0801487-57.2025.4.05.8200

• ODILON FRANCA DE OLIVEIRA JUNIOR
  OAB/PB 14468
• MARCELO SOTOPIETRA
  OAB/SP 149079

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Intimação

Órgão

2ª Vara Federal PB

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF

Advogado

MARCELO SOTOPIETRA (OAB 149079/SP)

Por decisão de 25 de fevereiro de 2025 (id. 100273560), este Juízo deferiu parcialmente o pedido de tutela de urgência, determinando à CEF a suspensão das medidas executivas relativas ao imóvel, com a exclusão deste dos leilões designados para 18 e 25/03/2025, ficando a eficácia da decisão condicionada: (a) ao comparecimento da parte autora à audiência de conciliação; (b) à apresentação, pela CEF, do valor da dívida para pagamento, com exclusão de despesas e tributos da consolidação da propriedade; (c) à não obtenção de acordo em audiência, hipótese em que a medida perderia eficácia, admitindo-se a continuidade das medidas executivas.

Designada audiência de conciliação no CEJUSC, esta foi realizada em 02 de abril de 2025, comparecendo ambas as partes, sem composição (Termo de Audiência, id. 100272625). Após a audiência, em 04 de abril de 2025, o autor apresentou proposta de acordo no valor de R$ 84.704,75 (oitenta e quatro mil, setecentos e quatro reais e setenta e cinco centavos), instruída com laudo pericial unilateral elaborado pelo contador Rennan Felipe Santos da Silva (CRC/PB 010.686/O-0), que, aplicando o denominado "método de Gauss" com juros simples e excluindo os encargos de MIP (Morte e Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel), apurou saldo devedor inferior ao calculado pela credora.

Regularmente citada, a CEF apresentou contestação em 25 de abril de 2025 (id. 100273562), na qual sustenta a legalidade integral do procedimento de consolidação da propriedade, anexando documentação relativa à intimação por edital, ao registro da consolidação e à arrematação. Pugna pela improcedência total da demanda. Apresentada réplica pelo autor em 23 de junho de 2025 (id. 100275039), que reiterou os termos da inicial, sustentando que a CEF não comprovou tentativas de intimação pessoal anteriores ao edital.

Em 14 de agosto de 2025, o autor peticionou (id. 100272434) noticiando o descumprimento da liminar, ao argumento de que o imóvel teria sido vendido em leilão ao Sr. Diego Rocha Medeiros Cavalcanti, em 22 de julho de 2025, pelo valor de R$ 118.500,00 (cento e dezoito mil e quinhentos reais), apesar da decisão de suspensão proferida em fevereiro. Vieram os autos conclusos para sentença.

É o relatório.

DECIDO.

II - FUNDAMENTAÇÃO II.1 - Da delimitação da controvérsia A pretensão deduzida na petição inicial tem objeto restrito e bem delimitado: a declaração de nulidade da notificação realizada por edital, ao argumento de que não foram esgotados os meios de intimação pessoal exigidos pelo art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, com a consequente nulidade da consolidação da propriedade em nome da credora fiduciária.

Não há, na causa de pedir nem no pedido, pretensão de natureza revisional do contrato, de declaração de abusividade de cláusulas, de recálculo do saldo devedor sob critério distinto do contratado, ou de repactuação da dívida. Tal delimitação é relevante para a análise da proposta de acordo apresentada em momento posterior ao ajuizamento, conforme será detalhado adiante. II.2 - Do regime jurídico da intimação para constituição em mora no âmbito da Lei nº 9.514/1997 A Lei nº 9.514/1997, com as alterações introduzidas pela Lei nº 14.711/2023, estabelece, em seu art. 26, uma sequência hierarquizada de modalidades de intimação do devedor fiduciante para constituição em mora, da qual decorre, sucessivamente: (i) a intimação pessoal, realizada pelo oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos ou pelo correio com aviso de recebimento (§§ 1º e 2º); (ii) a intimação com hora certa, quando houver suspeita de ocultação (§ 3º-A e § 3º-B); (iii) a intimação por meio eletrônico, se o devedor houver fornecido endereço eletrônico ou número de aplicativo de mensagens (§ 4º-A); e, finalmente, (iv) a intimação por edital, publicada por três dias em jornal de grande circulação local, somente cabível quando o devedor estiver "em local ignorado, incerto ou inacessível", fato que deve ser certificado pelo cartório (§ 4º).

