5000612-02.2016.4.03.6100

SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE SÃO PAULO 5ª Vara Cível Federal de São Paulo Central de Processamento Eletrônico - CPE - CÍVEL Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, SÃO PAULO - SP - CEP: 01310-200 Telefone: (11) 2172-4264 - e-mail: [email protected] 5ª Vara Cível Federal de São Paulo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) n. 5000612-02.2016.4.03.6100 Pólo Ativo AUTOR: JOSE ANTONIO DE SANTANA, ELIANE RIBEIRO DE SANTANA Advogado do(a) AUTOR: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 Pólo Passivo REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: JOAO AUGUSTO FAVERY DE ANDRADE RIBEIRO - SP105836, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402 Outros Participantes Valor da Causa: R$ 126.000,00 Data da Distribuição: 11/11/2016 12:06:21 ATO ORDINATÓRIO Conforme o disposto na alínea "r" do inciso III do art. 2.º da Portaria CPE-CÍVEL-SP n.º 01, de, 31 de janeiro de 2024, ficam as partes cientificadas acerca do retorno dos autos da Instância Superior, a fim de que requeiram, no prazo de 15 (quinze) dias, o que seja de interesse para o prosseguimento do feito; bem como que o processo será remetido ao arquivo, após o decurso do prazo sem a apresentação de manifestação.

São Paulo, na data desta assinatura eletrônica.

SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE SÃO PAULO 5ª Vara Cível Federal de São Paulo Central de Processamento Eletrônico - CPE - CÍVEL Avenida Paulista, 1682, Bela Vista, SÃO PAULO - SP - CEP: 01310-200 Telefone: (11) 2172-4264 - e-mail: [email protected] 5ª Vara Cível Federal de São Paulo PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) n. 5000612-02.2016.4.03.6100 Pólo Ativo AUTOR: JOSE ANTONIO DE SANTANA, ELIANE RIBEIRO DE SANTANA Advogado do(a) AUTOR: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310 Pólo Passivo REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: JOAO AUGUSTO FAVERY DE ANDRADE RIBEIRO - SP105836, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402 Outros Participantes Valor da Causa: R$ 126.000,00 Data da Distribuição: 11/11/2016 12:06:21 ATO ORDINATÓRIO Conforme o disposto no inciso I do art. 2.º da Portaria CPE-CÍVEL-SP n.º 01, de, 31 de janeiro de 2024, fica a parte autora intimada a comprovar o recolhimento das custas finais/remanescentes, no prazo de 15 (quinze) dias, na forma prevista pela Resolução n.º 138, de 06 de julho de 2017, sob pena de encaminhamento dos elementos necessários à Procuradoria da Fazenda Nacional, para inscrição do débito como dívida ativa da União (art. 16 da Lei nº 9.289/1996).

São Paulo, na data desta assinatura eletrônica.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000612-02.2016.4.03.6100 RELATOR: Gab.

42 - DES. FED. RENATA LOTUFO

APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a)

APELANTE: JOAO AUGUSTO FAVERY DE ANDRADE RIBEIRO - SP105836-A, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809-A, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402-A

APELADO: JOSE ANTONIO DE SANTANA, ELIANE RIBEIRO DE SANTANA Advogado do(a)

APELADO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A OUTROS PARTICIPANTES:

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000612-02.2016.4.03.6100 RELATOR: Gab.

42 - DES. FED. RENATA LOTUFO APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a) APELANTE: JOAO AUGUSTO FAVERY DE ANDRADE RIBEIRO - SP105836-A, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809-A, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402-A APELADO: JOSE ANTONIO DE SANTANA, ELIANE RIBEIRO DE SANTANA Advogado do(a) APELADO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O A EXMA. SRA.

DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora): Trata-se de apelação interposta pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL em face de JOSE ANTONIO DE SANTANA e ELIANE RIBEIRO DE SANTANA. A sentença julgou procedente o pedido da parte autora, a qual objetivava a nulidade do procedimento de execução extrajudicial do imóvel em questão e declaração da possibilidade de purgar a mora. Em suas razões recursais, a CEF sustenta que demonstrou nos autos que a intimação ocorreu corretamente, em especial com a certidão de decurso do prazo, declarando que os recorridos foram intimados e deixaram transcorrer o prazo para purga da mora.

Salienta que anexou os ARs, demonstrando a intimação das datas de realização dos leilões. Afirma que a parte autora sequer tentou consignar o valor integral do contrato, incluindo as custas extrajudiciais. Requer o provimento do recurso a fim de que seja reformada a sentença. Foram oferecidas contrarrazões pelos apelados (ID 154759472). Subiram os autos a esta E. Corte.

É o relatório.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5000612-02.2016.4.03.6100 RELATOR: Gab.

42 - DES. FED. RENATA LOTUFO APELANTE: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogados do(a) APELANTE: JOAO AUGUSTO FAVERY DE ANDRADE RIBEIRO - SP105836-A, MARCOS UMBERTO SERUFO - SP73809-A, MARIA MERCEDES OLIVEIRA FERNANDES DE LIMA - SP82402-A APELADO: JOSE ANTONIO DE SANTANA, ELIANE RIBEIRO DE SANTANA Advogado do(a) APELADO: NATALIA ROXO DA SILVA - SP344310-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O A EXMA. SRA. DESEMBARGADORA FEDERAL RENATA LOTUFO (Relatora): A presente ação versa sobre o pedido da parte autora para que seja declarada a nulidade do procedimento de execução extrajudicial em virtude da ausência de notificação referente as datas designadas para o leilão, bem como seja declarada a possibilidade de purgar a mora.

O pedido inicial foi julgado procedente nos seguintes termos (ID 154759452): Não mais se discute acerca da constitucionalidade da execução extrajudicial, prevista na Lei n° 9.514/97, não havendo que se falar em violação aos princípios do devido processo legal, ampla defesa e inafastabilidade da jurisdição, pois o mutuário possui meios processuais de impugnar a execução extrajudicial, tanto é que ajuizou a presente ação para denunciar supostas ilegalidades praticadas pela ré.

Deveras, há muito, o Supremo Tribunal Federal firmou entendimento no sentido de que a execução extrajudicial é constitucional. Confira-se: RECURSO. Extraordinário. Inadmissibilidade. Execução extrajudicial. Decreto-Lei nº 70/66. Recepção pela Constituição Federal de 1988. Jurisprudência assentada. Ausência de razões consistentes. Decisão mantida. Agravo regimental improvido. Nega-se provimento a agravo regimental tendente a impugnar, sem razões consistentes, decisão fundada em jurisprudência assente na Corte.

Decisão: Negado provimento. Votação unânime. Ausentes, justificadamente, neste julgamento, os Senhores Ministros Joaquim Barbosa e Eros Grau. 2ª Turma, 02.03.2010. (STF, AI-AgR 678256, MIN. CEZAR PELUSO) No entanto, o reconhecimento da constitucionalidade do procedimento não está a autorizar a efetivação da execução sem observância das regras legalmente previstas, de sorte que o contrato submete-se aos ditames da Lei nº 9.514/97, que, quanto à inadimplência, dispõe o seguinte: (...) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º (...) § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (g.n.) Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) Dessume-se que, havendo inadimplência e constituído em mora o devedor fiduciante, deve o credor intimá-lo pessoalmente ou através de representante legal ou procurador regularmente constituído, para purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, através do competente Cartório de Registro de Imóveis.

Até a edição da Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 9.514/97, não havia expressa previsão, quanto à obrigatoriedade de intimação pessoal do ex-mutuário, a respeito da data de realização da hasta pública. No entanto, ainda que se considere que, no caso em apreço, tem aplicação a Lei nº 9.514/97, em sua redação original, tendo em vista que o procedimento foi realizado anteriormente à vigência da Lei nº 13.465/2017, para a purgação da mora exigia-se a intimação pessoal, que não foi comprovada no caso dos autos.

