição. A norma regula os efeitos econômicos do desfazimento ocorrido por distrato ou resolução. O percentual de 50% constitui limite máximo autorizado, não penalidade obrigatória aplicável independentemente do contrato.

No instrumento celebrado entre autor e Tenda, a pena prevista para as hipóteses contratuais de extinção corresponde a 20% dos valores pagos. Assim, caso houvesse distrato ou resolução nas condições previstas, a incorporadora não poderia elevar unilateralmente a penalidade para 50% apenas porque esse é o teto legal. A definição do percentual, todavia, pressupõe que o contrato tenha sido efetivamente desfeito por distrato, resolução decorrente de inadimplemento absoluto ou outra causa juridicamente reconhecida.

Essa premissa não se verifica no caso. Estabelecidas as premissas legais aplicáveis à controvérsia, passa-se à análise do caso concreto. Da estrutura da operação contratual Os autos demonstram uma operação econômica complexa, constituída por instrumentos funcionalmente relacionados, mas dotados de objetos e obrigações próprios. O primeiro instrumento foi celebrado com a Tenda em 08/05/2025, ID 2221228466.

Nele, o autor comprometeu-se a adquirir a unidade nº 402 do empreendimento Lago Azul II pelo preço de R$ 205.751,38, mediante recursos próprios, parcelas diretas e financiamento imobiliário. Em 22/05/2025, foi celebrado o contrato de ID 2221228554, do qual participaram a Tenda, o autor e a Caixa Econômica Federal. O instrumento reuniu compra e venda, financiamento para aquisição e construção e constituição de alienação fiduciária em garantia.

O contrato da CEF discrimina a composição dos recursos: R$ 146.435,12 provenientes do financiamento; R$ 53.594,26 indicados como recursos próprios; e R$ 5.722,00 correspondentes a desconto ou subsídio vinculado ao programa habitacional, totalizando o preço de R$ 205.751,38. O capital financiado não foi disponibilizado ao autor para livre utilização. Foi destinado à aquisição e à construção da unidade, segundo o cronograma e as condições da operação habitacional.

Em 06/06/2025, o autor celebrou com a Tenda o termo de confissão de dívida de ID 2221228531. O documento registra que, até aquele momento, haviam sido pagos R$ 10.500,00 diretamente e que subsistia saldo de preço perante a incorporadora. A compra e venda e a alienação fiduciária foram posteriormente registradas na matrícula individual da unidade, conforme certidão de ID 2258337547. O registro da aquisição em favor do autor e da garantia fiduciária em favor da CEF ocorreu antes do ajuizamento da ação.

Assim, quando a demanda foi proposta, em 06/11/2025, já não havia somente uma promessa preliminar pendente de concretização. Existiam compra e venda registrada, financiamento liberado e propriedade fiduciária constituída. Da ausência de inadimplemento das rés A causa de pedir não se funda em atraso na obra, vício construtivo, publicidade enganosa, cobrança estranha ao contrato, falha na liberação do financiamento ou qualquer outro descumprimento das rés.

O próprio autor declara que pretende extinguir o negócio porque sua situação financeira se deteriorou e porque não possui mais condições ou interesse em suportar as prestações. A dificuldade econômica superveniente, embora possa ser real e relevante sob a perspectiva pessoal, não configura inadimplemento da incorporadora nem da instituição financeira. Não foi demonstrado vício de consentimento, erro essencial, dolo, coação, nulidade contratual, concessão irregular do crédito ou comportamento das demandadas que tenha causado a incapacidade financeira alegada.

Ao contrário, o termo de confissão de dívida de ID 2221228531 comprova que, poucas semanas após a aquisição, o autor já não conseguia cumprir integralmente as obrigações assumidas diretamente perante a Tenda. A parte lesada pelo inadimplemento, para os fins do art. 475 do Código Civil, não é o autor. A resolução pretendida não decorre de descumprimento das rés, mas da impossibilidade pessoal do adquirente de executar as prestações a que se obrigou.

Do contrato celebrado com a CEF Não há fundamento para rescindir o financiamento e determinar à CEF a restituição das prestações e dos encargos pagos. A instituição financeira disponibilizou R$ 146.435,12 para viabilizar a aquisição e a construção do imóvel. O autor tornou-se proprietário da unidade, enquanto a CEF recebeu a propriedade fiduciária como garantia do crédito. As prestações pagas à Caixa não correspondem a simples depósitos mantidos à disposição do mutuário.

