0806074-07.2025.4.05.8400

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal RN TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) Nº 0806074-07.2025.4.05.8400

REQUERENTE: FILIPE GONCALVES BARBOSA ADVOGADO do(a)

REQUERENTE: ROBERTO RIBEIRO DA SILVA JUNIOR - RN19642 ADVOGADO do(a)

REQUERENTE: MARCOS WELBER RODRIGUES DE SOUZA - RN21807

REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)

REQUERIDO: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA018292

DESPACHO

Intime-se a Caixa para que, no prazo de 30 (trinta) dias, informe nos autos o débito das parcelas inadimplidas para a devida regularização da mora e retomada do contrato. Com a resposta da Caixa, intime-se a parte demandante para comprovar o pagamento no prazo de 30 (trinta) dias úteis, facultando-se às partes avençar período diverso, haja vista que o postulante já tem conhecimento da dívida e das consequências provenientes da inadimplência.

PODER JUDICIÁRIO 1ª Vara Federal RN TUTELA ANTECIPADA ANTECEDENTE (12135) Nº 0806074-07.2025.4.05.8400

REQUERENTE: FILIPE GONCALVES BARBOSA ADVOGADO do(a)

REQUERENTE: ROBERTO RIBEIRO DA SILVA JUNIOR - RN19642 ADVOGADO do(a)

REQUERENTE: MARCOS WELBER RODRIGUES DE SOUZA - RN21807

REQUERIDO: CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF ADVOGADO do(a)

REQUERIDO: BRUNA CAROLINE BARBOSA PEDROSA - PA018292

SENTENÇA

Trata-se de ação anulatória com pedido de tutela antecipada proposta por FILIPE GONÇALVES BARBOSA em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, visando à declaração de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária e dos leilões extrajudiciais do imóvel financiado, bem como ao restabelecimento do contrato, com possibilidade de regularização do débito. O autor afirma ter adquirido, em 08/04/2015, por financiamento habitacional no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, no valor de R$ 100.000,00, o imóvel situado na Rua dos Girassóis, n.º 36, e que adimpliu as parcelas até setembro/2021.

A partir daí, as obrigações teriam passado à sua ex-esposa, por força de acordo homologado na ação de dissolução de união estável em trâmite na Vara Cível de São José de Mipibú/RN. Sustenta que tomou conhecimento, por terceiros, de que o imóvel seria levado a leilão extrajudicial em 16/06/2025, sem jamais ter sido notificado para purgar a mora ou para ciência das datas dos leilões. Alega nulidade do procedimento de execução extrajudicial pela ausência de prova de regular constituição em mora, mediante notificação pessoal no endereço contratual ou via postal com AR, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Intimada para manifestar-se acerca do pedido de urgência, a Caixa alegou ausência de prova inequívoca das afirmações do autor e sustentou que a liminar se confundiria com o mérito. A apreciação do pedido de tutela foi postergada para após o cumprimento de diligências pelo autor e a apresentação da contestação (ID 97995159). Em contestação, a ré arguiu preliminares de impugnação à justiça gratuita e de ilegitimidade ativa e, no mérito, defendeu a regularidade do procedimento, afirmando ter notificado o autor e juntando documentos que reputa comprobatórios.

A tutela de urgência foi deferida para suspender os leilões e atos subsequentes, diante da inexistência, nos autos, de prova da notificação regular para purgar a mora, requisito indispensável do art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. O autor apresentou réplica, reiterando a ausência de demonstração, pela CEF, de notificação válida. Por meio da petição de ID 122312249, a Sra. Priscila Rhaynne de Meneses, ex-companheira do autor, requereu a sua inclusão no feito na condição de terceira interessada.

É o relatório. Passo a decidir. Diante do evidente interesse jurídico direto sobre o imóvel objeto da lide, reconhecido em sentença homologatória de acordo na ação de dissolução de união estável, determino a inclusão da Sra. Priscila Rhaynne de Meneses no feito, na qualidade de terceira interessada. Inicialmente, debruço-me sobre as preliminares levantadas pelo banco requerido. No que concerne à impugnação ao pedido de justiça gratuita, verifico que a Caixa não trouxe qualquer elemento concreto capaz de infirmar a presunção de hipossuficiência, pois não foram apresentados contracheques, declarações de imposto de renda, bens de alto valor ou qualquer outra prova que evidenciasse capacidade contributiva incompatível com o benefício anteriormente deferido.

Afasto, pois, tal matéria preliminar. Também rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa. O contrato de financiamento habitacional com alienação fiduciária foi celebrado diretamente entre o autor e a Caixa. Assim, é o autor quem figura como devedor fiduciante no instrumento contratual e como parte no procedimento de consolidação da propriedade e nos leilões extrajudiciais. A eventual partilha de obrigações entre o autor e sua ex?companheira, realizada em ação de família, não altera a titularidade da relação contratual perante a instituição financeira, que permanece formalmente vinculada ao autor.

Trata-se de ajuste de natureza interna, com eficácia entre os ex?companheiros, que não afasta a legitimidade do contratante originário para questionar a validade dos atos praticados no âmbito do financiamento. Ultrapassadas tais questões, passo à análise do mérito. A controvérsia reside em verificar se a Caixa Econômica Federal comprovou, nos autos, o cumprimento das exigências legais para a constituição em mora do autor e para o prosseguimento do procedimento de consolidação da propriedade fiduciária e subsequente leilão extrajudicial, nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97.

Importa examinar se há prova válida de que o autor foi regularmente notificado para purgar a mora, em endereço contratual, por notificação extrajudicial ou via postal com aviso de recebimento, em conformidade com o § 1º do referido artigo. A Lei nº 9.514/97 disciplina a alienação fiduciária de coisa imóvel. O art. 26 dispõe: "Art.