A modalidade editalícia, portanto, é medida de excepcionalidade qualificada. O § 4º do art. 26 erige presunção legal de "local ignorado, incerto ou inacessível" somente nas hipóteses em que o devedor não for localizado no imóvel dado em garantia nem no último endereço por si informado ao credor, o que pressupõe a efetiva realização de diligências nesses endereços e a respectiva certificação documental pelo serventuário.

Tal exigência guarda íntima relação com os princípios constitucionais do devido processo legal (CF, art. 5º,

LIV) e do contraditório (CF, art. 5º, LV), assegurando ao devedor real oportunidade de purgar a mora e, com isso, preservar o vínculo contratual, antes da consolidação definitiva da propriedade em mãos do credor fiduciário. Tal entendimento é hoje consolidado no Superior Tribunal de Justiça, conforme se extrai, exemplificativamente, do REsp 1.906.475/SP, no qual a Terceira Turma reconheceu a nulidade da intimação por edital realizada após três tentativas pessoais frustradas, exatamente pelo fundamento de que a modalidade ficta exige o exaurimento documentalmente comprovado das diligências pessoais.

II.3 - Da análise da documentação acostada aos autos O exame detido da documentação trazida pela própria parte ré, na contestação e seus anexos, revela inequívoco vício no procedimento que precedeu a consolidação da propriedade. Com efeito, na certidão expedida pelo Cartório Eunápio Torres em 12 de janeiro de 2024 (Selo Digital APG29637-P4JS, id. 100275040), o Oficial do Registro de Imóveis da Zona Norte certificou tão somente o seguinte: "apesar do Edital já ter sido devidamente publicado nos dias 24/11/2023, 25/11/2023 e 26/11/2023, o Senhor JOSINALDO SIMÃO DA SILVA, não compareceu a esta serventia para fins de cumprimento das obrigações contratuais que se encontram vencidas." Tal certidão, contudo, somente comprova a tríplice publicação do edital -- o que constitui exigência da parte final do § 4º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 e configura tão somente o aspecto mecânico ou formal da intimação ficta.

Não há, no instrumento cartorário, qualquer notícia de tentativas anteriores de intimação pessoal do devedor, nem certificação do fato de que o autor estaria "em local ignorado, incerto ou inacessível", tampouco indicação dos endereços diligenciados. A circunstância é tanto mais grave quando confrontada com o ofício expedido pela CEF ao cartório em 05 de junho de 2023 (fl. 5 do id. 100273466), no qual a credora fiduciária indicou expressamente três endereços para localização do devedor: (i) Rua Adalgisa Luna Menezes, nº 681, apartamento 103, BL-E, Bancários, João Pessoa/PB -- que é o próprio imóvel objeto do contrato e local de residência efetiva do autor; (ii) Rua Manoel Barbosa da Silva, nº 118-C, Valentina, João Pessoa/PB; e (iii) Rua Adalgisa Luna de Menezes, nº 731, apartamento 902, Bancários, João Pessoa/PB.

Não há, nos autos, certidão alguma que demonstre que o serventuário tenha diligenciado em qualquer dos três endereços indicados, muito menos em todos eles. Inexiste, igualmente, comprovação de tentativa de intimação pela via do correio com aviso de recebimento, ou por oficial de registro de títulos e documentos, ou ainda por meio eletrônico -- todas modalidades expressamente previstas em lei e que antecedem, na escala de adequação, a intimação editalícia.

HÁ de se registrar que tais lacunas foram identificadas por este Juízo já no momento da apreciação do pedido de tutela de urgência, oportunidade em que se consignou expressamente que "os atos praticados pelo cartório não permitem saber em que local foram feitas as diligências pelo serventuário, já que havia 3 endereços na solicitação" e que "a informação incompleta apresentada pelo cartório não permite afirmar a validade da intimação por edital, pois nada permite afirmar que as tentativas de intimação pessoal foram feitas em todos os endereços indicados pela credora".

A contestação e seus documentos, embora extensos, em nada inovam quanto a esse ponto: a CEF limitou-se a reproduzir a mesma certidão já apresentada pelo autor, sem trazer qualquer documento adicional capaz de demonstrar diligências pessoais previamente frustradas. A inversão lógica suscitada pela CEF na contestação -- segundo a qual caberia ao autor demonstrar não ter sido intimado pessoalmente -- também não merece acolhida.

