Processo judicial
Tribunal Regional Federal da 5ª Região
2026
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PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0032257-57.2025.4.05.8300
AUTOR: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO ADVOGADO do(a)
AUTOR: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408
SENTENÇA
Trata-se de demanda promovida por Edjair Castro de Araújo em face da Caixa Econômica Federal (CEF), pretendendo a anulação de leilão extrajudicial por vícios no procedimento e ausência de notificação adequada. Narra, em síntese: a) financiou um imóvel localizado no Reserva Atlântica Jacarandás, São Lourenço da Mata/PE, matrícula nº 077065.2.0025262-26; b) o contrato foi firmado via PMCMV/FGTS, no valor de R$117.200,00, com prazo de 360 meses e juros de 5% a.a.; c) em razão de dificuldades financeiras entrou em inadimplemento; d) a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 16.05.2025; e) o imóvel foi incluído em leilão extrajudicial com datas marcadas para 20.08.2025 e 25.08.2025, conforme edital nº 0045/0225 CPA/RE; f) não foi notificado para purgar a mora nem sobre as datas dos leilões, em violação ao devido processo legal e o contraditório.
Requer, em caráter antecipatório, a suspensão imediata dos leilões extrajudiciais. Ao final, pugna pela declaração de nulidade do procedimento de consolidação e leilão. Requer ainda: a) a inversão do ônus da prova, com base no CDC; b) informação detalhada sobre o valor atualizado das parcelas em aberto; c) a devolução do sobejo (diferença entre valor de venda e dívida); d) a designação de audiência de conciliação; e) a expedição de ofício ao cartório para averbação da existência da ação.
Subsidiariamente, caso não seja anulada a venda, que o autor receba indenização por perdas e danos. Apresentou com a inicial, procuração e documentos. Em 17.08.2025, despacho que concedeu a gratuidade judiciária, postergou a análise do pedido liminar e deu regular seguimento ao feito. A Caixa contestou (Num. 117354846). Argumentou: a) afirmou que cumpriu todos os requisitos legais, especialmente os previstos no art. 26 da Lei 9.514/97; b) a notificação foi realizada e que o prazo para purgação da mora expirou; c) a consolidação da propriedade e o leilão são válidos; d) o autor não exerceu o direito de preferência, que poderia ser feito até o segundo leilão.
Em 22.09.2025 indeferido o pedido de antecipação de tutela (Num. 118559984). Houve réplica e pedido de produção de prova, oportunidade em que requerida a intimação do cartório de registro de imóveis de São Lourenço da Mata - PE para apresentar documentos. Em 15.10.2025 indeferido o pedido da parte autora e intimado a apresentar novos documentos. Com a vinda aos autos de novo documento, a parte autora reiterou o pedido de intimação do cartório de registro de imóveis de São Lourenço da Mata - PE, para comprovação da regularidade da intimação no processo extrajudicial iniciado pela ré.
Foi a CEF intimada a acostar cópia integral do procedimento extrajudicial que embasou o pedido de consolidação da propriedade perante o Registro de Imóveis de São Lourenço da Mata/PE. Em 29.12.2025 a CEF trouxe ao feito novos documentos. Manifestação da parte autora. Vieram-me os autos conclusos.
É o relatório.
Decido. A questão a ser enfrentada cinge-se em saber se a notificação para purgação da mora promovida no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária, previsto na Lei nº 9.514/97, foi ou não regular. Conforme já exposto nos autos, quando do indeferimento do pedido de antecipação de tutela, em fundamentação que corroboro (Num. 118559984): O procedimento de execução extrajudicial de contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel é regido pelos arts. 26 e seguintes da Lei n. 9.514, de 1997, com suas alterações posteriores.
Observe-se, inclusive, que para os contratos celebrados após o advento da Lei n. 14.711, de 2023, passou a ser cláusula obrigatória a disposição acerca desses procedimentos (art. 24, VII). Em síntese, o devedor (e, se for o caso, o terceiro fiduciante) deve ser pessoalmente intimado pelo oficial do Registro de Imóveis competente a purgar a mora no prazo de quinze dias (art. 16, §1º), destacando-se a fé pública desse ato da serventia extrajudicial (REsp n. 1.172.025/PR, rel.
