5000998-76.2020.4.03.6137

TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE (12134) Nº 5000998-76.2020.4.03.6137 / 1ª Vara Federal de Andradina

REQUERENTE: FABIO MARQUES XAVIER Advogado do(a)

REQUERENTE: WALT DISNEY DA SILVA - SP321224

REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF S E N T E N Ç A

RELATÓRIO

Trata-se de medida cautelar em caráter antecedente, ajuizada por Fabio Marques Xavier em face da Caixa Econômica Federal, visando à suspensão do leilão referente ao imóvel situado na Rua Guanabara, nº 2472, Vila CEAC, município de Pereira Barreto/SP, registrado sob a matrícula nº 23.770, no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Pereira Barreto/SP, ou, alternativamente, a sustação dos seus posteriores efeitos, na hipótese de já ter sido realizado.

Aduz a parte autora que o presente procedimento cautelar é preparatório de futura ação ordinária, que terá como objeto a revisão do débito c/c anulação da execução extrajudicial de dívida garantida por alienação fiduciária, ao argumento de que os autores encontram-se adimplentes. Esclarece que ajuizou demanda anterior, protocolada sob o nº 5000262-29.2018.403.6137, por meio da qual buscou a anulação da consolidação da propriedade do referido imóvel, contudo, tal ação foi julgada improcedente.

Afirma, contudo, que remanesceria a possibilidade de ajuizar ação de indenização pelos danos materiais e pelas benfeitorias realizadas no imóvel. O pedido de liminar foi indeferido pela decisão de ID 43702521. A CEF contestou o feito, apresentando documentos no ID 44681145 e seguintes. A parte autora apresentou documentos relativos ao processo nº 5000262-29.2018.403.6137 (ID 44838367 e seguintes). As partes foram intimadas para especificação de provas a serem produzidas (ID 44901695), tendo permanecido silentes.

Foi determinada a regularização da representação processual da CEF (ID 52212682), devidamente cumprida no ID 53321920. Decisão de ID 56218902 concedeu derradeiro prazo para apresentação de documentos pela CEF, o qual se esgotou em 20/08/2021. Vieram os autos à conclusão.

É o relatório.

Decido. Considerando o cumprimento pela parte autora (ID 44838367) do quanto determinado na decisão de ID 43702521, defiro os benefícios da assistência judiciária gratuita à parte autora. Anote-se. Preliminarmente, afasto as alegações de falta de interesse de agir aventadas pela parte ré em sua contestação (ID 44681145). Com efeito, verifico que a parte autora busca a suspensão de leilão extrajudicial alegando a existência de irregularidades no procedimento, dentre outros argumentos, de forma que a efetivação da consolidação da propriedade do imóvel objeto da demanda não acarreta prejuízos ao interesse processual da parte autora.

Passo à análise do mérito, propriamente dito. A presente ação foi ajuizada sob o rito do procedimento previsto nos artigos 305 a 310, do Código de Processo Civil (tutela cautelar requerida em caráter antecedente), objetivando a suspensão do leilão agendado para a data de 22/12/2020, ou, alternativamente, a suspensão de seus efeitos na hipótese de já ter sido realizado, até que se julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal.

A parte autora não comprovou, até o presente momento, o ajuizamento da referida ação principal, que, conforme aduz na petição de ID 43671068, versaria sobre reparação por danos materiais e indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel objeto da alienação fiduciária. Entretanto, ressalto que o prazo de 30 (trinta) dias previsto no artigo 308, do CPC, somente se aplica aos casos em que a medida cautelar requerida em caráter antecedente tenha sido liminarmente deferida.

No caso em análise, conforme se verifica da decisão proferida no ID 43702521, a liminar pretendida pela autora foi indeferida, razão pela qual prossigo na análise dos pedidos iniciais em sede de cognição exauriente. A requerente alega a existência de vícios no procedimento de consolidação e alienação do imóvel registrado sob a matrícula nº 23.770, o 1º Cartório de Registro de Imóveis de Pereira Barreto/SP.

Tais vícios, segundo afirma, consistiriam na negativa da ré em negociar a dívida com a parte autora, que teria procurado a instituição por diversas vezes, inclusive com quitação de todas as despesas. Sustenta não ter tido a oportunidade de cobrar danos materiais e indenizações pelas benfeitorias realizadas de boa-fé. Aduz que todos os atos promovidos pela parte ré, quanto ao processo de execução extrajudicial, seriam nulos, pois não teria sido oportunizado o contraditório e a ampla defesa, afirmando que, quanto ao leilão designado para 22/12/2020, não teria recebido qualquer intimação acerca de sua realização.

Conforme aponta na própria inicial, a parte autora já ajuizou ação anterior, protocolada sob o nº 5000262-29.2018.4.03.6137, em que buscava a anulação do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel objeto da matrícula nº 23.770, do 1º CRI de Pereira Barreto/SP. A sentença proferida naquele feito revela que parte dos argumentos deduzidos pela parte autora nesta demanda já foram apreciados nos autos nº 5000262-29.2018.4.03.6137, inclusive quanto à indenização pelas benfeitorias que alega ter realizado no imóvel.