Tratando-se de procedimento administrativo conduzido pela credora fiduciária e por cartório por ela acionado, o ônus de documentar o regular cumprimento da sequência legal de modalidades de intimação cabe àquela que invoca o resultado desse procedimento. A presunção de regularidade dos atos cartorários, ademais, não se estende ao que neles não consta: certifica-se o que se faz, não o que se omitiu.

O precedente do egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região invocado pela ré em sua contestação (Apelação Cível nº 0801763-31.2015.4.05.8300) não socorre a sua tese; ao contrário, reforça a procedência parcial da pretensão autoral. Naquele caso, o colegiado expressamente registrou que "o Oficial de Cartório por três vezes não logrou êxito em notificar a ex-esposa do recorrente" -- circunstância que ali estava devidamente documentada e que aqui, justamente, está ausente.

Configura-se, portanto, vício no procedimento de constituição em mora do devedor fiduciante, por inobservância da sequência hierarquizada de modalidades de intimação imposta pelo art. 26, §§ 1º a 4º, da Lei nº 9.514/1997, o que contamina, em consequência, a consolidação da propriedade averbada sob R-7-86.847 em 25 de junho de 2024. II.4 - Da finalidade da norma e do efeito da tutela de urgência concedida Reconhecida a irregularidade formal acima descrita, impõe-se, todavia, uma reflexão sobre os efeitos a serem extraídos desse reconhecimento, considerada a peculiar dinâmica processual destes autos.

A finalidade da exigência legal de intimação pessoal -- pressuposto da escalada para a intimação editalícia -- é, em última análise, garantir ao devedor fiduciante real e efetiva oportunidade de purgar a mora antes da consolidação definitiva da propriedade em nome do credor. Trata-se de norma de natureza instrumental, voltada a salvaguardar o direito material subjacente: o direito do devedor de manter o vínculo contratual mediante o pagamento das parcelas vencidas e dos encargos correlatos, na forma do § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.

Ora, esse direito material -- qual seja, a oportunidade de purgação da mora -- foi expressamente conferido à parte autora por decisão deste Juízo na apreciação do pedido de tutela de urgência. Com efeito, ao deferir parcialmente a liminar em 25 de fevereiro de 2025, este Juízo, valendo-se da regra do art. 239, § 1º, do Código de Processo Civil, aplicada por analogia (segundo a qual "o comparecimento espontâneo do réu ou do executado supre a falta ou a nulidade da citação"), considerou a propositura da ação como ato de inequívoca ciência do autor a respeito do procedimento de cobrança e da iminência do leilão, equivalendo, em seus efeitos, à intimação que se reputa viciada.

Daí ter sido determinado que o imóvel fosse excluído do leilão designado para os dias 18 e 25 de março de 2025, "conferindo-se ao autor a chance de purgar a mora, na forma do art. 26, § 1º, excluídas as despesas com a consolidação da propriedade e tributos respectivos". A medida assim deferida supriu, no plano dos efeitos práticos, a falha que ora se reconhece no procedimento administrativo: ao autor foi judicialmente assegurada a exata oportunidade que a Lei nº 9.514/1997 lhe garantiria caso a intimação pessoal houvesse sido regularmente realizada.

Diferentemente de hipóteses nas quais o devedor toma conhecimento da consolidação apenas após o leilão consumado, sem qualquer chance de reação, no caso presente houve período hábil -- de fevereiro a abril de 2025 -- durante o qual o autor pôde apresentar à credora o pagamento integral do débito vencido (acrescido de encargos contratuais, mas excluídos os custos da consolidação). Não obstante, o autor não exerceu a faculdade de purgação da mora.

Em audiência realizada em 02 de abril de 2025, comparecendo as partes, não houve composição. Posteriormente, em 04 de abril de 2025, o autor apresentou proposta de acordo de R$ 84.704,75, fundada em laudo pericial unilateral cujos critérios técnicos serão analisados na sequência. Tal proposta, contudo, está aquém do quantum efetivamente devido segundo as cláusulas do contrato, motivo pelo qual sua não aceitação pela CEF não pode ser equiparada à omissão na apresentação do valor da dívida nem se confunde com purgação de mora.

