0800610-69.2024.4.05.8001

• DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA
  OAB/MG 130513cpf995.***.***-15Mostrar
• ADAILTON RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR
  OAB/AL 16809cpf081.***.***-90Mostrar

Intimação

Órgão

8ª Vara Federal AL

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

WOLNEY ROCHA BARBOSA, POLYANA DA SILVA ROCHA BARBOSA

Advogados

DIOVANA HENRIQUE BASTOS DE SOUZA (OAB 130513/MG), ADAILTON RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR (OAB 16809/AL)

Incumbe ao credor fiduciário comprovar documentalmente a regular constituição em mora, nos termos do art. 373, II, do CPC, por deter a documentação produzida no procedimento perante o Registro de Imóveis. A mera averbação na matrícula do imóvel de que os devedores não atenderam às intimações não comprova o efetivo cumprimento das formalidades legais para a constituição em mora. A ausência de documentos que demonstrem a realização da intimação pessoal ou, excepcionalmente, o atendimento dos requisitos legais para modalidade substitutiva de intimação impede o reconhecimento da regularidade do procedimento.

A ciência dos devedores acerca dos leilões extrajudiciais não substitui a intimação destinada à purgação da mora, por se tratar de etapa posterior prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997. A inobservância da regular constituição em mora compromete a validade da consolidação da propriedade fiduciária e de todos os atos expropriatórios subsequentes, restando prejudicada a análise das alegações relativas à revisão contratual.

IV.

DISPOSITIVO

E TESE Recurso provido. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26 e 27, § 2º-A; CPC, arts. 373, II, e 85, §§ 2º, 3º e

11. Jurisprudência relevante citada: TRF5, Processo nº 0804765-57.2025.4.05.8300, Rel. para o acórdão Desembargador Federal Francisco Alves, Quinta Turma, julgamento em 19.03.2026. GS21

RELATÓRIO

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 5ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800610-69.2024.4.05.8001

APELANTE: WOLNEY ROCHA BARBOSA, POLYANA DA SILVA ROCHA BARBOSA ADVOGADO do(a)

APELANTE: ADAILTON RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR - AL16809

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

RELATÓRIO

Trata-se de apelação cível interposta por WOLNEY ROCHA BARBOSA e POLYANA DA SILVA BARBOSA em face de sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Federal da Seção Judiciária de Alagoas que, nos autos de ação anulatória de procedimento de execução extrajudicial ajuizada em desfavor da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial. Na origem, os autores narraram ter celebrado contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária de imóvel, alegando que o procedimento de consolidação da propriedade fiduciária foi realizado em desacordo com as exigências previstas na Lei nº 9.514/1997.

Sustentaram, em síntese, a nulidade da consolidação da propriedade em razão da ausência de regular intimação pessoal para purgação da mora, requisito indispensável à constituição válida do procedimento de execução extrajudicial, requerendo a declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos atos subsequentes. Regularmente citada, a Caixa Econômica Federal apresentou contestação, defendendo a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e sustentando que a constituição em mora e a consolidação da propriedade observaram as formalidades previstas na Lei nº 9.514/1997.

Após réplica, sobreveio sentença que julgou improcedente a demanda, ao fundamento de que os documentos constantes dos autos evidenciariam a regularidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, inexistindo vício apto a ensejar sua anulação. Irresignados, os autores interpuseram apelação, sustentando, em síntese, que a sentença incorreu em equívoco ao reconhecer a regularidade do procedimento extrajudicial, uma vez que a Caixa Econômica Federal não comprovou a efetiva realização da intimação pessoal para purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Alegam que a ausência de demonstração da regular constituição em mora compromete a validade da consolidação da propriedade fiduciária e de todos os atos expropriatórios subsequentes, razão pela qual requerem a reforma da sentença. Em contrarrazões, a Caixa Econômica Federal pugna pela manutenção da sentença, reiterando a regularidade do procedimento de execução extrajudicial e sustentando que a documentação juntada aos autos comprova a observância das formalidades legais.

Não houve remessa dos autos ao Ministério Público Federal, por não se tratar de hipótese de intervenção obrigatória.

É o relatório.

