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Intimação

Órgão

Ambiente do Centro de Conciliação de Sergipe

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

MARIA LUCIANA SANTOS

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)

Outrossim, a autora foi surpreendido com a notificação do acontecimento do leilão, que encerrará o primeiro pregão no dia 12/06/2025 e o segundo leilão na data 18/06/2025, menos de 15 dias entre uma hasta e outra. 3.5. LINK DO LEILÃO: https://www.leilaoimovel.com.br/imovel/se/aracaju/residencial condominio-residencial-solar-dos-ventos-2- quartos-1-vaga-na-garagem-wc-sa-imovel-caixa-economica-federal-cef-2243531-8444420321641 venda-direta-caixa 3.6.

Destaca-se ainda que a autora não foi intimado para purgar a mora como também se verifica pelo edital que, o leilão proposto pela ré sequer respeita o prazo mínimo de 15 dias entre as hastas públicas, conforme disciplina a lei de alienação fiduciária. 3.7. O primeiro leilão ocorrerá no dia 12/06/2025 e o segundo leilão no dia 18/06/2025. APENAS 7 (SETE) DIAS DE DIFERENÇA ENTRE AS VENDAS PÚBLICAS! 3.8.

Por fim, considerando o estado avançado do momento procedimental adotado pela autora, não lhe restou outra alternativa senão bater às portas desse digno Juízo em busca da tutela jurisdicional para que seus direitos sejam resguardados.

4. DAS NULIDADES DO PROCEDIMENTO - DA AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR 4.1. Prima facie, convém salientar que o contrato de financiamento é garantido por alienação fiduciária, cuja disciplina encontra-se na Lei nº 9.514/97, que prevê como indispensável a citação pessoal do devedor. O CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE ISOLADA E MÚTUO COM OBRIGAÇÕES E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA, juntado aos autos, em seu parágrafo quinto, alíneas "c" e "d", também prevê. (...) 4.4.

A autora não recebeu NENHUMA NOTIFICAÇÃO PARA PURGAR A MORA, procedimento indispensável para que haja validade nos termos da LEI. Assim sendo, a conduta do Requerida feriu ainda o artigo 31, § 1º do Decreto da Lei 70/66 conforme determinação do art. 31, prevê: "Recebida a solicitação da execução da dívida o agente fiduciário nos dez dias subsequentes promoverá a notificação do devedor por intermédio do cartório de títulos e documentos concedendo-lhe prazo de 20 (vinte) dias para purgação da mora." (...) 4.6.

Destarte, além dos dispositivos legais já citados, feriram-se os princípios constitucionais básicos, quais sejam, o da ampla defesa, o do contraditório e o do devido processo legal, não restando uma alternativa senão o reconhecimento da nulidade da consolidação de propriedade fiduciária e seus efeitos.

5. DA NULIDADE DO PRAZO PARA O SEGUNDO LEILÃO 5.1. Ainda acerca dos fatos, no sentido de demonstrar a falta dos requisitos mínimos do processo de tramitação do leilão é que, sequer foi observado o prazo mínimo de 15 dias entre o primeiro leilão e o segundo leilão, conforme determina a LEI. (...) 5.2. Destarte, resta claro que o prazo mínimo NÃO está sendo respeitado, verificando que o primeiro leilão se encerrará no dia 12/06/2025 e o segundo no dia 18/06/2025.

A RÉ SIMPLESMENTE IGONOROU O PRAZO DE 15 DIAS ENTRE OS LEILÕES CONFORME DETERMINA A LEi Este Juízo assim despachou: (...) Determino, de logo, a intimação imediata do(a)(s) requerido(a)(s), pessoalmente, por seu douto Advogado, para, manifestar(em)-se sobre o pedido formulado na inicial, especialmente quanto à pretensão antecipatória da tutela, no prazo de setenta e duas horas. Após a manifestação prévia da requerida, venham, conclusos, imediatamente, para decisão.

Defiro, à autora, o benefício da justiça gratuita. Manifestação da CEF (id 4058500.9036547): (...) DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - DOCUMENTOS DE POSSE DECENTRALIZADORA NACIONAL - PRAZO EXÍGUO - APRESENTAÇÃO COM A DEFESA - MOMENTO EM QUE A PARTE PODERÁ OS IMPUGNAR A parte autora alega que a CAIXA realizou a consolidação da propriedade em violação ao devido processo estabelecido na Lei n. 9.514/97, pois não haveria sido notificada extrajudicialmente, adotando tal alegação como outro fundamento de seu direito.

