5015052-32.2018.4.03.6100

Advogados / Representantes(2)

• JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA
  OAB/SP 110966
• CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO
  OAB/SP 188698cpf266.***.***-40Mostrar

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Intimação

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ELEMAR CARLOS DA SILVA

Advogado

JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Em 04/08/2016, foi dispensada do emprego, o que comprometeu sua capacidade de pagamento, resultando em inadimplência a partir de 05/07/2017, conforme dados do contrato. Em 27/09/2017, a autora foi regularmente notificada pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itapecerica da Serra para purgar a mora, não o tendo feito no prazo legal de 15 dias. Em 22/12/2017, consolidou-se a propriedade plena do imóvel em favor da CEF (AV.11/55.751), nos termos do §7º do art. 26 da Lei 9.514/97 (ID 84246804).

Em 18/06/2018, a autora foi notificada da designação de leilão para 23/06/2018 (ID 8953537), tendo ajuizado a presente ação em 20/06/2018, com pedido de tutela de urgência para suspensão do leilão, a qual foi deferida em parte por decisão proferida em 22/06/2018 (ID 8968635), que impediu a alienação do imóvel a terceiros mas não obstou a realização do leilão extrajudicial, com base no entendimento do STJ (REsp 1.495.110) de que a purga da mora é possível até a lavratura do auto de arrematação.

Instada, a CEF apresentou contestação (ID 9286236) (ID 9286241), arguindo, em sede preliminar, a carência de ação por falta de interesse processual em razão da consolidação da propriedade fiduciária. No mérito, defendeu a regularidade dos encargos cobrados, a constitucionalidade do procedimento extrajudicial, a legalidade do sistema de amortização SAC e das taxas pactuadas, e impugnou o laudo técnico particular apresentado pela autora.

A autora apresentou réplica (ID 10187641), sustentando revelia parcial da CEF quanto a pontos não especificamente impugnados, e reiterando seus pedidos. A tentativa de conciliação, designada em 04/06/2019 (ID 18050897), restou infrutífera (ID 21344342). Em 10/09/2019, a autora realizou depósito judicial de R$ 83.234,49 (ID 21782202), a título de quitação do imóvel, com base em laudo de cálculos elaborado pelo assistente técnico Sérgio Fusiki (atualizado para AGO/2019) (ID 21781643), informando ao Juízo por petição (ID 21781580).

Em cumprimento de despacho, a CEF apresentou simulação de apropriação do depósito judicial em 01/12/2021 (ID 170361934), indicando que o valor depositado, se apropriado para quitação das prestações vencidas de 07/2017 a 09/2019, deixaria saldo remanescente de R$ 29.748,08 para amortização, com 26 prestações em atraso (10/2019 a 11/2021), totalizando dívida de R$ 64.556,83. Em 27/05/2022, os autores formularam requerimento de perícia contábil (ID 252044693), impugnando os cálculos da CEF e pleiteando, em caráter principal, o reconhecimento da quitação do imóvel.

Por decisão de 23/11/2022 (ID 269289402), foi deferida a produção de prova pericial contábil, nomeando-se o Sr. Marcelo Raimundo de Jesus como perito judicial. Após tratativas sobre honorários (ID 284825351) (ID 302826496) (ID 300912939) (ID 342249480), os honorários foram fixados em 3x o valor máximo da tabela vigente (Resolução 575/2019), correspondentes a R$ 1.118,40, pelo despacho de 01/02/2024 (ID 313405666).

O perito iniciou os trabalhos em 16/10/2024 e apresentou o Laudo Pericial Contábil (ID 344512192), concluindo com dois cenários: (a) Cenário 1 (Apêndice 01): considerando os saques de FGTS alegados pela autora (R$ 12.851,66; R$ 10.195,46; R$ 12.980,33), apurou saldo devedor de R$ 54.463,14 em 05/08/2019; considerando o depósito judicial de R$ 83.234,49, haveria crédito em favor da autora de R$ 28.771,35; (b) Cenário 2 (Apêndice 03): conforme os termos estritos do contrato (sem deduzir os saques do FGTS da forma postulada pela autora), apurou saldo devedor de R$ 91.399,95 em 05/08/2019; considerando o depósito judicial, haveria saldo favorável à CEF de R$ 8.165,46.

O perito ressaltou que, pelos históricos do extrato de FGTS ("SAQUE DEP COD 99"), não foi possível vincular documentalmente os saques ao financiamento do imóvel. A CEF impugnou o laudo (ID 346701091), acatando-o com ressalvas, esclarecendo que os recursos do FGTS foram utilizados para redução dos encargos mensais pelo período de 9, 11 e 9 meses, respectivamente (nos encargos 030-038, 052-062 e 091-099), e não como amortização do saldo devedor, conforme contrato e lei.