No Ofício id. nº 19478/2015 (id. nº 406767 - pág. 11), há menção de que os comprovantes de intimação dos devedores seguem em anexo. No entanto, não foi juntado nenhum documento nesse sentido. Assim, em que pese a alegação da CEF, nos documentos que acompanharam a contestação, não há qualquer comprovante de intimação dos devedores sobre a possibilidade de purgar a mora e quanto ao prazo para tanto. Desse modo e considerando que, para a validade da consolidação da propriedade faz-se necessária a observância do procedimento especificado pela Lei nº 9.514/97, impõe-se o reconhecimento da nulidade dos atos de execução extrajudicial.

Outro não é o entendimento do E. Tribunal Regional Federal da 3ª Região, conforme o julgado que segue transcrito: DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH). EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. LEI 9.514/97. CONSTITUCIONALIDADE. PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO PARA PURGAÇÃO DA MORA.

1. A alienação fiduciária compreende espécie de propriedade resolúvel, em que, inadimplida a obrigação a que se refere, consolida-se em favor do credor fiduciário. Registro, por necessário, que o procedimento previsto pela Lei nº 9.514/97 não se reveste de qualquer nódoa de ilegalidade.

2. Para que a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira mutuante ocorra de maneira válida, é imperioso que esta observe um procedimento cuidadosamente especificado pela normativa aplicável. Com efeito, conforme se depreende do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei nº 9.514/97, o mutuário deve ser notificado para purgar a mora no prazo de quinze dias, o que não ocorreu na espécie.

3. Os documentos de fls. 112/149 não fazem prova da notificação pessoal dos mutuários para purgação da mora, tampouco acerca da realização dos leilões públicos, na medida em que consubstanciados em:

1) quadro resumo de dados gerais do contrato,

2) planilha de evolução da dívida,

3) vias da intimação/notificação para purgação da mora, sem comprovação de recebimento pelos mutuários,

4) certidão de entrega das notificações,

5) certidão de decurso de prazo para comparecimento dos devedores para purgação da mora,

6) documentos referentes à averbação da consolidação da propriedade na matrícula do imóvel,

7) Ofício nº 11636/2014 expedido pela GIREC - Manutenção e Recuperação de Ativos - SP ao Oficial de Registro de Imóveis, para que se promovesse a notificação dos mutuários para purgarem a mora,

8) matrícula do imóvel.

4. Em razão da conduta do agente fiduciário destoar da orientação dada pelo Superior Tribunal de Justiça para a solução da questão, e de não constar dos autos prova da intimação pessoal dos mutuários, entendo por acolher a pretensão inicial.

5. Apelação provida para reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial para anular o procedimento de execução extrajudicial do contrato de mútuo habitacional firmado por Elsio Bagnara e Márcia Yoshie Komagai Bagnara, condenando a Caixa Econômica Federal ao reembolso das custas processuais e ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do benefício econômico obtido pela parte autora, consubstanciado no valor atribuído à causa (fl. 26), com fundamento no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil de 2015. (TRF3 - Ap 00010888120154036126, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:08/05/2018, g.n.) PROCESSO CIVIL - SFH - NULIDADE DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - IRREGULARIDADES NO PROCEDIMENTO DO DECRETO-LEI 70/66 - AVISOS DE COBRANÇA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGAÇÃO DA MORA - REVISÃO CONTRATUAL - SACRE - JUROS - LIMITAÇÃO A 12% AO ANO - ANATOCISMO.

1. Anulação da execução extrajudicial de imóvel por não comprovada, pela ré, a expedição dos avisos de cobrança e notificação do mutuário para purgação da mora, requisito previsto no Decreto-Lei 70/66.

