0005259-23.2016.4.03.6134

• FRANCISCO MAURICIO COSTA DE ALMEIDA
  OAB/SP 125445
• MARCOS RIGONY MENEZES COSTA
  OAB/SP 479821cpf418.***.***-91Mostrar

Intimação

Órgão

1ª Vara Federal de Americana

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EDISON APARECIDO FERREIRA

Advogado

FRANCISCO MAURICIO COSTA DE ALMEIDA (OAB 125445/SP)

Órgão

1ª Vara Federal de Americana

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

EDISON APARECIDO FERREIRA

Advogado

FRANCISCO MAURICIO COSTA DE ALMEIDA (OAB 125445/SP)

Aduz que a Lei nº 9.514/97 é parcial e unilateral. Defende que faz jus à concessão da autorização para a realização dos depósitos judiciais e, ainda, sustenta que não foi informado sobre o leilão extrajudicial. Por tais razões, requer o provimento da apelação para que seja aceita a consignação em pagamento pleiteada e que seja declarada a nulidade dos leilões. Subsidiariamente, requer a devolução de todos os valores efetivamente pagos à instituição financeira (ID107776051, pág. 17/25).

Intimada, a parte contrária apresentou as contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença (ID 122825659).

É o relatório.

VOTO

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0005259-23.2016.4.03.6134 RELATOR: Gab.

02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: EDISON APARECIDO FERREIRA Advogado do(a) APELANTE: FRANCISCO MAURICIO COSTA DE ALMEIDA - SP125445-A APELADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: MARCOS RIGONY MENEZES COSTA - SP479821-A V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Trata-se de controvérsia sobre o pedido de consignação em pagamento e revisão de contrato de financiamento imobiliário com garantia de alienação fiduciária, firmado com a Caixa Econômica Federal.

Consta dos autos que Edison Aparecido Ferreira celebrou com a Caixa Econômica Federal, em 28 de setembro de 2011, o Contrato por Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (ID 107776049, pág. 179/145). Em sua inicial, relatou que, por motivos de doença e insuficiência de recursos, deixou de honrar as prestações mensais.

Sob alegações de onerosidade excessiva, em razão de cláusulas leoninas e ilegais e, ainda, insurgindo-se contra o procedimento de consolidação da propriedade realizado, o mutuário ajuizou a presente demanda pugnando pela suspensão de eventual leilão extrajudicial do imóvel e para levantamento da consolidação da propriedade, bem como pleiteando o depósito judicial, mês a mês, do valor que entende devido.

Processado regularmente o feito, sobreveio a sentença que julgou improcedente o pedido nos seguintes termos (ID 107776050, pág. 230 a ID 107776051, pág. 7): (...) no caso em tela, consoante já aludido, o requerente não , procedeu, por meio dos depósitos judiciais, à purgação da mora, almejando, em verdade, o pagamento das parcelas mensais do contrato de valor que alegava ser o entabulado no contrato (R$ 299,75).

A forma de pagamento da divida pretendida pelo requerente não tem previsão contratual, de maneira que, diante do principio da autonomia da, vontade, a CEF possui liberdade para não aceitar esta forma de quitação. A generalidade das afirmações :do autor também implica que não haja substratos para a produção da prova Pericial contábil requerida à fl. 157. Do mesmo modo, a Menção feita à fl. 158 de que o contrato adota o sistema de amortização constante (SAC); o que, segundo o autor, pode ter implicado o pagamento de prestações a maior, também não resta amparado por qualquer elemento concreto.

Cabe mencionar que a Súmula n° 381 do STJ estabelece que "nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de oficio, da abusividade das cláusulas". ANTE O EXPOSTO, julgo improcedente o pedido formulado na inicial, nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, extinguindo o feito com resolução do mérito. Condeno o autor ao pagamento !de custas e honorários advocatícios, que fixo no percentual mínimo do §3° dó art. 85 do CPC, de acordo com o inciso correspondente ao valor da dívida no momento do ajuizamento da ação, devidamente atualizado, de modo a possibilitar sua eventual majoração, nos termos do §1 1 do mesmo dispositivo, e observado, ainda, seu §5°, por ocasião da apuração do montante a ser pago.

Sua exigibilidade, contudo, ,deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3° do CPC. Diante da noticiada alienação do imóvel em que residia o requerente, com consequente : extinção do contrato, e considerando o depósito feito depois da alienação, autorizo, desde já, a fim de se evitar maiores prejuízos ao autor, o levantamento dos valores depositados judicialmente.(...) Da alienação fiduciária A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, nos termos da Lei nº 9.514/97, pois o adquirente do imóvel ao celebrar contrato de financiamento, com garantia por alienação fiduciária, transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário, que passa a ser o possuidor indireto da coisa até o pagamento integral do débito.

Eis o disposto na Lei nº 9.514/97: "Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. (...) Art.

23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária , dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel. (...) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário." Nota-se dos dispositivos legais transcritos que na hipótese de o devedor fiduciante honrar integralmente o financiamento, se opera a condição resolutiva da alienação fiduciária e o devedor recupera a propriedade plena do imóvel.

