0802302-27.2025.4.05.8500

• PAULO CESAR DE AZEVEDO PANTALEAO JUNIOR
  OAB/AL 13318
• VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA
  OAB/AL 9008
• GABRIEL VILLAR DE ALBUQUERQUE ARAUJO
  OAB/AL 12765cpf084.***.***-60Mostrar

Intimação

Órgão

Gab 26 - Des. MAGNUS DELGADO

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

JOAO JOSE DOS SANTOS, MARIA EDELVANIA DOS SANTOS

Advogados

PAULO CESAR DE AZEVEDO PANTALEAO JUNIOR (OAB 13318/AL), VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA (OAB 9008/AL), GABRIEL VILLAR DE ALBUQUERQUE ARAUJO (OAB 12765/AL)

É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Os embargos de declaração têm cabimento restrito às hipóteses do art. 1.022 do CPC, isto é, para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto sobre o qual o julgador deveria se pronunciar ou corrigir erro material. No caso, não assiste razão ao embargante. A sentença embargada apreciou expressamente a controvérsia relativa ao atraso na entrega do imóvel e às suas consequências, enfrentando o pedido de lucros cessantes/aluguel mensal, bem como indicando o critério de arbitramento, com fundamento em parâmetros jurisprudenciais e menção expressa ao Tema 996 do STJ.

Assim, não há falar em omissão. Também não se verifica contradição interna. A decisão adotou entendimento coerente ao reconhecer a responsabilidade decorrente do atraso e fixar condenações compatíveis com os pedidos acolhidos, incluindo a restituição de encargos e o pagamento de aluguel mensal/lucros cessantes, com critério definido. O que se observa é que o embargante pretende rediscutir o mérito do julgado, buscando alterar o critério e o quantum fixados a título de lucros cessantes/aluguel mensal (pretensão de majoração), o que configura inconformismo com a solução adotada.

Contudo, os embargos de declaração não se prestam à reforma do decisum para adequá-lo à interpretação ou ao interesse da parte, salvo nas hipóteses legais estritas, o que não se verifica. Eventual irresignação quanto ao mérito da sentença deve ser deduzida pela via recursal própria, notadamente a apelação (CPC, art. 1.009), e não mediante embargos declaratórios com nítido caráter infringente. Desse modo, inexistindo obscuridade, contradição, omissão ou erro material, impõe-se a rejeição dos embargos.

III -

DISPOSITIVO

Diante do exposto, nego provimento aos embargos de declaração opostos, mantendo-se integralmente a sentença embargada, por seus próprios fundamentos. P.R.Intimem-se. Juiz Edmilson da Silva Pimenta

Pleiteia também indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 e a devolução dos valores pagos a título de "taxa de obra" após o prazo contratual de entrega, estimada em R$ 10.000,00, a ser apurada em liquidação; atribui-se à causa o valor de R$ 100.000,00 e requer-se justiça gratuita. Em contestação de id. 99006121, a ré impugna o benefício da gratuidade, argumentando que a parte autora teria apresentado apenas declaração de hipossuficiência, sem comprovação documental suficiente, defendendo tratar-se de presunção relativa.

No mérito e em preliminar, sustenta ilegitimidade passiva e afirma ter atuado como mera financiadora, sem responsabilidade pela execução/paralisação da obra, atribuindo a responsabilidade à construtora; também sustenta a inaplicabilidade do CDC ao caso e a inexistência de conduta ilícita própria. Narra que a construtora NASSAL - Nascimento e Sales Construção Ltda teria ingressado em recuperação judicial em 27/04/2022, que a Caixa teria comunicado o sinistro à Pottencial Seguradora S.A., e que, após etapas de regulação e contratação, foi emitida Ordem de Serviço em 10/03/2025, quando a construtora substituta teria assumido o canteiro e iniciado os trabalhos; ao final, requer a total improcedência, além de custas e honorários.

Na réplica de id. 99005782, os autores rebatem a impugnação à justiça gratuita, defendendo que a declaração de hipossuficiência possui presunção de veracidade, salvo prova idônea em sentido contrário. Reafirmam a legitimidade passiva e a responsabilidade da ré, alegando que sua atuação extrapola a de agente financeiro por envolver acompanhamento do cronograma e garantia de entrega, inclusive com previsão contratual de substituição da construtora (cláusula 4.15).

