0055216-15.2025.3.00.0000

4. SIMULAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO COMPROVADA.

Configura-se simulação no negócio jurídico em que a escritura pública de compra e venda de imóvel foi elaborada com o objetivo de dissimular a verdadeira intenção das partes, que era a transferência de propriedade para o autor, e não para o requerido, que agiu como intermediário.

5. INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO.

Comprovada a simulação, o negócio jurídico simulado deve ser invalidado. Entretanto, conforme previsto no art. 170 do Código Civil, a intenção original das partes pode ser preservada, transformando o negócio nulo em um negócio jurídico válido, alterando-se apenas o nome do comprador na escritura pública.

6. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS. Em decorrência do desprovimento do recurso, os honorários advocatícios de sucumbência são majorados de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o proveito econômico obtido pela parte adversa, conforme disposto no art. 85, §11, do CPC.

APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA. SENTENÇA CASSADA.

Aduz, em síntese, ter sido ajuizada, por Amir Saud, ação de nulidade de escritura de compra e venda do imóvel "Fazenda Mesquita ou Xavier", lavrada em dezembro de 2011, ao argumento de que houve simulação na realização do negócio jurídico, dado que o real proprietário do bem seria o autor, já que foi ele quem ajustou, "diretamente com os vendedores originários a alienação do imóvel rural, pagando-lhes a contrapartida financeira correspondente, sem ter havido qualquer intervenção do Sr. Jaime", o ora requerente.

Assevera que essa alegação encontraria suporte em notas promissórias juntadas pelo requerido, "que supostamente atestariam a aquisição do bem, na circunstância de que ele, por ter conduzido as negociações com os antigos proprietários, em razão de o requerente não estar residindo no país, seria o real dono da fazenda e no fato de que os contratos de gaveta de compra e venda celebrados entre as partes assentariam a higidez das suas alegações" (fl. 4).

Afirma que, apesar dos argumentos e de todas a provas levadas aos autos, o Juízo a quo julgou procedentes os pedidos, "sob fundamento de que a manifestação dos antigos proprietários, que teriam tratado da operação apenas com o Requerido, comprovaria a simulação alegada e de que as notas promissórias juntadas pelo Sr. Amir seriam suficientes para demonstrar a higidez das suas alegações, determinando a reintegração na posse e a lavratura de novas escrituras públicas", o que foi confirmado pelo Tribunal de origem ao proferir o acórdão recorrido, negando provimento à apelação do requerente.

Acrescenta que, no recurso especial ao qual pretende seja atribuído efeito suspensivo, fica clara a existência de omissão e de contradições no acórdão recorrido, configurando violação aos artigos 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do Código de Processo Civil, dado que o TJGO não analisou adequadamente todas as provas, tais como comprovantes de transferências bancárias, despesas de manutenção, contrato de arrendamento, e mensagens eletrônicas que indicariam sua propriedade sobre o imóvel, configurando, assim, o fumus boni iuris da sua pretensão.

Diz que o risco de dano ao resultado útil do processo, o perigo da demora, está claro no fato de que, com o não provimento da apelação, destaca que, após o desprovimento da apelação, foi iniciado o cumprimento provisório da sentença, o que pode resultar em medidas expropriatórias, como a reintegração de posse e alteração da matrícula do imóvel.

Assim postos os fatos, cumpre destacar que, nos termos do art. 1.029 do CPC/2015, a competência para apreciar o pedido de efeito suspensivo a recurso especial somente passa a ser do Superior Tribunal de Justiça a partir da publicação da decisão de admissibilidade, o que já ocorreu, tendo sido o recurso inadmitido (fls. 248/252), decisão em face da qual foi interposto agravo que está em processamento por esta Corte (fls. 253/307).

De qualquer modo, a concessão de efeito suspensivo a recurso especial está condicionada à configuração dos requisitos próprios da tutela de urgência, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora, que entendo não estarem caracterizados.

Com efeito, os Tribunal de origem adotou os seguintes fundamentos para negar provimento à apelação (fls. 145/155):

(...)

Inicialmente, no que se refere à impugnação à juntada de documentos em sede recursal, levantada pelo apelado nas contrarrazões, vejo que merece amparo.

De fato, o ordenamento jurídico processual somente admite a juntada extemporânea de documentos quando se tratar de documento novo, assim entendido aquele destinado a fazer prova de fatos ocorridos depois daqueles já narrados ou após a sentença, bem como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à parte que os produzir (art. 435, CPC).

No caso, o apelante não justificou o motivo pelo qual deixou de juntar, na contestação, a documentação lançada no momento da interposição do recurso. Ademais, percebe-se que se tratam de cópias de atos que foram praticados antes mesmo da fluência do prazo para contestação.

Assim, operada a preclusão temporal, deixo de considerar a documentação lançada nas razões de recurso e determino o seu desentranhamento eletrônico.

Adentro ao mérito recursal.

De plano, verifico que as insurgências não comportam acolhida.

