5000429-69.2018.4.03.6000

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000429-69.2018.4.03.6000 / 1ª Vara Federal de Campo Grande AUTOR: MARLI VIEIRA RIBEIRO Advogado do(a) AUTOR: EDUARDO ALEXANDRE DOS SANTOS - MS19813 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EVERTON ELIEZER PASCHOAL Advogado do(a) REU: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS19819 S E N T E N Ç A Trata-se de tutela provisória de urgência de natureza cautelar (em caráter liminar) proposta por Marli Vieira Ribeiro em face da Caixa Econômica Federal – CEF.

Alegou ter firmado com a ré Contrato Particular de Compra e Venda n. 844440800866-1 e, em virtude de dificuldades financeiras, atrasou o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário. Disse que, ao procurar a CEF, a fim de regularizar/renegociar o débito em atraso, recebeu a informação de que não havia mais nenhum tipo de negociação a ser feita, tendo em vista que o imóvel estava prestes a ir para leilão, do qual não se indicou a data.

Sustentou que, (...) todos os atos praticados pela requerida são nulos de pleno direito, visto que não foi dada a oportunidade do “contraditório” nem da “ampla defesa” o que acarreta a inexistência do devido processo legal, impedindo a realização da concorrência pública aludida, até que se deem as oportunidades constitucionalmente asseguradas para autora. Relatou que pretendia pagar ou consignar os valores em atrasos para levantamento pela requerida.

Apontou nulidade do procedimento extrajudicial, tendo em vista a inobservância do disposto em lei, especialmente a ausência intimação pessoal acerca do procedimento de consolidação da propriedade, bem como do leilão do imóvel. Aduziu que a (...) futura ação vai esclarecer que o procedimento que a alienação extrajudicial é invalida, pois não cumpriu os requisitos mínimos que a lei exige, visando à revisão do débito c/c anulação da execução extrajudicial, visto que a autora deseja suprir as parcelas atrasadas via pagamento.

Ao final, requereu: [...] A- Estando presentes o “fumus boni iures” e o “periculum in mora” que seja concedida a presente LIMINAR, sem audiência da parte contrária, com o fim específico de compelir a demanda a abster-se da realização do LEILÃO, referente ao imóvel do Contrato Particular de Compra e Venda de sob n. 844440800866-1, cujo o objeto do imóvel de matricula 4.405 da 2ª Circunscrição de Campo Grande, sob quadra “A” lote “23”, até que seja julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal; B- Nos termos do artigo 6º, VIII, do CDC, que seja decretada a inversão do ônus da prova em favor da autora, compelindo a requerida a trazer aos autos cópias das comunicações que demostre a comunicação para pagamento das parcelas sob pena de perder seu imóvel.

C- Caso seja o caso de complementação de informações que seja designada audiência de justificação conforme CPC, em caráter de urgência devida perigo de leilão iminente do imóvel. D- Finalmente, seja a presente MEDIDA CAUTELAR JULGADA PROCEDENTE em todos os seus termos, tornando definitiva a liminar concedida e condena-se a requerida às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios, custas e demais despesas de ordem processual. [...] Com a inicial, vieram procuração e documentos, dentre eles o contrato de compra e venda (Id. 4326034), apólice de seguro (Id. 4326011) e matrícula imóvel (Id. 4326018).

A apreciação do pedido de tutela de urgência foi postergada para após a oitiva da ré (Id. 4672045). Citada e intimada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, acompanhada de documentos (Id. 5166789). Aduziu que, no caso, trata-se de contrato com garantia de alienação fiduciária, cujo objeto é o imóvel situado na Rocha Pombo, n. 345, Bairro Caiçara, em Campo Grande, MS. Disse que (...) o contrato estava em aberto desde a parcela n. 25, vencida em 23/01/2017 até que, quando do vencimento da parcela n. 33, em setembro de 2017, houve a consolidação da propriedade, sendo que há 14 meses a parte autora está a residir de graça no imóvel.

Ressaltou que a autora não tinha sido intimada dos leilões, porque ainda não havia ocorrido. Além disso, a autora não comprovou a existência de nulidade no procedimento de consolidação, tampouco apresentou qualquer disposição em pagar a dívida. Defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da Lei nº 9.514 de 20.11.1997, bem como ausência de interesse da autora em purgar a mora.

Por fim, requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial e protestou provar o alegado por todos os meios admitidos em direito, notadamente prova documental, com a juntada oportuna do procedimento de consolidação da propriedade. O pedido de tutela foi indeferido (Id. 9095883). A ré informou que era possível a realização de conciliação (Id. 9602443). Intimada, a autora apresentou réplica (Id. 9606042), sustentando que, ao contrário do alegado pela ré, buscou solucionar a dificuldade e propôs em sua peça inaugural o pagamento dos valores em atraso, assim como que não teve ciência da mora, o que torna totalmente descabida a consolidação da propriedade.

Ainda, requereu a realização de audiência de conciliação e, restando infrutífera, a produção de prova oral e testemunhal, além de abertura de prazo para impugnar documentos juntados pela ré. Designada audiência para tentativa de conciliação (Id. 9613870), sobreveio petição da autora noticiando o recebimento de comunicação do leilão de seu imóvel, pugnando por sua suspensão (Id. 13937919). Deferiu-se a suspensão do leilão do imóvel designado para o dia 12/02/2019 e de qualquer outro ato expropriatório sobre o imóvel, apenas até a realização da audiência de conciliação designada (Id. 13965801).

Infrutífera a conciliação (Id. 14866401), a ré informou que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão (Id. 14657983). Em seguida, intimada, a ré disse que não tinha outras provas a produzir, juntando o procedimento de notificação (Id. 15277335 e Id. 15277338). A autora requereu a produção de prova testemunhal e o desentranhamento dos documentos juntados pela ré no Id. 15277338 (Id. 15301158).

Na decisão Id. 36478201, indeferiu-se a produção de outras provas naquele momento processual, determinando-se a intimação da autora para apresentar o pedido principal e, após, a citação da ré, devendo juntar cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade. A autora apresentou pedido principal (Id. 37921999). Alegou ter firmado com a ré Contrato Particular de Compra e Venda de sob n. 844440800866-1, tendo como objeto o imóvel de matrícula 4.405 da 2ª Circunscrição de Campo Grande, sob quadra “A” lote “23”.

Disse que (...) não realizou o pagamento das parcelas n. 25 com vencimento em 23/01/2017 até a parcela n. 33 com vencimento em 23/09/2017, sendo que conforme documentos anexos pela CEF, a requerida consolidou a propriedade em 22/09/2017. Sustentou não ter sido notificada para purgar a mora, o que desconfigura as condições de consolidação da propriedade. Defendeu inexistir notificação válida, pois esta deveria ter sido enviada para o endereço por ela fornecido no momento da contratação do financiamento, que é o mesmo indicado na exordial, o que não ocorreu.

Aduziu que (...) não há nenhuma comunicação ou alegação que a parte autora encontrava-se em lugar incerto ou desconhecido, não contendo nenhuma citação ou notificação seja por correios ou cartório chegado a conhecimento da autora, deste modo o procedimento para notificação da autora não ocorreu sendo que a consolidação da propriedade é invalida. (...) Deste modo não ocorrendo citação valida requer a nulidade da consolidação da propriedade, e sendo possibilitado a autora o pagamento das parcelas em atraso, e continuidade do financiamento imobiliário.

Sustentou, ainda, a devolução integral de todos os valores pagos como pedido subsidiário, bem como a ocorrência de dano moral, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. Finalizou formulando os seguintes pedidos: [...] A- A aplicabilidade do código de defesa do consumidor na presente ação; B- A nulidade da consolidação da propriedade devendo ser proporcionado oportunidade de quitação das parcelas em abertos e assim voltando ao estado “a quo” o financiamento imobiliário;

C- Em caso de impossibilidade de nulidade da consolidação como pedido subsidiário requer a devolução integral e atualizada de todos os valores pagos para adquirir a propriedade; D- Requer a condenação a título de dano moral pelos dissabores enfrentados pela autora, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), ou outro valor que esse juízo entenda; [...] Citada e intimada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, instruída com documentos, aduzindo (Id. 38487104): [...] o contrato estava em aberto desde a parcela n. 25, vencida em 23/01/2017 até que, quando do vencimento da parcela n. 33, em setembro de 2017, houve a consolidação da propriedade (...).

Em virtude da inadimplência do contrato objeto dos autos, esta Empresa Pública solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do mutuário em virtude do não pagamento dos encargos em atraso (com vistas a providenciarmos o processo de consolidação da propriedade do imóvel). No tocante as alegações da parte autora no sentido de que, não ter conhecimento da dívida e que o imóvel lhe foi tirado sorrateiramente, veja-se, conforme a Certidão do Oficial de Registro de Imóveis (anexo), que houve a tentativa de notificação regular para a purgação da mora no dia 04/05/2017, porém, sem êxito, tendo em vista que a atual moradora identificada como Zenira informou desconhecer o atual paradeiro da notificada (...).

Assim, constatou-se que a autora estava em local ignorado, incerto e inacessível, bem como terceiros estranhos ao contrato que residiam no imóvel, portanto, a notificação foi realizada por meio de Edital conforme o oficial de registro e mesmo assim a notificada não se dignou a pagar a dívida, (...). O imóvel dado em garantia do contrato foi consolidado como propriedade da Caixa em 19/09/2017 e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis em respeito ao estabelecido pela LEI 9.514 de 20/11/1997, conforme se vê da averbação AV. 08 da matrícula n. 4.405 do 2º CRI de Campo Grande.

Uma vez consolidada a propriedade o imóvel será levado a hasta pública dentro dos parâmetros legais e contratuais. Percebe-se, portanto, inexistente vício ou nulidade no procedimento de consolidação da propriedade ou nos leilões, porquanto, informa que não tem interesse na composição. [...] Defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da Lei nº 9.514 de 20.11.1997, bem como impossibilidade de pagamento da dívida diante da extinção do contrato pela consolidação da propriedade do imóvel pela ré, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova.

Sustentou que (...) não há o que falar em dano moral, já que não há prejuízo algum de ordem psíquico, moral e intelectual ou até mesmo financeiro experimentado pela requerente. Bem como, repita-se, não há ilegalidade no procedimento da consolidação, sendo inexistente qualquer ato abusivo por parte da CEF. Pediu a improcedência dos pedidos de formulados na inicial. A autora apresentou réplica, sustentando (Id. 39773181): [...] alegações que a citação foi feita no endereço do imóvel financiado não é válida, não existe no contrato nenhum tipo de cláusula obrigado a compradora a residir no imóvel financiado.

Do mesmo modo, a autora reside há anos no mesmo endereço como comprova-se com o próprio contrato de financiamento é atual endereço da autora. A citação que dá lastro a emissão de edital de citação foi expedida conforme demostrado no endereço do imóvel financiado, insta esclarecer que todas as citações foram expedidas no endereço do referido imóvel. (...) Deste modo o procedimento de consolidar a propriedade é invalido.