Por sua vez, havendo inadimplência por parte do fiduciante, este será notificado pelo para purgar a mora. Decorrido o prazo sem que a parte tenha exercido o seu direito (de purgar a mora), haverá a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário com a possibilidade de superveniente leilão público para a alienação do imóvel, nos termos da Lei nº 9.514/97. Afasta-se, de plano, qualquer argumento quanto a inconstitucionalidade das disposições da Lei nº 9.514/97, bem como ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66, pois há muito declarado constitucional pelo STF: "EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

DECRETO-LEI Nº 70/66. CONSTITUCIONALIDADE. Compatibilidade do aludido diploma legal com a Carta da República, posto que, além de prever uma fase de controle judicial, conquanto a posteriori, da venda do imóvel objeto da garantia pelo agente fiduciário, não impede que eventual ilegalidade perpetrada no curso do procedimento seja reprimida, de logo, pelos meios processuais adequados. Recurso conhecido e provido." (RE n. 223.075/DF, Relator Ministro ILMAR GALVÃO, j. em 23/06/1998, DJ 06/11/1998).

Nesse sentido, transcrevo julgado proferido por esta Corte Regional: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL PREVISTA PELA LEI N. 9.514/97. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO PREVISTO NA LEI 9.514/97. NÃO COMPROVADA DE VIOLAÇÃO DAS NORMAS PREVISTAS NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DIREITO DE PREFÊNCIA DE AQUISIÇÃO DO BEM.

INOVAÇÃO RECURSAL. HONORÁRIOS MAJORADOS.

1. A alienação fiduciária representa espécie de propriedade resolúvel, de modo que, conforme disposto pela própria Lei n. 9.514/97, inadimplida a obrigação pelo fiduciante a propriedade se consolida em mãos do credor fiduciário e posterior leilão público para a alienação do imóvel.

2. Afasta-se de plano a inconstitucionalidade da execução extrajudicial prevista pela Lei n. 9.514/97, a semelhança do que ocorre com a execução extrajudicial de que trata o Decreto-lei n. 70/66 de há muito declarada constitucional pelo STF. Precedentes.

3. HÁ de se destacar que a garantia da apreciação de lesão ou ameaça a direito pelo Poder Judiciário, consagrada no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal de 1988, não deve ser entendida como impedimento de execução de cláusulas contratuais pela via extrajudicial.

4. Evidentemente, o devedor fiduciário não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, caso em que eventual procedência do alegado resolver-se-ia em perdas e danos. Precedente.

5. O contrato de financiamento foi firmado nos moldes do artigo 38 da Lei n. 9.514/97, com alienação fiduciária em garantia, cujo regime de satisfação da obrigação (artigos 26 e seguintes) diverge dos mútuos firmados com garantia hipotecária.

6. A impontualidade na obrigação do pagamento das prestações pelo mutuário acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira. Não consta, nos autos, evidências de que a instituição financeira não tenha tomado as devidas providências para tanto, nos termos do art. 26, da Lei 9.514/97.

7. O ato de constituição em mora da fiduciante pelo agente fiduciário se deu nos exatos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, tendo havido notificação de Dionisia Aparecida dos Santos Motta e Jurandir de Oliveira Motta em 28/01/2015 e 09/02/2015, por intermédio do 6ºOficial de Registro de Imóveis de São Paulo/SP, conforme documentos acostados aos autos.

8. Consolidado o registro não é possível que se impeça a apelada de exercer o direito de dispor do bem, que é consequência direta do direito de propriedade que lhe advém do registro, nos termos do artigo 30 da Lei n. 9.514/97.

9. Com efeito, nos termos do artigo 252 da Lei nº 6.015/73 "o registro, enquanto não cancelado, produz todos os seus efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido", sendo o cancelamento feito apenas em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 250, inciso I do referido diploma legal.

10. Observa-se também que a providência da notificação pessoal, prevista no artigo 26 e §§ da Lei 9.514/1997 tem a finalidade de possibilitar ao devedor a purgação da mora. E o devedor, ao menos com a propositura da presente ação, demonstra inequívoco conhecimento do débito, não se podendo dizer que a finalidade de tais diligências não foi atingida, não caracterizando qualquer prejuízo à parte, fato que elide a decretação de qualquer eventual nulidade, nos termos do artigo 283, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

11. Vale frisar que o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário. Por óbvio, tal entendimento não exclui a possibilidade de medida judicial que obste a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, desde que haja indicação precisa, acompanhada de suporte probatório, do descumprimento de cláusulas contratuais, ou mesmo mediante contracautela, com o depósito à disposição do Juízo do valor exigido, o que não ocorre no presente caso.

12. No sentido da possibilidade de realização do depósito dos valores devidos para se obstar a alienação do imóvel alienado fiduciariamente, cuja propriedade foi consolidada à credora fiduciária, situa-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e desta Primeira Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região.