2. Não há nenhuma ilegalidade na adoção do Sistema de Amortização Crescente - SACRE, até porque referido sistema pressupõe a criação de uma planilha com uma taxa de juros previamente estabelecida e amortização progressiva do saldo devedor.

3. Não há no sistema legal que rege os contratos do sistema financeiro da habitação, imposição de limite da taxa de juros a 12% ao ano. O art. 6º, "e", da Lei nº 4.380/64, que tratou de norma que condicionou a aplicação das regras contidas no art. 5º ao preenchimento de determinados requisitos, entre eles, o limite de 10% ao ano para os juros convencionais, é diversa do contrato aqui tratado e já se encontra extinta pela superveniência de novas regras estabelecidas na legislação subsequente.

4. A diferença de taxa de juros nominal e efetiva decorre da aplicação do sistema de amortização eleito entre as partes que implica, na prática, o cálculo de juros sobre juros. Os juros embutidos nas prestações mensais, porém, não caracterizam anatocismo vedado por lei, já que esse método de cálculo define o valor das prestações destinadas à amortização do financiamento, mediante a aplicação de determinada taxa de juros e em certo prazo, com capitalização de juros que não encontra óbice na legislação vigente.

A ocorrência de amortização negativa não constitui qualquer irregularidade, uma vez que provém de pagamento de valor de prestação que não se mostra suficiente sequer à quitação dos juros devidos.

5. Apelação parcialmente provida. Sucumbência recíproca. (TRF3 - Ap 00049745520044036100, MIN. DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:01/08/2016, g.n.) Por outro lado, é fato que houve inadimplência, o que inclusive, não é negado pela parte autora, de modo que é possível a utilização do procedimento previsto na Lei nº 9.514/97, desde que observadas cuidadosamente todas as formalidades previstas.

Assim, impõe-se a anulação do procedimento, a partir do momento em que deveria a parte autora ser intimada a purgar a mora, podendo ser renovado pela ré, nos exatos termos da Lei nº 9.514/97.

Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido, para declarar a nulidade do procedimento de execução extrajudicial, a partir do momento em que deveriam os autores ser intimados para purgar a mora, pelo que extingo o processo com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte ré ao pagamento das custas judiciais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Transitada em julgado a presente sentença, remetam-se os autos ao arquivo.

Publique-se.

Intime-se. São Paulo, 26 de abril de 2019. Irresignada com a sentença, a CEF interpôs o presente recurso, a qual passo à analise. Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado “Contrato Por Instrumento Particular de Compra e Venda de Imóvel Residencial Quitado, Mútuo e Alienação Fiduciária em Garantia, Carta de Crédito com Recursos do SBPE no Âmbito do Sistema Financeiro de Habitação” (ID 154759404), tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, conforme afirmado na Cláusula Décima Terceira do contrato (ID 154759404, p.

9) e R.07 da matrícula do imóvel (ID 154759408, p. 3). Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia.

O art. 22 da referida lei especifica: Art.

22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto.

Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor do AV. 09 (ID 154759408, p.

5) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora. Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis: "Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.” § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifos nossos)” De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias.

A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º,

II. Pois bem, resta evidente, consoante o AV. 08 e 09 da matrícula do imóvel, que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF, em conformidade com a certidão do 6º Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo (ID 154759419, p. 9). Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade.

Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos. A propósito, salienta-se, ainda, que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional.

Em relação ao pedido de nulidade em virtude da ausência de notificação acerca da data de realização dos leilões, filio-me ao entendimento de que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. Essa, inclusive, vem sendo a orientação adotada por essa E. Corte em casos similares de pedidos de suspensão de leilão: "AGRAVO DE INSTRUMENTO.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - Pelas dinâmicas naturais de tempo, o ajuizamento de ação dias antes da realização de leilão induz à clara conclusão de a parte ter tido plena ciência desse ato em tempo hábil ao exercício de seu eventual direito (de purgação da mora ou de preferência).