Min. Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 7/10/2014). Essa intimação pode ser feita, mediante solicitação do oficial de Registro de Imóveis, por meio do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca do endereço ou pelo correio, com aviso de recebimento (art. 16, §3º). Desde 2017, com a alteração decorrente da Lei n. 13.465, passou a ser válida a entrega da correspondência ao funcionário da portaria dos condomínios edilícios ou conjuntos imobiliários com controle de acesso (art. 16, § 3º-A), bem como a intimação por hora certa, em caso de suspeita de ocultação (art. 16, § 3º-B), à semelhança do regime de citações previsto no Código de Processo Civil.
Nestes casos, restam prejudicados os precedentes anteriores, pelos quais seria nula a recepção da carta por pessoa alheia aos autos (REsp 1531144/PB, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016). No caso concreto, a CEF trouxe aos autos cópia do processo administrativo do qual se extrai que o autor foi notificado para purgar a mora, com entrega ao funcionário da portaria do condomínio, no endereço residencial do autor, indicado na petição inicial, no comprovante de residência e na procuração acostadas (Av.
Doutor Paulo Petribu, 150 ou S/N, apto 302, bloco 03, CEP 54730-810, São Lourenço da Mata - PE), da seguinte forma (Num. 139325776). CERTIFICO E DOU FÉ que dirigi-me ao endereço da Avenida Doutor Paulo Petribu, Apartamento 302, Bloco 03, Bairro Pixete, CEP 54730-810, nesta cidade de São Lourenço da Mata/PE, constante da Notificação Extrajudicial, com Protocolo n. 9.374, de 24/12/2024, registrada sob o Número de Ordem 8.204 datado de 24/12/2024 às 09:11:54 horas, com a finalidade de proceder a notificação de: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO (CPF/MF n. 049.***.***-09), após 01 (uma) diligência de localização no citado endereço, no dia 30/12/2024, às 09h58min, foi recebida por ANTONIO MENDES DA SILVA NETO (CPF/MF n. 018.***.***-17), informando ser o Porteiro do Condomínio do endereço indicado na notificação respectiva, ficando, pois, ciente de todos os termos da presente Notificação, assinando-a, sem qualquer ressalva.
Assim, ficou o notificado intimado para todos os efeitos legais. Por ser verdade, firmo a presente certidão. Veja-se, assim, que o cartório de registro de imóveis de São Lourenço da Mata - PE comprova por meio documental que o autor foi devidamente notificado, em ato dotado de fé pública, conforme alhures especificado. Ademais, nos termos já expostos, não se faz necessário que a notificação cartorária seja realizada unicamente de forma personalíssima, em atenção à instrumentalidade das formas.
Logo, em relação à notificação do devedor para purgar a mora, não constato a presença de vício capaz de anular o procedimento adotado. Reitere-se, por oportuno, nos termos de excerto da decisão anterior em relação ao procedimento que se discute no feito (Num. 118559984): Decorrido o prazo sem a purgação da mora, a propriedade será consolidada em nome do fiduciário, mediante averbação no registro, após o pagamento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, §7º).
A partir desse momento, sobretudo no regime posterior ao advento da Lei n. 13.465/2017, não há mais que se falar em direito à purgação da mora, mas tão somente no direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 (REsp n. 2.007.941/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/2/2023), garantindo-se ao devedor, para esse fim, o direito de ser intimado acerca da data, hora e local de cada leilão, "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, § 2-A).
Neste ponto, inclusive, sigo a atual jurisprudência da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, pela qual, "até 12.07.2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia" (AgInt no AREsp n. 1.964.841/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).