Impugnou os cálculos do assistente técnico da autora. Os autores manifestaram-se (ID 347339545), concordando com o primeiro cenário do laudo (pagamento a maior de R$ 28.771,35) e impugnando o segundo, ao qual também se opôs o assistente técnico da autora, Sr. Sérgio Fusiki, em parecer técnico de 13/11/2024 (ID 347339549), que sustentou que a amortização dos valores do FGTS deveria ter sido feita integralmente na data de cada saque, e não de forma parcelada em meses posteriores, o que teria prejudicado a autora por manter saldo devedor maior.

O extrato do contrato emitido pela CAIXA em 19/11/2024 (ID 346701453) indica, na data de referência, saldo devedor e dívida total zerados, o que se explica pelo fato de a propriedade ter sido consolidada em favor da CEF (código 044 - imóvel adjudicado/consolidado pelo credor).

É o relatório.

II - FUNDAMENTAÇÃO

1. PRELIMINAR - INTERESSE PROCESSUAL A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL suscitou preliminar de carência de ação por falta de interesse processual, alegando que a consolidação da propriedade fiduciária em seu favor, em 22/12/2017, extinguiu o vínculo contratual, tornando inviável a revisão pretendida. A preliminar não merece acolhimento. Impende registrar, contudo, que o entendimento jurisprudencial sobre a possibilidade de purga da mora após a consolidação da propriedade sofreu relevante evolução.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.942.898-SP, firmou o seguinte entendimento: "Consoante entendimento do E. STJ, não se admite a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997 com a redação dada pela Lei n. 13.465/2017, nas hipóteses em que a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário ocorreu na vigência da nova lei, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência." (REsp 1.942.898-SP, Rel.

Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 23/8/2023, DJe 13/9/2023) No caso dos autos, a consolidação da propriedade operou-se em 22/12/2017, portanto na vigência da Lei nº 13.465/2017 (publicada em 11/07/2017), que alterou significativamente o regime da Lei nº 9.514/97, vedando expressamente, em seu art. 26-A, a purgação da mora após a consolidação. À luz do entendimento ora consagrado pelo E.

STJ, o devedor fiduciante apenas tem assegurado o direito de preferência na aquisição do imóvel, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/97. Nesse contexto, a controvérsia não é de ausência de interesse processual, mas sim de inviabilidade da pretensão principal (purga da mora/restabelecimento do contrato) à luz do novo regime legal. Assim, afasto a preliminar de carência de ação, uma vez que a pretensão revisional, embora improvável, não é absolutamente desprovida de interesse processual apto a legitimar a demanda.

O mérito, contudo, será julgado improcedente, como adiante se fundamenta.

2. APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR De início, impõe-se enfrentar a tese da CEF de inaplicabilidade do CDC à relação em apreço. A controvérsia não prospera. A Súmula 297 do STJ consagrou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras. Essa aplicação estende-se aos contratos habitacionais firmados no âmbito do SFH, ainda que regidos por legislação específica, pois a especialidade da norma setorial não afasta a incidência das normas gerais de proteção consumerista, salvo expressa e pontual incompatibilidade.

Assim, o CDC é aplicável ao contrato em exame, ressalvando-se que a tutela específica do SFH prevalece nos aspectos em que houver regulamentação expressa e específica incompatível com as regras gerais consumeristas.

3. DO MÉRITO 3.1 REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE E IMPOSSIBILIDADE DE PURGA DA MORA A autora CLÁUDIA RÉGIA DA SILVA NASCIMENTO celebrou com a CEF, em 05/08/2008, o Contrato Habitacional nº 131160000295 (ID 84246806), com financiamento de R$ 118.180,31, em 240 parcelas, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), taxa nominal de 10,0262% a.a., com garantia de alienação fiduciária.

Os documentos dos autos demonstram, inequivocamente, que a autora incorreu em inadimplência iniciada a partir de 05/07/2017, conforme indicado pela CEF em sua contestação (ID 9286236) e corroborado pelo histórico de alterações contratuais constante no extrato SISMH (ID 346701453), que registrou diversas incorporações de encargos em atraso ao longo do contrato (ocorrências em 15/06/2010, 28/09/2012, 24/10/2014 e 10/05/2017).

Em 27/09/2017, a autora foi regularmente notificada pelo Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itapecerica da Serra para purgar a mora relativa às parcelas vencidas em 05/07/2017, 05/08/2017 e 05/09/2017, no prazo de 15 dias, sob pena de consolidação da propriedade (ID 8953313). A certidão do cartório atesta que o prazo transcorreu em 17 de outubro de 2017, sem que a mora fosse purgada (ID 84246804).