Veja-se nos seguintes trechos da referida sentença (ID 44838751): “ (...) Do mesmo modo, ao alegar a instalação de benfeitorias com ampliação da unidade habitacional, não colacionou aos autos qualquer documento comprobatório de tais despesas ou a aquiescência da CEF para tais alterações, na pendência de financiamento imobiliário, se o caso, visto que, uma vez pendente quitação integral do débito, o domínio sobre o imóvel ainda é da CEF para o fim de desconsiderar qualquer alteração no imóvel promovida unilateralmente pelo detentor/mutuário, salvo as exceções legais.

Os documentos juntados pela parte autora constituem-se apenas em plantas da obra, mas não consignam qualquer valor que dê suporte ao quanto pretendido a título indenizatório. (...) Do mesmo modo, não restou demonstrada qualquer ilegalidade no procedimento extrajudicial previsto na Lei n. 9.514/1997, sendo demonstrado pela CEF a oportunização para a quitação do débito, o que não foi promovido pelo autor.

Alegar que a ré aguardaria determinadas providências sem que isso conste em documento firmado pelas partes, sem qualquer lastro probatório, avizinha-se da litigância de má-fé na medida em que transfere o ônus probatório integral à ré, que não teria como produzir prova impossível (...) Novamente, não há qualquer demonstração pela parte autora de que houve qualquer ilegalidade no processo extrajudicial que culminou na consolidação da propriedade do imóvel aqui pretendido, não tendo o autor sequer alegado incorreções ou ilegalidades nos contratos assinados com a CEF, não se desincumbindo do ônus probatório sob seu encargo (...)” Tendo ocorrido trânsito em julgado nos autos nº 5000262-29.2018.403.6137 em 01/10/2020, nota-se que parte dos fatos deduzidos pela autora na presente demanda estão acobertados pela coisa julgada material formada pelo processo anterior, não podendo, portanto, ser rediscutidos nesta ocasião, nos termos do que dispõe ao artigo 502, do CPC.

Logo, remanesce apenas a alegação de violação do contraditório pela suposta ausência de intimação acerca do leilão designado para 22/12/2020. A esse respeito, destaco que a Lei nº 9.514/1997, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, estatui acerca do leilão público destinado à alienação de imóvel, que: Art.

27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A.

Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Pois bem.

Embora o § 2º-A, do artigo 27, da Lei nº 9.514/1997 expressamente estabeleça a necessidade de comunicação do devedor acerca das datas dos leilões a serem realizados, deve-se ressaltar que tal imperativo diz respeito ao primeiro e segundo leilões previstos no caput e §§ 1º e 2ª, do supracitado dispositivo legal. Com efeito, após a realização do segundo leilão, se este também restar infrutífero, a dívida ficará extinta, ficando, inclusive, desonerado o credor da obrigação de entregar ao devedor o montante excedente, considerando-se nele compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos.

Ora, extinta a dívida, não há que se falar em obrigação da CEF em comunicar a parte autora sobre os demais procedimentos de tentativa de alienação do imóvel, vez que o bem passou a integrar o seu patrimônio sem qualquer ônus advindo da alienação fiduciária. Sob tal perspectiva, poderia a CEF inclusive proceder à alienação direta ou doação do bem. Nesse sentido, o entendimento jurisprudencial do STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

AÇÃO DE COBRANÇA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. LEILÕES PÚBLICOS FRUSTRADOS. DÍVIDA EXTINTA. PRECEDENTE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Consoante a jurisprudência desta Corte, "na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário" (REsp n. 1.654.112/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/10/2018, DJe 26/10/2018)

2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1357379/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/05/2019, DJe 31/05/2019) Conforme aduz a parte ré (ID 44681145), o primeiro e o segundo leilões para tentativa de alienação do imóvel de matrícula 23.770 ocorreram em 2018. Embora a intimação para referidas hastas não seja objeto da presente demanda, vez que ocorreram ainda no âmbito da discussão veiculada nos autos de nº 5000262-29.2018.403.6137, verifica-se que, naquele feito, a CEF já comprovou a observância da regularidade da intimação da parte autora, consoante se observa dos documentos constantes do ID 9412413 e seguintes daquele feito.

Restando infrutíferos tais leilões, e, portanto, incorporado o bem ao patrimônio da CEF, a ré não tinha a obrigação de notificar o autor dos procedimentos ulteriores para tentativa de alienação do imóvel, dentre os quais se inclui o procedimento que embasou o ajuizamento desta demanda, qual seja, o procedimento de licitação aberta nº 13/2020 (ID 44681344). Assim, não há que se falar em irregularidades, tal qual pretende a parte autora, pela ausência de intimação acerca do leilão designado no âmbito do procedimento de licitação aberta nº 13/2020.

Com tais elementos, afastadas todas as premissas deduzidas pela parte autora na inicial, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe.

DISPOSITIVO

Isto posto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, nos termos da fundamentação. CONDENO a parte autora ao pagamento de honorários sucumbenciais, no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil, ficando suspensas as exigibilidades das obrigações decorrentes de sua sucumbência, ante a gratuidade da justiça deferida, nos termos do art. 98, §1º, inciso VI e §3º, do Código de Processo Civil.

Custas na forma da lei. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo com as anotações de praxe.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se.

Cumpra-se. Andradina, data da assinatura eletrônica. THIAGO DE ALMEIDA BRAGA NASCIMENTO Juiz Federal Substituto