Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
PROCEDIMENTO COMUM Nº 5005234-42.2024.4.02.5108/RJ
AUTOR: BIANCA PEREIRA DE LIMA
ADVOGADO(A): ROBSON GERALDO COSTA (OAB SP237928)
RÉU: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
Trata-se de ação sob o rito comum, ajuizada por BIANCA PEREIRA DE LIMA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, objetivando "a CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA, para determinar a suspensão do leilão a ser realizado em 19 de setembro de 2024 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 5534 do 1º do Cartório de Registro de Imóveis IGUABA GRANDE, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito, e ao final seja a ação julgada totalmente PROCEDENTE confirmando a TUTELA DE URGÊNCIA e para;"
Como causa de pedir alega que "Em 10 de junho de 2022, a parte autora alienou em favor da parte ré o imóvel situado à Rua Francisco da Silveira Melo, casa, Centro, Iguaba Grande/Rio de Janeiro, CEP: 28960000, devidamente descrita na matrícula imobiliária sob o nº: 5534, do 1º CRI IGUABA GRANDE, pelo valor certo e ajustado de R$ 475.000,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil reais). Para pagamento do mútuo restou pactuado entrada de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), e saldo de R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais), financiado em 420 prestações mensais e sucessivas com valor inicial de R$ 3.745,68 (três mil e setecentos e quarenta e cinco reais e sessenta e oito centavos), com taxa nominal de juros mensal de 0.7176%, e anual de 8.6395%, e taxa de juros mensal efetiva de 0.7200%, e anual de 8.9900%. A parte autora por dificuldades financeiras não conseguiu manter-se fiel aos pagamentos mensais das parcelas, o que desencadeou o início do procedimento de execução extrajudicial nos termos da Lei 9.514/97. Iniciado o procedimento de execução extrajudicial, em nenhum momento a parte Autora fora devida e pessoalmente intimada para purgar a mora das parcelas em atraso, cuja finalidade elidiria a consolidação da propriedade em nome do credor, evitando assim, a fase inaugural do procedimento extrajudicial de expropriação da propriedade."
Acompanham a inicial no evento 1 os anexos 2 a 10.
Emenda à inicial no evento 6
Gratuidade de justiça deferida no evento 8.
Intimada a demonstrar nos autos o resultado do leilão designado, a parte autora apresentou manifestação no evento 13, informando que o leilão efetivamente ocorreu, porém não tem conhecimento do seu resultado.
Este juízo determinou então a citação da parte ré e adiou a apreciação do pedido de tutela provisória para após a apresentação de contestação (evento 17).
A Caixa apresentou contestação no evento 19, acompanhada dos anexos 2 a 15
Pois bem.
Para a concessão de tutela provisória de urgência é indispensável que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, e encontra-se regulada no art. 300 do CPC, verbis:
"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§ 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§ 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§ 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão." (gn)
Trata-se de medida de exceção, devendo ser utilizada criteriosamente, sobretudo antes da oitiva da parte contrária, já que impede o contraditório, um dos princípios fundamentais de nosso sistema processual, inclusive consagrado a nível constitucional.
Requer a parte autora liminar voltada à anulação "para determinar a suspensão do leilão a ser realizado em 19 de setembro de 2024 e seus efeitos, bem como da consolidação averbada constante na matricula de número 5534 do 1º do Cartório de Registro de Imóveis IGUABA GRANDE, oficiando-se oportunamente, determinando ainda em tutela precoce a impossibilidade de inscrição do nome do autor no SPC e SERASA e demais órgãos de crédito, e ao final seja a ação julgada totalmente PROCEDENTE confirmando a TUTELA DE URGÊNCIA e para;".
Alega a parte autora que não foi intimada pessoalmente para purgar a mora, advindo a consolidação da propriedade pela Caixa.
Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, a intimação deverá em regra ser pessoal e a notificação por edital somente poderá ocorrer se o fiduciante encontrar-se em lugar ignorado, incerto ou inacessível, devendo o serventuário encarregado da diligência e informar ao oficial de Registro de Imóveis:
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
(...)
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014)
No sentido da necessidade de intimação para purgar a mora, segue o julgado:
APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI Nº 9.514/97. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA. NECESSIDADE. CERTIDÃO DO OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS. FÉ PÚBLICA. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. 1. Apelação contra a sentença que julgou procedente o pedido para declarar a nulidade do procedimento de consolidação de propriedade do imóvel adquirido pela apelada através de financiamento imobiliário, tendo a obrigação sido convertida em perdas e danos, diante da arrematação do bem por terceiro. 2. Na origem, trata-se de ação anulatória ajuizada pela apelada, objetivando anular a consolidação de propriedade do imóvel adquirido através de contrato de financiamento imobiliário, sob o fundamento de que a CEF não cumpriu o disposto na Lei nº 9.514/97, deixando de realizar a notificação pessoal da mutuaria, através do Oficial de Cartório de Títulos e Documentos, para que a mesma pudesse purgar a mora e tomar conhecimento da data, hora e local dos leilões. 3. A intimação do fiduciante, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, far-se-á pessoalmente, sendo que, quando o mesmo se encontrar em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital. No caso, a apelada foi notificada através do expediente nº 050/2010, datado de 3.3.2010, com ciência exarada em 22.3.2010, fato que ensejou a consolidação da propriedade em favor da CEF. O Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis, ao emitir a certidão de inteiro teor do imóvel ora em discussão, deixou evidente, com a fé pública que lhe é peculiar, através da averbação nº 10/28334, ter sido realizado o procedimento do art. 26 da Lei nº 9.514/97, sem que houvesse a purgação da mora. 4. As anotações advindas do Oficial do RGI se revertem se fé pública, gerando presunção juris tantum do que ali está registrado, apenas ilidível por robusta prova em contrário (TRF2, 5ª Turma Especializada, AC 00928013820154025101, Rel. Des. Fed. RICARDO PERLINGEIRO, DJE 17.4.2017). 5. Diante do acolhimento da apelação, devem ser invertidos os ônus sucumbências. Considerando se tratar de causa de pouco complexidade e que não apresenta singularidade em relação aos fatos e direitos alegados, permanece mantida a condenação no patamar mínimo de 10% sobre o valor da causa (R$ 47.704,44), em favor da CEF, ficando a exigibilidade suspensão, haja vista a gratuidade de justiça deferida em favor da apelada. 6. Apelação provida. Invertido o ônus sucumbencial.