Devendo ser possibilitada a parte demanda pagar os débitos em aberto junto a CEF e assim possibilitar purgar a mora. [...] Arguiu nulidade do leilão, por inexistência de notificação para exercer o direito de preferência. Informou que o adquirente em leilão exerceu direito de desocupação do imóvel nos autos junto à Justiça Estadual, processo nº 0804993-45.2020.8.12.0001. Ressaltou (...) que a presente ação foi distribuída em 27/01/2018, sendo que o leilão do imóvel foi dia 15/07/2019, sendo que a parte demanda tinha conhecimento da ação aqui discutida e ainda tinha total conhecimento do endereço apresentado para notificar a ré, sendo que até mesmo pelos próprios autos poderia informar sobre leilão, o que não fez.

Devendo ser penalizada por tais desídias. Sendo impugnada a alegação que a consolidação e leilão da propriedade ocorreu dentro dos limites da lei, como ficou provado nos autos o que não ocorreu. No seu entender, a consolidação da propriedade e leilão do imóvel foram indevidos, dando lastro ao dano moral. Defendeu a aplicabilidade do CDC e a procedência do pedido subsidiário de restituição total dos valores pagos, ante a não contestação da ré.

A ré informou que não pretendia produzir prova oral (Id. 39981558). Sobreveio sentença de mérito, julgando improcedentes os pedidos formulados pela autora (Id. 54368716). Referida sentença foi anulada, em sede de Apelação, para que se procedesse à citação do adquirente do imóvel em questão, restando prejudicada a análise do mérito do recurso interposto pela autora (Id. 242623009). Citado (Id. 307765355), Everton Eliezer Paschoal, adquirente do imóvel em leilão, permaneceu inerte.

É o relatório.

Fundamento e decido. De antemão, decreto a revelia de Everton Eliezer Paschoal, na forma do art. 345, I, CPC. No mais, importa anunciar o julgamento antecipado do mérito, inteligência do artigo 355, I, do CPC, por força da desnecessidade de dilação probatória. Sendo assim, inexistindo preliminares pendentes, presentes os pressupostos processuais de existência e de validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito.

Perfeitamente aplicável à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), principalmente no que diz respeito à facilitação de seu direito de defesa. Veja, por todos, o precedente: TRF3, ApCiv 5010821-10.2019.4.03.6105, 1ª Turma, Relator Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/09/2020. Não obstante, a questão trazida aos autos não demanda a inversão do ônus probatório, não havendo que se falar em hipossuficiência da autora, diante da vasta documentação por ela trazida aos autos, ademais porque poderia ter diligenciado junto à CEF e/ou Cartório para obter documentos comprobatórios do procedimento da execução extrajudicial.

Somado a isso, não há o segundo requisito da verossimilhança, dado o reconhecimento da dívida pela própria autora. Nesse contexto, a inversão do ônus da prova, como mecanismo de facilitação da defesa de seus direitos, não é automática nas demandas em que incidente o Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário, para tanto, a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da verossimilhança da tese defendida por este – o que não ocorreu.

Demais disso, é sabido que o contrato de adesão, como qualquer outra avença, é válido, estando incluído como espécie de acordos com cláusulas preexistentes, cabendo a um dos sujeitos aderir ou não a essas regras. Suprida tal questão, passo à análise do mérito propriamente dito. Ao apreciar o pedido de tutela, o magistrado prolator daquela decisão assim decidiu (Id. 25062184): [...] De fato, não se acham presentes os requisitos autorizadores da concessão da medida requerida, porquanto não foi suscitada qualquer irregularidade formal ou material apta a infirmar o Contrato de Financiamento ajustado entre a parte autora e a CEF com base na Lei nº 9.514/97, que prevê a alienação fiduciária de imóvel.

Daí decorre que ao devedor cabe a obrigação de pagar as prestações assumidas, sendo certo que a impontualidade acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, conforme disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Demais disso, a inadimplência da parte autora quanto às prestações do financiamento habitacional não pode ser desconsiderada.

O mutuário não é obrigado a pagar valor que entende descabido, mas também não pode ficar sem realizar pagamento algum, sob pena de se ver desapossado do imóvel. A mera alegação da autora, de ausência de notificação/intimação pessoal, desacompanhada de elemento probatório, acerca do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária em favor da ré, bem como de não ter sido notificada acerca da realização de leilão, não tem o condão de invalidar o procedimento, até porque não se provou a não observância da legislação de regência (e, inclusive, porque, de acordo com as palavras da própria autora, ainda não foi realizado leilão do imóvel).

No caso, a parte autora não apresentou documentos que comprovem as alegadas irregularidades, sendo que, inclusive, a certidão de matrícula do imóvel trazida aos autos pela autora está desatualizada, não se comprovando sequer que houve a consolidação da propriedade. Tampouco há elementos a comprovar a alegada iminência na realização de leilão. Assim, não verifico a plausibilidade das alegações expendidas.

Isto posto, INDEFIRO o pedido de tutela formulado. [...] Posteriormente, designada audiência para tentativa de conciliação (Id. 9613870), sobreveio petição da autora noticiando o recebimento de comunicação do leilão de seu imóvel, pugnando por sua suspensão (Id. 13937919), que foi deferido apenas até a realização do ato (Id. 13965801). Infrutífera a conciliação (Id. 14866401), a ré informou que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão (Id. 14657983).

Na decisão Id. 36478201, indeferiu-se a produção de outras provas naquele momento processual, determinando-se a intimação da autora para apresentar o pedido principal. Como pedido principal, sustentou a autora, em síntese, nulidade na consolidação da propriedade e nos atos expropriatórios, ante a ausência de notificação para purgação da mora e dos leilões para exercer o direito de preferência. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário.

Confira-se, a propósito, o seguinte julgado: CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE.

I - Alegação de cerceamento de defesa por falta de produção de prova pericial rejeitada. Precedentes.

II - Alegação de inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97 rejeitada. Precedentes.

III - Renegociação contratual que é mera liberalidade do agente financeiro que a tanto não pode ser compelido pelo Judiciário, que não deve interferir em relação que deriva da vontade das partes. Precedentes.

IV - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF-3 - ApCiv: 50043033820184036105 SP, Relator: Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 26/02/2021, 2ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 04/03/2021). Destaquei. No caso, a autora confessadamente está em situação de inadimplência - o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei nº 9.514/97.

Observo que, frustrada a tentativa de localização da autora no endereço do imóvel, objeto dos autos, como certificado pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos, foi promovida a notificação ficta. Conforme certidão Id. 38487114, o Oficial esteve no endereço do imóvel, objeto da lide, e foi recebido pela senhora Zenira, que se apresentou como moradora do imóvel, a qual informou desconhecer o atual paradeiro da autora.

Concluiu, assim, o Oficial, que a autora estava em local ignorado, incerto e inacessível, pelo que foi promovida a notificação por edital para purgação da mora (Id. 38487114 p. 17-23). Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Não obstante a autora afirmar que residia ainda no endereço indicado na inicial (que foi informado no contrato), tal fato não restou corroborado pelos demais documentos acostados aos autos. Verifica-se que o comprovante de residência apresentado com a inicial está em nome de pessoa diversa (Id. 4326018). Ademais, na petição Id. 13937920, afirmou a autora ter recebido carta comunicando o leilão do seu imóvel, que foi endereçada para o endereço do imóvel objeto da lide, como se vê do documento Id. 13937921 – p.

2. A mera alegação, portanto, não é suficiente para afastar a presunção da legitimidade da certidão do Oficial, tampouco a evidenciar o direito no caso concreto. Atendido, portanto, o disposto no § 4º do art. 26 da Lei 9.514 /97, não havendo qualquer ilegalidade neste ponto. Nessa toada, regularmente notificada nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, deixou de purgar a mora, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, conforme averbação na matrícula do imóvel (id. 38487607 – p. 5-6).

Assim, tendo em vista que incumbe à autora o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, não comprovada ilegalidade ou irregularidade no processo de consolidação da propriedade em favor da ré, mostra-se inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97. Com efeito, uma vez consolidada a propriedade em favor da instituição financeira e não comprovada qualquer nulidade no respectivo procedimento, tratando-se de execução garantida por alienação fiduciária, tendo a ação sido proposta em 27/01/2018 (após a vigência da Lei nº 13.465/2017), não mais se mostra possível a purgação da mora.

Todavia, apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (incluído pela Lei nº 13.465/2017), apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, providência esta que cabe ao devedor realizar, inexistindo no caso qualquer circunstância que demonstre desrespeito ao direito de preferência.

Nessa perspectiva, no que tange aos leilões, verifica-se de forma inequívoca que a autora teve ciência acerca dos certames antes de sua ocorrência, já que foi informado pela ré nos autos por meio da petição Id. 14657983, que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão, já que infrutífera a conciliação. Logo, diante da incumbência do ônus probatório, visando obstar a alienação do bem a terceiro, cabia à autora demonstrar eventual vício de sua notificação para purgação da mora e/ou dos leilões, ou, ao menos, sua intenção de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo, nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 – o que, no caso, não ocorreu.

Corroborando o acima exposto: CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da aplicação subsidiária de referido Decreto-Lei ao contrato de alienação fiduciária.

2. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997.

3. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art.

27. 4. A lei exige a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora antes da consolidação da propriedade (§ 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), bem como a sua notificação pessoal acerca das datas dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no § 2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017.

5. Na espécie, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, assim como notificou-o em seu endereço sobre a designação de leilão público do imóvel, informando acerca do direito de preferência do devedor fiduciante.

6. A instituição financeira providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, observou os ditames legais. Ressalte-se que, por força do art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade na notificação dirigida corretamente ao endereço constante do contrato, ainda que recebida por funcionário da portaria do condomínio edilício (art. 26, § 3º-B).

7. Obiter dictum, além de demonstrar eventual vício da ausência de notificação pessoal sobre a designação de leilão extrajudicial, deve a parte devedora, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo.

8. Apelação não provida. (TRF-3 - ApCiv: 50055996120194036105 SP, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 10/02/2021). Negritei. Por conseguinte, também resta afastada o pedido de anulação de qualquer ato expropriatório referente ao imóvel objeto dos autos. E, considerando que não foi reconhecida a existência de má prestação de serviços por parte da ré, mas que a falta de pagamento das prestações ocorreu por omissão da autora, cuja consequência imediata é a execução extrajudicial do imóvel, não há que se falar em reconhecimento de danos morais (Precedente: TRF-3 - ApCiv: 50008236120184036005 MS, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 18/05/2020, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 26/05/2020).

