5001237-84.2026.4.03.9301

PODER JUDICIÁRIO Turmas Recursais dos Juizados Especiais Federais Seção Judiciária de São Paulo 13ª Turma Recursal da Seção Judiciária de São Paulo Avenida Paulista, 1345, Bela Vista, São Paulo - SP - CEP: 01310-100 https://www.trf3.jus.br/balcao-virtual AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5001237-84.2026.4.03.9301 RELATOR(A): JOAO CARLOS CABRELON DE OLIVEIRA AGRAVANTE: CTZ GARANTIDORA SERVICOS DE COBRANCA LTDA ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: GIULIA DE CAMILLIS MUGNAINI - SP528886-A ADVOGADO do(a) AGRAVANTE: PEDRO HENRIQUE FLEIDER WOLANSKI - SP382616-A AGRAVADO: EVANDRO DA SILVA MARTINS, CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

DECISÃO

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CTZ Garantidora Serviços de Cobrança Ltda. em face de decisão proferida em execução de título extrajudicial de débitos condominiais que reconheceu a ilegitimidade passiva da Caixa Econômica Federal (CEF), determinou sua exclusão da lide e ordenou a redistribuição dos autos à Justiça Estadual. Em suas razões recursais, a agravante sustenta a natureza propter rem das cotas condominiais e defende a necessidade de manutenção da referida instituição financeira no polo passivo na condição de litisconsorte passiva necessária, por ser titular de direito real de garantia decorrente de alienação fiduciária gravada sobre o imóvel gerador do débito.

Argumenta que a controvérsia não se restringe à responsabilidade patrimonial direta pelas despesas, mas alcança a indispensabilidade da presença da credora fiduciária para assegurar o contraditório, evitar nulidades e viabilizar a constrição ou a sub-rogação da dívida, invocando precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Aduz, outrossim, que a redistribuição imediata do feito ao juízo estadual é prematura e enseja risco de tumulto e prejuízo processual.

Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo para sustar a remessa dos autos e, no mérito, o provimento do recurso com a reforma da decisão interlocutória, a fim de que seja reconhecida a legitimidade da CEF e mantida a tramitação da execução perante a Justiça Federal.

É o relatório.

Decido. Inicialmente, considero excepcional a hipótese veiculada no recurso da parte autora, pois o não conhecimento de seu recurso consolidará a decisão que extinguiu, sem resolução de mérito, o processo em face da CEF. Assim, admito, excepcionalmente, o processamento deste recurso, como recurso de medida cautelar. Passo a apreciar o deferimento do efeito suspensivo requerido, de acordo com os requisitos previstos no artigo 300 do CPC para a concessão de tutela de urgência, o juiz, consistentes na presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco do resultado útil do processo, bem ainda, se não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão.

Vislumbro a probabilidade do direito subjetivo alegado pela parte recorrente. A decisão recorrida reconheceu a ilegitimidade da CEF em figurar no polo passivo de ação de execução de título extrajudicial pelo fato de se tratar de credor fiduciário do imóvel sobre o qual recaem as despesas condominiais tidas como não quitadas, sendo que, por não ter havido a consolidação da propriedade em seu favor, não poderia responder por tais dívidas.

Não obstante, a despeito do que dispõe o art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, que expressamente estipula caber ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais, o STJ tem evoluído na sua compreensão sobre o tema, reconhecendo a legitimidade passiva do credor fiduciário nessas circunstâncias, em especial por também reconhecer a possibilidade de se levar à penhora o imóvel respectivo.

Nesse sentido, precedente da Segunda Seção do STJ: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE

SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.

3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.

4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.

5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.

6. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.) Presente, portanto, a probabilidade do direito. Também identifico o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, consistente no prosseguimento da execução em juízo incompetente para seu processamento.

Assim, até que haja decisão pelo colegiado desta Turma Recursal, o curso da ação original deve ser suspenso.

Ante o exposto, defiro o efeito suspensivo, para determinar a suspensão do trâmite da ação de número 5001901-40.2022.4.03.6332, incluindo a declinação de competência em favor da Justiça Estadual. Comunique-se ao juízo de origem. DÊ-se vista à parte recorrida para facultar-lhe a apresentação de contrarrazões, pelo prazo de 10 (dez) dias. Oportunamente, tornem os autos conclusos para inclusão em pauta de julgamento.

Cumpra-se. Intimem-se. JOAO CARLOS CABRELON DE OLIVEIRA Juiz Federal