Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5000174-57.2025.4.02.5107/RJ
AUTOR: NEIDE PAGLIASSE PEREIRA CRUZ
ADVOGADO(A): MARIO DIYODI SHINODA (OAB RJ091013)
AUTOR: SILVIO PINTO CRUZ
ADVOGADO(A): MARIO DIYODI SHINODA (OAB RJ091013)
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito proposta pela parte autora em face da CEF cumulada com obrigação de fazer.
Relata a parte autora que vem efetuando o pagamento das parcelas do seu contrato de financiamento habitacional rigorosamente, mas foi surpreendido com a cobrança das parcelas referentes ao período de 11/2013 até a presente data, o que ensejou, inclusive, a consolidação da propriedade em favor da CEF e posterior inclusão do seu imóvel em leilão extrajudicial para alienação do imóvel.
Assim, pugna a parte autora pela declaração de inexistência da dívida em questão, bem como o cancelamento do procedimento de consolidação da propriedade, além da suspensão, em sede de tutela de urgência, do leilão designado.
Os demandantes aduzem ainda que, em 2015, ajuizaram ação em face da CEF em razão da inscrição indevida dos seus nomes no cadastro de inadimplentes pelo não pagamento da parcela vencida em 14/11/2013. O feito tramitou sob o nº 0034896-04.2015.4.02.5157 no juízo da 1ª Vara Federal de Itaboraí, tendo a sentença do evento 35, SENT53 daqueles autos julgado procedente o pedido nos seguintes termos:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO, na forma do artigo 269, I, do CPC, para condenar a Caixa Econômica Federal - CEF, no prazo de 15 dias, a proceder à retirada dos nomes dos autores dos cadastros restritivos de crédito, relativamente ao contrato nº 855550281220, objeto da presente lide (fl. 14/33). Ainda, condeno a CEF a pagar aos demandantes, a título de indenização por danos morais, o valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais) - R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada autor.
A CEF apresentou espontaneamente sua peça de defesa (evento 3, DEFESA PREVIA1), em que, para além de documentos pertinentes ao feito, junta aos autos certidões do Registro de Imóveis que afirmam o atendimento ao disposto no art. 26 da Lei 9514/97 (Evento 3-COMP2 e COMP5).
Réplica do autor juntada ao evento 9.
É o relato. DECIDO.
Defiro a gratuidade de Justiça, nos termos do art. 99, § 3º, da Lei 13.105/2015.
A controvérsia dos autos se refere ao suposto inadimplemento das parcelas do contrato de financiamento nº 855550281220, do período de 11/2013 a 01/2025 (data do ajuizamento da ação), que deram ensejo à consolidação da propriedade do imóvel em favor da CEF e consequente inclusão deste em leilão extrajudicial por ela promovido nos termos da Lei 9.514/97.
É cediço que o ônus da prova do pagamento incumbe ao devedor, a partir de interpretação que se faz dos artigos 319 e seguintes do Código Civil.
No âmbito do processo que tramitou sob o nº 0034896-04.2015.4.02.5157, é possível observar que foi considerado como indevido o débito decorrente da parcela vencida em 11/2013, nada sendo discutido naquele feito em relação às parcelas posteriores.
Da análise do demonstrativo de débito juntado pela CEF ao evento 3, COMP8, depreende-se que a parte autora possui débitos em aberto do mês 11/2013 (tido como ilegal no processo supracitado) até 01/2025, perfazendo o montante de R$ 169.390,16.
Assim, incumbe à parte autora comprovar que houve o pagamento no período controverso, qual seja de 12/2013 a 01/2025, sendo tais comprovantes indispensáveis à propositura da ação, motivo pelo qual determino a sua intimação para emendar a petição inicial no prazo de 15 (quinze) dias, trazendo para tanto referidos comprovantes sob pena de indeferimento da petição inicial.
Do deferimento da medida liminar
A concessão de tutela de urgência pressupõe a demonstração da probabilidade do direito da parte autora, bem como do periculum in mora que denote a possibilidade de dano irreparável ou de difícil reparação. Já a tutela de evidência será concedida, independentemente da demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, sempre que verificada qualquer uma das hipóteses elencadas no art. 311 do CPC.
Analisando a certidão de ônus reais juntada pela CEF ao evento 3, COMP2, observo possível inobservância do procedimento de consolidação da propriedade e posterior inclusão do imóvel em leilão extrajudicial pelos motivos adiante aduzidos.
O contrato de mútuo garantido por alienação fiduciária se rege pela Lei 9.514/97.
O procedimento de consolidação da propriedade em decorrência da mora do devedor é regulado pelo Artigo 26 e seguintes da lei supracitada.
O Art. 26, §4º da referida lei contém a seguinte disposição:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (gn)
A Av. 05 aposta na certidão de ônus reais juntada ao evento 3, COMP2 dá conta de que os devedores foram intimados para purgação da mora pelo oficial do RTD da Comarca de Cachoeiras de Macacu, mas não compareceram à serventia para purga da mora, motivo pelo qual ocorreu a consolidação da propriedade em favor da CEF (Av. 06).
Ocorre que não há nas averbações supracitadas qualquer menção ou comprovação da notificação pessoal (ou por edital) dos devedores para purga da mora, o que afronta, ao menos em tese, o disposto no artigo 26 da Lei 9.514/97, acima reproduzido.
Desse modo, entendo presente nesse momento a probabilidade do direito postulado pelo autor, sem prejuízo de posterior juntada, pela CEF, dos comprovantes das diligências notificatórias efetuadas pelo Cartório de RTD de Cachoeiras de Macacu, anexo ao Cartório do 2º Ofício.
O periculum in mora resta evidenciado pois o imóvel dos autores foi inserido no edital de leilão público de venda de imóveis, conforme notificação anexada ao evento 10, ANEXO2, designado para os dias 29/05/2025 e 05/06/2025.
Portanto, preenchidos os pressupostos insertos no art. 300 do CPC, DEFIRO A MEDIDA LIMINAR para determinar que a Caixa Econômica Federal suspenda o procedimento de execução extrajudicial do bem situado na Rua das Paineiras, lote 78, Condomínio Parque do Sol Nascente, Cachoeiras de Macacu, RJ, inclusive retirando o imóvel em comento do leilão extrajudicial designado.
Determinações do juízo
Intime-se a parte autora para emendar a petição inicial sob pena de indeferimento, nos termos da fundamentação.
Intime-se a Caixa Econômica Federal do deferimento da liminar, bem como, na mesma oportunidade, proceda à sua citação, devendo apresentar defesa no prazo de 15 dias. Na mesma oportunidade, deverá apresentar todos os documentos que tenha em seu poder que possam contribuir para o deslinde do feito, inclusive documentação comprobatória das tentativas infrutíferas de notificação pessoal dos devedores para purgação da mora.
Apresentada a contestação, intime-se a parte autora para oferecimento de réplica, no prazo de 15 dias, devendo, na oportunidade, especificar, justificadamente, as provas que pretende produzir, sob pena de preclusão.
Havendo, a qualquer momento, juntada de novos documentos, dê-vista à parte contrária, pelo prazo de 15 dias (dobrado para entes públicos), nos termos do artigo 437, parágrafo 1º, do CPC.
Tudo cumprido, e nada mais havendo a se decidir, venham conclusos para sentença.