Esta intimação, reitere-se, não é para purgar a mora, mas para exercer direito de preferência, de modo que sua ausência ou nulidade não afeta a consolidação da propriedade, mas apenas o respectivo leilão e atos subsequentes. No caso dos autos, a Caixa apresentou os Avisos de Recebimento nº AR776131186YV (Num. 117354850), AR776131172YV (Num. 117354852), AR776131169YV (Num. 117354854), recebidos em 28.07.2025, referentes às cartas sob o Num. 117354851, 117354853, e 117354855, emitidas em 18.07.2025, e o de nº AR766641471YV sob o Num. 117354856, referente à carta sob o Num. 117354857, emitida em 04.07.2025, todas devidamente recebidas e referentes à realização do leilão extrajudicial, onde foi comunicado acerca do procedimento de consolidação da propriedade, e das providências a serem tomadas relativas ao leilão.
Destaque-se ainda que as cartas informaram acerca do direito de preferência que assiste ao devedor e do valor total da dívida atualizada. Apresentou ainda certidões emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil das Pessoas Jurídicas da Serventia Registral de São Lourenço da Mata/PE, em 22.01.2025 e 16.05.2025 (Num. 117354858 e 117354861), onde consta que o devedor fiduciante foi devidamente notificado para purgação de mora, deixando transcorrer "in albis" o prazo concedido.
Em que pese a ausência de detalhes acerca dos dias, horários e forma de notificação, as certidões são revestidas de fé pública, não havendo indícios de irregularidade apta a afastá-las.
Diante do exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados na inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito nos termos do art. 487, I, do CPC. Sem custas, em face da gratuidade judiciária (art. 4º, da lei n. 9.289/96). Considerando que o local de prestação de serviços apresenta custo de vida inferior ao dos grandes centros urbanos do país, que o grau de zelo do patrono se mostra dentro da normalidade, que a causa não apresenta grande complexidade e que o valor da causa se mostra capaz de servir como base de cálculo adequada para as verbas sucumbenciais, fixo os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa (art. 85, §2º, CPC), a ser suportado pela parte autora.
Em homenagem ao art. 98, §§ 2º e 3º, do CPC, suspendo a exigibilidade dos honorários sucumbenciais devidos pela parte beneficiária da Justiça Gratuita, condicionando qualquer medida executiva à apresentação de prova, pelo credor, da mudança de seu estado financeiro. Intimem-se. Recife, data da validação. grml
PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0032257-57.2025.4.05.8300 AUTOR: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO ADVOGADO do(a) AUTOR: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408 ATO ORDINATÓRIO De ordem do MM. Juiz Federal, diga a parte (autora) sobre os documentos juntados aos autos (arts. 436 e 437, CPC).
Prazo de quinze dias. Recife, 7 de janeiro de 2026.
2025
PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0032257-57.2025.4.05.8300
AUTOR: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO ADVOGADO do(a)
AUTOR: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408
DECISÃO
Controvertem as partes acerca da regularidade da intimação promovida no procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade fiduciária, previsto na Lei nº 9.514/97. A parte autora sustenta que não houve intimação pessoal, como exige o art. 26, §3º, da referida lei, afirmando que tal conclusão não se extrai da mera leitura da Averbação nº 19, Protocolo 53.251 (pág. 19 do Num. 130479290). Informa ainda que solicitou ao Registro de Imóveis de São Lourenço da Mata/PE acesso integral ao procedimento de consolidação, mas recebeu apenas certidões parciais, pugnando, por isso, pela expedição de ofício à serventia para que junte aos autos a totalidade do procedimento.
Decido. A averbação lavrada pelo Oficial do Registro de Imóveis de São Lourenço da Mata/PE registra, de forma genérica, que foram observados os requisitos legais para a consolidação da propriedade, indicando haver "notificação positiva" dos devedores fiduciários (pág. 19 do Num. 130479290), sem, contudo, haver prova documental da forma pela qual se deu a referida intimação. Todavia, a parte autora insiste que não foi pessoalmente intimada, o que, se comprovado, compromete a higidez do procedimento extrajudicial, nos termos do art. 26, §3º, da Lei nº. 9.514/97.