Sustentam, ainda, que os lucros cessantes seriam presumidos em casos de atraso na entrega e invocam entendimento repetitivo (Tema 996) para sustentar a indevida cobrança de taxa de obra após o prazo de entrega, além de defenderem a proporcionalidade do dano moral postulado e a manutenção integral dos pedidos. Sem requerimentos de produção de provas, vieram-me os autos conclusos para sentença. Esse é o relatório.

Decido.

2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1 Da Gratuidade da Justiça A impugnação apresentada pela Caixa Econômica Federal não merece acolhimento. Nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil, a parte que comprovar insuficiência de recursos para arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família, faz jus à concessão da gratuidade da justiça. Conforme dispõe o §3º do art. 99 do CPC, a declaração de hipossuficiência firmada pela parte autora goza de presunção de veracidade, sendo suficiente, em regra, para a concessão do benefício, salvo se houver nos autos elementos concretos que evidenciem a capacidade financeira do requerente -- o que não se verifica no presente caso.

A mera alegação da ré de que os autores possuem financiamento imobiliário de valor elevado não é suficiente para afastar a presunção legal de pobreza, tampouco demonstra, de forma cabal, que o pagamento das custas processuais não comprometeria o sustento dos demandantes e de sua família. Assim, inexistindo prova em contrário produzida pela instituição ré, deve prevalecer a presunção legal de veracidade da declaração firmada pelo autor, razão pela qual se mantém o deferimento do benefício da justiça gratuita. 2.2 Preliminar de ilegitimidade passiva Embora a CEF alegue atuar como mero agente financeiro, o conjunto documental indica atuação para além da simples liberação de crédito, com poderes/obrigações de acompanhamento e, notadamente, cláusula expressa de substituição da construtora em hipóteses de paralisação, atraso ou não conclusão da obra (Cláusula 4.15).

Tal previsão afasta a tese de ausência de responsabilidade da CEF ao adimplemento final do empreendimento. A doutrina reconhece que, em empreendimentos imobiliários sob financiamento operacionalizado por agente público, quando o agente extrapola a função bancária e assume deveres de fiscalização e de gestão do risco do empreendimento, incide a responsabilidade objetiva por falha do serviço (CDC, art. 14), solidária com a construtora (CDC, art. 7º, par. único).

Nesse sentido, a boa-fé objetiva impõe deveres anexos de lealdade, cooperação e informação (arts. 421 e 422 do

CC. Logo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da CEF. 2.3 Do mérito A parte autora ajuizou a presente demanda em razão de, até a presente data, não ter recebido o imóvel objeto do contrato firmado com a Caixa em 27/12/2019. O TRF5 já firmou entendimento, no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da CEF por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a sua compra, sem a participação em qualquer etapa da edificação.

Entretanto, reconhece a responsabilidade da instituição financeira por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato lhe imputa a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora (PROCESSO: 08038775120174058500, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª Turma, JULGAMENTO: 03/10/2019). Dos autos é incontroversa a não conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, conforme narrado pela parte autora em sua inicial e confirmado por meio de documento emitido pela construtora (id. 99005235).

VÊ-se no contrato firmado com a Caixa (27/12/2019), no item B.7, que o prazo estipulado para a entrega do imóvel foi fixado em 27/09/2022. Assim, não resta dúvida acerca do direito dos autores estarem com seu imóvel pronto para habitação, considerando que há previsão contratual no sentido da Caixa substituir a construtora, conforme cláusula 4.15. Veja-se o recorte abaixo: 2.3.1 Suspensão de Juros de Obra No que diz respeito aos juros de obra, importante consignar que se trata de taxa cobrada pelo agente financeiro, como forma de remunerar o dinheiro disponibilizado ao mutuário, durante o período de construção da unidade.

Funciona como uma espécie de compensação paga à instituição financeira pelo mutuário, em decorrência da "venda do dinheiro", durante o prazo firmado para a execução da obra. Desse conceito, duas conclusões são firmadas. Primeiro, esse tipo de juros pode ser cobrado, tão somente, pelo agente financeiro. Segundo, a legalidade da sua cobrança. Assim, qualquer ajuste entabulado entre a construtora e o comprador, disciplinando a cobrança de juros de obra é ilegal.