Pois bem, D. Julgador, não é a CAIXA que notifica o mutuário, mas o próprio cartório onde, vejamos: matriculado o bem, §§ 1º e 7º do art. 26 da Lei n. 9.514/97) Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

A própria parte junta os documentos que demonstram a correção da atuação da CAIXA. Conforme documento oriundo dos sistemas CAIXA, anexo, a consolidação da propriedade do bem em nome da CAIXA se operou pois houve o decurso da prazo para purgação da mora pela parte em 14/02/2025, já a inadimplência da parte remonta à 08 de agosto de 2020!!! Ora, em razão do contrato havido com a CAIXA, a parte sabia quais seriam as consequências de sua inação e durante quase 5 (cinco) anos não buscou a CAIXA para resolver questão relativa a bem tão importante (...) Por fim, não há que se falar em anulação de negócio jurídico por decisão provisória, como pretende a parte, pois o estado de coisas que se apresenta decorre, unicamente, do desinteresse da parte sobre as suas obrigações no contrato, que remonta à uma inadimplência de quase 3 anos.

Assim, D. Julgador, ausente, também, o requisito da urgência (temporalidade) resta demonstrado não ser cabível falar-se em concessão de tutela de urgência como pretende a parte. DOS PEDIDOS De todo o exposto, ausentes os requisitos do art. 300 do CPC a CAIXA pugna pelo indeferimento do pleito da parte de tutela de urgência, com espeque nos arts. 215 do CC/02 e do §1º do art. 26 da Lei n. 9.514/97 e nos demais argumentos acima expendidos, além dos documentos trazidos.

Em decisão de id. 85282176, este Juízo deferiu, em parte, a tutela de urgência requestada, apenas para suspender a realização dos leilões em questão, até ulterior deliberação deste juízo federal e, caso já tenham sido realizados, suspender os seus efeitos. A CEF interpôs AI em face da decisão de id. 85282176, o qual fora improvido pelo Egrégio TRF 5.a Região (id. 165001663). Contestação apresentada pela CEF (id. 85283002), alegando a legalidade do procedimento de consolidação na propriedade, disciplinado na Lei 9.514/97 e a ausência de nulidade na notificação para purgar a mora.

Ao final, requer a improcedência do pedido. Réplica reiterativa apresentada (id. 137165243 ). Vieram-me os autos conclusos para sentença.

É o relatório.

Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO Sem preliminares a solver, passo à análise do mérito. A alienação fiduciária de bem imóvel é uma espécie de direito real de garantia, prevista nos artigos 22 a 33 da Lei 9.514/97. Basicamente, uma vez não paga a dívida, no todo ou em parte, conforme destacado pela CEF, o credor fiduciário deverá intimar o devedor fiduciante, por meio do Oficial de Registro de Imóveis, para que purgue a mora, no prazo de quinze dias, além dos juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, além das despesas de cobrança e de intimação, nos termos do artigo 26, § 1º, da Lei 9514/97.

Entretanto, caso não haja a purgação da mora, o Oficial de Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário (artigo 26, § 7º da Lei 9514/97). A execução extrajudicial, prevista na Lei nº 9514/97, por ser forma excepcional de cobrança, só pode ser efetivada mediante estrita observância dos ditames legais.

Logo, inicialmente, a intimação para purgação da mora, prevista no artigo 26, § 1º, deve ser feita, pessoalmente (art. 26, § 3º), sendo que, caso o fiduciante, seu representante legal, ou procurador, encontre-se em local ignorado, incerto ou inacessível, autoriza-se a notificação mediante edital. A intimação por edital, para fins de purgação da mora no procedimento de alienação fiduciária de coisa imóvel, pressupõe esta intimação o esgotamento de todas as possibilidades de localização do devedor pessoal que, por sua vez, pode ser realizada de 3 maneiras: i) por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis; ii) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou iii) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3º, da Lei 9514/97.

No contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei 9514 /97, também é necessária a intimação pessoal do devedor, acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora. Logo, cumpre ressaltar que, ainda que se entendesse ter sido o devedor intimado para a purga da mora, tal não dispensaria o credor de tentar promover a intimação pessoal do devedor, quanto ao leilão, antes de realizá-la por edital.

É pacífica, também, a jurisprudência no sentido de que a certidão emitida pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis tem fé pública, só podendo ser infirmada por elementos concretos que possam colocar em dúvida a veracidade da declaração. Nesta senda, a consolidação da propriedade deve ocorrer quando o devedor fiduciário não paga a dívida, dentro do prazo estabelecido, e o imóvel, que serviu de garantia, passa a ser propriedade do credor fiduciário.

Após a consolidação, a purgação da mora não é mais possível. O devedor perde a oportunidade de recuperar o imóvel. Cabe frisar, porém, que a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que, ao tomador do empréstimo que não quitou o débito, até a consolidação da propriedade, em nome do credor fiduciário, é assegurado somente o exercício do direito de preferência na compra do imóvel que serviu de garantia.