É certo que a certidão lavrada pelo Oficial do Registro de Imóveis goza de fé pública e presunção relativa de veracidade. No entanto, essa presunção não é absoluta e pode ser afastada mediante prova em sentido contrário, especialmente quando a parte suscita dúvida plausível sobre o efetivo cumprimento da exigência legal, como ocorre no caso concreto. Assim, diante da necessidade de produção probatória, e a fim de evitar futura alegação de nulidade por cerceamento de defesa, é imprescindível permitir que a parte autora tenha acesso ao procedimento completo de notificação.
Ante o exposto, intime-se a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para que, no prazo de 20 (vinte) dias, junte aos autos cópia integral do procedimento extrajudicial que embasou o pedido de consolidação da propriedade perante o Registro de Imóveis de São Lourenço da Mata/PE, incluindo, obrigatoriamente: a) Avisos de Recebimento (ARs), devidamente assinados, ou comprovantes de tentativa de entrega; b) Certidões de diligências realizadas pelo oficial encarregado; c) Relatórios, comunicações, certidões ou documentos emitidos pela serventia; d) Qualquer outro documento que comprove a intimação pessoal exigida pelo art. 26, §3º, da Lei nº 9.514/97.
Advirta-se que a não apresentação injustificada dos documentos poderá ensejar a aplicação do art. 400 do CPC, com a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte autora quanto à ausência ou irregularidade da intimação. Intimem-se. Recife, data de validação. vht/dcfm
PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0032257-57.2025.4.05.8300
AUTOR: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO ADVOGADO do(a)
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DECISÃO
Após o indeferimento da tutela provisória, a parte autora, instada a esclarecer se há provas a produzir, requereu a intimação do cartório de registro de imóveis de São Lourenço da Mata - PE, para apresentar "a consolidação da propriedade, especialmente no que tange a Av. 19, protocolo 53.251, mais precisamente as intimações feitas ao requerente". Entendo, entretanto, que a providência em comento não depende da intermediação deste Juízo, competindo ao autor, representado por seu patrono, diligenciar a documentação em comento diretamente junto ao cartório competente.
Indefiro o pedido de expedição de ofício e concedo ao autor o prazo de quinze dias úteis para a juntada de novos documentos aos autos. Recife, data da validação.
PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0032257-57.2025.4.05.8300
AUTOR: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO ADVOGADO do(a)
AUTOR: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408
DECISÃO
Trata-se de demanda promovida por Edjair Castro de Araújo em face da Caixa Econômica Federal (CEF), pretendendo a anulação de leilão extrajudicial por vícios no procedimento e ausência de notificação adequada. Narra, em síntese: a) financiou um imóvel localizado no Reserva Atlântica Jacarandás, São Lourenço da Mata/PE, matrícula nº 077065.2.0025262-26; b) o contrato foi firmado via PMCMV/FGTS, no valor de R$117.200,00, com prazo de 360 meses e juros de 5% a.a.; c) em razão de dificuldades financeiras entrou em inadimplemento; d) a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 16.05.2025; e) o imóvel foi incluído em leilão extrajudicial com datas marcadas para 20.08.2025 e 25.08.2025, conforme edital nº 0045/0225 CPA/RE; f) não foi notificado para purgar a mora nem sobre as datas dos leilões, em violação ao devido processo legal e o contraditório.
Requer, em caráter antecipatório, a suspensão imediata dos leilões extrajudiciais. Ao final, pugna pela declaração de nulidade do procedimento de consolidação e leilão. Requer ainda: a) a inversão do ônus da prova, com base no CDC; b) informação detalhada sobre o valor atualizado das parcelas em aberto; c) a devolução do sobejo (diferença entre valor de venda e dívida); d) a designação de audiência de conciliação; e) a expedição de ofício ao cartório para averbação da existência da ação.
Subsidiariamente, caso não seja anulada a venda, que o autor receba indenização por perdas e danos. Apresentou com a inicial, procuração e documentos. Em 17.08.2025, despacho que concedeu a gratuidade judiciária, postergou a análise do pedido liminar e deu regular seguimento ao feito. A Caixa contestou (Num. 117354846). Argumentou: a) afirmou que cumpriu todos os requisitos legais, especialmente os previstos no art. 26 da Lei 9.514/97; b) a notificação foi realizada e que o prazo para purgação da mora expirou; c) a consolidação da propriedade e o leilão são válidos; d) o autor não exerceu o direito de preferência, que poderia ser feito até o segundo leilão.