Quanto ao pedido subsidiário (devolução de valores), tem-se que somente se o maior lance oferecido não for superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais, é que será exonerado o credor da obrigação de devolução da importância que sobejar, conforme interpretação dos §§ 2º, 4º e 5º da Lei nº 9.514/97, aplicável também no caso de venda direta do imóvel após o segundo leilão sem lance mínimo.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL.CONTRATO IMOBILIÁRIO. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I - A parte agravante sustenta a violação do art. 437, § 1º, do NCPC, uma vez que a CEF trouxe aos autos documentos novos, os quais não foram submetidos ao contraditório e a ampla defesa antes da decisão agravada que revogou a tutela de urgência. Na verdade, não foi precisamente a arrematação do bem que motivou a reconsideração por parte do Juízo a quo, devendo ser afastada a hipótese de cerceamento de defesa e nulidade da decisão.

II - Também afastada a alegação no sentido de que a decisão padece de vício em razão de ser "ultra petita", uma vez que pode o Magistrado revogar a medida liminar a qualquer tempo.

III - Segundo o artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97, por ocasião do segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida. E no § 5º estabelece que, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação constante no § 4º, qual seja, entregar ao devedor a importância que sobejar,

IV - In casu, o valor de avaliação total do imóvel alienado fiduciariamente foi R$ 912.000,00, conforme item C do Quadro Resumo. Os requerentes afirmam que o imóvel foi arrematado depois de duas hastas públicas pelo valor de R$ 558.393,16, aduzindo estar abaixo do valor de mercado.

V - Prevê a cláusula 7.13, item c que, no segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais e, na alínea c.1 que, se o lance oferecido no segundo leilão for inferior ao valor da dívida, considerar-se-á extinta a dívida dos devedores perante a credora e, neste caso, a credora colocará á disposição dos mesmos o termo de quitação da dívida, também será considerada extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante.

VI - Conforme assinalado na decisão recorrida: "(...) Nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, após a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário (ou seja, em nome da instituição financeira), será promovido leilão público para venda do bem. Se o maior valor oferecido pelo imóvel não ultrapassar o total devido (incluídos os encargos legais, as contribuições condominiais, os prêmios de seguro e demais despesas), a dívida será extinta e a instituição financeira estará desobrigada de quaisquer pagamentos aos antigos mutuários.

Posteriormente, a instituição financeira está autorizada a alienar o imóvel, mediante venda direta, por valor inferior ao da dívida (que, como visto, encontra-se extinta desde o momento em que o segundo leilão restou frustrado, nos termos do artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/97).

VII - Considerando a lei de regência e o pactuado entre as partes, não se evidenciam, prima facie, elementos de que o imóvel tenha sido alienado por preço vil.

VIII - Agravo de instrumento desprovido. (TRF3 - 2ª Turma, AGRAVO 50331604220194030000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, public. 13/08/2020). Destaquei. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI Nº 9.514/1997. VENDA DIRETA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA EXCEDENTE AO VALOR DA DÍVIDA.

1. A Lei n.º 9.514/1997 estabelece que, se o imóvel for vendido por preço superior ao valor da dívida (somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, inclusive tributos, e às contribuições condominiais), o credor fiduciante deverá entregar ao devedor a diferença excedente.

2. Embora conste, no enunciado normativo, o termo 'leilão', não há motivo justificável para deixar de aplicar a regra na hipótese de venda direta do bem, uma vez que (1) não há norma legal que assegure ao credor o direito de se apropriar da integralidade do produto da venda, quando superior ao montante da dívida, ainda que argumente que o bem passou a integrar o seu patrimônio; (2) o leilão é o procedimento-padrão para alienação do imóvel, e (3) a regra excepcional, prevista no artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997, incide somente nos casos em que o lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, somado às despesas referidas anteriormente, o que não ocorre no caso concreto. (TRF4, AC 5013519-66.2014.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 07/05/2020).

Destaquei. A autora informou, por meio da réplica Id. 39773181 (p. 7-8), que o imóvel havia sido submetido aos leilões e arrematado, tanto que (...) o adquirente em leilão exerceu direito de desocupação do imóvel nos autos junto à Justiça Estadual 0804993-45.2020.8.12.0001. Analisando a matrícula do imóvel anexada pela autora na réplica Id. 39773181 (p. 7), constata-se que o imóvel foi submetido aos leilões, contudo sem oferta de lances.

Após, foi vendido a Everton Eliezer Paschoal pelo valor de R$ 84.438,31, por meio de venda direta. Reputa-se, portanto, que o valor da alienação direta não superou os débitos pendentes (Id. 38487605), razão pela qual não há que se falar em restituição de valores. Em resumo, afiguram-se ilegítimos os pleitos manejados pela autora. E valho-me da técnica da motivação per relationem, que consiste na fundamentação da decisão por remissão a outras manifestações ou peças processuais constantes dos autos, e cujos fundamentos justificam e integram o ato decisório proferido, e ratifico em parte o entendimento exarado na decisão Id. 9095883 sem afronta ao artigo 489 do CPC, diante do respaldo jurisprudencial, para também fundamentar essa sentença.

Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados pela autora, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. A autora é isenta de custas processuais (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/1996). Condeno a autora a pagar honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à causa (Id. 4326006), acrescido do valor requerido a título de danos morais (Id. 37921900 – p. 7), considerando o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço (art. 85, § 2º, IV, do CPC), observadas as ressalvas do art. 98, § 3º, do CPC.

Sentença não sujeita ao reexame necessário.

Publique-se, registre-se e intimem-se. Havendo interposição de Apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo, independentemente de nova determinação. Não havendo recurso, com o trânsito em julgado, oportunamente, arquive-se. Campo Grande, MS, data e assinatura, nos termos da certificação digital.

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000429-69.2018.4.03.6000 / 1ª Vara Federal de Campo Grande AUTOR: MARLI VIEIRA RIBEIRO Advogado do(a) AUTOR: EDUARDO ALEXANDRE DOS SANTOS - MS19813 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF, EVERTON ELIEZER PASCHOAL Advogado do(a) REU: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS19819 S E N T E N Ç A Trata-se de tutela provisória de urgência de natureza cautelar (em caráter liminar) proposta por Marli Vieira Ribeiro em face da Caixa Econômica Federal – CEF.

Alegou ter firmado com a ré Contrato Particular de Compra e Venda n. 844440800866-1 e, em virtude de dificuldades financeiras, atrasou o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário. Disse que, ao procurar a CEF, a fim de regularizar/renegociar o débito em atraso, recebeu a informação de que não havia mais nenhum tipo de negociação a ser feita, tendo em vista que o imóvel estava prestes a ir para leilão, do qual não se indicou a data.

Sustentou que, (...) todos os atos praticados pela requerida são nulos de pleno direito, visto que não foi dada a oportunidade do “contraditório” nem da “ampla defesa” o que acarreta a inexistência do devido processo legal, impedindo a realização da concorrência pública aludida, até que se deem as oportunidades constitucionalmente asseguradas para autora. Relatou que pretendia pagar ou consignar os valores em atrasos para levantamento pela requerida.

Apontou nulidade do procedimento extrajudicial, tendo em vista a inobservância do disposto em lei, especialmente a ausência intimação pessoal acerca do procedimento de consolidação da propriedade, bem como do leilão do imóvel. Aduziu que a (...) futura ação vai esclarecer que o procedimento que a alienação extrajudicial é invalida, pois não cumpriu os requisitos mínimos que a lei exige, visando à revisão do débito c/c anulação da execução extrajudicial, visto que a autora deseja suprir as parcelas atrasadas via pagamento.

Ao final, requereu: [...] A- Estando presentes o “fumus boni iures” e o “periculum in mora” que seja concedida a presente LIMINAR, sem audiência da parte contrária, com o fim específico de compelir a demanda a abster-se da realização do LEILÃO, referente ao imóvel do Contrato Particular de Compra e Venda de sob n. 844440800866-1, cujo o objeto do imóvel de matricula 4.405 da 2ª Circunscrição de Campo Grande, sob quadra “A” lote “23”, até que seja julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal; B- Nos termos do artigo 6º, VIII, do CDC, que seja decretada a inversão do ônus da prova em favor da autora, compelindo a requerida a trazer aos autos cópias das comunicações que demostre a comunicação para pagamento das parcelas sob pena de perder seu imóvel.

C- Caso seja o caso de complementação de informações que seja designada audiência de justificação conforme CPC, em caráter de urgência devida perigo de leilão iminente do imóvel. D- Finalmente, seja a presente MEDIDA CAUTELAR JULGADA PROCEDENTE em todos os seus termos, tornando definitiva a liminar concedida e condena-se a requerida às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios, custas e demais despesas de ordem processual. [...] Com a inicial, vieram procuração e documentos, dentre eles o contrato de compra e venda (Id. 4326034), apólice de seguro (Id. 4326011) e matrícula imóvel (Id. 4326018).

A apreciação do pedido de tutela de urgência foi postergada para após a oitiva da ré (Id. 4672045). Citada e intimada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, acompanhada de documentos (Id. 5166789). Aduziu que, no caso, trata-se de contrato com garantia de alienação fiduciária, cujo objeto é o imóvel situado na Rocha Pombo, n. 345, Bairro Caiçara, em Campo Grande, MS. Disse que (...) o contrato estava em aberto desde a parcela n. 25, vencida em 23/01/2017 até que, quando do vencimento da parcela n. 33, em setembro de 2017, houve a consolidação da propriedade, sendo que há 14 meses a parte autora está a residir de graça no imóvel.

Ressaltou que a autora não tinha sido intimada dos leilões, porque ainda não havia ocorrido. Além disso, a autora não comprovou a existência de nulidade no procedimento de consolidação, tampouco apresentou qualquer disposição em pagar a dívida. Defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da Lei nº 9.514 de 20.11.1997, bem como ausência de interesse da autora em purgar a mora.

Por fim, requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial e protestou provar o alegado por todos os meios admitidos em direito, notadamente prova documental, com a juntada oportuna do procedimento de consolidação da propriedade. O pedido de tutela foi indeferido (Id. 9095883). A ré informou que era possível a realização de conciliação (Id. 9602443). Intimada, a autora apresentou réplica (Id. 9606042), sustentando que, ao contrário do alegado pela ré, buscou solucionar a dificuldade e propôs em sua peça inaugural o pagamento dos valores em atraso, assim como que não teve ciência da mora, o que torna totalmente descabida a consolidação da propriedade.

Ainda, requereu a realização de audiência de conciliação e, restando infrutífera, a produção de prova oral e testemunhal, além de abertura de prazo para impugnar documentos juntados pela ré. Designada audiência para tentativa de conciliação (Id. 9613870), sobreveio petição da autora noticiando o recebimento de comunicação do leilão de seu imóvel, pugnando por sua suspensão (Id. 13937919). Deferiu-se a suspensão do leilão do imóvel designado para o dia 12/02/2019 e de qualquer outro ato expropriatório sobre o imóvel, apenas até a realização da audiência de conciliação designada (Id. 13965801).