Apenas o agente financeiro, por ser quem disponibiliza o capital para aquisição do imóvel, pode cobrar tal taxa e, ainda assim, apenas durante a fase de construção. Mais do que isso, para que essa cobrança seja amparada pelas regras jurídicas, imprescindível que ela seja feita durante o prazo avençado para finalização do empreendimento, de modo que durante o período de atraso para entrega da obra, eventual cobrança tornar-se-á ilegítima.

Caso contrário, o consumidor/mutuário estaria sendo penalizado duplamente: por não receber seu imóvel em dia e por ter que pagar juros durante um período de atraso que ele não provocou. Ao menos essa é a conclusão a que se chega nas hipóteses em que existe relação entre o agente financeiro e a construtora, com acompanhamento da obra por aquele e desembolso de recursos condicionados à obediência do cronograma de execução.

A Caixa, nos casos de atraso na entrega da unidade, responde solidariamente com a construtora, dada a sua obrigação de fiscalizar o andamento das obras e os repasses financeiros. Na qualidade de agente financiador, verificado o atraso na obra, a CEF deveria ter tomado as medidas contratuais cabíveis, evitando que houvesse pagamento indevido ou repasse de verba sem a correlata contraprestação. Portanto, faz-se mister a restituição dos valores cobrados a título de juros de obra após a data final para a entrega do imóvel, qual seja, 27/09/2022. 2.3.2 Pagamento de Alugueis(lucros cessantes) O STJ, ao julgar o REsp nº 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma: RECURSO ESPECIAL CONTRA

ACÓRDÃO

PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) No presente caso, o pagamento é devido desde a data fatal para a entrega do imóvel, qual seja, 27/09/2022. O valor do aluguel de um imóvel residencial pode ser calculado de acordo com o valor de venda do imóvel, com base em fatores como a localização e a demanda.

Também é possível considerar o estado de conservação do imóvel, a presença de amenidades e o conforto dos inquilinos. Para calcular o valor do aluguel, pode-se usar um percentual do valor de venda do imóvel, que varia entre 0,5% e 1%. Dessa forma, fixo o percentual de 0,7% sobre o valor do imóvel constante no contrato firmado com a Caixa (R$ 122.000,00, conforme item B.6), a título de estabelecer o valor do aluguel. 2.3.3 Indenização por Danos Morais Quanto à análise dos danos morais, entendo que eles são presumidos e inegáveis no caso em tela, pois, até o presente momento a parte demandante não recebeu o imóvel.

O mutuário, ao adquirir sua casa própria, cria a expectativa de utilizar o bem para sua moradia, com a tranquilidade que se espera de tal aquisição. Ao descumprir os prazos contratuais, as rés frustraram tais expectativas, impingindo à parte autora sofrimento e angústia decorrentes da falta de aquisição de moradia própria. Portanto, arbitro a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), considerando a responsabilidade no evento danoso.

Entendo que tal valor será suficiente para compensá-la pelos transtornos que lhe foram ilicitamente causados, a par de revelar condenação pedagógica à ré, a fim de que reveja sua conduta para casos futuros.

3.

DISPOSITIVO

Isso Posto, julgo os pedidos procedentes, extinguindo a demanda com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I do CPC, para: a) CONDENAR a Caixa a devolver todos os valores recebidos, referentes à taxa de evolução da obra, a partir de 27/09/2022, e demais encargos cobrados no período de atraso da obra, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária a contar do adimplemento de cada parcela paga, conforme manual de cálculos da Justiça Federal; b) CONDENAR a ré, no pagamento de aluguel mensal, no valor de R$ 854,00 (0,7% de R$ 122.000,00), desde 27/09/2022 até a data da efetiva entrega da unidade habitacional, com juros e correção monetária, conforme manual de cálculos da Justiça Federal e; c) CONDENAR a Caixa, ao pagamento de indenização pelos danos morais causados no valor de R$ 10.000,00(dez mil reais).

Condeno a Caixa no pagamento das custas do processo, bem como em honorários advocatícios em favor dos autores, os quais fixo em 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte demandante. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Juiz Edmilson da Silva Pimenta