PODER JUDICIÁRIO 4ª Vara Federal de São José do Rio Preto Rua dos Radialistas Riopretenses, 1000, Nova Redentora, São José Do Rio Preto - SP - CEP: 15090-070 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000425-36.2023.4.03.6136 AUTOR: PATRICIA BUENO GOMES ADVOGADO do(a) AUTOR: BRUNO SERGIO BARBOSA DALTIN - SP378775 ADVOGADO do(a) AUTOR: FLAVIA MAZIERO TEIXEIRA - SP364996 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Sentença tipo A
RELATÓRIO
Trata-se de ação de procedimento comum cível, proposta por Patrícia Bueno Gomes em face da Caixa Econômica Federal (CEF) visando a declaração de nulidade do procedimento de execução, com pedido de tutela antecipada para suspensão do leilão a ser realizado nos dias 24/04/2023 e 09/05/2023. A autora narra que celebrou contrato de financiamento imobiliário, com garantia de alienação fiduciária, com a Caixa Econômica Federal, em 23/02/2018, e que, em razão de problemas financeiros, não pode arcar com as prestações devidas a partir de certo momento, razão pela qual, houve consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, com subsequente designação de datas para a realização de leilão extrajudicial.
Defende que, em razão da inobservância do procedimento prescrito na Lei 9514/97, seria caso de suspensão do leilão e purgação da mora, e, assim, retomar os pagamentos das parcelas vincendas. Foi deferida a gratuidade de justiça e indeferido o pedido de tutela antecipada (ID. 283547390). Citada, a ré contestou a ação, com preliminar de carência da ação pela falta de interesse de agir, ante a consolidação da propriedade em 01/2023, pugnando, no mérito, pela improcedência do pedido.
Informa o valor do débito para excercício do direito de preferência e defende a legalidade e regularidade do procedimento realizado (ID. 287939609). Juntou documentos. A autora apresentou réplica (ID 309382751).
É o relatório.
Decido. FUNDAMENTAÇÃO Preliminarmente aprecio a preliminar de falta de interesse de agir arguida pela ré. Existe interesse processual, ou interesse de agir, sempre que houver necessidade da via processual para o alcance do objeto perseguido, ou seja, sempre que o processo for útil para a tutela do bem jurídico pretendido. Buscando a autora a anulação do leilão realizado pela ré, resta patente seu interesse de agir.
Assim, indefiro a preliminar. Ao mérito, pois. A autora firmou com a Caixa em 20/12/2018, o contrato nº 8.7877-0500385-3, por Instrumento Particular de Compra e Venda de Unidade Concluída, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia - Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV - Recursos do FGTS, com Utilização dos Recursos da Conta Vinculada do FGTS do Devedor, para aquisição do imóvel que foi dado em garantia fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, objeto da matrícula nº 55.064 do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Catanduva, SP, situado na Rua Andradas, 110, Catanduva, SP, com valor do financiamento R$112.000,00, prazo de amortização 360 prestações e primeira vencendo em 18/01/2019, conforme Av. 04 na matrícula ID 281074037.
Reconhece que estava inadimplente e pleiteia a declaração de nulidade do procedimento expropriatório alegando o descumprimento das formalidades previstas na Lei 9.514/97. Inicialmente consigno que o CDC é aplicável ao caso concreto, na medida em que a aquisição de casa própria é nítida relação consumerista, norteada pela boa fé e razoabilidade das contratações independentemente do poder ou tamanho das partes financeiramente consideradas.
Todavia, a inversão do ônus da prova é desnecessária, já que não ficou evidenciado qualquer prejuízo à parte decorrente de desequilíbrio de poder econômico. Consta da matrícula do imóvel, que o contrato possui garantia de alienação fiduciária, nos termos da Lei 9.514/97, que regulamenta do SFI. Nos termos do art. 26 da Lei 9.514/1997, o não pagamento das prestações, conforme previsto em contrato autoriza a constituição em mora mediante intimação via Registro de Imóveis e, não purgada a mora, constitui-se a propriedade automaticamente em nome do fiduciante, que poderá ou não levar o imóvel a leilão.
Os prazos e os trâmites procedimentais estão previstos na lei e são indicados no contrato. Os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/1997 indicam os pressupostos formais finais da execução extrajudicial que, cumpridos, conferem ao agente fiduciante direito de marcar data do leilão para venda do bem e pagamento da dívida. Não cumpridos, evidentemente o procedimento é nulo. Quanto às formalidades do procedimento expropriatório, que é realizado diretamente pelo Cartório de Registro de Imóveis (art. 26 da Lei), observo que a autora alega que não foi notificada para purgação da mora, nem das datas dos leilões.
Esta formalidade é essencial ao processo de reversão da propriedade ao agente fiduciante. Embora pareça uma formalidade insossa, porque é notório que a autora sabia que não estava pagando, é necessária porque fixa o prazo para que o devedor possa apresentar defesa ou justificativa do atraso. Vale transcrever (Lei 9514/97): "Art.
26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A.
Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3o-B.
Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) (...) Art.27 (...) § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.
Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)" O artigo 26 e parágrafos acima transcritos prevêem as formas de intimação do fiduciante, que pode ser pessoal, por hora certa ou até mesmo por edital, conforme o caso.
A Caixa juntou a Certidão do Cartório de Registro de Imóveis - ID 287942471 que comprova que em 26/10/2022 decorreu o prazo de 15 dias, para que a autora, intimada em 11/10/2022 comparecesse em cartório e purgasse a mora, o que culminou com a consolidação da propriedade em favor da Caixa ocorrida em 12/01/2023 (ID 287942475). Assim tenho que foi suficientemente demonstrada a notificação da parte autora para purgação da mora, vez que o ato realizado pelo Cartório de Registro de Imóveis possui fé pública e goza de presunção de veracidade, inerente aos atos públicos em geral.
HÁ previsão legal de comunicação do devedor quando da realização do leilão, por carta ou por correspondência eletrônica, nos termos do artigo 27, § 2º-A da Lei 9.514/97 acima transcrito. Ainda que a Caixa não tenha juntado os comprovantes de intimação da realização dos leilões, a autora tinha ciência da realização dos leilões, tanto que ingressou com a presente ação visando a sustação dos mesmos, e mesmo em juízo a parte autora não efetuou qualquer depósito nos autos demonstrando nítido interesse protelatório no ingresso da ação.
Assim, fica evidente a falta de vontade da autora em efetuar o pagamento do imóvel na medida em que há anos não o faz qualquer pagamento ou depósito das prestações, vale dizer, neste caso o processo só está servindo para perpetuar uma situação de débito, sem expectativa de solução razoável e justa que mantenha a contratação. Em suma, se a requerente possui dívida que não está de qualquer forma sendo questionada e não a vem pagando, o procedimento adotado pela instituição financeira é legal e cabível.
Assim, é improcedente o pedido.
DISPOSITIVO
Destarte, como consectário da fundamentação, JULGO IMPROCEDENTE o pedido, extinguindo o processo com julgamento do mérito, com base no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, cassando a liminar anteriormente concedida. Arcará a autora com as custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa corrigido, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil de 2015, se e quando deixar de ostentar a condição de necessitada (artigo 98, § 3º do CPC/2015).
Custas na forma da lei. Intimem-se. São José do Rio Preto, datada e assinada digitalmente.