Infrutífera a conciliação (Id. 14866401), a ré informou que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão (Id. 14657983). Em seguida, intimada, a ré disse que não tinha outras provas a produzir, juntando o procedimento de notificação (Id. 15277335 e Id. 15277338). A autora requereu a produção de prova testemunhal e o desentranhamento dos documentos juntados pela ré no Id. 15277338 (Id. 15301158).

Na decisão Id. 36478201, indeferiu-se a produção de outras provas naquele momento processual, determinando-se a intimação da autora para apresentar o pedido principal e, após, a citação da ré, devendo juntar cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade. A autora apresentou pedido principal (Id. 37921999). Alegou ter firmado com a ré Contrato Particular de Compra e Venda de sob n. 844440800866-1, tendo como objeto o imóvel de matrícula 4.405 da 2ª Circunscrição de Campo Grande, sob quadra “A” lote “23”.

Disse que (...) não realizou o pagamento das parcelas n. 25 com vencimento em 23/01/2017 até a parcela n. 33 com vencimento em 23/09/2017, sendo que conforme documentos anexos pela CEF, a requerida consolidou a propriedade em 22/09/2017. Sustentou não ter sido notificada para purgar a mora, o que desconfigura as condições de consolidação da propriedade. Defendeu inexistir notificação válida, pois esta deveria ter sido enviada para o endereço por ela fornecido no momento da contratação do financiamento, que é o mesmo indicado na exordial, o que não ocorreu.

Aduziu que (...) não há nenhuma comunicação ou alegação que a parte autora encontrava-se em lugar incerto ou desconhecido, não contendo nenhuma citação ou notificação seja por correios ou cartório chegado a conhecimento da autora, deste modo o procedimento para notificação da autora não ocorreu sendo que a consolidação da propriedade é invalida. (...) Deste modo não ocorrendo citação valida requer a nulidade da consolidação da propriedade, e sendo possibilitado a autora o pagamento das parcelas em atraso, e continuidade do financiamento imobiliário.

Sustentou, ainda, a devolução integral de todos os valores pagos como pedido subsidiário, bem como a ocorrência de dano moral, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. Finalizou formulando os seguintes pedidos: [...] A- A aplicabilidade do código de defesa do consumidor na presente ação; B- A nulidade da consolidação da propriedade devendo ser proporcionado oportunidade de quitação das parcelas em abertos e assim voltando ao estado “a quo” o financiamento imobiliário;

C- Em caso de impossibilidade de nulidade da consolidação como pedido subsidiário requer a devolução integral e atualizada de todos os valores pagos para adquirir a propriedade; D- Requer a condenação a título de dano moral pelos dissabores enfrentados pela autora, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), ou outro valor que esse juízo entenda; [...] Citada e intimada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, instruída com documentos, aduzindo (Id. 38487104): [...] o contrato estava em aberto desde a parcela n. 25, vencida em 23/01/2017 até que, quando do vencimento da parcela n. 33, em setembro de 2017, houve a consolidação da propriedade (...).

Em virtude da inadimplência do contrato objeto dos autos, esta Empresa Pública solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do mutuário em virtude do não pagamento dos encargos em atraso (com vistas a providenciarmos o processo de consolidação da propriedade do imóvel). No tocante as alegações da parte autora no sentido de que, não ter conhecimento da dívida e que o imóvel lhe foi tirado sorrateiramente, veja-se, conforme a Certidão do Oficial de Registro de Imóveis (anexo), que houve a tentativa de notificação regular para a purgação da mora no dia 04/05/2017, porém, sem êxito, tendo em vista que a atual moradora identificada como Zenira informou desconhecer o atual paradeiro da notificada (...).

Assim, constatou-se que a autora estava em local ignorado, incerto e inacessível, bem como terceiros estranhos ao contrato que residiam no imóvel, portanto, a notificação foi realizada por meio de Edital conforme o oficial de registro e mesmo assim a notificada não se dignou a pagar a dívida, (...). O imóvel dado em garantia do contrato foi consolidado como propriedade da Caixa em 19/09/2017 e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis em respeito ao estabelecido pela LEI 9.514 de 20/11/1997, conforme se vê da averbação AV. 08 da matrícula n. 4.405 do 2º CRI de Campo Grande.

Uma vez consolidada a propriedade o imóvel será levado a hasta pública dentro dos parâmetros legais e contratuais. Percebe-se, portanto, inexistente vício ou nulidade no procedimento de consolidação da propriedade ou nos leilões, porquanto, informa que não tem interesse na composição. [...] Defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da Lei nº 9.514 de 20.11.1997, bem como impossibilidade de pagamento da dívida diante da extinção do contrato pela consolidação da propriedade do imóvel pela ré, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova.

Sustentou que (...) não há o que falar em dano moral, já que não há prejuízo algum de ordem psíquico, moral e intelectual ou até mesmo financeiro experimentado pela requerente. Bem como, repita-se, não há ilegalidade no procedimento da consolidação, sendo inexistente qualquer ato abusivo por parte da CEF. Pediu a improcedência dos pedidos de formulados na inicial. A autora apresentou réplica, sustentando (Id. 39773181): [...] alegações que a citação foi feita no endereço do imóvel financiado não é válida, não existe no contrato nenhum tipo de cláusula obrigado a compradora a residir no imóvel financiado.

Do mesmo modo, a autora reside há anos no mesmo endereço como comprova-se com o próprio contrato de financiamento é atual endereço da autora. A citação que dá lastro a emissão de edital de citação foi expedida conforme demostrado no endereço do imóvel financiado, insta esclarecer que todas as citações foram expedidas no endereço do referido imóvel. (...) Deste modo o procedimento de consolidar a propriedade é invalido.

Devendo ser possibilitada a parte demanda pagar os débitos em aberto junto a CEF e assim possibilitar purgar a mora. [...] Arguiu nulidade do leilão, por inexistência de notificação para exercer o direito de preferência. Informou que o adquirente em leilão exerceu direito de desocupação do imóvel nos autos junto à Justiça Estadual, processo nº 0804993-45.2020.8.12.0001. Ressaltou (...) que a presente ação foi distribuída em 27/01/2018, sendo que o leilão do imóvel foi dia 15/07/2019, sendo que a parte demanda tinha conhecimento da ação aqui discutida e ainda tinha total conhecimento do endereço apresentado para notificar a ré, sendo que até mesmo pelos próprios autos poderia informar sobre leilão, o que não fez.

Devendo ser penalizada por tais desídias. Sendo impugnada a alegação que a consolidação e leilão da propriedade ocorreu dentro dos limites da lei, como ficou provado nos autos o que não ocorreu. No seu entender, a consolidação da propriedade e leilão do imóvel foram indevidos, dando lastro ao dano moral. Defendeu a aplicabilidade do CDC e a procedência do pedido subsidiário de restituição total dos valores pagos, ante a não contestação da ré.

A ré informou que não pretendia produzir prova oral (Id. 39981558). Sobreveio sentença de mérito, julgando improcedentes os pedidos formulados pela autora (Id. 54368716). Referida sentença foi anulada, em sede de Apelação, para que se procedesse à citação do adquirente do imóvel em questão, restando prejudicada a análise do mérito do recurso interposto pela autora (Id. 242623009). Citado (Id. 307765355), Everton Eliezer Paschoal, adquirente do imóvel em leilão, permaneceu inerte.

É o relatório.

Fundamento e decido. De antemão, decreto a revelia de Everton Eliezer Paschoal, na forma do art. 345, I, CPC. No mais, importa anunciar o julgamento antecipado do mérito, inteligência do artigo 355, I, do CPC, por força da desnecessidade de dilação probatória. Sendo assim, inexistindo preliminares pendentes, presentes os pressupostos processuais de existência e de validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito.

Perfeitamente aplicável à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), principalmente no que diz respeito à facilitação de seu direito de defesa. Veja, por todos, o precedente: TRF3, ApCiv 5010821-10.2019.4.03.6105, 1ª Turma, Relator Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/09/2020. Não obstante, a questão trazida aos autos não demanda a inversão do ônus probatório, não havendo que se falar em hipossuficiência da autora, diante da vasta documentação por ela trazida aos autos, ademais porque poderia ter diligenciado junto à CEF e/ou Cartório para obter documentos comprobatórios do procedimento da execução extrajudicial.

Somado a isso, não há o segundo requisito da verossimilhança, dado o reconhecimento da dívida pela própria autora. Nesse contexto, a inversão do ônus da prova, como mecanismo de facilitação da defesa de seus direitos, não é automática nas demandas em que incidente o Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário, para tanto, a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da verossimilhança da tese defendida por este – o que não ocorreu.

Demais disso, é sabido que o contrato de adesão, como qualquer outra avença, é válido, estando incluído como espécie de acordos com cláusulas preexistentes, cabendo a um dos sujeitos aderir ou não a essas regras. Suprida tal questão, passo à análise do mérito propriamente dito. Ao apreciar o pedido de tutela, o magistrado prolator daquela decisão assim decidiu (Id. 25062184): [...] De fato, não se acham presentes os requisitos autorizadores da concessão da medida requerida, porquanto não foi suscitada qualquer irregularidade formal ou material apta a infirmar o Contrato de Financiamento ajustado entre a parte autora e a CEF com base na Lei nº 9.514/97, que prevê a alienação fiduciária de imóvel.

Daí decorre que ao devedor cabe a obrigação de pagar as prestações assumidas, sendo certo que a impontualidade acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, conforme disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Demais disso, a inadimplência da parte autora quanto às prestações do financiamento habitacional não pode ser desconsiderada.

O mutuário não é obrigado a pagar valor que entende descabido, mas também não pode ficar sem realizar pagamento algum, sob pena de se ver desapossado do imóvel. A mera alegação da autora, de ausência de notificação/intimação pessoal, desacompanhada de elemento probatório, acerca do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária em favor da ré, bem como de não ter sido notificada acerca da realização de leilão, não tem o condão de invalidar o procedimento, até porque não se provou a não observância da legislação de regência (e, inclusive, porque, de acordo com as palavras da própria autora, ainda não foi realizado leilão do imóvel).

No caso, a parte autora não apresentou documentos que comprovem as alegadas irregularidades, sendo que, inclusive, a certidão de matrícula do imóvel trazida aos autos pela autora está desatualizada, não se comprovando sequer que houve a consolidação da propriedade. Tampouco há elementos a comprovar a alegada iminência na realização de leilão. Assim, não verifico a plausibilidade das alegações expendidas.

Isto posto, INDEFIRO o pedido de tutela formulado. [...] Posteriormente, designada audiência para tentativa de conciliação (Id. 9613870), sobreveio petição da autora noticiando o recebimento de comunicação do leilão de seu imóvel, pugnando por sua suspensão (Id. 13937919), que foi deferido apenas até a realização do ato (Id. 13965801). Infrutífera a conciliação (Id. 14866401), a ré informou que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão (Id. 14657983).