13. Importa ainda mencionar que tendo sido consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, a purgação da mora somente é possível se adimplido o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, nos termos do art. 39, inc. II da Lei nº 9.514/97 e art. 34, caput, do Decreto-Lei nº 70/66, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, a purgação deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago, incluindo encargos decorrente da consolidação da propriedade.

Precedentes.

14. Sendo assim, não se reconhece, com base no suporte probatório contido nos presentes autos, elementos que indiquem indubitavelmente a inclinação dos apelantes pelo pagamento da dívida. Na verdade, não há um único requerimento para que eventual depósito do montante devido fosse aceito, ainda que posteriormente ao registro da consolidação da propriedade.

15. Deveras, na hipótese dos autos, tendo a ciência inequívoca do procedimento extrajudicial, e não negando a mora, caberia ao devedor purgá-la, ou ao menos depositar, em juízo, o valor do débito. Não tendo assim procedido, resta reconhecer a validade do procedimento extrajudicial efetivada pela credora fiduciária.

16. Os recorrentes pugnam pela necessária intervenção judicial para que conceda aos autores o direito de preferência de aquisição do bem. Nessa senda, importa não conhecer do recurso de apelação neste tópico, uma vez que os apelantes trazem à baila questão não suscitada na exordial, restando evidente que inova em sede recursal.

17. Honorários advocatícios majorados para 11% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, § 2º, c.c. §11 do CPC/2015, observando-se, contudo, a suspensão de que trata o art. 98, §3º do mesmo diploma legal.

18. Apelação parcialmente conhecida e, na parte conhecida, não provida.(ApCiv - APELACAO CIVEL /SP 0022491-87.2015.4.03.6100/Rel. Des. Fed. HÉLIO NOGUEIRA Data do Julgamento: 10/03/2022 Data da Publicação/ Fonte - DJEN DATA: 14/03/2022) Vale mencionar que a possibilidade da execução de cláusulas contratuais, pela via extrajudicial prevista na Lei nº 9.514/97, não afasta a garantia de apreciação de lesão ou ameaça a direito pelo Poder Judiciário, consagrada no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal de 1988.

Ou seja, o devedor fiduciante não fica impedido de levar a questão ao conhecimento do Judiciário, ainda que já concretizada a consolidação da propriedade em mãos do credor fiduciário, quando constatar o descumprimento das cláusulas contratuais ou irregularidades no procedimento de consolidação da propriedade. Da consolidação da propriedade. Da análise dos autos se depreende que o contrato de mútuo com alienação fiduciária de garantia, por meio de instrumento particular de compra e venda de imóvel foi celebrado com a CEF em 28/09/2011 (ID 107776049, pág. 179/145).

Por sua vez, o apelante reconhece que durante a vigência do contrato deixou de pagar parte das parcelas do financiamento, na forma de datas avençadas no contrato, o que caracterizou a sua inadimplência contratual e deu início ao procedimento de consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, nos termos da Lei nº 9.514/1997. O devedor foi regularmente intimado para purgar a mora pelo Cartório de Registro de Imóveis (ID 107776049, pág. 160), tendo transcorrido o prazo legal sem que a parte tenha providenciado a regularização do débito, o que resultou na consolidação da propriedade ao credor, conforme se depreende da averbação lançada na matrícula do imóvel.

Neste momento vale lembrar que o registro no assento do imóvel possui fé pública, cabendo a parte apresentar elementos concretos que comprovem eventual irregularidade cometida no procedimento de consolidação da propriedade para obter o reconhecimento da nulidade do ato praticado, fato que não ocorreu. Nesse sentido, eis a jurisprudência: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL.

NULIDADE NÃO RECONHECIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. - Contrato de financiamento imobiliário com garantia por alienação fiduciária, na qual a parte autora (devedor/fiduciante) transfere a propriedade à instituição bancária (credora/fiduciária) até o pagamento total da dívida. Modalidade contratual regulada pela Lei n. 9.514/97. - A norma regulamentadora prescreve que, nos casos de inadimplemento da obrigação pelo fiduciante, a propriedade do imóvel será consolidada em nome do credor fiduciário, respeitados os procedimentos legais, previstos no artigo 26 da Lei n. 9.514/97.

Após essa etapa, a instituição bancária poderá proceder à alienação imóvel. - In casu, o autor aponta que a consolidação da propriedade ocorreu de forma irregular, pois não foi notificado acerca dos leilões e não teve oportunidade de purgar a mora. - Contrato de financiamento foi assinado pelas partes em 18/06/2014,segundo as regras da Lei 9.514/97 e o inadimplemento é confesso pela parte devedora.

Consolidação foi averbada em 08/09/2021. - A Caixa Econômica Federal apresentou a certidão emitida pelo respectivo Cartório de Imóveis com o atestado de que, decorrido o prazo de que trata o §1º do artigo 26 da Lei n. 9.514/97, não foi purgada a mora, oriunda do contrato garantido por alienação fiduciária. Regularidade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário tendo em vista a fé pública do registro no assento do imóvel. - A previsão quanto a comunicação das datas e horários dos leilões, dada pelo §2º-A do artigo 27 da Lei n. 9.514/97, foi introduzida pela Lei n. 13.465 de 11/07/2017.