II.5 - Da proposta de acordo do autor Como dito, a discussão sobre o quantum debeatur excede os estritos limites objetivos da lide -- que se cinge à validade formal da notificação. A pretensão de obter o reconhecimento judicial de saldo devedor diverso do contratual configuraria pedido novo, vedado nos termos do art. 329 do Código de Processo Civil após a estabilização da demanda. O que dessa análise se extrai, para os fins desta sentença, é tão somente a constatação de que a proposta apresentada não correspondia ao valor da dívida contratualmente devida, razão pela qual sua não aceitação pela CEF não pode ser tida por descumprimento de qualquer obrigação.

II.6 - Do alegado descumprimento da liminar e da arrematação por terceiro Sustenta o autor, em petição de 14 de agosto de 2025, que a CEF teria descumprido a tutela de urgência ao levar o imóvel a novo leilão, do qual resultou arrematação em favor do Sr. Diego Rocha Medeiros Cavalcanti em 22 de julho de 2025, pelo valor de R$ 118.500,00. Tal alegação não prospera. A decisão liminar de 25 de fevereiro de 2025 foi expressa em condicionar a suspensão das medidas executivas a eventos resolutivos objetivamente verificáveis.

Em particular, a alínea "c" do dispositivo da decisão estabeleceu que, "comparecendo ambas as partes à audiência, mas não havendo nenhum tipo de acordo, a medida perderá seu efeito, admitindo-se a continuidade das medidas executivas". Realizada a audiência em 02 de abril de 2025 sem que sobreviesse acordo, operou-se automaticamente, pela ocorrência do evento condicional, a perda de eficácia da liminar -- fato que, na própria fundamentação da decisão, foi explicitamente antecipado: "essa suspensão não será ilimitada".

A redesignação do leilão pela CEF para data posterior a 02 de abril de 2025, portanto, não constituiu violação à autoridade da decisão judicial, mas sim exercício regular de prerrogativa expressamente preservada pelo próprio dispositivo da liminar. Não cabe, assim, deferir qualquer providência adicional fundada em alegado descumprimento. Como consequência, encontra-se o imóvel objeto do contrato hoje na esfera jurídica do terceiro arrematante, em relação ao qual não se vislumbra, nos autos, qualquer indício de má-fé, vínculo com a credora ou conhecimento prévio do vício formal aqui reconhecido.

II.7 - Da solução jurídica diante da arrematação consumada Reconhecida a nulidade do procedimento de intimação por edital -- e, em consequência, da consolidação da propriedade em favor da CEF --, impõe-se examinar o efeito prático dessa declaração diante da circunstância de que o imóvel se encontra hoje em mãos de terceiro arrematante de boa-fé. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em situações análogas, tem reconhecido que a arrematação realizada em favor de terceiro de boa-fé, ainda que precedida de vício no procedimento de consolidação da propriedade fiduciária, não pode ser desfeita em prejuízo do arrematante, salvo prova robusta de má-fé ou conluio -- prova essa que, nos presentes autos, sequer foi alegada.

A solução jurídica, em tais hipóteses, é a conversão da obrigação de restituição do bem em obrigação de indenizar, nos moldes do art. 499 do Código de Processo Civil, segundo o qual "a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente". Tal solução é reforçada, no específico campo da alienação fiduciária imobiliária, pela analogia ao art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, que prevê o direito do devedor à diferença entre o valor da arrematação e o saldo da dívida, despesas e encargos.

No caso concreto, o imóvel foi avaliado, por ocasião da consolidação da propriedade, em R$ 161.469,00 (id. 100272922 - Certidão de Inteiro Teor, R-7-86.847) e arrematado por R$ 118.500,00. O autor, por seu turno, mantinha à época saldo devedor contratual que, segundo a planilha de evolução do financiamento juntada pela CEF, atingia montante superior àqueles valores. Da incidência dessa equação resulta que, em hipóteses tais, a tutela ressarcitória opera mediante a apuração, em fase de liquidação, da diferença entre o valor de mercado do imóvel (ou, conforme o critério mais favorável ao devedor, do valor da arrematação) e o saldo devedor contratual legítimo, calculado segundo as cláusulas pactuadas e os encargos legalmente devidos.