Assim, em 22/12/2017, consolidou-se a propriedade plena do imóvel em favor da CEF, conforme averbação na Matrícula nº 55.751 (AV.11/55.751) (ID 84246824), nos termos do §7º do art. 26 da Lei nº 9.514/97, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017. O procedimento de consolidação observou rigorosamente os ditames legais. Não há nos autos qualquer prova de irregularidade formal no procedimento extrajudicial - os avisos postais demonstram tentativa de intimação no endereço do imóvel (ID 9286331) (ID 9286332) (ID 9286333), e a notificação foi devidamente certificada pelo cartório.

Consolidada a propriedade em 22/12/2017, sob a égide da Lei nº 13.465/2017, aplica-se ao caso o entendimento firmado pelo E. STJ no REsp 1.942.898-SP, segundo o qual não se admite a purgação da mora após a consolidação, sendo assegurado ao devedor fiduciante tão somente o direito de preferência na aquisição do imóvel. A autora não exerceu o direito de preferência no leilão designado para 23/06/2018, e o imóvel permaneceu em poder da CEF em decorrência da tutela provisória deferida - situação que, todavia, não restaura o direito de purga da mora, vedado pela legislação vigente à época da consolidação e pelo entendimento do E.

STJ. O depósito judicial de R$ 83.234,49, realizado em 10/09/2019 (ID 21782202), não pode ser equiparado à purga da mora, por ser intempestivo, insuficiente (como a seguir se demonstra) e juridicamente inviável à luz do regime legal aplicável. A perda de renda por desemprego, conquanto circunstância pessoal lamentável, não constitui fundamento jurídico suficiente para afastar os efeitos do inadimplemento contratual devidamente comprovado, nem para suspender o procedimento extrajudicial legalmente previsto. 3.2 DA AMORTIZAÇÃO DOS RECURSOS DO FGTS Esta é a questão central do litígio.

A autora sustenta que a CEF teria aplicado os recursos do FGTS de forma irregular, amortizando os saques em parcelas mensais posteriores à data do saque, em vez de amortizar integralmente o saldo devedor na data de cada saque. Com base nessa alegada irregularidade, pleiteou o reconhecimento de crédito em seu favor, a anulação da consolidação da propriedade e a quitação do imóvel. O Laudo Pericial Judicial elaborado pelo Perito Marcelo R. de Jesus (ID 344512192) é elucidativo sobre o ponto.

O perito concluiu que, ao examinar os extratos do FGTS juntados aos autos (id. 8953536), os lançamentos de saque constam com históricos "SAQUE DEP COD 99" e "SAQUE JAM COD 99", sendo que, por esses históricos, não foi possível vincular diretamente os saques do FGTS ao financiamento do imóvel objeto do contrato. Ou seja, o laudo pericial judicial reconhece a impossibilidade de comprovação documental de que os saques do FGTS identificados nos extratos correspondam efetivamente ao contrato habitacional em questão.

Não obstante, o perito elaborou, em caráter hipotético, dois cenários: Cenário 1 (Apêndice 01): recalculando o financiamento como se os saques do FGTS apontados pela autora fossem aplicados como amortização direta do saldo devedor, obteve-se saldo devedor de R$ 54.463,14 em 05/08/2019; considerando o depósito judicial de R$ 83.234,49 realizado em 10/09/2019, haveria crédito em favor da autora de R$ 28.771,35.

Cenário 2 (Apêndice 03): conforme os termos contratuais efetivamente aplicados (sem a dedução hipotética dos saques como amortização), apurou-se saldo devedor de R$ 91.399,95 em 05/08/2019; considerando o depósito judicial, haveria saldo favorável à CEF de R$ 8.165,46. A CEF, em sua impugnação ao laudo (ID 346701091), esclareceu e ratificou que os recursos do FGTS foram utilizados para redução dos encargos mensais pelo período determinado, nos termos da lei e do contrato, e não como amortização do saldo devedor, detalhando: 18/01/2011 - FGTS de R$ 12.851,66: aplicado nos encargos 030 a 038 (vencidos de 05/02/2011 a 05/10/2011) - período de 9 meses; 08/11/2012 - FGTS de R$ 10.195,46: aplicado nos encargos 052 a 062 (vencidos de 05/12/2012 a 05/10/2013) - período de 11 meses; 16/02/2016 - FGTS de R$ 12.980,33: aplicado nas prestações 091 a 099 (vencidas de 05/03/2016 a 05/11/2016) - período de 9 meses.

Essa forma de utilização - redução temporária dos encargos mensais, e não amortização direta do saldo devedor - está expressamente autorizada pela legislação e pelas autorizações assinadas pela própria autora. Com efeito, as declarações para utilização do FGTS juntadas aos autos (ID 8953303) (ID 8953304) especificam a finalidade de "pagamento de parte das prestações mensais", e não amortização do saldo devedor.