Destinam-se à amortização do capital efetivamente concedido, à remuneração contratual, aos seguros e aos demais encargos da operação. A restituição desses valores sem devolução do capital liberado, cancelamento simultâneo da compra e venda e recomposição integral da garantia produziria desequilíbrio patrimonial e enriquecimento sem causa. O autor não apresentou proposta de quitação do saldo devedor, devolução do capital financiado, recomposição do subsídio, cancelamento coordenado dos registros e restituição da propriedade à incorporadora.

Também não individualizou qualquer encargo de evolução de obra que tenha sido cobrado em desacordo com o contrato, após a conclusão do empreendimento, sobre recursos não liberados ou em duplicidade. A incidência do CDC sobre os serviços bancários não transforma o financiamento regularmente executado em obrigação restituível pelo simples arrependimento econômico do mutuário. Os pedidos formulados contra a CEF são, portanto, improcedentes.

Do contrato celebrado com a Tenda A conclusão é a mesma quanto à incorporadora. O instrumento de ID 2221228466 prevê consequências para o desfazimento contratual por distrato bilateral ou resolução decorrente do inadimplemento do comprador. A cláusula contratual estabelece retenção de 20% e outras deduções cabíveis. A existência dessa disciplina não equivale à concessão de direito potestativo ao comprador para, depois da celebração e do registro da compra definitiva, obrigar a vendedora a retomar o imóvel e restituir os valores segundo percentual fixado unilateralmente.

O próprio contrato prevê, em relação ao inadimplemento do adquirente, a possibilidade de a vendedora optar entre exigir o cumprimento das obrigações ou considerar resolvido o negócio, com aplicação das consequências pactuadas. A Tenda não manifestou concordância com distrato. Ao contrário, contestou a pretensão e demonstrou a conclusão do empreendimento e a disponibilização da unidade. A certidão de ID 2258337547 evidencia que o negócio ingressou no fólio real.

Os documentos de IDs 2260065763 e 2260065841 demonstram tentativas de contato para disponibilização das chaves. Não há prova de que a incorporadora tenha se recusado a cumprir a prestação que lhe incumbia. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina a restituição quando ocorrido o desfazimento mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto. Não converte a dificuldade financeira do comprador em causa automática de extinção compulsória imposta ao vendedor e ao credor fiduciário.

A compra, além disso, foi integrada a financiamento bancário e alienação fiduciária. A restituição isolada das quantias pela Tenda não resolveria o saldo perante a CEF nem extinguiria a garantia registrada. O demonstrativo de ID 2249379119 também não autoriza a condenação da incorporadora à devolução do “total pago” nele informado. O montante reúne recursos de origens diversas, inclusive financiamento e subsídio, e não representa integralmente valores desembolsados pelo próprio autor.

Os pagamentos pessoais diretamente identificáveis aproximam-se dos R$ 15.000,00 referidos na inicial. JÁ o restante do preço decorreu, em parte substancial, do capital financiado pela CEF e do subsídio habitacional, que não podem ser entregues ao autor como se fossem recursos próprios. A restituição de 90% postulada desconsidera a estrutura do negócio, a existência da dívida fiduciária e a ausência de resolução contratual válida.

Do Tema 1.095 e ausência de constituição formal em mora Assiste razão ao autor apenas quanto à impossibilidade de afirmar, com os documentos atuais, que já teria sido formalmente constituído em mora fiduciária pelo procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Não foi juntada certidão do oficial de registro relativa à intimação para purgação da mora, tampouco prova de consolidação da propriedade ou de leilões.

Consequentemente, não se pode aplicar o Tema 1.095 para declarar já deflagrado ou concluído o procedimento extrajudicial. Essa constatação, entretanto, não conduz à procedência. A ausência de constituição formal em mora impede, enquanto não realizado o procedimento legal, a consolidação da propriedade e os atos subsequentes. Não elimina a dívida, não cancela a garantia, não invalida o registro nem cria direito à restituição imediata das prestações.

A pretensão autoral não se limita a impedir uma consolidação irregular. Busca impor a resolução integral do negócio por desinteresse e dificuldade econômica, com devolução de valores, sem demonstração de inadimplemento das rés e sem recomposição do capital financiado. A não incidência automática do Tema 1.095 não significa incidência automática de uma regra de restituição de 90%. O conjunto probatório demonstra que o autor celebrou, de forma livre e consciente, os instrumentos de aquisição do imóvel e de financiamento habitacional, tendo a compra e venda e a alienação fiduciária sido regularmente registradas antes do ajuizamento da ação.

Evidencia-se, ainda, que o capital disponibilizado pela Caixa Econômica Federal foi efetivamente destinado ao pagamento da aquisição e à construção da unidade habitacional, não havendo nos autos prova de inadimplemento contratual imputável à instituição financeira ou à incorporadora. A pretensão de desfazimento do negócio decorre exclusivamente da dificuldade financeira superveniente e da perda de interesse do comprador em prosseguir com as obrigações assumidas.