26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do Registro de Imóveis, para, no prazo de quinze dias, contados da intimação, pagar as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais e legais (...)".

Da leitura do dispositivo, extrai-se que a intimação do devedor fiduciante para purgar a mora é condição de validade do procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Trata-se de requisito obrigatório, em respeito à literalidade da lei e aos princípios constitucionais do devido processo legal, do contraditório, da ampla defesa e da função social do contrato e da moradia. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a ausência de intimação pessoal regular do devedor para purgar a mora, na forma do art. 26 da Lei nº 9.514/97, acarreta nulidade do procedimento de consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial subsequente, por vício insanável.

Nos presentes autos, já se consignou, em decisão anterior, que "no documento juntado pelo requerente (ID 4058400.17097451) não consta prova da notificação regular do devedor para purgar a mora, requisito indispensável previsto no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Tal ausência confere plausibilidade ao direito invocado e, diante do evidente perigo de dano grave e de difícil reparação, impõe a adoção de medida acautelatória para resguardar a utilidade da prestação jurisdicional".

Durante a instrução probatória, a instituição financeira não logrou suprir tal lacuna. Os documentos apresentados não demonstram, de forma cabal, que o autor tenha sido efetivamente intimado, de maneira regular, para purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, seja por meio de notificação expedida pelo oficial do Registro de Imóveis, seja por correspondência com aviso de recebimento devidamente assinado pelo devedor, ou por outro meio idôneo.

O ônus de comprovar a regularidade do procedimento de execução extrajudicial recai sobre a instituição financeira, que dele se beneficia e é a principal interessada na consolidação da propriedade e ulterior alienação do bem. Não se pode transferir ao consumidor/devedor o risco da ausência de documentação ou de eventual falha na prova da notificação. Em matéria de alienação fiduciária imobiliária, a exigência de comprovação de intimação regular não é mero formalismo.

A notificação para purgar a mora tem natureza constitutiva: somente a partir dela se aperfeiçoa a mora apta a autorizar a consolidação da propriedade. Seu descumprimento retira legitimidade de todo o procedimento subsequente, inclusive dos leilões extrajudiciais, por violação direta ao art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. A boa-fé objetiva impõe às instituições financeiras deveres de transparência, lealdade e cooperação, não sendo admissível que a consolidação da propriedade e a designação de leilões expropriatórios se operem sem inequívoca ciência do devedor acerca de sua situação de mora e das condições para purgá-la.

Embora conste dos documentos de IDs 129434685 e 129437892, anexados pela Caixa, informação de que o autor teria sido notificado para purgar a mora em 12/07/2024, em nenhum momento a instituição comprovou a efetiva entrega dessa notificação ao requerente. A ausência de prova inequívoca da notificação para purgar a mora configura vício de validade do procedimento, tornando irregular a consolidação da propriedade fiduciária e, por consequência, nulos os leilões extrajudiciais e os atos a eles subsequentes.

A nulidade do procedimento acarreta o retorno das partes ao estado anterior, com o restabelecimento da relação contratual original, sem prejuízo de que, em regime de boa-fé, negociem eventual repactuação do débito ou outra solução contratual. Nesse contexto, importante ressaltar que a legislação privilegia a intimação pessoal como meio de garantir que o fiduciante tenha ciência do risco de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e a oportunidade de purgar a mora, evitando a perda definitiva do imóvel.

Mesmo diante de fundada suspeita de ocultação, a lei exige a tentativa de intimação por hora certa antes de recorrer à intimação por edital, o que não foi observado no caso em análise. Para corroborar o entendimento adotado, colaciono os seguintes precedentes do Egrégio Tribunal Regional da 5ª Região: (TRF5 - 08004953420234058405, Relator(a): DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI GURGEL DE SOUZA, 3ª TURMA, Data de Publicação: 07/11/2024), (REsp nº 1.906.475/AM, Rel.

Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/05/2021, DJe de 20/05/2021) e (PROCESSO: 08003176320244058401, APELAÇÃO CÍVEL, DESEMBARGADOR FEDERAL RODRIGO ANTONIO TENORIO CORREIA DA SILVA, 6ª TURMA, JULGAMENTO: 28/01/2025). Friso que o reconhecimento da nulidade do procedimento extrajudicial não implica extinção da dívida nem impede que a instituição credora busque a satisfação do crédito pelos meios legalmente disponíveis, desde que observadas as garantias processuais e materiais do devedor.

Diante do exposto, e de tudo mais que dos autos consta, confirmo a tutela de urgência anteriormente deferida e, no mérito, julgo parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para conceder ao autor o prazo de 30 (trinta) dias para purgar a mora. Pelo lapso assinalado, fica suspensa a consolidação da propriedade do imóvel objeto do presente feito em favor da Caixa Econômica Federal.

Intime-se a Caixa para que, no prazo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado, informe nos autos o débito das parcelas inadimplidas para a devida regularização da mora e retomada do contrato. Com a resposta da Caixa, intime-se a parte demandante para comprovar o pagamento no prazo de 30 (trinta) dias úteis, facultando-se às partes avençar período diverso, haja vista que o postulante já tem conhecimento da dívida e das consequências provenientes da inadimplência.

Não purgada a mora pelo autor, mantém-se hígida a consolidação da propriedade em favor da Caixa. Condeno a Caixa ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor do débito do imóvel. Condeno o autor nos mesmos termos, suspensa, porém, a exigibilidade da obrigação por ser beneficiário da gratuidade da justiça. Custas na forma da lei. Intimem-se.