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Sentença

Órgão

3ª Vara Federal SE

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

EDER BRUNO SANTOS COSTA

Advogado

VINICIUS DE FARIA CERQUEIRA (OAB 9008/AL)

Sustenta que a Caixa recebeu a obra após a saída da construtora, sendo atualmente responsável pelo empreendimento. Argumenta ainda que a cobrança de "taxa de obra" após o prazo de conclusão é ilegal, conforme entendimento do STJ (Tema 996). Ressalta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras (Súmula 297 do STJ), o que reforça a responsabilidade solidária da Caixa. Requer a inversão do ônus da prova e a responsabilização da instituição por danos morais e materiais decorrentes do atraso e paralisação da obra, reforçando a hipossuficiência dos mutuários e a omissão da ré.

Sem requerimento de produção de provas, vieram-me os autos conclusos para julgamento. Esse é o relatório.

Decido.

2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1 PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA Quanto à ilegitimidade arguida pela Caixa, afasto-a, já que esta empresa pública está presente na relação jurídica, como prova o contrato firmado em anexo (ids. 80506390 e 80506392). 2.2 MÉRITO O autor ajuizou a presente demanda em razão de, até a presente data, não ter recebido o imóvel objeto do contrato firmado com a Caixa em 06/08/2018. O TRF5 já firmou entendimento, no sentido de reconhecer a inexistência de responsabilidade da CEF por danos relativos à execução da obra de imóvel objeto de financiamento habitacional, quando se limita a financiar a sua compra, sem a participação em qualquer etapa da edificação.

Entretanto, reconhece a responsabilidade da instituição financeira por danos decorrentes do atraso da obra e da consequente entrega de imóvel financiado, quando o contrato lhe imputa a obrigação de diligenciar no sentido de substituir a construtora (PROCESSO: 08038775120174058500, AC - Apelação Civel - DESEMBARGADOR FEDERAL CID MARCONI, 3ª Turma, JULGAMENTO: 03/10/2019). Dos autos resta incontroversa a não conclusão da obra no prazo contratualmente previsto, conforme narrado pela parte autora em sua inicial e não impugnado pela Caixa.

Ademais, a existência de relação contratual da empresa financiadora com a seguradora Berkley, comprova a não conclusão do empreendimento (id. 80506479). Por outro lado, na Cláusula 30 do contrato de financiamento assinado pela CEF e pelo autor, vê-se a estipulação da substituição da construtora, estabelecendo-se o seguinte: In casu, em 06 de agosto de 2018, o requerente firmou contrato de financiamento com a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, para aquisição de unidade habitacional no empreendimento Zionni Residencial, apto 1306.

O prazo estipulado para a conclusão da obra foi aquele estipulado no item C.6.1., qual seja, até 06/02/2021, tendo como marco a data de assinatura do contrato de financiamento firmado com a CEF, podendo ser prorrogado por mais 60 dias. Eis a cláusula contratual abaixo: Nesse passo, a data fatal para a entrega do imóvel seria 07/04/2021. O autor afirmou, porém, que até a presente data, o imóvel não foi entregue.

Na qualidade de agente financiador, verificado o atraso na obra, a CEF deveria ter tomado as medidas contratuais cabíveis, evitando que houvesse pagamento indevido ou repasse de verba sem a correlata contraprestação. Portanto, faz-se mister a restituição dos valores cobrados a título de juros de obra após a data final para a entrega do imóvel, qual seja, 07/04/2021. Quanto à análise dos danos morais, entendo que eles são presumidos e inegáveis no caso em tela, pois, até o presente momento o demandante não recebeu o imóvel.

O mutuário, ao adquirir sua casa própria, cria a expectativa de utilizar o bem para sua moradia, com a tranquilidade que se espera de tal aquisição. Ao descumprir os prazos contratuais, a ré frustrou tais expectativas, impingindo ao autor sofrimento e angústia decorrentes da falta de aquisição de moradia própria. Portanto, arbitro a quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de danos morais, considerando a responsabilidade da Caixa no evento danoso.

Entendo que tal valor é suficiente para compensá-lo pelos transtornos que lhe foram ilicitamente causados, a par de revelar condenação pedagógica à ré, a fim de que reveja sua conduta para casos futuros. O autor também pede pagamento, a título de aluguéis, em razão da não entrega do imóvel no prazo estipulado em contrato. O STJ, ao julgar o REsp nº 1729593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 996), posicionou-se no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma: RECURSO ESPECIAL CONTRA

ACÓRDÃO

PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM.RECURSOS DESPROVIDOS.

1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

2. Recursos especiais desprovidos.(REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) Em síntese, presume-se o prejuízo do comprador de imóvel não entregue no prazo acordado, sendo evidente, portanto, o dever de indenizar no caso concreto.

Diante do exposto, a pretensão dos autores merece respaldo.

3.

DISPOSITIVO

Isso Posto, julgo procedente a pretensão deduzida na inicial, para condenar a Caixa: a) a devolver todos os valores recebidos, referentes à taxa de evolução da obra, a partir de 07/04/2021, e demais encargos cobrados no período de atraso da obra, acrescidos de juros a contar da citação e correção monetária a contar do adimplemento de cada parcela paga, conforme manual de cálculos da Justiça Federal; b) ao pagamento de aluguel mensal, em valor de mercado semelhante ao imóvel objeto da presente ação (valor que será apurado quando da liquidação da sentença), desde 07/04/2021 até a data da efetiva entrega da unidade habitacional, com juros e correção monetária, conforme manual de cálculos da Justiça Federal e; c) ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sobre o qual incidirão correção monetária a contar da data do presente decisum, e juros de mora a partir da citação, conforme manual de cálculos da Justiça Federal.

Condeno a ré no pagamento de custas e de honorários advocatícios, os quais fixo o percentual de 10% sobre o proveito econômico obtido pela parte autora (art. 85, § 2º do CPC). Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Juiz Edmilson da Silva Pimenta