Constam nos autos os Editais de 1º e 2º Leilão Público n. 3069/2021 - 3070/2021 - CPA/PO com a designação dos leilões para os 23/11/2021 e 09/12/2021, além da comprovação da sua publicação nos veículos de comunicação. - Discutíveis osprejuízos da alegada ausência de notificação acerca do leilão, haja vista a proposição da presente demanda no dia 23/11/2021, data da realização do primeiro leilão, justamente para impugnar a ocorrência dos mesmos. - Ademais, para se declarar a nulidade da consolidação da propriedade ou do leilão por ausência de notificação, faz necessário verificar se a ausência implicou em efetivo prejuízo à devedor.

Precedentes. - Apelação da parte autora improvida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5005838-31.2021.4.03.6126, Rel. Desembargador Federal DAVID DINIZ DANTAS, julgado em 26/06/2024, DJEN DATA: 01/07/2024) - grifos nossos. -- PROCESSO CIVIL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. LEI 9.514/97. DEVOLUÇÃO DE VALORES PELO CREDOR FIDUCIÁRIO CONDICIONADA À EXISTÊNCIA DE MONTANTE EXCEDENTE DA DÍVIDA NA ARREMATAÇÃO DO BEM.

TEMA 1095/STJ. ADEQUAÇÃO DO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.

1. Por decisão do Superior Tribunal de Justiça, a apreciação da questão trazida aos autos deverá se adequar à tese firmada no julgamento do tema 1.095/STJ.

2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema nº 1.095 (REsp nº 1.891.498/SP), realizado em 26 de outubro de 2022, firmou a seguinte tese: "Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor."

3. No caso em apreço, a parte autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição do imóvel e requer a rescisão contratual, com a devolução dos valores pagos.

4. Em observância ao julgado no REsp nº 1.891.498 (tema 1.095/STJ), existindo o inadimplemento e devidamente constituído em mora o devedor fiduciário, o procedimento especial de consolidação da propriedade fiduciária e eventual devolução de valores ao adquirente se processará pela Lei nº 9.514/97, que instituiu o Sistema de Financiamento Imobiliário - SFI.

5. A tese, portanto, abarca as situações em que presentes três requisitos: i) registro do contrato no cartório de registro de imóveis; ii) inadimplemento do devedor fiduciário; iii) constituição em mora. Na hipótese dos autos, os três requisitos estão preenchidos, considerando que a Lei nº 8.935/1994 reconhece a fé pública dos notários e registradores, garantindo a certeza dos atos por eles praticados e documentados e gerando presunção relativa de veracidade do que neles contém.

6. Uma vez certificado pelo oficial do Registro de Imóveis a realização da intimação extrajudicial, bem como com o registro da consolidação da propriedade na matrícula, resta comprovada a constituição do devedor em mora.

7. Incide a legislação especial (Lei nº 9.514/97), portanto, na resolução do ajuste firmado, devendo ser analisada à luz desse diploma legal a forma de devolução dos valores pagos pelo adquirente da unidade imobiliária ao credor fiduciário durante a pactuação contratual.

8. Segundo o § 4º do art. 27 da Lei nº 9.514/97, será transferida ao devedor os valores que, advindos do leilão do bem imóvel, vierem a exceder (sobejar) o montante da dívida.

9. Por fim, em razão da sucumbência de ambas as partes, condena-se a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor arrematado em leilão, a serem divididos igualmente pelos patronos das rés, cuja exigibilidade permanece suspensa ante a concessão da justiça gratuita, e condena-se as rés, pro rata, ao pagamento de honorários em favor do patrono do autor arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor que exceder, na arrematação, o montante da dívida.

10. Apelação parcialmente provida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5000520-94.2017.4.03.6130, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 26/10/2023, DJEN DATA: 30/10/2023) - grifo nosso. Portanto, demonstrado que o credor cumpriu todos os requisitos legais e que a consolidação da propriedade se deu de forma regular, sem fundamento a tese do apelante quanto à nulidade da consolidação.

Da purgação da mora A Lei nº 9.514/97 previa no seu artigo 39 a aplicação dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/66 às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário. Por conseguinte, o referido diploma legal prevê a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, desde que o pagamento compreendesse as parcelas vencidas do contrato, os prêmios do seguro, multa contratual e todos os custos e despesas com o ato de consolidação da propriedade (art. 34, incisos I e II, Decreto-Lei nº 70/66).

Com o advento da Lei nº 13.465/2017, que alterou a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, houve a restrição da aplicação do Decreto-Lei nº 70/66, no sentido de que as disposições do referido Decreto se aplicariam de forma exclusiva aos contratos regidos por garantia hipotecária e não mais a fiduciária. Com isso, a inovação legislativa revogou a possibilidade de purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação, estabelecendo ao devedor fiduciante o direito de preferência em adquirir o imóvel pelo valor da dívida juntamente com acréscimos legais.