O contrato, por sua vez, prevê em sua Cláusula Décima que amortizações extraordinárias pressupõem condição de adimplência do devedor (ID 84246811). A autora estava inadimplente em diversas ocasiões ao longo do contrato, conforme evidenciam as múltiplas ocorrências de incorporação de encargos em atraso ao saldo devedor registradas no sistema (15/06/2010, 28/09/2012, 24/10/2014 e 10/05/2017, conforme extrato SISMH (ID 346701453)).

O assistente técnico da autora, Sr. Sérgio Fusiki, propugna em seu parecer (ID 347339549) pela modalidade de amortização imediata e integral do saldo devedor na data do saque. Porém, essa tese colide com as próprias declarações assinadas pela autora quando da utilização do FGTS - que autoriza expressamente o uso para "pagamento de parte das prestações mensais" - e não encontra amparo contratual para a hipótese em que o mutuário se encontrava em estado de inadimplência no momento do saque.

Consigno que o perito judicial expressamente reconheceu que não conseguiu vincular documentalmente os saques do FGTS ao financiamento e que o Cenário 1 (favorável à autora) foi elaborado em termos hipotéticos, a pedido dos quesitos formulados, sem confirmação documental da destinação dos saques. Tal limitação probatória é determinante para o julgamento. A autora, a quem incumbia o ônus da prova nos termos do art. 373, I, do CPC, não demonstrou, por meio de prova robusta e incontroversa, que os valores do FGTS foram mal aplicados ou que a forma de utilização adotada pela CEF contrariou o contrato ou a lei.

Ao revés, os documentos contratuais e as autorizações firmadas pela própria autora são compatíveis com a destinação informada pela CEF. O Laudo Pericial Judicial, na ausência de vinculação documental dos saques ao financiamento, não pode ser utilizado, por si só, como fundamento para reconhecer crédito em favor da autora - especialmente quando o cenário que lhe seria favorável foi construído sob premissa hipotética expressamente não comprovada. 3.3 DA INSUFICIÊNCIA DO DEPÓSITO JUDICIAL E DA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DA PURGA DA MORA A autora realizou depósito judicial de R$ 83.234,49 em 10/09/2019 (ID 21782202), a título de quitação do imóvel.

Conforme apurado pelo Laudo Pericial Judicial (Cenário 2/Apêndice

03 - que adota os termos efetivos do contrato), o saldo devedor em 05/08/2019 era de R$ 91.399,95. Considerando o depósito de R$ 83.234,49, o saldo remanescente em favor da CEF seria de R$ 8.165,46 - sem considerar as prestações vencidas e não pagas entre outubro/2019 e a presente data. A simulação apresentada pela própria CEF em dezembro/2021 (ID 170361934) demonstrou que, após a apropriação do depósito para quitação das prestações vencidas de 07/2017 a 09/2019, remanescia saldo devedor com 26 prestações em atraso (10/2019 a 11/2021), totalizando dívida de R$ 64.556,83 naquela data, evidenciando que o depósito estava muito aquém do necessário para a quitação integral do débito.

Independentemente do valor do depósito, cumpre destacar que, à luz do entendimento firmado pelo E. STJ no REsp 1.942.898-SP, a purga da mora é juridicamente inviável nos contratos submetidos à Lei nº 9.514/1997 com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, quando a consolidação da propriedade ocorreu na vigência da nova lei - como é o caso dos presentes autos (consolidação em 22/12/2017, após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, ocorrida em 11/07/2017).

Ao devedor fiduciante é assegurado, nesse regime, tão somente o exercício do direito de preferência, que não foi exercido oportunamente pela autora. Diante desse quadro, o depósito judicial de R$ 83.234,49 não pode produzir o efeito de purga da mora ou de quitação do contrato, seja pela vedação legal à purga, seja pela insuficiência do valor depositado em relação ao saldo devedor apurado. 3.4 DA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO A autora pleiteia o reconhecimento da ilegalidade da taxa de administração de R$ 25,00 mensais e sua devolução.

Contudo, o perito judicial, ao examinar o contrato de financiamento, confirmou que a taxa de administração de R$ 25,00 está expressamente discriminada no contrato (ID 344512192), constando do item D8 do instrumento contratual (ID 84246806), sendo pactuada livremente entre as partes. A taxa de administração refere-se ao custeio dos serviços administrativos inerentes à gestão do contrato de financiamento habitacional e não configura ilegalidade per se - trata-se de encargo livremente pactuado, de valor fixo e certo, com previsão expressa nas normas do SFH.

Não há demonstração, nos autos, de que o valor cobrado seja abusivo ou desproporcional aos serviços prestados, nem que a cobrança contrarie norma cogente que a vede expressamente. Rejeita-se, portanto, o pedido de restituição da taxa de administração. 3.5 DA TAXA DE SEGURO A autora questiona os valores cobrados a título de seguro habitacional, alegando excesso em relação ao permitido pela RD nº 18/77.