Na decisão Id. 36478201, indeferiu-se a produção de outras provas naquele momento processual, determinando-se a intimação da autora para apresentar o pedido principal. Como pedido principal, sustentou a autora, em síntese, nulidade na consolidação da propriedade e nos atos expropriatórios, ante a ausência de notificação para purgação da mora e dos leilões para exercer o direito de preferência. O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário.

Confira-se, a propósito, o seguinte julgado: CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE.

I - Alegação de cerceamento de defesa por falta de produção de prova pericial rejeitada. Precedentes.

II - Alegação de inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97 rejeitada. Precedentes.

III - Renegociação contratual que é mera liberalidade do agente financeiro que a tanto não pode ser compelido pelo Judiciário, que não deve interferir em relação que deriva da vontade das partes. Precedentes.

IV - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF-3 - ApCiv: 50043033820184036105 SP, Relator: Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 26/02/2021, 2ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 04/03/2021). Destaquei. No caso, a autora confessadamente está em situação de inadimplência - o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei nº 9.514/97.

Observo que, frustrada a tentativa de localização da autora no endereço do imóvel, objeto dos autos, como certificado pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos, foi promovida a notificação ficta. Conforme certidão Id. 38487114, o Oficial esteve no endereço do imóvel, objeto da lide, e foi recebido pela senhora Zenira, que se apresentou como moradora do imóvel, a qual informou desconhecer o atual paradeiro da autora.

Concluiu, assim, o Oficial, que a autora estava em local ignorado, incerto e inacessível, pelo que foi promovida a notificação por edital para purgação da mora (Id. 38487114 p. 17-23). Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso.

Não obstante a autora afirmar que residia ainda no endereço indicado na inicial (que foi informado no contrato), tal fato não restou corroborado pelos demais documentos acostados aos autos. Verifica-se que o comprovante de residência apresentado com a inicial está em nome de pessoa diversa (Id. 4326018). Ademais, na petição Id. 13937920, afirmou a autora ter recebido carta comunicando o leilão do seu imóvel, que foi endereçada para o endereço do imóvel objeto da lide, como se vê do documento Id. 13937921 – p.

2. A mera alegação, portanto, não é suficiente para afastar a presunção da legitimidade da certidão do Oficial, tampouco a evidenciar o direito no caso concreto. Atendido, portanto, o disposto no § 4º do art. 26 da Lei 9.514 /97, não havendo qualquer ilegalidade neste ponto. Nessa toada, regularmente notificada nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, deixou de purgar a mora, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, conforme averbação na matrícula do imóvel (id. 38487607 – p. 5-6).

Assim, tendo em vista que incumbe à autora o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, não comprovada ilegalidade ou irregularidade no processo de consolidação da propriedade em favor da ré, mostra-se inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97. Com efeito, uma vez consolidada a propriedade em favor da instituição financeira e não comprovada qualquer nulidade no respectivo procedimento, tratando-se de execução garantida por alienação fiduciária, tendo a ação sido proposta em 27/01/2018 (após a vigência da Lei nº 13.465/2017), não mais se mostra possível a purgação da mora.

Todavia, apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (incluído pela Lei nº 13.465/2017), apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, providência esta que cabe ao devedor realizar, inexistindo no caso qualquer circunstância que demonstre desrespeito ao direito de preferência.

Nessa perspectiva, no que tange aos leilões, verifica-se de forma inequívoca que a autora teve ciência acerca dos certames antes de sua ocorrência, já que foi informado pela ré nos autos por meio da petição Id. 14657983, que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão, já que infrutífera a conciliação. Logo, diante da incumbência do ônus probatório, visando obstar a alienação do bem a terceiro, cabia à autora demonstrar eventual vício de sua notificação para purgação da mora e/ou dos leilões, ou, ao menos, sua intenção de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo, nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 – o que, no caso, não ocorreu.

Corroborando o acima exposto: CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da aplicação subsidiária de referido Decreto-Lei ao contrato de alienação fiduciária.

2. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997.

3. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art.

27. 4. A lei exige a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora antes da consolidação da propriedade (§ 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), bem como a sua notificação pessoal acerca das datas dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no § 2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017.

5. Na espécie, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, assim como notificou-o em seu endereço sobre a designação de leilão público do imóvel, informando acerca do direito de preferência do devedor fiduciante.

6. A instituição financeira providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, observou os ditames legais. Ressalte-se que, por força do art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade na notificação dirigida corretamente ao endereço constante do contrato, ainda que recebida por funcionário da portaria do condomínio edilício (art. 26, § 3º-B).

7. Obiter dictum, além de demonstrar eventual vício da ausência de notificação pessoal sobre a designação de leilão extrajudicial, deve a parte devedora, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo.

8. Apelação não provida. (TRF-3 - ApCiv: 50055996120194036105 SP, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 10/02/2021). Negritei. Por conseguinte, também resta afastada o pedido de anulação de qualquer ato expropriatório referente ao imóvel objeto dos autos. E, considerando que não foi reconhecida a existência de má prestação de serviços por parte da ré, mas que a falta de pagamento das prestações ocorreu por omissão da autora, cuja consequência imediata é a execução extrajudicial do imóvel, não há que se falar em reconhecimento de danos morais (Precedente: TRF-3 - ApCiv: 50008236120184036005 MS, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 18/05/2020, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 26/05/2020).

Quanto ao pedido subsidiário (devolução de valores), tem-se que somente se o maior lance oferecido não for superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais, é que será exonerado o credor da obrigação de devolução da importância que sobejar, conforme interpretação dos §§ 2º, 4º e 5º da Lei nº 9.514/97, aplicável também no caso de venda direta do imóvel após o segundo leilão sem lance mínimo.

Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL.CONTRATO IMOBILIÁRIO. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I - A parte agravante sustenta a violação do art. 437, § 1º, do NCPC, uma vez que a CEF trouxe aos autos documentos novos, os quais não foram submetidos ao contraditório e a ampla defesa antes da decisão agravada que revogou a tutela de urgência. Na verdade, não foi precisamente a arrematação do bem que motivou a reconsideração por parte do Juízo a quo, devendo ser afastada a hipótese de cerceamento de defesa e nulidade da decisão.

II - Também afastada a alegação no sentido de que a decisão padece de vício em razão de ser "ultra petita", uma vez que pode o Magistrado revogar a medida liminar a qualquer tempo.

III - Segundo o artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97, por ocasião do segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida. E no § 5º estabelece que, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação constante no § 4º, qual seja, entregar ao devedor a importância que sobejar,

IV - In casu, o valor de avaliação total do imóvel alienado fiduciariamente foi R$ 912.000,00, conforme item C do Quadro Resumo. Os requerentes afirmam que o imóvel foi arrematado depois de duas hastas públicas pelo valor de R$ 558.393,16, aduzindo estar abaixo do valor de mercado.

V - Prevê a cláusula 7.13, item c que, no segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais e, na alínea c.1 que, se o lance oferecido no segundo leilão for inferior ao valor da dívida, considerar-se-á extinta a dívida dos devedores perante a credora e, neste caso, a credora colocará á disposição dos mesmos o termo de quitação da dívida, também será considerada extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante.

VI - Conforme assinalado na decisão recorrida: "(...) Nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, após a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário (ou seja, em nome da instituição financeira), será promovido leilão público para venda do bem. Se o maior valor oferecido pelo imóvel não ultrapassar o total devido (incluídos os encargos legais, as contribuições condominiais, os prêmios de seguro e demais despesas), a dívida será extinta e a instituição financeira estará desobrigada de quaisquer pagamentos aos antigos mutuários.

Posteriormente, a instituição financeira está autorizada a alienar o imóvel, mediante venda direta, por valor inferior ao da dívida (que, como visto, encontra-se extinta desde o momento em que o segundo leilão restou frustrado, nos termos do artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/97).

VII - Considerando a lei de regência e o pactuado entre as partes, não se evidenciam, prima facie, elementos de que o imóvel tenha sido alienado por preço vil.

VIII - Agravo de instrumento desprovido. (TRF3 - 2ª Turma, AGRAVO 50331604220194030000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, public. 13/08/2020). Destaquei. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI Nº 9.514/1997. VENDA DIRETA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA EXCEDENTE AO VALOR DA DÍVIDA.

1. A Lei n.º 9.514/1997 estabelece que, se o imóvel for vendido por preço superior ao valor da dívida (somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, inclusive tributos, e às contribuições condominiais), o credor fiduciante deverá entregar ao devedor a diferença excedente.

2. Embora conste, no enunciado normativo, o termo 'leilão', não há motivo justificável para deixar de aplicar a regra na hipótese de venda direta do bem, uma vez que (1) não há norma legal que assegure ao credor o direito de se apropriar da integralidade do produto da venda, quando superior ao montante da dívida, ainda que argumente que o bem passou a integrar o seu patrimônio; (2) o leilão é o procedimento-padrão para alienação do imóvel, e (3) a regra excepcional, prevista no artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997, incide somente nos casos em que o lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, somado às despesas referidas anteriormente, o que não ocorre no caso concreto. (TRF4, AC 5013519-66.2014.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 07/05/2020).

Destaquei. A autora informou, por meio da réplica Id. 39773181 (p. 7-8), que o imóvel havia sido submetido aos leilões e arrematado, tanto que (...) o adquirente em leilão exerceu direito de desocupação do imóvel nos autos junto à Justiça Estadual 0804993-45.2020.8.12.0001. Analisando a matrícula do imóvel anexada pela autora na réplica Id. 39773181 (p. 7), constata-se que o imóvel foi submetido aos leilões, contudo sem oferta de lances.

Após, foi vendido a Everton Eliezer Paschoal pelo valor de R$ 84.438,31, por meio de venda direta. Reputa-se, portanto, que o valor da alienação direta não superou os débitos pendentes (Id. 38487605), razão pela qual não há que se falar em restituição de valores. Em resumo, afiguram-se ilegítimos os pleitos manejados pela autora. E valho-me da técnica da motivação per relationem, que consiste na fundamentação da decisão por remissão a outras manifestações ou peças processuais constantes dos autos, e cujos fundamentos justificam e integram o ato decisório proferido, e ratifico em parte o entendimento exarado na decisão Id. 9095883 sem afronta ao artigo 489 do CPC, diante do respaldo jurisprudencial, para também fundamentar essa sentença.

Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados pela autora, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. A autora é isenta de custas processuais (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/1996). Condeno a autora a pagar honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à causa (Id. 4326006), acrescido do valor requerido a título de danos morais (Id. 37921900 – p. 7), considerando o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço (art. 85, § 2º, IV, do CPC), observadas as ressalvas do art. 98, § 3º, do CPC.

Sentença não sujeita ao reexame necessário.

Publique-se, registre-se e intimem-se. Havendo interposição de Apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo, independentemente de nova determinação. Não havendo recurso, com o trânsito em julgado, oportunamente, arquive-se. Campo Grande, MS, data e assinatura, nos termos da certificação digital.