Não houve distrato aceito pelas partes, tampouco foi demonstrada causa legal que autorizasse a resilição unilateral dos contratos. Embora a ausência de constituição formal do devedor em mora impeça a aplicação automática do procedimento resolutivo previsto no Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, tal circunstância não extingue a dívida, não invalida os contratos e não assegura, por si só, o direito à restituição pretendida.

Do mesmo modo, não se mostra juridicamente possível condenar a Tenda à devolução de valores provenientes de financiamento ou de subsídio habitacional, nem determinar à Caixa Econômica Federal a restituição de prestações pagas em cumprimento de contrato de mútuo regularmente celebrado e executado. Diante dessas circunstâncias, os pedidos formulados na petição inicial devem ser julgados improcedentes.

III.

DISPOSITIVO

Ante o exposto: a) rejeito o pedido de extinção do processo sem resolução do mérito formulado por TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A.; b) indefiro o pedido de produção de prova oral formulado no ID 2258337465, por considerá-la desnecessária ao julgamento; c) indefiro o pedido incidental de consignação das chaves formulado no ID 2260065626, sem prejuízo da valoração dos documentos de IDs 2260065763 e 2260065841 como prova da disponibilização da unidade; d) não conheço do pedido de indenização por danos morais veiculado apenas na manifestação de ID 2251681542, por constituir ampliação objetiva da demanda após a citação, sem aditamento regular e sem consentimento das rés; e) com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo improcedentes os pedidos formulados por LUCAS CHAVES OLIVEIRA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF) e de TENDA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A.

Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, devendo a verba honorária ser distribuída igualmente entre os patronos das rés, na proporção de 50% para a representação processual da Caixa Econômica Federal e 50% para a representação processual de Tenda Negócios Imobiliários S.A., conforme o art. 87, § 1º, do CPC, ficando, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, em razão da gratuidade da justiça deferida no ID 2242465206, nos termos do art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica. Documento assinado eletronicamente pelo Juiz Federal abaixo identificado. OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo.

Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais. GOIÂNIA, 17 de julho de 2026. (assinado digitalmente) 2ª Vara Federal Cível da SJGO

Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 Destinatários: TENDA NEGOCIOS IMOBILIARIOS S.A RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - (OAB: RJ162574) CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF SIMONE HENRIQUES PARREIRA - (OAB: ES9375) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada.

ID do último ato proferido nos autos: 2251997051 OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais.

GOIÂNIA, 23 de abril de 2026. (assinado digitalmente) 2ª Vara Federal Cível da SJGO

Seção Judiciária de Goiás 2ª Vara Federal Cível da SJGO INTIMAÇÃO VIA DIÁRIO ELETRÔNICO PROCESSO: 1069894-80.2025.4.01.3500 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) POLO ATIVO: LUCAS CHAVES OLIVEIRA REPRESENTANTES POLO ATIVO: ISADORA DE MELO SIQUEIRA - SP489739, AMANDA CRISTINA VASCO - SP461910 e MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - SP497794 POLO PASSIVO:CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF e outros REPRESENTANTES POLO PASSIVO: SIMONE HENRIQUES PARREIRA - ES9375 e RODRIGO JOSE HORA COSTA DA SILVA - RJ162574 Destinatários: LUCAS CHAVES OLIVEIRA ISADORA DE MELO SIQUEIRA - (OAB: SP489739) AMANDA CRISTINA VASCO - (OAB: SP461910) MARIA EDUARDA GREGO DIAS DA SILVA - (OAB: SP497794) FINALIDADE: Intimar as partes indicadas de todos os atos processuais existentes nos autos; do(a) ato ordinatório / despacho / decisão / sentença proferido(a) nos autos do processo em epígrafe; ou da última peça processual apresentada.

ID do último ato proferido nos autos: 2249524041 OBSERVAÇÃO: Quando da resposta a este expediente, deve ser selecionada a intimação a que ela se refere no campo “Marque os expedientes que pretende responder com esta petição”, sob pena de o sistema não vincular a petição de resposta à intimação, com o consequente lançamento de decurso de prazo. Para maiores informações, favor consultar o Manual do PJe para Advogados e Procuradores em http://portal.trf1.jus.br/portaltrf1/processual/processo-judicial-eletronico/pje/tutoriais.

GOIÂNIA, 22 de abril de 2026. (assinado digitalmente) 2ª Vara Federal Cível da SJGO