Publicacao/Comunicacao
Intimação
Apelação Cível Nº 5017194-23.2023.4.02.5110/RJ
RELATOR: Desembargador Federal MAURO SOUZA MARQUES DA COSTA BRAGA
APELANTE: ANA BEATRIZ PEDRO CAETANO (AUTOR)
ADVOGADO(A): ELIANE MOURA SANTOS (OAB RJ221001)
ADVOGADO(A): RICARDO MOURA SANTOS (OAB RJ232155)
APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF (RÉU)
APELADO: CCISA70 INCORPORADORA LTDA. (RÉU)
ADVOGADO(A): RODRIGO MATTAR COSTA ALVES DA SILVA (OAB RJ107861)
EMENTA
EMENTA
DIREITO CIVIL. DIREITO IMOBILIÁRIO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO E GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INCIDÊNCIA DO TEMA 1.095 DO STJ. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO DA LEI Nº 9.514/1997. IMPOSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DA OPERAÇÃO FINANCEIRA APÓS LIBERAÇÃO DO FINANCIAMENTO. TEORIA DA IMPREVISÃO. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra a sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Federal de São João de Meriti/RJ, que julgou improcedente pedido de resolução de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária, cumulada com devolução das parcelas pagas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é juridicamente possível a resolução judicial de contrato de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária, com restituição das parcelas pagas, fora das hipóteses previstas na Lei nº 9.514/1997; (ii) estabelecer se a Súmula 543 do STJ e as normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis a contratos de financiamento imobiliário com garantia fiduciária devidamente registrada; (iii) determinar se as dificuldades financeiras decorrentes da pandemia da COVID-19 autorizam a resolução contratual com fundamento na teoria da imprevisão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Aplica-se aos contratos de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária o regime jurídico específico da Lei nº 9.514/1997, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo 1.095, que afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor quanto à forma de resolução do pacto.
4. A Súmula 543 do STJ não se aplica aos contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária, pois refere-se a hipóteses de promessa de compra e venda sem financiamento, nas quais subsiste relação jurídica direta entre promitente vendedor e compromissário comprador e é possível o retorno ao status quo ante.
5. Uma vez liberados os recursos do financiamento em favor da vendedora e registrada a garantia fiduciária no cartório de registro de imóveis, aperfeiçoa-se a operação financeira, tornando juridicamente inviável o desfazimento do negócio com restituição das parcelas pagas, sobretudo sem a prévia quitação das obrigações assumidas no contrato de mútuo.
6. A dificuldade financeira superveniente decorrente da pandemia da COVID-19 não configura, por si só, fato extraordinário e imprevisível apto a autorizar a aplicação da teoria da imprevisão prevista no art. 478 do Código Civil, especialmente em contratos de financiamento imobiliário de longa duração.
7. A parte contratante assume voluntariamente os riscos econômicos ordinários ao celebrar contrato de financiamento, não sendo possível impor à instituição financeira o ônus decorrente de dificuldades financeiras pessoais do mutuário.
8. Inexiste demonstração de ilegalidade ou abusividade nas cláusulas contratuais, prevalecendo os princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda nas relações contratuais regularmente estabelecidas.
9. Mantida a sentença de improcedência, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, §11, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação desprovida.
Teses de julgamento: 1. Nos contratos de compra e venda de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução contratual decorrente do inadimplemento deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, afastando-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 2. A Súmula 543 do STJ não se aplica a contratos de financiamento imobiliário garantidos por alienação fiduciária. 3. A dificuldade financeira decorrente da pandemia da COVID-19, sem demonstração de onerosidade excessiva extraordinária, não autoriza a resolução de contrato de financiamento imobiliário com fundamento na teoria da imprevisão.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CPC, arts. 85, §11, 487, I, e 98, §3º; CC, arts. 473, 478 e 586; Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27; CDC, art. 6º, V, e art. 51, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.095; STJ, REsp nº 1.930.085/AM, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16/08/2022, DJe 18/08/2022; STJ, AgInt nos EREsp nº 1.539.725, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 19/10/2017; TRF2, AC nº 5050093-38.2022.4.02.5101/RJ, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, j. 16/11/2022; TRF2, AC nº 5014729-79.2021.4.02.5120, Rel. Des. Fed. Mauro Souza Marques da Costa Braga, j. 09/09/2024; TRF2, AC nº 0500113-81.2017.4.02.5116/RJ, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, j. 23/09/2021; TRF2, AC nº 0142750-15.2017.4.02.5116, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, DJe 12/03/2020; TRF2, AC nº 5047136-98.2021.4.02.5101/RJ, Rel. Des. Fed. Mauro Souza Marques da Costa Braga, j. 25/08/2025; TRF2, AC nº 0009645-26.2013.4.02.5101, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 03/12/2021; TRF2, AC nº 5033107-14.2019.4.02.5101, Rel. Des. Fed. Ricardo Perlingeiro, DJe 07/06/2021; TRF2, AC nº 0094524-13.2016.4.02.5116, Rel. Des. Fed. Guilherme Couto de Castro, DJe 12/03/2020.
ACÓRDÃO
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Egrégia 5ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região decidiu, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO À APELAÇÃO, nos termos do relatório, votos e notas de julgamento que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.
Rio de Janeiro, 10 de abril de 2026.