Vieram-me conclusos.
Decido. O procedimento de execução extrajudicial de contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel é regido pelos arts. 26 e seguintes da Lei n. 9.514, de 1997, com suas alterações posteriores. Observe-se, inclusive, que para os contratos celebrados após o advento da Lei n. 14.711, de 2023, passou a ser cláusula obrigatória a disposição acerca desses procedimentos (art. 24, VII). Em síntese, o devedor (e, se for o caso, o terceiro fiduciante) deve ser pessoalmente intimado pelo oficial do Registro de Imóveis competente a purgar a mora no prazo de quinze dias (art. 16, §1º), destacando-se a fé pública desse ato da serventia extrajudicial (REsp n. 1.172.025/PR, rel.
Min. Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 7/10/2014). Essa intimação pode ser feita, mediante solicitação do oficial de Registro de Imóveis, por meio do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca do endereço ou pelo correio, com aviso de recebimento (art. 16, §3º). Desde 2017, com a alteração decorrente da Lei n. 13.465, passou a ser válida a entrega da correspondência ao funcionário da portaria dos condomínios edilícios ou conjuntos imobiliários com controle de acesso (art. 16, § 3º-A), bem como a intimação por hora certa, em caso de suspeita de ocultação (art. 16, § 3º-B), à semelhança do regime de citações previsto no Código de Processo Civil.
Nestes casos, restam prejudicados os precedentes anteriores, pelos quais seria nula a recepção da carta por pessoa alheia aos autos (REsp 1531144/PB, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016). Encontrando-se o destinatário em local ignorado, incerto ou inacessível, admite-se a intimação mediante edital, publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias "em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária" (art. 16, §4º).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça fixou, em reiterados precedentes, o entendimento pelo qual não se pode proceder à intimação por edital sem que se esgotem as possibilidades de localização do devedor (AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 19/6/2023), o que inclui diligências em outros endereços que tenham sido fornecidos pelo contratante (REsp n. 1.367.179/SE, rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 3/6/2014). A intimação por edital possui respaldo, por exemplo, quando o devedor se recusa a receber as intimações (REsp n. 1.733.777/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 17/10/2023), passa a residir em outro país (REsp n. 1.854.329/RO, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 26/4/2022), encontra-se reiteradamente ausente de seu domicílio (AgInt no REsp n. 1.939.507/ES, rel.
Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j.30/5/2022) e, de modo geral, quando infrutíferas as tentativas de sua localização (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 19/6/2023). Ademais, é firme no Superior Tribunal de Justiça o entendimento pelo qual "é dever do contratante fornecer corretamente seus dados na constituição da avença bem como mantê-los atualizados até o término da execução do negócio jurídico, em observância aos princípios da boa-fé contratual e do pacta sunt servanda" (REsp n. 1.449.967/CE, rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 17/9/2015). Corroborando em larga medida a jurisprudência daquele Tribunal, com o advento da Lei n. 14.711, de 2023, passaram a ser textualmente previstas na lei de regência: a) a "responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante (de) informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio" (art. 26, § 4º-A); b) a presunção de estar o devedor em local ignorado, quando não for encontrado no local do imóvel dado em garantia, nem no endereço fornecido por último (idem, §4º-B); c) a presunção de estar em "local inacessível", quando não houver funcionário responsável pelo recebimento da correspondência ou este se recusar a atender a pessoa encarregada de cumprir a intimação (idem, §4º-C).