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5000429-69.2018.4.03.6000 / 1ª Vara Federal de Campo Grande

AUTOR: MARLI VIEIRA RIBEIRO Advogado do(a)

AUTOR: EDUARDO ALEXANDRE DOS SANTOS - MS19813 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) REU: SILVIO ALBERTIN LOPES - MS19819 gecom S E N T E N Ç A

Vistos em inspeção.

1. Relatório Trata-se de tutela provisória de urgência de natureza cautelar (em caráter liminar) proposta por Marli Vieira Ribeiro em face da Caixa Econômica Federal - CEF, tombada sob o nº 5000429-69.2018.4.03.6000. Alegou ter firmado com a ré Contrato Particular de Compra e Venda n. 844440800866-1 e, em virtude de dificuldades financeiras, atrasou o pagamento das parcelas do financiamento imobiliário.

Disse que, ao procurar a CEF, a fim de regularizar/renegociar o débito em atraso, recebeu a informação de que não havia mais nenhum tipo de negociação a ser feita, tendo em vista que o imóvel estava prestes a ir para leilão, do qual não se indicou a data. Sustentou que, (...) todos os atos praticados pela requerida são nulos de pleno direito, visto que não foi dada a oportunidade do “contraditório” nem da “ampla defesa” o que acarreta a inexistência do devido processo legal, impedindo a realização da concorrência pública aludida, até que se deem as oportunidades constitucionalmente asseguradas para autora.

Relatou que pretendia pagar ou consignar os valores em atrasos para levantamento pela requerida. Apontou nulidade do procedimento extrajudicial, tendo em vista a inobservância do disposto em lei, especialmente a ausência intimação pessoal acerca do procedimento de consolidação da propriedade, bem como do leilão do imóvel. Aduziu que a (...) futura ação vai esclarecer que o procedimento que a alienação extrajudicial é invalida, pois não cumpriu os requisitos mínimos que a lei exige, visando à revisão do débito c/c anulação da execução extrajudicial, visto que a autora deseja suprir as parcelas atrasadas via pagamento.

Ao final, requereu: A- Estando presentes o “fumus boni iures” e o “periculum in mora” que seja concedida a presente LIMINAR, sem audiência da parte contrária, com o fim específico de compelir a demanda a abster-se da realização do LEILÃO, referente ao imóvel do Contrato Particular de Compra e Venda de sob n. 844440800866-1, cujo o objeto do imóvel de matricula 4.405 da 2ª Circunscrição de Campo Grande, sob quadra “A” lote “23”, até que seja julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal; B- Nos termos do artigo 6º, VIII, do CDC, que seja decretada a inversão do ônus da prova em favor da autora, compelindo a requerida a trazer aos autos cópias das comunicações que demostre a comunicação para pagamento das parcelas sob pena de perder seu imóvel.

C- Caso seja o caso de complementação de informações que seja designada audiência de justificação conforme CPC, em caráter de urgência devida perigo de leilão iminente do imóvel. D- Finalmente, seja a presente MEDIDA CAUTELAR JULGADA PROCEDENTE em todos os seus termos, tornando definitiva a liminar concedida e condena-se a requerida às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios, custas e demais despesas de ordem processual.

Com a inicial, vieram procuração e documentos, dentre eles o contrato de compra e venda (Id. 4326034), apólice de seguro (Id. 4326011) e matrícula imóvel (Id. 4326018). A apreciação do pedido de tutela de urgência foi postergada para após a oitiva da ré (Id. 4672045). Citada e intimada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, acompanhada de documentos (Id. 5166789). Aduziu que, no caso, trata-se de contrato com garantia de alienação fiduciária, cujo objeto é o imóvel situado na Rocha Pombo, n. 345, Bairro Caiçara, em Campo Grande, MS.

Disse que (...) o contrato estava em aberto desde a parcela n. 25, vencida em 23/01/2017 até que, quando do vencimento da parcela n. 33, em setembro de 2017, houve a consolidação da propriedade, sendo que há 14 meses a parte autora está a residir de graça no imóvel. Ressaltou que a autora não tinha sido intimada dos leilões, porque ainda não havia ocorrido. Além disso, a autora não comprovou a existência de nulidade no procedimento de consolidação, tampouco apresentou qualquer disposição em pagar a dívida.

Defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da Lei nº 9.514 de 20.11.1997, bem como ausência de interesse da autora em purgar a mora. Por fim, requereu a improcedência dos pedidos formulados na inicial e protestou provar o alegado por todos os meios admitidos em direito, notadamente prova documental, com a juntada oportuna do procedimento de consolidação da propriedade.

O pedido de tutela foi indeferido (Id. 9095883). A ré informou que era possível a realização de conciliação (Id. 9602443). Intimada, a autora apresentou réplica (Id. 9606042), sustentando que, ao contrário do alegado pela ré, buscou solucionar a dificuldade e propôs em sua peça inaugural o pagamento dos valores em atraso, assim como que não teve ciência da mora, o que torna totalmente descabida a consolidação da propriedade.

Ainda, requereu a realização de audiência de conciliação e, restando infrutífera, a produção de prova oral e testemunhal, além de abertura de prazo para impugnar documentos juntados pela ré. Designada audiência para tentativa de conciliação (Id. 9613870), sobreveio petição da autora noticiando o recebimento de comunicação do leilão de seu imóvel, pugnando por sua suspensão (Id. 13937919). Deferiu-se a suspensão do leilão do imóvel designado para o dia 12/02/2019 e de qualquer outro ato expropriatório sobre o imóvel, apenas até a realização da audiência de conciliação designada (Id. 13965801).

Infrutífera a conciliação (Id. 14866401), a ré informou que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão (Id. 14657983). Em seguida, intimada, a ré disse que não tinha outras provas a produzir, juntando o procedimento de notificação (Id. 15277335 e Id. 15277338). A autora requereu a produção de prova testemunhal e o desentranhamento dos documentos juntados pela ré no Id. 15277338 (Id. 15301158).

Na decisão Id. 36478201, indeferiu-se a produção de outras provas naquele momento processual, determinando-se a intimação da autora para apresentar o pedido principal e, após, a citação da ré, devendo juntar cópia integral do procedimento de consolidação da propriedade. A autora apresentou pedido principal (Id. 37921999). Alegou ter firmado com a ré Contrato Particular de Compra e Venda de sob n. 844440800866-1, tendo como objeto o imóvel de matrícula 4.405 da 2ª Circunscrição de Campo Grande, sob quadra “A” lote “23”.

Disse que (...) não realizou o pagamento das parcelas n. 25 com vencimento em 23/01/2017 até a parcela n. 33 com vencimento em 23/09/2017, sendo que conforme documentos anexos pela CEF, a requerida consolidou a propriedade em 22/09/2017. Sustentou não ter sido notificada para purgar a mora, o que desconfigura as condições de consolidação da propriedade. Defendeu inexistir notificação válida, pois esta deveria ter sido enviada para o endereço por ela fornecido no momento da contratação do financiamento, que é o mesmo indicado na exordial, o que não ocorreu.

Aduziu que (...) não há nenhuma comunicação ou alegação que a parte autora encontrava-se em lugar incerto ou desconhecido, não contendo nenhuma citação ou notificação seja por correios ou cartório chegado a conhecimento da autora, deste modo o procedimento para notificação da autora não ocorreu sendo que a consolidação da propriedade é invalida. (...) Deste modo não ocorrendo citação valida requer a nulidade da consolidação da propriedade, e sendo possibilitado a autora o pagamento das parcelas em atraso, e continuidade do financiamento imobiliário.

Sustentou, ainda, a devolução integral de todos os valores pagos como pedido subsidiário, bem como a ocorrência de dano moral, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova. Finalizou formulou os seguintes pedidos: A- A aplicabilidade do código de defesa do consumidor na presente ação; B- A nulidade da consolidação da propriedade devendo ser proporcionado oportunidade de quitação das parcelas em abertos e assim voltando ao estado “a quo” o financiamento imobiliário;

C- Em caso de impossibilidade de nulidade da consolidação como pedido subsidiário requer a devolução integral e atualizada de todos os valores pagos para adquirir a propriedade; D- Requer a condenação a título de dano moral pelos dissabores enfrentados pela autora, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), ou outro valor que esse juízo entenda; Citada e intimada, a Caixa Econômica Federal – CEF apresentou contestação, instruída com documentos (Id. 38487104).

Alegou que (...) o contrato estava em aberto desde a parcela n. 25, vencida em 23/01/2017 até que, quando do vencimento da parcela n. 33, em setembro de 2017, houve a consolidação da propriedade (...). Em virtude da inadimplência do contrato objeto dos autos, esta Empresa Pública solicitou ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do mutuário em virtude do não pagamento dos encargos em atraso (com vistas a providenciarmos o processo de consolidação da propriedade do imóvel).

No tocante as alegações da parte autora no sentido de que, não ter conhecimento da dívida e que o imóvel lhe foi tirado sorrateiramente, veja-se, conforme a Certidão do Oficial de Registro de Imóveis (anexo), que houve a tentativa de notificação regular para a purgação da mora no dia 04/05/2017, porém, sem êxito, tendo em vista que a atual moradora identificada como Zenira informou desconhecer o atual paradeiro da notificada (...).

Assim, constatou-se que a autora estava em local ignorado, incerto e inacessível, bem como terceiros estranhos ao contrato que residiam no imóvel, portanto, a notificação foi realizada por meio de Edital conforme o oficial de registro e mesmo assim a notificada não se dignou a pagar a dívida, (...). O imóvel dado em garantia do contrato foi consolidado como propriedade da Caixa em 19/09/2017 e devidamente registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis em respeito ao estabelecido pela LEI 9.514 de 20/11/1997, conforme se vê da averbação AV. 08 da matrícula n. 4.405 do 2º CRI de Campo Grande.

Uma vez consolidada a propriedade o imóvel será levado a hasta pública dentro dos parâmetros legais e contratuais. Percebe-se, portanto, inexistente vício ou nulidade no procedimento de consolidação da propriedade ou nos leilões, porquanto, informa que não tem interesse na composição. Defendeu a legalidade e a constitucionalidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária de imóvel na forma da Lei nº 9.514 de 20.11.1997, bem como impossibilidade de pagamento da dívida diante da extinção do contrato pela consolidação da propriedade do imóvel pela ré, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova.

Sustentou que (...) não há o que falar em dano moral, já que não há prejuízo algum de ordem psíquico, moral e intelectual ou até mesmo financeiro experimentado pela requerente. Bem como, repita-se, não há ilegalidade no procedimento da consolidação, sendo inexistente qualquer ato abusivo por parte da CEF. Pediu a improcedência dos pedidos de formulados na inicial. A autora apresentou réplica (Id. 39773181).