O Colegiado entendeu que se o fato que originou a consolidação da propriedade, em nome do financiamento, ocorreu depois da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, impede-se a quitação do débito e a retomada do contrato de financiamento imobiliário. A rRlatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou que as turmas de direito privado do STJ tinham o entendimento de que seria lícito, ao devedor, quitar o débito, no prazo de 15 dias, após a intimação prevista no artigo 26, parágrafo, 1º, da Lei 9514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, segundo reza o artigo 34 do Decreto-Lei 70/66.

No entanto, a Ministra asseverou, conforme acima mencionado, que a Lei 13.465/17 incluiu o parágrafo 2º-B, no artigo 27, da Lei 9514/97, o qual assegura, ao devedor, o direito de preferência para adquirir o imóvel objeto de garantia fiduciária. Ressaltou que, por meio do julgamento RESP 1.649.595, foram estabelecidas duas teses:

1 - Se já consolidada a propriedade e quitado o débito, antes da Lei 13.465/2017, impõem-se o desfazimento do ato de consolidação e a retomada do contrato de financiamento imobiliário;

2 - Se, após a vigência da lei, a propriedade foi consolidada, mas não foi pago o débito, fica assegurada ao devedor, tão somente, a preferência na aquisição do imóvel. Na espécie, de acordo com a manifestação prévia da parte ré, tem-se que o credor fiduciário sequer demonstrou que promoveu a intimação pessoal da parte autora, por meio dos correios, com aviso de recebimento, inclusive não demonstrou quaisquer dos passos procedimentais regidos pela Lei 9514/97 para fins da consolidação da propriedade.

Dessa forma, a manifestação da CEF não demonstra que o procedimento legal de execução extrajudicial foi observado, com todas as exigências necessárias à consolidação da propriedade, não podendo, em tese, ocorrer a extinção do contrato. Ademais, também não consta a comprovação, na matrícula do imóvel, de que o devedor foi intimado para purgar a mora e deixou transcorrer in albis o prazo. A ausência da comprovação da notificação do devedor fiduciante, em quaisquer das fases que antecede a consolidação da propriedade, leva à nulidade do procedimento de consolidação da propriedade, contaminando todos os demais atos subsequentes, incluindo a venda do imóvel para terceiro.

Acerca da matéria, colaciono o seguinte aresto:

EMENTA

CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM NOME DA CAIXA. NOTIFICAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR PARA PURGAÇÃO DA MORA. LEI N. 9.514/1997. IRREGULARIDADE. COMPROVAÇÃO. TUTELA ANTECIPADA. REQUISITOS ATENDIDOS. AGRAVO PROVIDO, EM PARTE. Agravo de Instrumento manejado pelo Particular em face de decisão que indeferiu o pedido1. liminar de suspensão do Leilão Extrajudicial do seu imóvel, bem como o cancelamento da consolidação do imóvel para manter o registro do bem em no me do Agravante até o julgamento da ação, tendo sido determinada "a intimação da parte autora para emendar a petição inicial, no prazo de 5 (cinco) dias, nos termos do artigo 303, §6, do CPC, com a complementação da sua argumentação, a juntada de novos documentos e a confimação do pedido de tutela final, ressalvando-se que a inexistência do aditamento ensejará a extinção do processo, sem resolução do mérito (art. 303, §2º, do CPC).

No referido prazo, considerando que não há pedido de gratuidade judiciária, promover, ainda, o recolhimento das custas iniciais, nos termos do artigo 82 do CPC, sob pena de extinção do processo sem julgamento do mérito". O Agravante alega, em síntese, que: a) houve irregularidade na notificação pessoal da parte

2. Agravante para purgar a mora; b) o ofício do Cartório de Registro foi expedido para endereço diverso do constante contrato bancário - Avenida General Euclides Figueiredo, nº 1340, Residencial Vista do Parque, Bl. Parque da Serra, Apto 302, Bairro Japaozinho, Aracaju/SE, CEP: 49.063-109, enquanto que o endereço do Agravante em todos os Contratos, bem como no próprio registro de inteiro teor do imóvel, é Avenida General Euclides Figueiredo, nº 94, Bairro Cidade Nova, Aracaju/SE, CEP: 49.070-106; c) ocorreu outro erro ainda mais grave, pois o ofício de intimação para o pagamento do débito antes da consolidação, emitido pelo Cartório em cumprimento ao § 1º do art. 26 da Lei 9.514/97, foi emitido sobre Contrato e imóvel diferente - registro nº 155553433277 e matrícula 26.564 -, enquanto que a consolidação ocorreu no imóvel de matricula nº 6741.