Por outro lado, passou a ser imprescindível o envio da intimação pela via eletrônica quando o devedor tiver fornecido seu endereço eletrônico, com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia (art. 26, § 4º-B, in fine). A ausência ou nulidade dessa notificação vicia os atos subsequentes, inclusive a arrematação posterior do bem (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.998.722/TO, rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 13/3/2023), exceto se demonstrada pelo fiduciário a inequívoca ciência do fiduciante, de acordo com o princípio da instrumentalidade das formas (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.157.377/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 31/8/2020). Decorrido o prazo sem a purgação da mora, a propriedade será consolidada em nome do fiduciário, mediante averbação no registro, após o pagamento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, §7º).
A partir desse momento, sobretudo no regime posterior ao advento da Lei n. 13.465/2017, não há mais que se falar em direito à purgação da mora, mas tão somente no direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 (REsp n. 2.007.941/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/2/2023), garantindo-se ao devedor, para esse fim, o direito de ser intimado acerca da data, hora e local de cada leilão, "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, § 2-A).
Neste ponto, inclusive, sigo a atual jurisprudência da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, pela qual, "até 12.07.2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia" (AgInt no AREsp n. 1.964.841/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).
Esta intimação, reitere-se, não é para purgar a mora, mas para exercer direito de preferência, de modo que sua ausência ou nulidade não afeta a consolidação da propriedade, mas apenas o respectivo leilão e atos subsequentes. No caso dos autos, a Caixa apresentou os Avisos de Recebimento nº AR776131186YV (Num. 117354850), AR776131172YV (Num. 117354852), AR776131169YV (Num. 117354854), recebidos em 28.07.2025, referentes às cartas sob o Num. 117354851, 117354853, e 117354855, emitidas em 18.07.2025, e o de nº AR766641471YV sob o Num. 117354856, referente à carta sob o Num. 117354857, emitida em 04.07.2025, todas devidamente recebidas e referentes à realização do leilão extrajudicial, onde foi comunicado acerca do procedimento de consolidação da propriedade, e das providências a serem tomadas relativas ao leilão.
Destaque-se ainda que as cartas informaram acerca do direito de preferência que assiste ao devedor e do valor total da dívida atualizada. Apresentou ainda certidões emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil das Pessoas Jurídicas da Serventia Registral de São Lourenço da Mata/PE, em 22.01.2025 e 16.05.2025 (Num. 117354858 e 117354861), onde consta que o devedor fiduciante foi devidamente notificado para purgação de mora, deixando transcorrer "in albis" o prazo concedido.
Em que pese a ausência de detalhes acerca dos dias, horários e forma de notificação, as certidões são revestidas de fé pública, não havendo indícios de irregularidade apta a afastá-las. Indefiro, portanto, a tutela provisória, sem prejuízo de nova apreciação em momento oportuno. No mais, intime-se a parte autora a, no prazo legal de quinze dias, manifestar-se sobre a defesa e especificar se há outras provas a produzir.
Intimem-se. Recife, data da validação. cmla
PODER JUDICIÁRIO 21ª Vara Federal PE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 0032257-57.2025.4.05.8300
AUTOR: EDJAIR CASTRO DE ARAUJO ADVOGADO do(a)
AUTOR: VINICIUS FARIAS DE ALMEIDA - SP519860 REU: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a) REU: LEONARDO FALCAO RIBEIRO - RO5408
DECISÃO
Trata-se de demanda promovida por Edjair Castro de Araújo em face da Caixa Econômica Federal (CEF), pretendendo a anulação de leilão extrajudicial por vícios no procedimento e ausência de notificação adequada. Narra, em síntese: a) financiou um imóvel localizado no Reserva Atlântica Jacarandás, São Lourenço da Mata/PE, matrícula nº 077065.2.0025262-26; b) o contrato foi firmado via PMCMV/FGTS, no valor de R$117.200,00, com prazo de 360 meses e juros de 5% a.a.; c) em razão de dificuldades financeiras entrou em inadimplemento; d) a consolidação da propriedade em nome da CEF ocorreu em 16.05.2025; e) o imóvel foi incluído em leilão extrajudicial com datas marcadas para 20.08.2025 e 25.08.2025, conforme edital nº 0045/0225 CPA/RE; f) não foi notificado para purgar a mora nem sobre as datas dos leilões, em violação ao devido processo legal e o contraditório.