VOTO

VENCEDOR

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 5ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800610-69.2024.4.05.8001

APELANTE: WOLNEY ROCHA BARBOSA, POLYANA DA SILVA ROCHA BARBOSA ADVOGADO do(a)

APELANTE: ADAILTON RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR - AL16809

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

VOTO

Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da apelação. A controvérsia devolvida à apreciação desta Quinta Turma consiste em verificar se a Caixa Econômica Federal comprovou a regular constituição em mora dos devedores fiduciantes, mediante observância do procedimento previsto no art. 26 da Lei nº 9.514/1997, de modo a legitimar a consolidação da propriedade fiduciária e os atos expropriatórios subsequentes.

A apelação merece provimento. A alienação fiduciária de bem imóvel, disciplinada pela Lei nº 9.514/1997, constitui mecanismo de satisfação extrajudicial do crédito, razão pela qual o legislador estabeleceu procedimento rigoroso para a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário. Nos termos do art. 26 da referida lei, vencida e não paga a dívida, o devedor deverá ser regularmente intimado para purgar a mora no prazo legal de quinze dias, constituindo essa providência requisito indispensável para a consolidação da propriedade fiduciária.

Apenas em hipóteses excepcionais, expressamente previstas em lei, admite-se a utilização de modalidades substitutivas de intimação, como a intimação por hora certa ou por edital, desde que rigorosamente observados os respectivos pressupostos legais. A observância dessas formalidades não constitui mera exigência procedimental, mas verdadeira garantia do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, tendo em vista que o procedimento culmina na perda da propriedade do imóvel independentemente de intervenção jurisdicional.

Em razão disso, incumbe ao credor fiduciário demonstrar a regularidade de todos os atos praticados no procedimento extrajudicial, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, por deter a integral disponibilidade da documentação produzida perante o Registro de Imóveis e possuir aptidão para comprovar a regular constituição em mora. A matéria foi recentemente enfrentada por esta Quinta Turma, em composição ampliada, oportunidade em que foram uniformizados os critérios para aferição da validade da constituição em mora no procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.

Naquela ocasião, firmou-se o entendimento de que a simples existência de certidões genéricas ou de referências à realização da intimação não supre a necessidade de demonstração concreta do cumprimento das formalidades legais, incumbindo ao credor fiduciário comprovar documentalmente a regular constituição em mora. Assentou-se, ainda, que a eventual ciência do devedor acerca da existência da dívida ou mesmo da realização dos leilões extrajudiciais não substitui a intimação destinada à purgação da mora, por constituir esta requisito indispensável à própria consolidação da propriedade fiduciária.

Destacou-se, por fim, que a inobservância das garantias do devido processo legal e do contraditório macula todo o procedimento expropriatório (Processo nº 0804765-57.2025.4.05.8300, Relator para o acórdão Desembargador Federal Francisco Alves, julgamento em 19/03/2026). No caso concreto, embora a Caixa Econômica Federal tenha instruído a contestação com documentos relativos ao procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, deles não se extrai comprovação idônea da regular intimação dos devedores para purgação da mora.

Inexistem nos autos elementos que evidenciem, de forma suficiente, a efetiva realização da intimação pessoal prevista no art. 26 da Lei nº 9.514/1997 ou, sendo o caso, o cumprimento das formalidades legais aptas a justificar a adoção de modalidade excepcional de intimação. Com efeito, a certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel registra que a propriedade foi consolidada em favor da instituição financeira em 22/02/2024 (AV-4-62.278), consignando apenas que os fiduciantes "não atenderam as intimações para pagar a dívida".

Tal averbação, contudo, limita-se a fazer referência à existência de intimações, sem reproduzir o procedimento realizado ou demonstrar a forma pela qual se operou a constituição em mora, não sendo suficiente, por si só, para comprovar a observância das formalidades exigidas pelo art. 26 da Lei nº 9.514/1997. Também não foram acostados documentos aptos a evidenciar a efetiva realização da intimação pessoal dos devedores, tampouco certidão circunstanciada do Oficial do Registro de Imóveis descrevendo as diligências realizadas ou as circunstâncias que eventualmente autorizariam a adoção de modalidade excepcional de intimação.