Dispõe o art. 27 da Lei nº 13.465/2017: "§ 1º Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º-A Para os fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2º-B .

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos." Nessa seara, o entendimento do

C. Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997.

3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997.

4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966.5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ.6.

Agravo interno não provido. (STJ, AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) No mesmo sentido era o entendimento desta E. Corte no tocante a possibilidade de purgação da mora após a inovação legislativa (Lei nº 13.465/2017), restando ao devedor, nos casos em que a consolidação ocorreu antes da vigência da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação pela aplicabilidade do art. 34 do Decreto - Lei nº 70/66.

Nos casos em que o contrato é regido pela inovação legislativa (Lei nº 13.465/2017), a purgação da mora deve ocorrer no prazo de 15 (quinze) dias da intimação do devedor, realizada a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente (art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97). Contudo, a própria lei dilata a possibilidade de purgação da mora, após o advento da Lei nº 13.465/2017, para que seja realizada até a data da averbação da consolidação da propriedade, nos termos do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97.

Portanto, conclui-se que a purgação da mora após o advento da Lei nº 13.465/2017 deve ocorrer até a data da averbação da consolidação da propriedade. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. INTIMAÇÃO PESSOAL ACERCA DO LEILÃO PARA VENDA DO IMÓVEL. NECESSIDADE. NULIDADE RECONHECIDA. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.

1. Trata-se de recurso de Apelação interposta contra sentença que, nos autos de Ação Ordinária julgou improcedente o pedido suscitado pela autora. Alega a apelante, em síntese, que o procedimento de execução extrajudicial da propriedade está eivado de vícios, uma vez que não foi intimada da data de realização do leilão.

2. No contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, o devedor/fiduciante transfere a propriedade do imóvel à Caixa Econômica Federal (credora/fiduciária) até que se implemente a condição resolutiva, que é o pagamento total da dívida. Liquidado o financiamento, o devedor retoma a propriedade plena do imóvel, ao passo que, havendo inadimplemento dos termos contratuais, a Caixa Econômica Federal, desde que obedecidos os procedimentos previstos na lei, tem o direito de requerer ao Cartório a consolidação da propriedade do imóvel em seu nome, passando a exercer a propriedade plena do bem.

Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, os mutuários devem ser notificados pessoalmente para purgarem a mora no prazo de quinze dias.

3. No tocante ao leilão do imóvel promovido após a consolidação da propriedade, a Lei nº 9.514/97, do mesmo modo, é clara ao dispor acerca da necessidade de comunicação ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato. A Jurisprudência do STJ, que orienta no sentido da indispensabilidade da notificação do mutuário devedor acerca das datas de leilões, justifica-se na medida que tal espécie de contrato não se liquida com a consolidação da propriedade em favor da instituição financeira a que se atribui a modalidade especial de garantia (alienação fiduciária imobiliária), mas somente após a venda desse bem, dado que haverá de prestar contas ao mutuário acerca de eventuais diferenças decorrentes dessa venda a terceiros.

De outro giro, a obrigatoriedade da intimação do mutuário devedor, agora regularmente prevista em lei, atende aos interesses de ambos os contratantes - instituição financeira em mutuário = isso por que, do lado do credor, se o valor da venda não for suficiente para a cobertura da dívida, não poderá exigir eventual diferença do devedor sem prévio acertamento de valores em ação própria; do lado do devedor, tem ele direito em acompanhar a venda judicial para aferir, fundamentalmente: a) se os valores da avaliação do imóvel e da dívida estão condizentes com a realidade e; b) se o valor da venda atendeu aos parâmetros da legalidade - razoabilidade e proporcionalidade -, em especial se não ocorreu venda a preço vil; além disso, deverá também observar a lisura de publicidade de todo o procedimento de venda.

Por tais razões é que se torna imperiosa - agora com reforço legal - a necessidade de intimação do mutuário acerca das datas dos leilões.

4. Nos casos em que a consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário ocorreu antes da inovação legislativa promovida pela Lei nº 13.465/2017 (antes de 12/7/2017), é lícito ao devedor fiduciante purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação e dar continuidade ao contrato, restabelecida a garantia de alienação fiduciária, compreendendo-se na purgação o pagamento das parcelas vencidas do contrato de mútuo, inclusive dos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade e da nova inserção da garantia no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

5. Caso concreto em que não restou demonstrada pela instituição financeira requerida a intimação pessoal da recorrente acerca dos leilões extrajudiciais e, considerando que a consolidação da propriedade se deu anteriormente à edição da Lei nº 13.465/2017, é lícito ao devedor a purgação da mora e a retomada do contrato.

