Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
Cumprimento de Sentença (JEF) Nº 5001978-41.2021.4.04.7016/PR
REQUERENTE: JOYCE CAROLINE FERREIRA
ADVOGADO(A): AUGUSTO CASSIANO ABEGG (OAB PR047767)
REQUERENTE: EDIS WILLIAN GONCALVES
ADVOGADO(A): AUGUSTO CASSIANO ABEGG (OAB PR047767)
REQUERIDO: RDDA CONSTRUCAO E INCORPORACAO LTDA
ADVOGADO(A): DIEGO LUIZ PASQUALLI (OAB PR041932)
REQUERIDO: EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SAN LUIGI SPE LTDA
ADVOGADO(A): DIEGO LUIZ PASQUALLI (OAB PR041932)
REQUERIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF
DESPACHO/DECISÃO
1. Trata-se de cumprimento de sentença (ev. 133) requerido por JOYCE CAROLINE FERREIRA e EDIS WILLIAN GONCALVES em face das executadas RDDA CONSTRUCAO E INCORPORACAO EIRELI e EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SAN LUIGI SPE LTDA, visando à satisfação de crédito oriundo de condenação por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega de unidade habitacional no Condomínio Residencial San Luigi.
O Juízo da 1ª Vara Federal de Toledo/PR julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando solidariamente os réus, incluindo a CEF, ao pagamento de indenização por danos materiais (0,5% do valor atualizado do imóvel mensalmente) a partir de 20/11/2019 até a efetiva entrega das chaves e danos morais (R$ 10.000,00) (ev. 23.1).
A 1ª Turma Recursal do Paraná reformou a sentença, afastando a condenação da CEF sob o fundamento de que a Instituição atuou como mero agente financeiro, sem conduta omissiva que contribuísse para o atraso da obra (evs. 49.2 e 70.2). A parte autora interpôs Pedido de Uniformização de Lei Federal (ev. 80), que foi negado por implicar reexame de matéria fático-probatória (ev. 95.1), decisão que foi mantida em agravo (evs. 109.1 e 122.2).
Iniciada a fase de cumprimento de sentença, as executadas foram regularmente intimadas para o pagamento voluntário (evs. 137.1 e 142.1), mas o prazo legal transcorreu in albis (ev. 141).
Diante disso, a parte exequente requereu (ev. 147.1) a penhora da fração não construída do imóvel (blocos 1, 2, 3 e 4), correspondente a 4.478,30 m², objeto da matrícula nº 55.693 (evs. 147.2 e 158.2).
Vieram os autos conclusos.
2. Competência:
Acolho a competência para processamento e julgamento do feito.
3. Demanda em relação à CEF:
Em face do julgamento de improcedência dos pedidos em relação à CEF (evs. 49.2 e 70.2), retifique-se o termo de autuação para constar seu status como "ARQUIVADO".
4. Do patrimônio de afetação e a impenhorabilidade do imóvel:
A pretensão da parte exequente de penhorar a fração do imóvel deve ser indeferida, pois o bem em questão foi submetido ao regime do patrimônio de afetação, nos termos da Lei nº 10.931/2004, que alterou a Lei nº 4.591/64. Esse regime jurídico tem como principal objetivo a proteção dos adquirentes de imóveis em construção, assegurando a conclusão das obras e a entrega das unidades.
O patrimônio de afetação consiste na separação patrimonial do empreendimento do patrimônio geral da incorporadora. Essa segregação garante que os bens e recursos vinculados à obra sejam usados exclusivamente para sua execução, evitando desvios para outras finalidades e protegendo o projeto de reflexos de processos ou falências da incorporadora. A averbação na matrícula do imóvel, como ocorreu no presente caso (AV-5-55.693, ev. 158.2), confere publicidade erga omnes a essa afetação.
A dívida executada, decorrente de indenização por danos materiais e morais, embora legítima, tem natureza de responsabilidade civil da incorporadora.
Contudo, a penhora da parte não edificada do terreno, que serve de base para a construção das unidades de outros adquirentes, comprometeria diretamente o propósito legal do regime de afetação. Conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, a impenhorabilidade de bens e direitos afetados visa justamente proteger a viabilidade financeira da construção e impedir que penhoras inviabilizem o empreendimento, em prejuízo de múltiplos consumidores.
A penhora de um bem afetado também violaria o princípio da efetividade da execução, pois a sua ineficácia se torna evidente diante dos gravames existentes e da prioridade de outros credores, tornando a medida puramente tumultuária.