Alegou que as (...) alegações que a citação foi feita no endereço do imóvel financiado não é válida, não existe no contrato nenhum tipo de cláusula obrigado a compradora a residir no imóvel financiado. Do mesmo modo, a autora reside há anos no mesmo endereço como comprova-se com o próprio contrato de financiamento é atual endereço da autora. A citação que dá lastro a emissão de edital de citação foi expedida conforme demostrado no endereço do imóvel financiado, insta esclarecer que todas as citações foram expedidas no endereço do referido imóvel. (...) Deste modo o procedimento de consolidar a propriedade é invalido.

Devendo ser possibilitada a parte demanda pagar os débitos em aberto junto a CEF e assim possibilitar purgar a mora. Arguiu nulidade do leilão, por inexistência de notificação para exercer o direito de preferência. Informou que o adquirente em leilão exerceu direito de desocupação do imóvel nos autos junto à Justiça Estadual, processo nº 0804993-45.2020.8.12.0001. Ressaltou (...) que a presente ação foi distribuída em 27/01/2018, sendo que o leilão do imóvel foi dia 15/07/2019, sendo que a parte demanda tinha conhecimento da ação aqui discutida e ainda tinha total conhecimento do endereço apresentado para notificar a ré, sendo que até mesmo pelos próprios autos poderia informar sobre leilão, o que não fez.

Devendo ser penalizada por tais desídias. Sendo impugnada a alegação que a consolidação e leilão da propriedade ocorreu dentro dos limites da lei, como ficou provado nos autos o que não ocorreu. No seu entender, a consolidação da propriedade e leilão do imóvel foram indevidos, dando lastro ao dano moral. Defendeu a aplicabilidade do CDC e a procedência do pedido subsidiário de restituição total dos valores pagos, ante a não contestação da ré.

A ré informou que não pretendia produzir prova oral (Id. 39981558).

É o relatório.

Fundamento e decido.

2. Fundamentação 2.1. Do julgamento antecipado da lide De antemão, importa anunciar o julgamento antecipado do mérito, inteligência do artigo 355, I, do CPC, por força da desnecessidade de dilação probatória. Sendo assim, inexistindo preliminares pendentes, presentes os pressupostos processuais de existência e de validade do processo, bem como as condições da ação, passo ao exame do mérito. 2.2. Do mérito 2.2.1.

Código de Defesa do Consumidor, inversão do ônus probatório e o contrato de adesão Perfeitamente aplicável à presente ação as disposições do Código de Defesa do Consumidor (CDC), principalmente no que diz respeito à facilitação de seu direito de defesa. Veja, por todos, o precedente: TRF3, ApCiv 5010821-10.2019.4.03.6105, 1ª Turma, Relator Desembargador Federal WILSON ZAUHY FILHO, e - DJF3 Judicial 1 DATA: 28/09/2020.

Não obstante, a questão trazida aos autos não demanda a inversão do ônus probatório, não havendo que se falar em hipossuficiência da autora, diante da vasta documentação por ela trazida aos autos, ademais porque poderia ter diligenciado junto à CEF e/ou Cartório para obter documentos comprobatórios do procedimento da execução extrajudicial. Somado a isso, não há o segundo requisito da verossimilhança, dado o reconhecimento da dívida pela própria autora.

Nesse contexto, a inversão do ônus da prova, como mecanismo de facilitação da defesa de seus direitos, não é automática nas demandas em que incidente o Código de Defesa do Consumidor, sendo necessário, para tanto, a comprovação da hipossuficiência do devedor, além da verossimilhança da tese defendida por este – o que não ocorreu. Demais disso, é sabido que o contrato de adesão, como qualquer outra avença, é válido, estando incluído como espécie de acordos com cláusulas preexistentes, cabendo a um dos sujeitos aderir ou não a essas regras.

Suprida tal questão, passo à análise do mérito propriamente dito. 2.2.2. Tutela cautelar antecedente e pedido principal Ao apreciar o pedido de tutela, o magistrado prolator daquela decisão assim decidiu (Id. 25062184): [...] De fato, não se acham presentes os requisitos autorizadores da concessão da medida requerida, porquanto não foi suscitada qualquer irregularidade formal ou material apta a infirmar o Contrato de Financiamento ajustado entre a parte autora e a CEF com base na Lei nº 9.514/97, que prevê a alienação fiduciária de imóvel.

Daí decorre que ao devedor cabe a obrigação de pagar as prestações assumidas, sendo certo que a impontualidade acarreta o vencimento antecipado da dívida e a imediata consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, conforme disposto no artigo 26 da Lei nº 9.514/97. Demais disso, a inadimplência da parte autora quanto às prestações do financiamento habitacional não pode ser desconsiderada.

O mutuário não é obrigado a pagar valor que entende descabido, mas também não pode ficar sem realizar pagamento algum, sob pena de se ver desapossado do imóvel. A mera alegação da autora, de ausência de notificação/intimação pessoal, desacompanhada de elemento probatório, acerca do procedimento de consolidação da propriedade imobiliária em favor da ré, bem como de não ter sido notificada acerca da realização de leilão, não tem o condão de invalidar o procedimento, até porque não se provou a não observância da legislação de regência (e, inclusive, porque, de acordo com as palavras da própria autora, ainda não foi realizado leilão do imóvel).

No caso, a parte autora não apresentou documentos que comprovem as alegadas irregularidades, sendo que, inclusive, a certidão de matrícula do imóvel trazida aos autos pela autora está desatualizada, não se comprovando sequer que houve a consolidação da propriedade. Tampouco há elementos a comprovar a alegada iminência na realização de leilão. Assim, não verifico a plausibilidade das alegações expendidas.

Isto posto, INDEFIRO o pedido de tutela formulado. [...] Posteriormente, designada audiência para tentativa de conciliação (Id. 9613870), sobreveio petição da autora noticiando o recebimento de comunicação do leilão de seu imóvel, pugnando por sua suspensão (Id. 13937919), que foi deferido apenas até a realização do ato (Id. 13965801). Infrutífera a conciliação (Id. 14866401), a ré informou que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão (Id. 14657983).

Na decisão Id. 36478201, indeferiu-se a produção de outras provas naquele momento processual, determinando-se a intimação da autora para apresentar o pedido principal. Como pedido principal, sustenta a autora, em síntese, nulidade na consolidação da propriedade e nos atos expropriatórios, ante a ausência de notificação para purgação da mora e dos leilões para exercer o direito de preferência. A. Consolidação da Propriedade O procedimento de execução do mútuo com alienação fiduciária em garantia, não ofende a ordem constitucional vigente, sendo passível de apreciação pelo Poder Judiciário, caso o devedor assim considerar necessário.

Confiram-se, a propósito, os seguintes julgados: PROCESSO CIVIL - SFH - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - LEI 9.514/97 - CONSTITUCIONALIDADE.

1 - O procedimento de execução extrajudicial estabelecido na Lei nº 9.514/97 harmoniza-se com o disposto no artigo 5º, LIV, da Constituição Federal. A referida lei deu prevalência à satisfação do crédito, não conferindo à defesa do executado condição impeditiva da execução. Eventual lesão individual não fica excluída da apreciação do Poder Judiciário, vez que há previsão de uma fase de controle judicial antes da perda da posse do imóvel, desde que reprimida pelos meios processuais próprios.

2 - Apelação desprovida. (TRF3 - AC 00117882720114036104, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, 5ª TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/12/2015) CONTRATOS. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE.

I - Alegação de cerceamento de defesa por falta de produção de prova pericial rejeitada. Precedentes.

II - Alegação de inconstitucionalidade da Lei nº 9.514/97 rejeitada. Precedentes.

III - Renegociação contratual que é mera liberalidade do agente financeiro que a tanto não pode ser compelido pelo Judiciário, que não deve interferir em relação que deriva da vontade das partes. Precedentes.

IV - Recurso desprovido, com majoração da verba honorária. (TRF-3 - ApCiv: 50043033820184036105 SP, Relator: Desembargador Federal OTAVIO PEIXOTO JUNIOR, Data de Julgamento: 26/02/2021, 2ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 04/03/2021). Destaquei. No caso, a autora confessadamente está em situação de inadimplência - o que autorizou o procedimento de execução extrajudicial, nos termos do contrato entabulado entre as partes e da Lei nº 9.514/97.

Observo que, frustrada a tentativa de localização da autora no endereço do imóvel, objeto dos autos, como certificado pelo Oficial do Registro de Títulos e Documentos, foi promovida a notificação ficta. Sustenta a autora ilegalidade nesta notificação, porquanto não houve nenhum tipo de diligência para encontrá-la nos endereços conhecidos pelo CEF, em especial o fornecido na contratação do financiamento, que é o mesmo indicado na exordial como seu endereço residencial.

Conforme certidão Id. 38487114, o Oficial esteve no endereço do imóvel, objeto da lide, e foi recebido pela senhora Zenira, que se apresentou como moradora do imóvel, a qual informou desconhecer o atual paradeiro da autora. Concluiu, assim, o Oficial, que a autora estava em local ignorado, incerto e inacessível, pelo que foi promovida a notificação por edital para purgação da mora (Id. 38487114 p. 17-23).

Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Não obstante a autora afirmar que residia ainda no endereço indicado na inicial (que foi informado no contrato), tal fato não restou corroborado pelos demais documentos acostados aos autos.

Verifica-se que o comprovante de residência apresentado com a inicial está em nome de pessoa diversa (Id. 4326018). Ademais, na petição Id. 13937920, afirmou a autora ter recebido carta comunicando o leilão do seu imóvel, que foi endereçada para o endereço do imóvel em questão, como se vê do documento Id. 13937921 – p.

2. A mera alegação, portanto, não é suficiente para afastar a presunção da legitimidade da certidão do Oficial, tampouco a evidenciar o direito no caso concreto. Atendido, portanto, o disposto no § 4º do art. 26 da Lei 9.514 /97, não havendo qualquer ilegalidade neste tocante. Nessa toada, regularmente notificada nos termos do art. 26 da Lei 9.514/97, deixou de purgar a mora, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, conforme averbação na matrícula do imóvel (id. 38487607 – p. 5-6).

Assim, tendo em vista que incumbe à autora o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito, não comprovada ilegalidade ou irregularidade no processo de consolidação da propriedade em favor da ré, mostra-se inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/97. B. Alienação do bem Uma vez consolidada a propriedade em favor da instituição financeira e não comprovada qualquer nulidade no respectivo procedimento, tratando-se de execução garantida por alienação fiduciária, tendo a ação sido proposta em 27/01/2018 (após a vigência da Lei nº 13.465/2017), não mais se mostra possível a purgação da mora.

Todavia, apresenta-se possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 (incluído pela Lei nº 13.465/2017), apenas o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos, providência esta que cabe ao devedor realizar, inexistindo no caso qualquer circunstância que demonstre desrespeito ao direito de preferência.