6. Recurso provido para:1) suspender os efeitos dos leilões efetuados por ausência de intimação e;

2) declarar o direito do apelante à purgação da mora, que deverá compreender o montante relativo às parcelas vencidas, bem como os valores relativos aos prêmios de seguro, da multa contratual e de todos os custos advindos da consolidação da propriedade, devendo a instituição financeira CEF ser intimada no Juízo de origem a apresentar, no prazo de dez (10) dias, os valores atualizados da dívida e, em igual prazo deverá o mutuário ser igualmente intimado a efetivar a purgação da mora, nos moldes aqui definidos; efetivada a purgação da mora, ficarão sem efeito os leilões realizados após a consolidação da propriedade, que se reputarão nulos por vício de forma, devendo a instituição financeira restabelecer a situação jurídico-contratual preexistente, devendo o Juízo de origem promover todos os atos necessários ao restabelecimento do status quo ante; não efetivada a purgação, nos moldes determinados no Acórdão, restará convalida a consolidação e a higidez da venda extrajudicial do bem a terceiro (leilão extrajudicial), de modo definitivo;

3) Condenar a CEF ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em R$ 5.000,00 por equidade. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5006561-70.2017.4.03.6100, Rel. Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, julgado em 20/09/2021, DJEN DATA: 30/09/2021) Todavia, entendo que o marco temporal o qual determina a aplicação da inovação promovida pela Lei nº 13.465/2017 é a data da celebração do contrato, e não mais a data em que ocorrera a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.

Adiro ao entendimento firmado no julgamento desta 1ª Turma: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL EM GARANTIA. CONTRATO FIRMADO ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI 16.465/2017. ATO JURÍDICO PERFEITO. PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELA CEF. AGRAVO DESPROVIDO.

1. In casu, o contrato configura ato jurídico perfeito, porquanto aperfeiçoado na vigência da Lei n. 9.514/1997 e antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o que se deu em 12 de julho de 2017.

2. O direito de purgar a mora é de natureza substancial ou material, possuindo justamente tal natureza as regras que o consagram, sendo que a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal é firme no sentido de que, por respeito à segurança jurídica, a lei nova não alcança os contratos celebrados anteriormente. Precedentes.

3. Se, quando da celebração do contrato, o ordenamento vigente assegurava ao devedor fiduciante o direito de purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação, não é possível ou mesmo razoável que, posteriormente, uma lei nova incida e reduza-lhe o tempo para o exercício daquele direito; e assim o é porque, em cenário jurídico diverso - e, no caso, também adverso -, talvez a parte ora apelante nem mesmo firmasse o contrato.

4. Para evitar-se a irretroatividade da lei, a única solução aceitável dentro do espectro constitucional, data venia, é a de aplicar-se a lei vigente ao tempo da celebração do contrato, de sorte que, se tal fato deu-se antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, o devedor fiduciário tem direito a purgar a mora até a assinatura do auto de arrematação; e se tal direito foi-lhe negado, há de ser-lhe assegurado pelo Poder Judiciário.

5. No caso em apreço, os agravados firmaram o contrato de mútuo com alienação fiduciária em 22.06.2011, com a consolidação da propriedade em favor da agravante, em 18.01.2023.

6. Conquanto os agravados tenham sido notificados para purgar a mora, o procedimento se deu nos termos da Lei nº 13.465/2017, não aplicável à hipótese dos autos. Com efeito, a possibilidade de purgar a mora deve se estender até a data da assinatura do auto de arrematação, e não até a consolidação da propriedade, como procedeu a Caixa.

7. Agravo de instrumento desprovido. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal NELTON AGNALDO MORAES DOS SANTOS, julgado em 31/08/2023, DJEN DATA: 05/09/2023) Da leitura do voto do e. relator Desembargador Federal Nelton dos Santos, por ocasião da análise dos autos nº 5014383-67.2023.403.0000, se extrai que o direito de purgar a mora é de natureza material ou substancial, de modo que purgada a mora, desaparece o débito e se retoma o vínculo contratual.

Vale dizer que, nos casos regidos pela lei anterior à modificação trazida pela Lei nº 13.465/2017, é permitida a purgação da mora pelo devedor até a assinatura do auto de arrematação. Todavia, na hipótese de restarem frustrados os leilões por ausência de interessados, o fiduciante que celebrou contrato antes das alterações da Lei nº 13.465/2017, poderá purgar a mora até o encerramento do 2º leilão pois, transcorrido esse momento, o imóvel é adjudicado pela instituição financeira.

A data da adjudicação coincide com a data da frustração do segundo leilão, uma vez que a partir daí a instituição financeira passa a ter o direito de realizar a venda direta do bem imóvel, em consonância ao disposto no art. 27, § 5º, da Lei nº 9.514/97, assim disposto: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

Nesse sentido, segue jurisprudência do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. AUSÊNCIA DE PURGAÇÃO DA MORA. LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO BANCO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA.

ACÓRDÃO

RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA

DECISÃO

AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. A alegação de violação aos arts. 489, § 1º, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte.

2. Esta Corte Superior entende que, "frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário" (REsp n. 1.654.112/SP, relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe de 26/10/2018).