É certo que os autos evidenciam que os autores receberam as comunicações relativas à realização dos leilões extrajudiciais e que ajuizaram a presente demanda antes da realização do primeiro leilão. Todavia, tais circunstâncias não alteram a conclusão acima exposta, porquanto a comunicação prevista no art. 27, § 2º-A, da Lei nº 9.514/1997 refere-se à etapa posterior do procedimento executivo e não substitui a prévia constituição regular em mora prevista no art. 26 do mesmo diploma legal, cuja observância constitui pressuposto indispensável de validade da consolidação da propriedade fiduciária.

Assim, ainda que demonstrada a ciência dos autores acerca da alienação extrajudicial, tal circunstância não convalida eventual vício verificado na etapa antecedente de constituição em mora. Diante desse contexto, conclui-se que a Caixa Econômica Federal não se desincumbiu do ônus de comprovar a regular constituição em mora dos devedores, circunstância que impede o reconhecimento da validade da consolidação da propriedade fiduciária.

A ausência de comprovação da regular intimação para purgação da mora constitui vício essencial do procedimento de execução extrajudicial, comprometendo a validade da consolidação da propriedade e, por conseguinte, de todos os atos expropriatórios subsequentes. Reconhecida a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, resta prejudicada, por ora, a apreciação das alegações relativas à revisão das cláusulas contratuais e dos encargos incidentes sobre o financiamento, matérias que poderão ser objeto de novo exame, caso ainda subsista interesse das partes após o restabelecimento da relação contratual.

Com a reforma integral da sentença, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais. Condeno a Caixa Econômica Federal ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil. Deixa-se de aplicar a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC, por não se tratar de hipótese de desprovimento do recurso ou de manutenção da verba honorária anteriormente fixada, mas de inversão da sucumbência nesta instância recursal.

Ante o exposto, dou provimento à apelação para reformar a sentença, declarar a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e dos atos expropriatórios subsequentes, restabelecendo o status quo ante e assegurando aos autores a possibilidade de purgação da mora, na forma da Lei nº 9.514/1997. É como voto.

ACÓRDÃO

PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 5ª Região 5ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0800610-69.2024.4.05.8001

APELANTE: WOLNEY ROCHA BARBOSA, POLYANA DA SILVA ROCHA BARBOSA ADVOGADO do(a)

APELANTE: ADAILTON RODRIGUES DOS SANTOS JUNIOR - AL16809

APELADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores Federais da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 5ª Região, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO à apelação, nos termos do voto da Relatora. Recife, (data da assinatura eletrônica). Gisele Chaves Sampaio Alcântara Desembargadora Federal Relatora

2. Fundamentação: A autora requer: (1) a anulação da consolidação da propriedade fiduciária por ausência de notificação para purgar a mora e para ciência da data do leilão; (2) revisão dos juros praticados no contrato. Quanto ao primeiro ponto, o procedimento de notificação para a purgação da mora estabelecido na lei 9.514/1997 deve ser observado rigorosamente, em especial em relação ao modo de intimação do fiduciante (pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, e excepcionalmente por hora certa ou por edital).

Destacam-se, em especial, os arts. 26 (§§ 1º e 7º) e 27 (§ 2º-A) do procedimento instituído na lei 9.514/1997: Art.

26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Art.

27. Consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário promoverá leilão público para a alienação do imóvel, no prazo de 60 (sessenta) dias, contado da data do registro de que trata o § 7º do art. 26 desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) § 2º-A Para fins do disposto nos §§ 1º e 2º deste artigo, as datas, os horários e os locais dos leilões serão comunicados ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023) A intimação por edital é assim prevista na lei (art. 26, § 4º): Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.

O Supremo Tribunal Federal definiu que "É constitucional o procedimento da Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia, haja vista sua compatibilidade com as garantias processuais previstas na Constituição Federal" (RE 860.631, tema 982, julgado em 27/10/2023, acórdão pendente de publicação). Portanto, não há consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário se o devedor fiduciante não é intimado para pagar as prestações em atraso no prazo de 15 (quinze) dias (art. 26, § 7º, da lei 9.514/1997).