Ao final, requer a reforma da decisão "a quo" para "suspender imediatamente o Leilão em qualquer fase que se encontre ou anulá-lo, bem como para enviar ofício ao Cartório do 11º Ofício de Aracaju/SE, referente ao imóvel localizado na Avenida General Euclides Figueiredo, nº 94, Bairro Cidade Nova, Aracaju/SE, a fim de cancelar na MATRÍCULA 06742 a AV-10-6742, mantendo-se o registro em nome do Autor, até o transito em julgado da presente ação".

O art. 26, da Lei nº 9.514/97, determina que a consolidação da propriedade imobiliária em benefício do credor fiduciário dar-se-á quando comprovado o inadimplemento da dívida e após a constituição em mora do devedor fiduciante. JÁ a comprovção da mora realizar-se-á pela notificação pessoal do fiduciante, através do Oficial de Registro, ou pelo Correio, por Aviso de Recebimento. No caso, o Agravante logrou comprovar que não houve a regular notificação para purgar a mora.

Verifica-se do Ofício n. 370/2018, do Cartório do 11º Ofício de Registro de Imóveis de Aracaju/SE (Id. 4058500.4138466), que é a única notificação para purgação da mora, foi encaminhada para endereço diverso - Avenida General Euclides Figueiredo, nº 1340, Residencial Vista do Parque, Bl. Parque da Serra, Apto 302, Bairro Japaozinho, Aracaju/SE, CEP: 49.063-109 - no qual reside o Agravante inclusive apontado em todos os Contratos, bem como no próprio registro de inteiro teor do imóvel - Avenida General Euclides Figueiredo, nº 94, Bairro Cidade Nova, Aracaju/SE, CEP: 49.070-106.

Além disso, há prova documental apontando que o aludido ofício de intimação para o5. pagamento do débito antes da consolidação foi emitido sobreo Contrato e Imóvel diferente- registro nº 155553433277 e matrícula 26.564 -, enquanto que a consolidação ocorreu no Imóvel de matricula nº 6741. Presente a probabilidade do direito quanto à alegada irregularidade na consolidação da propriedade do imóvel por ausência de notificação pessoal do devedor para purgar a mora.

JÁ o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação também está suficientemente demonstrado, haja vista que poderá haver graves prejuízos ao Agravante devido a possibilidade de terceiro finalizar a compra do imóvel no Leilão Extrajudicial. Reversibilidade dos efeitos da decisão, na hipótese de que se for provado a validade da notificação, a ação seguirá tramitando, conforme determinado na r. decisão agravada. ]Agravo de Instrumento parcialmente provido, para que seja oficiado ao Cartório do 11º Ofício de Aracaju/SE de forma a ser mantido o registro do imóvel localizado na Avenida General Euclides Figueiredo, nº 94, Bairro Cidade Nova, Aracaju/SE, Matrícula 06742 a AV-10-6742, em nome do Agravante, até o julgamento da ação originária. para que seja oficiado ao Cartório do 11º Ofício de Aracaju/SE, de forma a ser mantido .

Agravo de Instrumento parcialmente provido, de forma a ser mantido o registro do imóvel localizado na Avenida General Euclides Figueiredo, nº 94, Bairro Cidade Nova, Aracaju/SE, Matrícula 06742 a AV-10-6742, em nome do Agravante, até o julgamento da ação originária. PROCESSO Nº: 0812599-58.2020.4.05.0000 - "AGRAVO DE INSTRUMENTO AGRAVANTE: JOSEVAN VASCONCELOS DA SILVA e outro ADVOGADO: Hugo Silvino Dos Santos Nascimento AGRAVADO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF RELATOR: Desembargador(a) Federal Cid Marconi Gurgel de Souza - 3ª Turma.

3.

DISPOSITIVO. Ante todo o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos da parte autora, a fim de: Declarar a nulidade da execução extrajudicial realizada pela requerida, em virtude da ausência de notificação pessoal da devedora para purgação da mora, relativamente ao imóvel em litígio, determinando-se, por conseguinte, o desfazimento da consolidação da propriedade do referido imóvel, em favor da Caixa Econômica Federal - CEF, tudo às expensas da requerida/CEF, retornando para imóvel ao status quo ante.

Condeno, por fim, a CEF ao pagamento das custas processuais, bem como em honorários advocatícios, os quais arbitro no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, com base nos parâmetros do art. 85, do CPC. P.R.I. Juiz Edmilson da Silva Pimenta

Órgão

3ª Vara Federal SE

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

MARIA LUCIANA SANTOS

Advogado

ANA PAULA SANTOS DO NASCIMENTO (OAB 71225/DF)