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.542.839/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024.) Mas não basta ao devedor sustentar o seu direito de purgar a mora em juízo, é necessário que efetivamente exerça o seu direito de purgar a mora no prazo estipulado. Ou seja, ao devedor compete depositar em juízo ou comprovar que pagou administrativamente o valor integral da dívida, que consiste na prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, cumuladas com os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação, para afastar os atos expropriatórios resultantes da sua inadimplência.

Ora, tratando-se de obrigação vencida, não deve o mutuário requerer ao Judiciário autorização para purgar a mora para, só após, depositar o valor devido, visto que já estava ciente da sua inadimplência e das consequências decorrentes da não purgação da mora no prazo e forma previstas na Lei. Neste momento, relevante sinalizar que o prazo final para que o devedor efetue o depósito ou comprove o pagamento administrativo se dá de forma distinta para os contratos assinados antes ou depois das modificações impostas pela Lei nº 13.465/2017.

Explico. Nos contratos assinados até o advento da Lei nº 13.465/2017, o depósito judicial ou pagamento administrativo pode se dar até a assinatura do auto de arrematação ou adjudicação. Lembrando que a adjudicação ocorre na mesma data em que restou frustrado o segundo leilão. Nos contratos assinados após o advento da Lei nº 13.465/2017, o depósito judicial ou pagamento administrativo deve ser realizado até a data da averbação da consolidação da propriedade.

Aplicando o entendimento supracitado ao caso concreto, verifico que o contrato foi firmado em 28/09/2011. Configurada a inadimplência, se depreende dos autos que o devedor fiduciante foi pessoalmente notificados em 25/07/2016 para purgar a mora em quinze dias (ID 107776049, pág. 164). Inerte no tocante a purgação da mora no prazo estabelecido, foi consolidada a propriedade à CEF. Cumpre registrar que a presente ação tem por finalidade a consignação em pagamento dos valores que o mutuário entende devidos, como meio de quitar a dívida e obstar a execução extrajudicial.

Tal pretensão, entretanto, não encontra amparo pois a instituição financeira não pode ser compelida a receber a obrigação de forma diversa da pactuada e em afronta à legislação que impõe a quitação integral do débito, com todos os acréscimos legais. Ademais, embora o apelante sustente em grau recursal a ausência de intimação para o leilão -- ocorrido após o ajuizamento da demanda --, é necessário esclarecer que a intimação tem por objetivo assegurar ao devedor o exercício do direito de preferência mediante a purgação da mora.

Contudo, em nenhum momento esse foi o propósito do recorrente. Tanto é assim que ajuizou a presente ação de consignação em pagamento, sustentando a ilegalidade da lei que rege o procedimento extrajudicial e insistindo na quitação apenas das quantias que reputa devidas. Com isso, tendo por base o suporte probatório contido nos presentes autos e ausentes quaisquer elementos que indiquem a inclinação do apelante pelo pagamento integral da dívida, descabida a alegação da nulidade da execução extrajudicial.

Quanto ao pedido subsidiário de devolução de todos os valores pagos por parte da CEF, não assiste razão ao apelante. O que se verifica é que o art. 27 da Lei nº 9.514/1997 apenas autoriza a entrega ao devedor de eventual saldo que exceda o valor da dívida, quando, na realização do segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, prevendo a hipótese de extinção do débito.

Assim, inexiste obrigação legal de o credor entregar valores além do montante devido. Vejamos: "Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1oSe no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.(Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor aimportânciaquesobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final doart. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio." No mesmo sentido é a jurisprudência desta E.

Corte Regional: PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. APELAÇÃO. CONTRATOS. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÕES INFRUTÍFEROS. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO CREDOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. RESTITUIÇÃO DA DIFERENÇA ENTRE O VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL E O VALOR DA DÍVIDA. DESCABIMENTO. - A Lei nº 9.514 de 1997, que regula a alienação fiduciária, prevê que, após a consolidação da propriedade, o primeiro leilão extrajudicial se dará pelo valor da avaliação do imóvel e o segundo leilão pelo valor da dívida e, no caso de inexistir lance sobre os imóveis, o credor fiduciário poderá adjudicá-los pelo valor da dívida existente nos contratos bancários. - Após os dois leilões infrutíferos, a dívida foi extinta com exoneração da CEF da obrigação de restituir valores.

É o que está previsto nos arts. 24, inciso VI; 26; e 27, §§ 1º, 2º e 4º ao 5º da Lei nº 9.514/97. - Com a consolidação plena da propriedade em prol do banco credor, a CEF passa a ter a integral disponibilidade do imóvel, sem obrigação de restituir valores ao antigo mutuário, na forma do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/97.Precedentes. - Em razão da sucumbência recursalos honorários fixados na sentença devem ser majorados em 2%, observada a suspensão prevista no artigo 98, §§2º e 3º, do CPC. - Apelação desprovida. (TRF 3ª Região, 1ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5017955-69.2020.4.03.6100, Rel.