O Contrato Habitacional (ID 84246806) discrimina expressamente os prêmios de seguro (MIP - morte e invalidez permanente, e DFI - danos físicos no imóvel) como encargo mensal obrigatório, com a CEF como estipulante. Os prêmios de seguro habitacional são obrigatórios nas operações do SFH e seus valores são calculados com base em normas próprias da SUSEP e da apólice coletiva, sendo objeto de recálculo anual conforme a Cláusula Sexta do contrato.

A autora não logrou demonstrar, com prova técnica suficiente e vinculante, que os valores cobrados excederam os limites legais. O laudo pericial judicial não apurou ilegalidade nesse ponto, por entender que a questão não guardava relação direta com a controvérsia fixada pelo Juízo. Rejeita-se, portanto, o pedido relativo à taxa de seguro. 3.6 DA TAXA DE JUROS REMUNERATÓRIA (CONVÊNIO/TAXA REDUZIDA) A autora sustenta que a CEF teria cobrado a "taxa cheia" em períodos nos quais haveria direito à taxa reduzida de 9,108% a.a., prevista contratualmente para clientes com débito em conta corrente e adimplentes.

O Contrato Habitacional (ID 84246806) prevê expressamente que a manutenção da taxa reduzida está condicionada à ausência de inadimplemento e à manutenção do débito em conta corrente ativo. O cancelamento da condição reduzida ocorre nos casos de inadimplemento, podendo ser retomada após 6 (seis) meses consecutivos de pontualidade. O histórico do contrato demonstra múltiplos episódios de inadimplemento da autora ao longo dos anos, inclusive com exclusões de convênio por inadimplência registradas em 05/06/2009 e 05/03/2015 (ID 346701453).

Nesses períodos, a aplicação da taxa plena era contratualmente adequada. Não há prova de que a CEF teria cobrado a taxa cheia em períodos em que a autora estava efetivamente adimplente e com o débito em conta mantido. O ônus desta prova cabia à autora (art. 373, I, do CPC). Rejeita-se, portanto, o pedido relativo à aplicação da taxa de juros reduzida. 3.7 DA INCONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI Nº 70/66 O procedimento adotado pela CEF no presente caso ampara-se na Lei nº 9.514/97 (alienação fiduciária em garantia), cujo procedimento extrajudicial é considerado constitucional pela jurisprudência pátria, inclusive pelo STF e pelo STJ, na medida em que respeita o princípio do devido processo legal ao assegurar ao devedor o direito à purga da mora (antes da Lei nº 13.465/2017) e ao contraditório por meio da via judicial.

A inconstitucionalidade do Decreto-Lei nº 70/66, ainda que reconhecida em abstrato em alguns precedentes, não afeta o procedimento da Lei nº 9.514/97, que tem natureza jurídica distinta. A autora teve a oportunidade de questionar as irregularidades que alegava existir e de exercer o direito de preferência no leilão. Rejeita-se a arguição. 3.8 DA EXCLUSÃO DO EX-MARIDO DO CONTRATO A autora pleiteou a exclusão do ex-marido ELEMAR CARLOS DA SILVA do contrato de financiamento, com fundamento no divórcio ocorrido em 18/10/2011 (ID 8953310) e na partilha do imóvel.

Este pedido não pode prosperar. O contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária é autônomo em relação ao divórcio. A extinção do vínculo conjugal não extingue automaticamente a obrigação contratual perante o agente financeiro, sendo necessária a anuência da credora fiduciária para a modificação subjetiva do contrato. Não há nos autos demonstração de que a CEF anuiu com a substituição de devedor.

Ademais, a consolidação da propriedade já operada torna este pedido desprovido de objeto, pois o contrato foi extinto em decorrência do inadimplemento. Rejeita-se o pedido. 3.9 DA READEQUAÇÃO DAS PRESTAÇÕES O pedido de revisão contratual para readequação das parcelas a até R$ 700,00 mensais não encontra amparo jurídico suficiente. A onerosidade excessiva superveniente deve ser demonstrada com base em elementos objetivos (Código Civil, arts. 478-480), e não decorre apenas da perda de renda por desemprego, circunstância pessoal que, embora merecedora de solidariedade humana, não constitui elemento imprevisível apto a ensejar a revisão judicial unilateral de contrato livremente pactuado.

Rejeita-se o pedido. 3.10 DA DEVOLUÇÃO DO VALOR DE R$ 200,00 (2ª VIA DO CONTRATO) A cobrança pela emissão de segunda via do contrato (ID 8953884) configura tarifa bancária cuja legalidade é reconhecida, nos termos da Resolução BACEN nº 3.518/2007 e da Circular BACEN nº 3.371/2007. O valor de R$ 200,00 foi cobrado a título de "SBPE - Emissão de 2ª Via de Contrato", constituindo tarifa de serviço bancário específico.