Nesses casos, o propósito material da comunicação prévia resta devidamente comprovado, razão pela qual a juntada aos autos do documento correspondente pode ser dispensada em favor da coerente avaliação do conjunto argumentativo e probatório. - Essa é a orientação do E.STJ para casos nos quais os devedores demonstram que tiveram ciência inequívoca da data, hora e local do leilão, ingressando com ação para suspensão da praça, de modo a indicar a inexistência de prejuízo (brocardo pas de nullité sans grief). - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento não provido. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5030362-06.2022.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 23/04/2023, DJEN DATA: 28/04/2023)" "AGRAVO DE INSTRUMENTO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. LEILÕES EXTRAJUDICIAIS. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DOS LEILÕES. TEMPO HÁBIL PARA PURGAÇÃO DA MORA OU DO DIREITO DE PREFERÊNCIA. TUTELA PROVISÓRIA. AUSENTES OS REQUISITOS.

RECURSO DESPROVIDO. (...)

7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos.

8. No que tange à notificação pessoal para o leilão, observo que a parte autora agravante ajuizou a demanda originária em 14.12.2022, requerendo a suspensão dos leilões designados para 20.12.2022 (1ªPraça), e 04.01.2023 (2ª Praça), do qual se pode presumir que o devedor possuía ciência inequívoca da realização do leilão extrajudicial em tempo hábil ao exercício do direito de purgação da mora ou de preferência.

9. Não se vislumbra presente na tese da agravante a probabilidade do direito alegado necessário ao deferimento da tutela provisória para suspensão dos leilões, eis que não ficou demonstrado a presença de quaisquer vícios no procedimento de execução extrajudicial da Lei 9.514/97.

10. Agravo de instrumento desprovido." (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5000414-82.2023.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 20/04/2023, DJEN DATA: 24/04/2023)" Quanto ao momento adequado para purgar a mora, necessário tecer algumas considerações. De início, cumpre consignar que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecia que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997, ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966).

No entanto, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: "Art.

39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...)

II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (grifos nossos)" Assim, depreende-se da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadram no “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”.

Portanto, a partir da inovação legislativa (após 11/07/2017), não se aplicam mais os dispositivos referidos às hipóteses de execuções garantidas por alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Desse modo, conclui-se que no caso do contrato em discussão, firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei n. 9.514/97, ou seja, submetido à alienação fiduciária em garantia, não há mais que se falar em aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966.

Além disso, a Lei nº 13.465, de 11/07/2017 introduziu na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis: “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.” “Art. 27 (...) § 2º-B.

Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.” Dessa maneira, verifica-se que com a referida alteração legislativa restou definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, qual seja, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, §§ 1º e 2º).

Além disso, também ficou definido que o fiduciante tem o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B) até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Assim, com a referida alteração legislativa restou definido que; i) Até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá pagar as parcelas em atraso, com a continuidade do contrato; ii) Após a consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade.

Sobre o direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, como já assentado por esta E. Corte, ficou definido o momento em que o devedor manifesta a sua vontade de purgar a mora como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/17. Assim sendo, se a manifestação de vontade do fiduciante se deu durante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, resta lícito a purgação da mora - pelo valor das parcelas em atraso, com os devidos acréscimos - até a assinatura do auto de arrematação.

Por outro lado, se a manifestação de vontade foi realizada após 11/07/2017, possível a purgação da mora pelas parcelas em atraso, com acréscimos, apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após essa data, fica assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço corresponde ao valor integral da divide, somado aos encargos e despesas.

Esse é o entendimento firmado nessa E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade.

Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento provido em parte. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026003-13.2022.4.03.0000, Rel.

Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 22/03/2023, DJEN DATA: 27/03/2023) APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO.

SENTENÇA

REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (...)

7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos.

