5001237-37.2025.4.03.6127

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal de São João da Boa Vista Praça Governador Armando Sales, 58, Centro, São João Da Boa Vista - SP - CEP: 13870-005 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5001237-37.2025.4.03.6127 AUTOR: JULIO CESAR LATTARI, LUCIANA FARIA LAZARINI LATTARI ADVOGADO do(a) AUTOR: PEDRO PAULO FERRAZ MARTORANO - SP113044 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

DECISÃO

Trata-se de ação de conhecimento proposta por Julio Cesar Lattari e Luciana Faria Lazarini Lattari em face da Caixa Econômica Federal, com pedido de tutela provisória de evidência para que seja determinada a baixa de hipoteca em relação ao imóvel de matrícula 24.629 do CRI de Espírito Santo do Pinhal/SP. A parte autora alega, em suma, que adquiriu, e pagou, o imóvel (apartamento) diretamente da construtora Jardins da Bela Vista Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.

Todavia, não conseguiu a escritura definitiva porque, depois da venda, referido bem foi dado em hipoteca pela construtora à Caixa. Sustenta que, conforme a Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não possui eficácia perante o adquirente de boa-fé, postulando o cancelamento imediato do gravame. A CEF apresentou contestação (ID 493656670), defendendo sua ilegitimidade passiva, a validade da hipoteca registrada e a improcedência da ação.

Vieram os autos conclusos para análise do pedido de tutela provisória de evidência.

Decido. Dos requisitos da tutela de evidência A tutela de evidência, prevista no art. 311 do CPC, pode ser deferida independentemente da demonstração de perigo de dano, quando as alegações puderem ser comprovadas apenas documentalmente e houver jurisprudência consolidada em casos repetitivos ou súmula vinculante (inciso

II) ou nos casos em que a petição inicial for instruída com prova documental suficiente dos fatos constitutivos do direito do autor e o réu não produziu prova capaz de gerar dúvida razoável (inciso IV). Do cancelamento (baixa) das hipotecas A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula 308/STJ).

Isso porque o comprador adimplente não pode ser prejudicado por contrato firmado entre terceiros. No caso de que se cuida, a autora quitou integralmente a unidade adquirida e, ainda assim, permanece obstada pela existência de gravame hipotecário constituído pela construtora em favor da CEF, após a celebração do contrato de promessa de compra e venda, razão pela qual a súmula se aplica de forma direta e imediata, afastando a eficácia da hipoteca em relação à compromissária compradora.

A autora demonstrou, documentalmente, o pagamento integral da unidade adquirida (ID 466509804); ademais, a existência de gravame hipotecário registrado na matrícula correspondente nem é ponto controvertido. Trata-se de imóvel residencial, cuja função social se encontra diretamente ameaçada pela manutenção indevida da garantia real. O Tribunal Regional Federal da 3ª Região já decidiu a respeito: AGRAVO DE INSTRUMENTO.

OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SÚMULA Nº 308 DO STJ. QUITAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO.

1. Controvérsia acerca do direito dos agravantes ao cancelamento do ônus hipotecário sobre o imóvel por eles adquirido e quitado.

2. O entendimento do

C. Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria foi consolidado na Súmula nº 308, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

3. Tendo os agravantes cumprido as obrigações previstas no compromisso de compra e venda firmado com a construtora, deve ser determinada a baixa da hipoteca nas unidades autônomas em debate, bem como a outorga da escritura definitiva do imóvel, fixando-se prazo para o devido cumprimento. Precedentes desta Corte Regional.

4. Agravo de instrumento provido. (grifo acrescido). (TRF 3ª R.; AI 5025530-27.2022.4.03.0000; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Wilson Zauhy Filho; Julg. 26/04/2023; DEJF 03/05/2023). AGRAVO DE INSTRUMENTO. AGRAVO INTERNO. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. HIPOTECA FIRMADA ENTRE A CONSTRUTORA E O AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. IMÓVEL QUITADO. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 308 STJ.

O STJ editou a Súmula nº 308, consolidando o entendimento de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nestas condições, se o adquirente se desincumbiu de suas obrigações, tem direito de obter a liberação da hipoteca que pesa sobre o imóvel, quer tenha sido constituída como garantia direta de seu financiamento, quer tenha sido constituída pela construtora/incorporadora em favor do agente financeiro.