Ademais, a extinção do patrimônio de afetação depende da quitação integral do financiamento da obra perante a Instituição Financeira, conforme o art. 31-E, I, da Lei nº 4.591/1964. Confira-se:
"EMPRESARIAL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 284 DO STF. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. EXTINÇÃO. CONDIÇÕES CUMULATIVAS. QUITAÇÃO. FINANCIAMENTO DA OBRA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta ao art. 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. É firme a orientação do STJ de que a impertinência temática do dispositivo legal apontado como ofendido resulta na deficiência das razões do recurso especial, fazendo incidir a Súmula n. 284 do STF. 3. A controvérsia reside em determinar se a quitação das obrigações perante o agente financiador do empreendimento imobiliário é necessária para a extinção do patrimônio de afetação.3.1. O patrimônio de afetação é uma universalidade de direito criada para um propósito específico, sujeitando-se ao regime de incomunicabilidade e vinculação de receitas, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações. Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado. O que restar é reincorporado ao patrimônio geral do instituidor, livre das restrições que o vinculavam ao propósito inicial.3.2. Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira. Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados. 4. Recurso especial a que se nega provimento". (STJ - REsp: 1862274 PR 2020/0037391-2, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 24/09/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/10/2024)
No caso em tela, o imóvel possui um gravame de hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal decorrente do financiamento da obra. A preferência da CEF, credora com garantia real, esvaziaria a efetividade de uma penhora em favor de um crédito quirografário como o do exequente.
Qualquer produto de eventual venda se destinaria primordialmente à quitação da vultosa dívida da CEF, tornando a medida inútil para a satisfação do crédito do exequente e gerando mero tumulto processual. A cobrança da dívida hipotecária, inclusive, já é objeto de outra ação judicial (nº 5017929-18.2024.4.04.7001). Nesta linha:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. PENHORA. NÃO CABIMENTO. 1. Em que pese a existência de hipoteca constituída sobre o imóvel, nada impede que haja outros encargos sobre o mesmo bem, observadas as preferências pertinentes. 2. Contudo, muito embora seja possível a penhora sobre bem hipotecado, na prática a medida será ineficaz, à vista da preferência do credor hipotecário, no caso, a CEF. 3. Nos termos do art. 31-A, e parágrafos, da Lei nº 4.591/1964, destaca-se que o patrimônio de afetação tem como finalidade garantir que o empreendimento seja finalizado com sucesso, somente podendo ser onerado por obrigações estritamente vinculadas a ele, como compra de materiais e pagamento de mão de obra, o que não se verifica no presente caso, no qual a condenação a ser executada refere-se a indenizações por obrigações pessoais inadimplidas pelos executados". (TRF-4 - AG: 50372087520234040000 RS, Relator.: LUIZ ANTONIO BONAT, Data de Julgamento: 07/02/2024, 12ª Turma)
A penhora da fração do imóvel também se revela manifestamente desproporcional. O valor do crédito a ser satisfeito é ínfimo em comparação com o valor total do imóvel ou da parte não edificada.
Tal medida contraria o princípio da menor onerosidade do devedor, previsto no art. 805 do Código de Processo Civil, que orienta a execução a ser processada de forma menos gravosa para o executado, desde que eficaz para o credor. No presente caso, a penhora não seria apenas excessivamente onerosa para a incorporadora, mas também prejudicial a terceiros, os demais adquirentes que aguardam a conclusão de suas unidades.
A medida colide com a função social da propriedade (artigo 5º, XXIII, da CF), que, neste contexto, protege o interesse coletivo dos adquirentes, e compromete a boa-fé de terceiros que confiaram no regime de afetação para a proteção de seus investimentos.
Portanto, seja pela finalidade protetiva do patrimônio de afetação, pela necessidade de quitação do financiamento com a CEF para sua extinção, pela preferência do credor hipotecário, ou pela manifesta desproporcionalidade da medida, a penhora sobre a fração do imóvel é insustentável.
A preservação do patrimônio de afetação, com sua finalidade coletiva de proteção aos adquirentes, prevalece sobre a penhora individual em um bem que, se constrito, esvaziaria a proteção de múltiplos consumidores. A dívida do exequente, embora legítima, deve ser satisfeita por outros meios, como bens que integrem o patrimônio geral das executadas.
Diante do exposto, indefiro o pedido de penhora sobre a fração do imóvel integrante do patrimônio de afetação.
5. Intime-se a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, se manifeste sobre o prosseguimento do feito, indicando, se for o caso, outros bens das executadas RDDA CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA e EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SAN LUIGI SPE LTDA, que sejam passíveis de penhora ou apresentar elementos que viabilizem a execução.
Advirta-se que, não havendo indicação útil, o feito será extinto, nos termos do art. 53, §4º, da Lei 9.099/95.