Não há demonstração de abusividade do valor no contexto da prestação do serviço. Rejeita-se o pedido.

4. DO DEPÓSITO JUDICIAL E SEU DESTINO Uma vez julgados improcedentes todos os pedidos da autora, e sendo inviável a purga da mora à luz do entendimento do E. STJ (REsp 1.942.898-SP), o depósito judicial de R$ 83.234,49, realizado em 10/09/2019 (ID 21782202), deverá ser devolvido à parte autora, devidamente atualizado monetariamente desde a data do depósito até o efetivo levantamento, nos termos do art. 404 do Código Civil e da legislação processual aplicável.

Com efeito, na hipótese de improcedência total dos pedidos da autora, o depósito judicial não possui destinação legal à CEF - eis que a purga da mora foi considerada juridicamente inviável e o contrato já se encontra extinto pela consolidação definitiva. Assim, preservando o patrimônio da parte autora, determina-se a restituição integral do valor depositado, corrigido monetariamente, na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal, desde a data do depósito.

5. DA TUTELA PROVISÓRIA A tutela provisória deferida em 22/06/2018 (ID 8968635), que vedou a alienação do imóvel a terceiro, fica revogada com o presente julgamento de mérito, tornando-se definitiva a consolidação da propriedade em favor da CEF, conforme o procedimento extrajudicial já consumado.

III -

DISPOSITIVO

Ante o exposto, afastada a preliminar de carência de ação, JULGO IMPROCEDENTES todos os pedidos formulados por CLÁUDIA RÉGIA DA SILVA NASCIMENTO e ELEMAR CARLOS DA SILVA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil. Determino: a) A revogação da tutela provisória deferida em 22/06/2018, consolidando-se definitivamente a propriedade plena do imóvel - Matrícula nº 55.751, Rua Francisco da Silva, nº 200, Jardim Boa Vista, Embu Guaçu/SP - em favor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, nos termos da AV.11/55.751 averbada em 22/12/2017; b) A devolução do depósito judicial de R$ 83.234,49 (id. 21782202) à parte autora, devidamente atualizado monetariamente desde a data do depósito (10/09/2019) até o efetivo levantamento, na forma do Manual de Cálculos da Justiça Federal, tendo em vista a improcedência total dos pedidos da autora e a inviabilidade legal de purga da mora reconhecida nesta sentença.

Condeno os autores ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados, por apreciação equitativa, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, que fixo em R$ 3.000,00 (três mil reais), ressalvada a gratuidade da justiça concedida à parte autora, ficando a exigibilidade suspensa nos termos do art. 98, §3º, do CPC, pelo prazo de 5 (cinco) anos, findo o qual os créditos serão extintos se não houver alteração na situação de insuficiência financeira.

Tendo em vista a ausência de demonstração de litigância de má-fé pela parte autora - que exerceu seu direito de ação amparada em laudos técnicos particulares e em situação fática de real dificuldade financeira - rejeito o pedido da CEF de condenação por litigância de má-fé. Transitada em julgado: Expeça-se mandado comunicando a revogação da tutela provisória ao Registro de Imóveis de Itapecerica da Serra/SP e à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para as providências cabíveis; Expeça-se mandado de levantamento do valor depositado (id. 21782202) em favor da parte autora, devidamente atualizado.

P.R.I. São Paulo, data da assinatura eletrônica.

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ELEMAR CARLOS DA SILVA

Advogado

JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ELEMAR CARLOS DA SILVA

Advogado

JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

GERÊNCIA DE FILIAL ALIENAR BENS MÓVEIS E IMÓVEIS - GILIE/SP

Advogados

CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO (OAB 188698/SP), JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

ELEMAR CARLOS DA SILVA

Advogado

JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CLAUDIA REGIA DA SILVA NASCIMENTO

Advogados

CHRISTIANO CARVALHO DIAS BELLO (OAB 188698/SP), JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Órgão

12ª Vara Cível Federal de São Paulo

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CLAUDIA REGIA DA SILVA NASCIMENTO

Advogado

JUCINEIDA APARECIDA VALENTINI DE MOURA (OAB 110966/SP)

Citada, a CEF apresentou contestação em id 9286236 sustentando, em sede de preliminar, a carência da ação diante da consolidação da propriedade em favor da CEF em 22/12/2017. No mérito, defende a inexistência de nulidade de clausulas do contrato de adesão firmado entre as partes, a regularidade do processo de consolidação bem como dos juros remuneratórios adotados. Por fim, anexou à contestação os documentos referentes ao financiamento.

Réplica em petição id 10187641 afastando a preliminar ao fundamento de que “o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação”. No mais, destaca que a ré apresentou contestação por negativa geral sem abordas os pontos específicos trazidos na inicial.