Caso a diferença seja positiva em favor do autor, terá ele direito ao respectivo recebimento; caso negativa, nada lhe será devido a esse título, sem prejuízo, evidentemente, da extinção da dívida pelo produto da arrematação. Embora o autor não tenha formulado pedido expresso de indenização, a impossibilidade superveniente da tutela específica autoriza a conversão na forma do art. 499 do CPC, em homenagem ao princípio da primazia da resolução do mérito (CPC, art. 4º) e da economia processual, observado o necessário contraditório em fase de liquidação.

III -

DISPOSITIVO

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado na inicial, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: (a) DECLARAR a nulidade da intimação por edital realizada pelo Cartório Eunápio Torres (Serviço Notarial e de Registro), na medida em que não documentada a prévia escalada das modalidades de intimação previstas no art. 26, §§ 1º a 4º, da Lei nº 9.514/1997, em especial a realização de diligências pessoais nos endereços indicados pela credora fiduciária; (b) DECLARAR a nulidade do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária registrado sob R-7-86.847 na matrícula nº 86.847 do 2º Ofício do Registro de Imóveis da Zona Norte da Comarca de João Pessoa/PB, em razão do vício no procedimento de constituição em mora do devedor fiduciante; (c) RECONHECER, contudo, que a providência substancial visada pelo § 1º do art. 26 da Lei nº 9.514/1997 -- qual seja, a oportunidade de purgação da mora pelo devedor fiduciante -- foi efetivamente assegurada à parte autora mediante a concessão da tutela de urgência por este Juízo, em 25 de fevereiro de 2025, oportunidade em que se conferiu prazo para o pagamento da dívida, excluídos os custos da consolidação e tributos respectivos, faculdade da qual o autor não fez uso; (d) PRESERVAR a arrematação realizada em 22 de julho de 2025 em favor do Sr.

Diego Rocha Medeiros Cavalcanti, terceiro de boa-fé, nos termos do art. 499 do Código de Processo Civil e por analogia ao art. 27, §§ 4º e 5º, da Lei nº 9.514/1997, ante a impossibilidade superveniente da tutela específica de restituição do imóvel; (e) CONVERTER, em consequência, a obrigação em perdas e danos, condenando a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ao pagamento, em favor da parte autora, da eventual diferença positiva entre o valor de mercado do imóvel à data da arrematação (a ser apurado em fase de liquidação, tomando-se como parâmetro mínimo o valor da avaliação de R$ 161.469,00 constante do registro da consolidação) e o saldo devedor contratual legítimo apurado na mesma data, calculado segundo as cláusulas pactuadas e os encargos legalmente devidos, observado o contraditório em fase de liquidação; (f) FIXAR, como termo inicial da correção monetária da eventual condenação apurada em liquidação, a data da arrematação (22/07/2025), pelos critérios contratualmente previstos; (g) INDEFERIR, por fim, o pedido formulado em petição de 14 de agosto de 2025 (id. 100272434), no que se refere à pretendida providência por descumprimento da liminar, porquanto, na forma do item "c" do dispositivo da decisão de 25/02/2025, a medida perdera sua eficácia em razão da não obtenção de acordo em audiência, autorizando-se expressamente a continuidade das medidas executivas pela CEF.

Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior proporção da parte autora -- que obteve apenas a declaração de nulidade formal e a conversão em ressarcimento condicionado à apuração em liquidação, frustrada a pretensão de retomada do imóvel e mantida íntegra a inadimplência substantiva --, distribuo as custas processuais e os honorários advocatícios na proporção de 70% (setenta por cento) para a parte autora e 30% (trinta por cento) para a parte ré, com fundamento no art. 86 do CPC.

Os honorários advocatícios são fixados em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico apurado em liquidação, e, para o caso de não haver proveito apurado, sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §§ 2º e 8º, do CPC. A exigibilidade das verbas de sucumbência impostas à parte autora fica suspensa pelo prazo de cinco anos, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, em razão da gratuidade judiciária deferida.

Intimem-se. Transitada em julgado, e nada sendo requerido em 15 (quinze) dias, arquivem-se os autos com baixa na distribuição. João Pessoa/PB, data da assinatura eletrônica LEONARDO HENRIQUE DE FIGUEIREDO TAVARES Juiz Federal Substituto no exercício da titularidade da 2ª Vara Federal, conforme Ato 290/2026 da Corregedoria-Regional da 5ª Região