(0013697-65.2013.4.02.5101 (TRF2 2013.51.01.013697-0), Apelação, Órgão julgador: 5ª TURMA ESPECIALIZADA, Data de decisão: 17/01/2019, Data de disponibilização: 24/01/2019, Relator: RICARDO PERLINGEIRO)
Conforme certidão de ônus reais anexada no evento 1.5, em AV7, consta que a Caixa requereu ao Cartório procedesse a notificação da parte autora para que procedesse a purga da mora. Porém, não restou esclarecido em AV posterior se esta efetivamente ocorreu. A consolidação da propriedade pela Caixa consta na AV9.
Além disso, os ARs anexados pela Caixa no evento 17, anexos 12 e 13, são de maio de 2024, ou seja, posteriores à consolidação da propriedade que ocorreu em janeiro de 2024, conforme AV9 da certidão de ônus reais no evento 1, MATRIMOVEL5.
Em sendo assim, constato a verossimilhança das alegações traçadas pela parte autora na inicial. Porém, como o leilão já ocorreu, resta ser direcionada a medida ao procedimento tal como se encontra no momento, com o impedimento de aquisição do imóvel por terceiros e respectivo registro.
Ante ao exposto, DEFIRO, EM PARTE, O PEDIDO DE TUTELA PROVISÓRIA requerida, para determinar: (i) a suspensão do processo de execução extrajudicial e a retomada do imóvel objeto da matrícula 5534, situado na Rua Francisco da Silveira Melo, nº 42, Iguaba Grande, RJ, conforme AV-2 da certidão de ônus reais no evento 1, DOC5, mantendo a autora na posse do imóvel, objeto do contrato nº 1.4444.1814743-7, ajustado com a ré, até ulterior decisão, além da (ii) exclusão do nome da autora do cadastro de inadimplentes pela dívida objeto do contrato, comprovando tudo nos autos no prazo de 10(dez) dias.
Intime-se, por cautela, o Cartório do Ofício Único da Comarca de Iguaba Grande -Rj para ciência e imediato cumprimento desta decisão, devendo ser obstado o registro de eventual arrematação resultante do leilão ou aquisição direta do imóvel referente a matrícula nº 5534, informando e comprovando nos autos no prazo de 10 (dez) dias.
Intime-se a parte autora a fim de providenciar, no prazo de 5 (cinco) dias, diretamente junto ao Cartório de Registro Imobiliário em Iguaba Grande, o pagamento dos emolumentos e acréscimos necessárias ao cumprimento da medida.
Franqueio a parte autora proceder ao depósito judicial do valor das parcelas vencidas e vincendas, segundo valor que entender pertinente, por sua conta e risco, devendo comprovar nos autos no prazo de 15 (quinze) dias.
Realizado o depósito, intime-se imediatamente a parte ré para ciência e aferição do valor depositado, bem como para requerer o que entender pertinente, no prazo de 15 (quinze) dias.
Considerando que a presente demanda tem por fundamento a alegação de ferimento ao disposto no art. 26, §3º da Lei nº 9.514/97, por ausência de prévia notificação do mutuário à consolidação da propriedade pela ré, resta configurada a prova negativa cuja produção pelo consumidor se torna inviável.
Já a instituição financeira pode comprovar a efetiva notificação pessoal do mutuário, mediante a juntada aos autos do correspondente comprovante de recebimento assinado pelo autor, ou que foram empreendidas tentativas de intimação pessoal da parte autora e que estas restaram infrutíferas, possibilitando, na forma da lei de regência, a publicação de editais de intimação para purgar a mora.
Assim sendo, desde já inverto o ônus da prova, determinando assim que a Caixa, traga aos autos cópia integral do procedimento de execução extrajudicial, inclusive da efetiva e prévia notificação pessoal da autora para purgar a mora e para ciência da data designada para a realização leilão que resultou na consolidação da propriedade do imóvel.
Na oportunidade, deverá a Caixa esclarecer sobre o resultado do leilão designado para o dia 19 de setembro de 2024, informando, inclusive, o nome e qualificação dos eventuais adquirentes.
Cumprido, intime-se a parte autora para apresentação de réplica no prazo de 15 (quinze) dias (arts. 350-351, 338-339, do CPC), devendo nesta ocasião a parte autora indicar as provas que deseja produzir, sob pena de preclusão e/ou requerer o julgamento antecipado da lide.
Desde já fica indeferido o requerimento genérico de provas sem a devida fundamentação (art. 370, parágrafo único do CPC).
Havendo juntada de novos documentos, dê-se vista à parte contrária, pelo prazo de 15 (quinze) dias, nos termos do art. 437, §1º do CPC.
Findo o prazo para réplica, venham os autos conclusos.