Quanto às provas, a autora requer a produção de prova documental e perícia contábil para apurar a alegação de irregularidade na amortização do financiamento utilizando conta do FGTS da autora. Posteriormente, a autora juntou comprovante de depósito judicial do valor que entende devido no montante de R$ 83.234,49 (Oitenta e três mil, duzentos e trinta e quatro reais e quarenta e nove centavos), efetuado em 10 de setembro de 2019, à título de quitação do imóvel sub judice. (id 21781580, 21910969 e 21782202).

Reclama, ainda, que a CEF não juntou nos autos planilha atualizada do débito. Intimada, a CAIXA não se manifestou. Vieram os autos conclusos.

DECIDO. Inicialmente observo que já foi designada audiência de conciliação entre as partes, a qual restou infrutífera. (id 21344344). Dispõe o art. 357 do Código de Processo Civil: Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo, deverá o juiz, em decisão de saneamento e de organização do processo:

I - resolver as questões processuais pendentes, se houver;

II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória, especificando os meios de prova admitidos;

III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373;

IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito;

V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento. § 1º Realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se torna estável. DA CONTROVÉRSIA No caso dos autos, a controvérsia cinge-se ao pedido de revisão do contrato de financiamento imobiliário, especialmente, no que tange ao suposto não abatimento do valor pago pela autora a título de FGTS, bem referente a taxa de administração e juros remuneratório.

Pugna, ainda, pela exclusão do ex-marido Sr. Elemar Carlos da Silva do financiamento. Inicialmente referente à exclusão do ex-marido Sr. Elemar Carlos da Silva, sob o fundamento de que, em sentença homologatória de divórcio, transitada em julgamento em 89, restou consignado que a autora seria a única responsável pelo imóvel, observo que a autora não comprova a averbação na certidão de casamento e, tampouco, contato da CEF sobre o tema.

Desse modo, entendo que cônjuge-varão na partilha de bens, efetivamente, ainda consta como co-mutuário do contrato de financiamento discutido nos autos. A revisão do contrato, nesse sentido, não foi procedida à época do divórcio. Nesse sentido: “[...] A hipótese dos autos diz respeito a financiamento contratado pelo casal de autores, em que a renda de ambos foi levada em consideração para se aprovar a operação.

Na vigência do contrato, sobreveio o divórcio dos mesmos, bem como a decisão de que o cônjuge André permaneceria com o imóvel e com as obrigações relativas ao mesmo, enquanto a cônjuge Josicleide pleiteia a sua exclusão do contrato em questão. É certo que a CEF, ao oferecer um mútuo, leva em consideração requisitos diversos para sua aprovação, tais como a capacidade dos mutuários de honrar com a obrigação contratada.

Não há dúvidas que o divórcio do casal compromete a renda familiar mobilizada para a concessão do financiamento. HÁ que se considerar, no entanto, que não se pode presumir a má-fé dos mutuários que muito provavelmente não teriam pleiteado o financiamento se pudessem antever o divórcio. É certo que a família, base da sociedade, tem especial proteção do Estado, conforme prevê o art. 226 da CF, mas o casamento civil pode ser dissolvido pelo divórcio, como estabelece § 6º daquele dispositivo, o que se reforça pelo teor de § 7º, segundo o qual, fundado nos princípios da dignidade da pessoa humana e da paternidade responsável, o planejamento familiar é livre decisão do casal, competindo ao Estado propiciar recursos educacionais e científicos para o exercício desse direito, vedada qualquer forma coercitiva por parte de instituições oficiais ou privadas.

É certo que o divórcio não produz efeitos diretos sobre a obrigação assumida com a CEF, mas, nestas condições, havendo consenso do casal para encerrar o casamento, bem como em relação à divisão de seus bens e obrigações, não é razoável a oposição da CEF ao pleito de ambos, notadamente quando o cônjuge que pretende manter o imóvel demonstra plena capacidade de honrar com as obrigações assumidas inicialmente pelo casal.

Entendimento diverso implicaria em verdadeira medida coercitiva, obrigando os cônjuges à manutenção de vínculo que já não é mais desejado por ambos, prejudicando o cônjuge que não pretende manter qualquer vínculo com o imóvel financiado, mesmo quando, muitas vezes, já mobilizou boa parte de seu patrimônio para esta finalidade e não pode recuperá-la. Ademais, é de se destacar que, mesmo na hipótese de inadimplemento das obrigações, a previsão de vencimento antecipado da dívida, cumulada com a alienação fiduciária de imóvel em garantia, diminuem sensivelmente os riscos para o credor.