8. Observa-se que a apelante não comprovou a notificação pessoal do mutuário acerca das datas dos leilões. Consta na matrícula do imóvel que os leilões extrajudiciais realizados em 15.03.2022 e 30.03.2022 foram negativos e não consta qualquer informação sobre a notificação pessoal.

9. A sentença a quo merece reforma. Não há necessidade de se dar início a outro procedimento de execução extrajudicial, no entanto, a CEF deverá observar a necessidade de notificação pessoal para as datas do leilão extrajudicial e o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017.

10. Apelação provida. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001271-62.2022.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 16/03/2023, DJEN DATA: 21/03/2023) Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora foi realizado anteriormente à vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que a ação foi ajuizada em 11/11/2016, de modo que é cabível à parte autora o direito de purgar a mora até a data de assinatura do auto de arrematação, perante a instituição bancária, na forma do art. 26, §1º, da Lei 9.514/97 e aplicação subsidiária do art. 34 do DL 70/66.

Não obstante, verifico que a decisão liminar ID 154759411 deferiu a antecipação dos efeitos da tutela, determinando a suspensão do leilão. Ademais, ficou fixado o prazo de 05 dias para a CEF informar nos autos o montante exato da dívida a ser purgada pela parte autora, a qual foi informado no ID 154759419. Desta feita, o juízo intimou a parte autora para que efetuasse o depósito da dívida, no prazo de 15 dias (ID 154759429).

Contudo, a parte autora informou que não possui os valores para purgar a mora, requerendo designação de audiência de conciliação a fim de obter uma composição amigável (ID 154759433), a qual restou infrutífera a tentativa de acordo em 29/06/2018 (ID 154759449). Por conseguinte, levando em conta que o juiz de primeiro grau já possibilitou a purgação da mora, e não sendo efetuado nenhum depósito judicial nos autos, tenho que deve ser declarada a regularidade do procedimento extrajudicial realizado pela CEF, com o prosseguimento dos atos expropriatórios do bem imóvel.

Por derradeiro, inverto os ônus sucumbenciais e fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2º do Código de Processo Civil. Sua exigibilidade, contudo, deverá ficar suspensa em razão do deferimento de gratuidade da justiça, nos termos do art. 98, § 3º do CPC. Ante ao exposto, DOU PROVIMENTO à apelação da CEF, a fim de reformar a sentença de primeiro grau e julgar improcedentes os pedidos da parte autora.

É como o voto. E M E N T A APELAÇÃO. CONTRATOS. SFH. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUSPENSÃO DE LEILÃO. REGULARIDADE NO PROCEDIMENTO DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. PURGAÇÃO DA MORA ATÉ A DATA DE ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE DEPÓSITO DOS VALORES . - Impende mencionar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, sem que houvesse a purgação da mora, conforme certidão de decurso de prazo. - Qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. - No caso em tela, resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Em relação ao pedido de nulidade em virtude da ausência de notificação acerca da data de realização dos leilões, filio-me ao entendimento de que o ajuizamento dias antes da realização do leilão induz à conclusão de que a parte devedora teria tido ciência inequívoca da data, hora e local do leilão. - Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora foi realizado anteriormente à vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que a ação foi ajuizada em 11/11/2016, de modo que é cabível à parte autora o direito de purgar a mora até a data de assinatura do auto de arrematação, perante a instituição bancária, na forma do art. 26, §1º, da Lei 9.514/97 e aplicação subsidiária do art. 34 do DL 70/66. - Por conseguinte, levando em conta que o juiz de primeiro grau já possibilitou a purgação da mora, e não sendo efetuado nenhum depósito judicial nos autos, tenho que deve ser declarada a regularidade do procedimento extrajudicial realizado pela CEF, com o prosseguimento dos atos expropriatórios do bem imóvel. - Apelação provida.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, dar provimento à apelação da CEF, a fim de reformar a sentença de primeiro grau e julgar improcedentes os pedidos da parte autora, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.