O devedor deve ser notificado das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais, mediante correspondência dirigida aos endereços constantes no contrato (art. 27, § 2º-A, da lei 9.514/1997). Na execução extrajudicial apresentada pelo autor consta o edital expedido pelo Cartório e a certidão de decurso de prazo para purgar a mora (id. 92497934, p. 4 e 9). Além disso, a propositura da ação antes do leilão demonstra ciência inequívoca dos autores sobre o ato a ser realizado.

Quanto aos juros contratuais, ressalto que uso dos sistemas francês (Price), SAC e SACRE de amortização não implicam, necessariamente, em anatocismo (cobrança de juros sobre juros vencidos). Importam em juros compostos, que encontram previsão contratual e legal, sem violação à norma constitucional. O Superior Tribunal de Justiça definiu no julgamento dos temas 233 e 234 que nos contratos de mútuo bancário celebrados após a edição da medida provisória 1.963-17/00 (reeditada sob o n. 2.170-36/01), admite-se a capitalização mensal de juros, desde que expressamente pactuada (REsp 1112880/PR, Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 12/05/2010).

Portanto, a capitalização de juros e os juros moratórios são válidos, pois previstos no contrato firmado entre as partes (ids. 92498823), nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Nesse sentido, seguem as conclusões da contadoria (id. 146562752): A evolução do contrato está aderente ao regime pactuado (SAC + TR): os registros do SI/PLA demonstram amortização constante do principal, juros sobre o saldo imediatamente anterior e correção pela TR, com variações decorrentes de atrasos e composições (TP 110/116) e da pausa COVID (TP 240).

Não se identificou anatocismo ilícito como regra de cálculo. O laudo dos autores não reflete a realidade contratual: ao impor o método Gauss/juros simples e desconsiderar eventos sistêmicos registrados (atrasos, composições, pausa, recálculos), subestima encargo e saldo, produzindo prestação e saldo divergentes. A consolidação de 23/02/2024 é consistente do ponto de vista contábil: a PLA registra SD Pró-rata (R$ 92.882,53), o VR.LÍQUIDO/VR.DÍVIDA (R$ 140.245,47) da consolidação e avaliação do imóvel (R$ 960.000,00); o DEM comprova a baixa do saldo (R$ 0,00) e a retomada do bem - tudo coerente com a Lei 9.514/97 no plano estritamente contábil.

Não havendo qualquer ilegalidade no sistema de amortização adotado, ou seja, no quanto previsto no contrato em análise, não há que se afastar o princípio do pacta sunt servanda, sendo incabível impor à Caixa a sua alteração. Em matéria de contratos vige a autonomia negocial, podendo as partes avençar o que bem entenderem, desde que não haja violação a princípios cogentes ou de ordem pública, como no presente caso.

Impõe-se rememorar que, mesmo em se tratando de contrato de adesão, não basta a invocação genérica da legislação consumerista, pois é necessária a demonstração cabal de que o contrato de mútuo viola normas de ordem pública previstas no CDC. O contrato assinado pelas partes é de fácil visualização por qualquer pessoa que se cerque de um mínimo de cautela no trato de suas relações jurídicas, não cabendo falar, somente após ser instada judicialmente a liquidar a dívida, que as regras pactuadas lhe são excessivamente desvantajosas.

Do exposto, JULGO IMPROCEDENTES OS PEDIDOS e extinto o processo com resolução do mérito (art. 487, I, do CPC). Revogo a decisão que concedeu a tutela de urgência. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários de advogado, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, obrigações cujas exigibilidades deverão ficar suspensas em virtude em virtude do pedido de concessão da assistência judiciária.

Se forem opostos embargos de declaração, intime-se a parte adversa para apresentar resposta em 5 (cinco) dias (arts. 183 e 1.023, § 2º, do CPC). Se interposta apelação, intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões no prazo legal, com posterior remessa dos autos à Corte Regional para julgamento do recurso. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos, com baixa na distribuição, observadas as formalidades legais.

Intimem-se. Arapiraca/AL, data e hora registradas no sistema. (assinado digitalmente) ADRIANA HORA SOUTINHO DE PAIVA Juíza Federal Substituta em auxílio à 8ª Vara Federal