Com efeito, no que tange aos leilões, verifica-se de forma inequívoca que a autora teve ciência acerca dos certames antes de sua ocorrência, já que foi informado pela ré nos autos por meio da petição Id. 14657983, que iria disponibilizar novamente o imóvel em leilão, já que infrutífera a conciliação. Nesse contexto, tendo em vista que incumbência do ônus probatório, visando obstar a alienação do bem a terceiro, cabia à autora demonstrar eventual vício de sua notificação para purgação da mora e/ou dos leilões, ou, ao menos, sua intenção de exercer esse direito de preferência, adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo, nos termos do § 2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97 – o que, no caso, não ocorreu.

Corroborando o acima exposto: CIVIL. APELAÇÃO. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INADIMPLÊNCIA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESIGNAÇÃO DE LEILÃO. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR. LEGALIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. A Lei nº 13.465/2017, alterando a redação do art. 39 da Lei nº 9.514/1997, e seus incisos, limitou a aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/66 “exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”, o que não é a hipótese dos autos, fazendo cair por terra toda a argumentação no sentido da aplicação subsidiária de referido Decreto-Lei ao contrato de alienação fiduciária.

2. A inadimplência contratual é incontroversa e autoriza o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos da Lei n.º 9.514/1997.

3. Uma vez consolidada a propriedade pelo credor fiduciário, resta ao devedor adimplir o valor integral do contrato pendente de pagamento, qual seja, as parcelas vencidas e as vincendas, sendo certo que com o inadimplemento das prestações dá-se o vencimento antecipado do contrato e, consequentemente, pagamento deve englobar o valor total da dívida e não somente o montante até então não pago. A Lei nº 13.465, de 11/07/2017, afastou qualquer dúvida nesse sentido ao introduzir na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art.

27. 4. A lei exige a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora antes da consolidação da propriedade (§ 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/97), bem como a sua notificação pessoal acerca das datas dos leilões (§ 2º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997), de modo a possibilitar o exercício de direito de preferência estabelecido no § 2-Bº, do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, introduzido pela Lei nº 13.465/2017.

5. Na espécie, verifica-se que a Caixa Econômica Federal intimou regularmente o devedor para efetivar a quitação das prestações vencidas previamente à consolidação da propriedade, assim como notificou-o em seu endereço sobre a designação de leilão público do imóvel, informando acerca do direito de preferência do devedor fiduciante.

6. A instituição financeira providenciando a intimação da parte devedora para purgar a mora e, posteriormente, para exercer seu direito de preferência previsto na legislação de regência, observou os ditames legais. Ressalte-se que, por força do art. 27, § 2º-A da Lei nº 9.514/97, não há que se cogitar a existência de qualquer irregularidade na notificação dirigida corretamente ao endereço constante do contrato, ainda que recebida por funcionário da portaria do condomínio edilício (art. 26, § 3º-B).

7. Obiter dictum, além de demonstrar eventual vício da ausência de notificação pessoal sobre a designação de leilão extrajudicial, deve a parte devedora, simultaneamente, demonstrar que sua intenção é de exercer esse direito de preferência adimplindo integralmente o contrato, comprovando as condições de fazê-lo.

8. Apelação não provida. (TRF-3 - ApCiv: 50055996120194036105 SP, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 02/02/2021, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 10/02/2021). Negritei. Por conseguinte, também resta afastada o pedido de anulação de qualquer ato expropriatório referente ao imóvel objeto dos autos. 2.2.3. Dano moral Considerando que não foi reconhecida a existência de má prestação de serviços por parte da ré, mas que a falta de pagamento das prestações ocorreu por omissão da autora, cuja consequência imediata é a execução extrajudicial do imóvel, não há que se falar em reconhecimento de danos morais (Precedente: TRF-3 - ApCiv: 50008236120184036005 MS, Relator: Desembargador Federal HELIO EGYDIO DE MATOS NOGUEIRA, Data de Julgamento: 18/05/2020, 1ª Turma, Data de Publicação: e - DJF3 Judicial 1 DATA: 26/05/2020). 2.3.4.

Pedido Subsidiário: devolução de valores Entendo que somente se o maior lance oferecido não for superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais, é que será exonerado o credor da obrigação de devolução da importância que sobejar, conforme interpretação dos §§ 2º, 4º e 5º da Lei nº 9.514/97, aplicável também no caso de venda direta do imóvel após o segundo leilão sem lance mínimo.

Acerca do tema, cito os seguintes julgados: APELAÇÃO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. SFH. EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO. DEVOLUÇÃO. LEI Nº 9.514/1997.

1. É devida a devolução do saldo da venda do imóvel objeto de alienação fiduciária à parte requerente, se a venda do imóvel se deu por valor superior ao valor da dívida (somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, inclusive tributos, e às contribuições condominiais), conforme dispõe o art. 27, § 4º, da Lei n.º 9.514/1997.

2. Apelação improvida. (TRF4, AC 5003875-10.2016.4.04.7201, QUARTA TURMA, Relator CÂNDIDO ALFREDO SILVA LEAL JUNIOR, juntado aos autos em 14/12/2017) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO EXTRAJUDICIAL.CONTRATO IMOBILIÁRIO. LEI Nº 9.514/97. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.

I - A parte agravante sustenta a violação do art. 437, § 1º, do NCPC, uma vez que a CEF trouxe aos autos documentos novos, os quais não foram submetidos ao contraditório e a ampla defesa antes da decisão agravada que revogou a tutela de urgência. Na verdade, não foi precisamente a arrematação do bem que motivou a reconsideração por parte do Juízo a quo, devendo ser afastada a hipótese de cerceamento de defesa e nulidade da decisão.

II - Também afastada a alegação no sentido de que a decisão padece de vício em razão de ser "ultra petita", uma vez que pode o Magistrado revogar a medida liminar a qualquer tempo.

III - Segundo o artigo 27, § 2º, da Lei nº 9.514/97, por ocasião do segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida. E no § 5º estabelece que, se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação constante no § 4º, qual seja, entregar ao devedor a importância que sobejar,

IV - In casu, o valor de avaliação total do imóvel alienado fiduciariamente foi R$ 912.000,00, conforme item C do Quadro Resumo. Os requerentes afirmam que o imóvel foi arrematado depois de duas hastas públicas pelo valor de R$ 558.393,16, aduzindo estar abaixo do valor de mercado.

V - Prevê a cláusula 7.13, item c que, no segundo leilão será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais e, na alínea c.1 que, se o lance oferecido no segundo leilão for inferior ao valor da dívida, considerar-se-á extinta a dívida dos devedores perante a credora e, neste caso, a credora colocará á disposição dos mesmos o termo de quitação da dívida, também será considerada extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante.

VI - Conforme assinalado na decisão recorrida: "(...) Nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97, após a consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário (ou seja, em nome da instituição financeira), será promovido leilão público para venda do bem. Se o maior valor oferecido pelo imóvel não ultrapassar o total devido (incluídos os encargos legais, as contribuições condominiais, os prêmios de seguro e demais despesas), a dívida será extinta e a instituição financeira estará desobrigada de quaisquer pagamentos aos antigos mutuários.

Posteriormente, a instituição financeira está autorizada a alienar o imóvel, mediante venda direta, por valor inferior ao da dívida (que, como visto, encontra-se extinta desde o momento em que o segundo leilão restou frustrado, nos termos do artigo 27, § 5º, da Lei 9.514/97).

VII - Considerando a lei de regência e o pactuado entre as partes, não se evidenciam, prima facie, elementos de que o imóvel tenha sido alienado por preço vil.

VIII - Agravo de instrumento desprovido. (TRF3 - 2ª Turma, AGRAVO 50331604220194030000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, public. 13/08/2020). Destaquei. ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. LEI Nº 9.514/1997. VENDA DIRETA DO IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DA DIFERENÇA EXCEDENTE AO VALOR DA DÍVIDA.

1. A Lei n.º 9.514/1997 estabelece que, se o imóvel for vendido por preço superior ao valor da dívida (somado às despesas, aos prêmios de seguro, aos encargos legais, inclusive tributos, e às contribuições condominiais), o credor fiduciante deverá entregar ao devedor a diferença excedente.

2. Embora conste, no enunciado normativo, o termo 'leilão', não há motivo justificável para deixar de aplicar a regra na hipótese de venda direta do bem, uma vez que (1) não há norma legal que assegure ao credor o direito de se apropriar da integralidade do produto da venda, quando superior ao montante da dívida, ainda que argumente que o bem passou a integrar o seu patrimônio; (2) o leilão é o procedimento-padrão para alienação do imóvel, e (3) a regra excepcional, prevista no artigo 27, § 5º, da Lei n.º 9.514/1997, incide somente nos casos em que o lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, somado às despesas referidas anteriormente, o que não ocorre no caso concreto. (TRF4, AC 5013519-66.2014.4.04.7000, QUARTA TURMA, Relatora VIVIAN JOSETE PANTALEÃO CAMINHA, juntado aos autos em 07/05/2020).

Destaquei. A autora informou, por meio da réplica Id. 39773181 (p. 7-8), que o imóvel havia sido submetido aos leilões e arrematado, tanto que (...) o adquirente em leilão exerceu direito de desocupação do imóvel nos autos junto à Justiça Estadual 0804993-45.2020.8.12.0001. Analisando a matrícula do imóvel anexada pela autora na réplica Id. 39773181 (p. 7), constata-se que o imóvel foi submetido aos leilões, contudo sem oferta de lances.

Após, foi vendido a Everton Eliezer Paschoal pelo valor de R$ 84.438,31. Denota-se, portanto, que houve uma venda direta. Reputa, portanto, que o valor da alienação direta não superou os débitos pendentes (Id. 38487605), razão pela qual não há que se falar em restituição de valores. Em resumo, afiguram-se ilegítimos os pleitos manejados pela autora. E valho-me da técnica da motivação per relationem, que consiste na fundamentação da decisão por remissão a outras manifestações ou peças processuais constantes dos autos, e cujos fundamentos justificam e integram o ato decisório proferido, e ratifico em parte o entendimento exarado na decisão Id. 9095883 sem afronta ao artigo 489 do CPC, diante do respaldo jurisprudencial, para também fundamentar essa sentença.

3. Dispositivo

Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados pela autora, com resolução de mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. A autora é isenta de custas processuais (art. 4º, II, da Lei n. 9.289/1996). Condeno a autora a pagar honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor atualizado atribuído à causa (Id. 4326006), acrescido do valor requerido a título de danos morais (Id. 37921900 – p. 7), considerando o trabalho realizado e o tempo exigido para o serviço (art. 85, § 2º, IV, do CPC), observadas as ressalvas do art. 98, § 3º, do CPC.

Sentença não sujeita ao reexame necessário.

Publique-se, registre-se e intimem-se. Havendo interposição de Apelação, determino, desde já, a intimação da parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões. Em seguida, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal Regional Federal da 3ª Região, sob as cautelas de estilo, independentemente de nova determinação. Não havendo recurso, com o trânsito em julgado, intimem-se as partes para requererem o que for de direito no prazo de 05 dias.

Sem requerimento, arquive-se. Campo Grande/MS, data e assinatura, nos termos da certificação digital.