Desembargador Federal ANTONIO MORIMOTO JUNIOR, julgado em 03/05/2024, DJEN DATA: 09/05/2024) Impende salientar que a parte apelante se limita a alegar, de forma genérica, a ocorrência de abusos e cobranças indevidas, sem, contudo, comprovar tais irregularidades. Compete a quem apela, portanto, o ônus de demonstrar, de maneira específica e fundamentada, as supostas cláusulas abusivas ou eventuais nulidades contratuais que defende existir no instrumento celebrado -- o que, no presente caso, não se verificou a partir da análise dos autos.

Assim, em razão do desprovimento do recurso interposto, majoro em 2% os honorários advocatícios fixados na sentença em desfavor da parte autora, em observância ao disposto no art. 85, § 11 do CPC, suspensa a exigibilidade em razão da justiça gratuita deferida.

Ante o exposto, nego provimento à apelação, na forma da fundamentação acima, com majoração da verba honorária. É como voto. E M E N T A

EMENTA

E M E N T A DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PURGAÇÃO DA MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PEDIDO IMPROCEDENTE. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Apelação interposta em ação de consignação em pagamento cumulada com revisão contratual de financiamento imobiliário firmado com a Caixa Econômica Federal, garantido por alienação fiduciária.

2. O autor deixou de adimplir as prestações avençadas, ajuizando a ação para consignar mensalmente o valor que entendia devido e pleiteando a nulidade da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial.

3. Sentença de improcedência, com condenação em custas e honorários, suspensa a exigibilidade pela gratuidade da justiça.

II. Questão em discussão

1. A controvérsia consiste em definir: (i) se é possível ao devedor fiduciante consignar em juízo valores que entende devidos, em montante inferior ao contratado, a fim de obstar a consolidação da propriedade e eventual leilão extrajudicial; (ii) se o procedimento de consolidação da propriedade em nome da CEF observou os requisitos legais da Lei nº 9.514/1997; (iii) se há direito do apelante à devolução integral dos valores pagos no contrato após a consolidação da propriedade.

III. Razões de decidir

1. A consignação em pagamento parcial não encontra amparo legal, sendo inviável compelir a instituição financeira a receber valor diverso do contratado.

2. Restou comprovada a inadimplência e a regularidade da intimação para purgação da mora, sem que o apelante tenha efetuado o pagamento integral dentro do prazo legal, legitimando a consolidação da propriedade em favor da CEF.

3. Nos contratos firmados antes da Lei nº 13.465/2017, a purgação da mora era possível até a assinatura do auto de arrematação, desde que quitado o valor integral da dívida; o apelante, contudo, jamais demonstrou intenção de adimplir o montante integral.

4. A devolução de valores pagos é admitida apenas se, em leilão, houver saldo excedente ao montante da dívida.

IV. Dispositivo e tese

1. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. O devedor fiduciante não pode impor ao credor o recebimento de parcelas em valor inferior ao contratado, sendo legítima a consolidação da propriedade em caso de inadimplemento.

2. A purgação da mora em contratos celebrados antes da Lei nº 13.465/2017 é possível até a assinatura do auto de arrematação, desde que quitado o valor integral do débito" Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXV; CPC/2015, arts. 85, § 11, e 98, § 3º; CC, art. 421; Lei nº 9.514/1997, arts. 22, 23, 26 e 27; Decreto-Lei nº 70/1966, art.

34. Jurisprudência relevante citada: STF, RE 223.075/DF, Rel. Min. Ilmar Galvão, Plenário, j. 23.06.1998; STJ, AgInt no AREsp 1.286.812/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 10.12.2018; TRF3, ApCiv 0022491-87.2015.4.03.6100/SP, Rel. Des. Fed. Hélio Nogueira, 1ª Turma, j. 10.03.2022; TRF3, AI 5014383-67.2023.4.03.0000, Rel. Des. Fed. Nelton Agnaldo Moraes dos Santos, 1ª Turma, j. 31.08.2023.

A C Ó R D Ã O

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, negou provimento à apelação, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO Relator

Órgão

Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatário

EDISON APARECIDO FERREIRA

Advogado

FRANCISCO MAURICIO COSTA DE ALMEIDA (OAB 125445/SP)

Como solicitar Destaque em sessão virtual assíncrona O pedido de destaque (de não julgamento do processo na sessão virtual em curso e reinício do julgamento em sessão presencial posterior) deve ser enviado, pelo Painel de Sessão Eletrônica, até 48 horas antes do início da sessão de julgamento, conforme as regras da Resolução CNJ N. 591/2024 (art. 8º, II). Como realizar esclarecimentos exclusivamente sobre matéria de fato em sessão virtual assíncrona A petição com os esclarecimentos prestados pelos advogados e procuradores deve ser apresentada exclusivamente pelo Painel de Sessão Eletrônica, respeitado o tipo e tamanho de arquivo, permitidos no PJe (Resolução PRES 764, de janeiro de 2025) antes da conclusão do julgamento do processo.

Para mais informações sobre a sessão e a ferramenta eletrônica utilizada, entre em contato pelo e-mail da subsecretaria processante, disponível no site do Tribunal.