Neste sentido, é a jurisprudência do Tribunal Regional Federal da 4ª Região: SFH. CONTRATO DE MÚTUO. SEPARAÇÃO DO CASAL. - Em sendo a prova dos autos clara no sentido da separação judicial do casal que originalmente firmou o mútuo, tendo o imóvel objeto de financiamento ficado com o cônjuge-varão na partilha de bens, injustificável que a cônjuge-virago continue a figurar como devedora. Ao excluir a autora da relação não se está transferindo o contrato de financiamento para terceiro, mas adequando a composição dos pólos da relação contratual àqueles que são de fato devedores e credores. - Inexistência de prejuízo à credora com a readequação dos pólos da relação contratual, haja vista a existência de hipoteca sobre o imóvel. (TRF4, AC - APELAÇÃO CIVEL 2000.71.00.010297-4, EDGARD ANTÔNIO LIPPMANN JÚNIOR, PRIMEIRA TURMA SUPLEMENTAR, DJ 07/12/2005 PÁGINA: 892.) SFH.

MÚTUO HABITACIONAL. SEPARAÇÃO DO CASAL - DIVÓRCIO. ALTERAÇÃO DO CONTRATO. COMPROMETIMENTO DA RENDA. LEI 8.692/93. Havendo a separação do casal, deve haver a revisão do mútuo habitacional, no sentido de manter o comprometimento de renda do mutuário a que na partilha foi destinado o imóvel financiando no percentual de 30%, e isso por força do disposto na Lei 8.692/93 que assim dispõe: "Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais".(TRF4, 2003.71.02.005927-3, 4ª Turma, Relator Juiz Márcio Antônio Rocha, 29/01/2008) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.

FINANCIAMENTO HABITACIONAL. SFH. INVENTARIANTE. LEGITIMIDADE ATIVA. SEPARAÇÃO JUDICIAL. SUB-ROGAÇÃO. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS. MORTE. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. O inventariante tem legitimidade ativa para representar a sucessão em ação de indenização securitária por morte de mutuário de financiamento habitacional. Comprovado documentalmente que, em virtude de separação judicial, houve a aquisição, pela co-mutuária, da fração ideal do imóvel que cabia ao ex-marido, e, demonstrada a manutenção da sua capacidade de pagamento, impõe-se-lhe assegurar, nos termos do art. a sub-rogação mediante manutenção das condições contratuais originalmente pactuadas.

Hipótese em que, uma vez reconhecida a validade da sub-rogação de fato, e, via de conseqüência, respondendo a mutuária por 100% da composição da renda familiar para fins de indenização securitária, a consumação de sua morte enseja o pagamento da totalidade do saldo devedor. (TRF4, AC - APELAÇÃO CIVEL 2003.71.00.026781-2, VALDEMAR CAPELETTI, QUARTA TURMA, D.E. 14/05/2007.)

Ante o exposto, com fulcro no art. 557 do CPC, dou provuimento à apelação para declarar a rescisão do contrato discutido nos autos em relação a Josicleide Maria Rodrigues dos Santos, mantida a obrigação em relação a Andre Nunes dos Santos, na forma da fundamentação acima. (TRF-3 - Ap: 00057835920154036100 SP, Relator: Desembargador Federal VALDECI DOS SANTOS, Data de Publicação: e-DJF3 Judicial 1 DATA: 01/03/2019).

SFH. MÚTUO HABITACIONAL. SEPARAÇÃO DO CASAL - DIVÓRCIO. ALTERAÇÃO DO CONTRATO. COMPROMETIMENTO DA RENDA. LEI 8.692/93. Havendo a separação do casal, deve haver a revisão do mútuo habitacional, no sentido de manter o comprometimento de renda do mutuário a que na partilha foi destinado o imóvel financiando no percentual de 30%, e isso por força do disposto na Lei .8.692/93 que assim dispõe: "Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais" (TRF-4 - AC: 5927 RS 2003.71.02.005927-3, Relator: MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA, Data de Julgamento: 12/12/2007, QUARTA TURMA, Data de Publicação: D.E. 28/01/2008) Assim, determino a emenda à inicial e a imediata regularização do polo ativo da ação com a inclusão do co-muturário Sr.

Elemar Carlos da Silva, sob pena de extinção do feito. Para tanto, fixo o prazo de 10 (dez) dias. Com o cumprimento, intime-se a CEF para manifestação, no prazo de 10 (dez) dias. No mesmo prazo, determino que a CAIXA dê integral cumprimento aos termos da decisão id 8968635, apresentar a planilha atualizada dos valores devidos para a purga da mora e os documentos relativos à execução extrajudicial, inclusive a notificação para purga da mora e da consolidação da propriedade.

Ainda, manifeste-se quanto ao depósito judicial formalizado pela autora (id 21781580, 21910969 e 21782202). Com o cumprimento, retornem os autos para apreciação do pedido de perícia contábil diante da alegação de não uso do saldo do FGTS da autora para amortização do financiamento.

Intime-se.

Cumpra-se. São Paulo, 17 de maio de 2021 LEQ