Diante da probabilidade do direito alegado pela parte agravante, há elementos para a concessão da tutela antecipada, para que seja determinada a baixa da hipoteca, pois o gravame diz respeito a obrigações firmadas entre a instituição financeira e a construtora/incorporadora, não podendo o adquirente do imóvel ser prejudicado por tais questões, que lhe são alheias. Por fim, cumpre observar que a medida não é irreversível, uma vez que a averbação de cancelamento da garantia hipotecária poderá ser anulada na matrícula imobiliária, caso haja necessidade.

Agravo de instrumento provido. Agravo interno prejudicado. (grifo acrescido). (TRF 3ª R.; AI 5016175-56.2023.4.03.0000; SP; Segunda Turma; Rel. Des. Fed. José Carlos Francisco; Julg. 23/11/2023; DEJF 28/11/2023). DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIRETO PRIVADO. APELAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF. BAIXA DA HIPOTECA. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. VALOR DA CAUSA. INOVAÇÃO RECURSAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.

SUCUMBÊNCIA RECURSAL. - Pugna a CEF, apelante, a reforma da sentença que determinou o cancelamento com a baixa na hipoteca que gravava imóvel já comprado pelo terceiro adquirente, autor da demanda. - A demanda foi ajuizada por SIRLEI LINO VIEIRA em face da RICAM INCORPORACOES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL FEDERAL - CEF para compelir as corrés a promoverem a baixa da garantia hipotecária sobre o imóvel adquirido em dezembro/2016 junto à RICAM por valor integralmente pago, conforme termo de quitação acostado aos autos. - A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada.

Embora não exista relação jurídica direta entre a CAIXA e o autor da ação, é certo que os efeitos da decisão que julgar o pedido de cancelamento da hipoteca formulado pelo autor repercutirá na esfera jurídica da CEF, motivo pelo admite-se a formação do litisconsórcio passivo no caso em tela. - A súmula nº 308 do

C. STJ indica que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. - Estando o imóvel na posse da compradora e tendo sido integralmente quitado, já não teria a apelante qualquer direito de alienação deste imóvel. - Eventual inadimplemento da RICAM com o compromisso assumido com a CEF não pode atingir imóvel comprado por terceiro, que se desincumbiu de suas obrigações e quitou integralmente o bem. - A alegação de impugnação ao valor da causa consiste em inovação recursal cuja apreciação é descabida nesta via sob pena de supressão de instância. - Não assiste razão ao apelante quanto ao pedido de se desonerar do ônus da sucumbência, pois, diante da formação do litisconsórcio, ambos os corréus, vencidos, respondem pela verba honorária, a teor do disposto no artigo 87 do CPC. - Com fundamento no art. 85, §11, do CPC, majorado em 2% o percentual da verba honorária fixada em primeiro grau de jurisdição, respeitados os limites máximos previstos nesse mesmo preceito legal e respondendo apenas a CEF pelo acréscimo, considerando que foi a única recorrente. - Matéria preliminar rejeitada.

Apelação, no mérito, parcialmente conhecida e improvida. (grifos acrescidos). (TRF 3ª R.; APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002281-45.2022.4.03.6144; SP; Primeira Turma; Rel. Des. Fed. Antonio Morimoto; Julg. 09/10/2024; DEJF 11/10/2024). Por fim, cabe destacar que a hipótese dos autos se amolda tanto ao inciso II quanto ao inciso IV do art. 311, uma vez que o enunciado de súmula equivale aos precedentes previstos na norma (inciso

II) e porque a manifestação da ré (Caixa) não foi capaz de gerar dúvida razoável (inciso IV). Desse modo, resta configurada a hipótese do art. 311, II, do CPC, autorizando a concessão da tutela de evidência.

Ante o exposto, defiro a tutela provisória de evidência, para determinar que a Caixa Econômica Federal proceda, no prazo de 15 (quinze) dias, ao cancelamento da hipoteca incidente sobre o imóvel de matrícula nº 24.629 do Cartório de Registro de Imóveis de Espírito Santo do Pinhal/SP, sob pena de multa diária de R$ 500,00. Sem prejuízo, manifeste-se a parte autora sobre a contestação e especifiquem as partes as provas que pretendem produzir, justificando a pertinência em 15 dias.

Nada sendo requerido, voltem os autos conclusos para sentença. Intimem-se. SÃO JOÃO DA BOA VISTA, 12 de janeiro de 2026.