Requer, em caráter antecipatório, a suspensão imediata dos leilões extrajudiciais. Ao final, pugna pela declaração de nulidade do procedimento de consolidação e leilão. Requer ainda: a) a inversão do ônus da prova, com base no CDC; b) informação detalhada sobre o valor atualizado das parcelas em aberto; c) a devolução do sobejo (diferença entre valor de venda e dívida); d) a designação de audiência de conciliação; e) a expedição de ofício ao cartório para averbação da existência da ação.
Subsidiariamente, caso não seja anulada a venda, que o autor receba indenização por perdas e danos. Apresentou com a inicial, procuração e documentos. Em 17.08.2025, despacho que concedeu a gratuidade judiciária, postergou a análise do pedido liminar e deu regular seguimento ao feito. A Caixa contestou (Num. 117354846). Argumentou: a) afirmou que cumpriu todos os requisitos legais, especialmente os previstos no da ; b) a notificação foi realizada e que o prazo para purgação da mora expirou; c) a consolidação da propriedade e o leilão são válidos; d) o autor não exerceu o direito de preferência, que poderia ser feito até o segundo leilão.
Vieram-me conclusos.
Decido. O procedimento de execução extrajudicial de contrato garantido por alienação fiduciária de bem imóvel é regido pelos arts. 26 e seguintes da Lei n. 9.514, de 1997, com suas alterações posteriores. Observe-se, inclusive, que para os contratos celebrados após o advento da Lei n. 14.711, de 2023, passou a ser cláusula obrigatória a disposição acerca desses procedimentos (art. 24, VII). Em síntese, o devedor (e, se for o caso, o terceiro fiduciante) deve ser pessoalmente intimado pelo oficial do Registro de Imóveis competente a purgar a mora no prazo de quinze dias (art. 16, §1º), destacando-se a fé pública desse ato da serventia extrajudicial (REsp n. 1.172.025/PR, rel.
Min. Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 7/10/2014). Essa intimação pode ser feita, mediante solicitação do oficial de Registro de Imóveis, por meio do oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca do endereço ou pelo correio, com aviso de recebimento (art. 16, §3º). Desde 2017, com a alteração decorrente da Lei n. 13.465, passou a ser válida a entrega da correspondência ao funcionário da portaria dos condomínios edilícios ou conjuntos imobiliários com controle de acesso (art. 16, § 3º-A), bem como a intimação por hora certa, em caso de suspeita de ocultação (art. 16, § 3º-B), à semelhança do regime de citações previsto no Código de Processo Civil.
Nestes casos, restam prejudicados os precedentes anteriores, pelos quais seria nula a recepção da carta por pessoa alheia aos autos (REsp 1531144/PB, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016). Encontrando-se o destinatário em local ignorado, incerto ou inacessível, admite-se a intimação mediante edital, publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias "em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária" (art. 16, §4º).
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça fixou, em reiterados precedentes, o entendimento pelo qual não se pode proceder à intimação por edital sem que se esgotem as possibilidades de localização do devedor (AgInt no AREsp n. 2.276.046/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 19/6/2023), o que inclui diligências em outros endereços que tenham sido fornecidos pelo contratante (REsp n. 1.367.179/SE, rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 3/6/2014). A intimação por edital possui respaldo, por exemplo, quando o devedor se recusa a receber as intimações (REsp n. 1.733.777/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 17/10/2023), passa a residir em outro país (REsp n. 1.854.329/RO, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 26/4/2022), encontra-se reiteradamente ausente de seu domicílio (AgInt no REsp n. 1.939.507/ES, rel.
Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j.30/5/2022) e, de modo geral, quando infrutíferas as tentativas de sua localização (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.271.962/MT, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 19/6/2023). Ademais, é firme no Superior Tribunal de Justiça o entendimento pelo qual "é dever do contratante fornecer corretamente seus dados na constituição da avença bem como mantê-los atualizados até o término da execução do negócio jurídico, em observância aos princípios da boa-fé contratual e do pacta sunt servanda" (REsp n. 1.449.967/CE, rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 17/9/2015). Corroborando em larga medida a jurisprudência daquele Tribunal, com o advento da Lei n. 14.711, de 2023, passaram a ser textualmente previstas na lei de regência: a) a "responsabilidade do devedor e, se for o caso, do terceiro fiduciante (de) informar ao credor fiduciário sobre a alteração de seu domicílio" (art. 26, § 4º-A); b) a presunção de estar o devedor em local ignorado, quando não for encontrado no local do imóvel dado em garantia, nem no endereço fornecido por último (idem, §4º-B); c) a presunção de estar em "local inacessível", quando não houver funcionário responsável pelo recebimento da correspondência ou este se recusar a atender a pessoa encarregada de cumprir a intimação (idem, §4º-C).
Por outro lado, passou a ser imprescindível o envio da intimação pela via eletrônica quando o devedor tiver fornecido seu endereço eletrônico, com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia (art. 26, § 4º-B, in fine). A ausência ou nulidade dessa notificação vicia os atos subsequentes, inclusive a arrematação posterior do bem (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.998.722/TO, rel.
Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 13/3/2023), exceto se demonstrada pelo fiduciário a inequívoca ciência do fiduciante, de acordo com o princípio da instrumentalidade das formas (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.157.377/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 31/8/2020). Decorrido o prazo sem a purgação da mora, a propriedade será consolidada em nome do fiduciário, mediante averbação no registro, após o pagamento do imposto de transmissão e, se for o caso, do laudêmio (art. 26, §7º).
A partir desse momento, sobretudo no regime posterior ao advento da Lei n. 13.465/2017, não há mais que se falar em direito à purgação da mora, mas tão somente no direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997 (REsp n. 2.007.941/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/2/2023), garantindo-se ao devedor, para esse fim, o direito de ser intimado acerca da data, hora e local de cada leilão, "por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico" (art. 27, § 2-A).
Neste ponto, inclusive, sigo a atual jurisprudência da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, pela qual, "até 12.07.2017, quando entrou em vigor a Lei 13.465/2017, não era necessária a intimação do devedor fiduciante da data da realização do leilão, haja vista que, no momento da realização do ato, o bem já não mais lhe pertencia" (AgInt no AREsp n. 1.964.841/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024).
Esta intimação, reitere-se, não é para purgar a mora, mas para exercer direito de preferência, de modo que sua ausência ou nulidade não afeta a consolidação da propriedade, mas apenas o respectivo leilão e atos subsequentes. No caso dos autos, a Caixa apresentou os Avisos de Recebimento nº AR776131186YV (Num. 117354850), AR776131172YV (Num. 117354852), AR776131169YV (Num. 117354854), recebidos em 28.07.2025, referentes às cartas sob o Num. 117354851, 117354853, e 117354855, emitidas em 18.07.2025, e o de nº AR766641471YV sob o Num. 117354856, referente à carta sob o Num. 117354857, emitida em 04.07.2025, todas devidamente recebidas e referentes à realização do leilão extrajudicial, onde foi comunicado acerca do procedimento de consolidação da propriedade, e das providências a serem tomadas relativas ao leilão.
Destaque-se ainda que as cartas informaram acerca do direito de preferência que assiste ao devedor e do valor total da dívida atualizada. Apresentou ainda certidões emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, Civil das Pessoas Jurídicas da Serventia Registral de São Lourenço da Mata/PE, em 22.01.2025 e 16.05.2025 (Num. 117354858 e 117354861), onde consta que o devedor fiduciante foi devidamente notificado para purgação de mora, deixando transcorrer "in albis" o prazo concedido.
Em que pese a ausência de detalhes acerca dos dias, horários e forma de notificação, as certidões são revestidas de fé pública, não havendo indícios de irregularidade apta a afastá-las. Indefiro, portanto, a tutela provisória, sem prejuízo de nova apreciação em momento oportuno. No mais, intime-se a parte autora a, no prazo legal de quinze dias, manifestar-se sobre a defesa e especificar se há outras provas a produzir.
Intimem-se. Recife, data da validação. cmla