Extrai-se da petição inicial que o autor, ora apelado, adquiriu os imóveis que são objeto das matrículas n. 14453 (anterior n. 115.467) e n. 14454 (anterior n. 115.468), de Hercílio Farias de Souza, Evanete de Sousa, Moacir Farias de Sousa e Maria Naly Soares Farias, ainda aos 15/03/2010, e que, por questões pessoais, optou por escriturar os referidos imóveis em nome do requerido (Escrituras Públicas de Compra e Venda lavradas aos 16/12/2011), sendo que este, posteriormente, transferiria novamente os bens ao autor.

Alega que antes da escrituração dos imóveis, foram realizadas duas cessões de direito, bem como o arrendamento de 60% (sessenta por cento) da área, e que o recorrido, ora apelante, após desentendimentos, informou que ingressaria com Ação de Despejo para uso próprio da totalidade da área e não transferiria os imóveis para o autor, ora apelado.

Por tais razões, requereu que fosse declarada a nulidade do contrato de compra e venda outrora celebrado, por se tratar de simulação.

Consta ainda dos autos que o apelante ajuizou Ação de Despejo em desfavor do apelado, em trâmite perante a 4ª Vara Cível de Brasília/DF, e que, na citada demanda, foi proferida sentença de procedência, transitada em julgado, bem como expedida carta precatória de verificação e desocupação voluntária do ora recorrente.

Traçados esses balizamentos, ressalto que a alegação de coisa julgada deve ser afastada.

De acordo com o art. 337, § 2º, do Código de Processo Civil (CPC), para que se configure a coisa julgada, é necessário que haja a tríplice identidade entre as ações: partes, causa de pedir e pedido.

Não há identidade de causa de pedir e pedido entre a presente demanda anulatória e a ação de despejo ajuizada por Walter Alarcão (na qualidade de procurador do recorrente) em face do recorrido.

Isto porque, enquanto a ação de despejo é fundada no contrato de arrendamento, cujo pedido é a retomada do imóvel, a presente ação anulatória, a seu turno, tem como objetivo é desconstituir o ato jurídico (escritura pública) que formalizou a transferência do imóvel. O pedido é, pois, distinto em cada ação.

A causa de pedir também é distinta. Na ação de despejo, a causa de pedir está relacionada à violação de obrigações contratuais decorrentes do arrendamento.

JÁ nesta ação anulatória, a causa de pedir é o vício de simulação na formação da escritura pública.

Ainda que se cogite dizer que questões prejudiciais eventualmente suscitadas no bojo da demanda de despejo poderiam, em tese, ser dotadas de coisa julgada com eficácia transcendente (CPC, art. 503, §1º), impõe-se registrar que o caso não atrai a incidência do mencionado artigo.

Isto porque a sentença proferida pelo juiz da 4ª Vara Cível de Brasília, que determinou a desocupação do apelado do imóvel objeto do arrendo (prot. n. 0706590- 79.2020.8.07.0001, mov. 1, arq. 17.10) não enfrentou questões relativas à validade da escritura pública levantadas nesta demanda anulatória; resumiu-se em analisar o término do contrato de arrendamento e a suposta violação a deveres a ele inerentes.

Por outro lado, a sentença proferida nos embargos de terceiro vinculados à ação de despejo (prot. 0722174-21.2022.8.07.0001, mov. 53, arq. 2) expressamente considerou que “eventual descumprimento de relação negocial entre o ora embargante e o Sr. Amir Saud Limeira deverá ser objeto de ação própria, com distribuição aleatória, não se prestando esse fato a obstar o título judicial e seus efeitos decorrentes (ordem de despejo)”.

Isso equivale a dizer que não há nenhuma questão prejudicial relativa à nulidade ou à higidez da escritura pública decidida nos autos que tramitaram na Justiça Brasiliense, situação que afasta a alegação de coisa julgada.

Ainda que assim não fosse, o artigo 503, §1º, do Código de Processo Civil dispõe que a decisão que resolver questão prejudicial decidida expressa e incidentemente no processo tem força de lei quando: a) dessa resolução depender o julgamento do mérito; b) a seu respeito tiver havido contraditório prévio e efetivo, não se aplicando no caso de revelia; c) o juízo tiver competência em razão da matéria e da pessoa para resolvê-la como questão principal.

No caso, observa-se que a aludida ação de despejo que tramitou na Justiça Brasiliense correu à revelia do apelado, bem ainda que a já mencionada ação de embargos de terceiro em apenso consta como parte autora a esposa do ora apelado, o que equivale a dizer que o contraditório prévio e efetivo não foi observado naquela oportunidade.

A jurisprudência é clara ao afirmar que a coisa julgada não se configura quando não há tríplice identidade entre os elementos das ações. Veja-se:

(...)

Destarte, afasta-se a alegativa de coisa julgada.

Quanto à afirmação de que não há comprovação do vício de simulação, vejo que melhor sorte não ampara o recorrente.

O artigo 166 do Código Civil diz que é nulo o negócio jurídico quando:

(...)

O caput do artigo 167 do Código Civil, por sua vez, estabelece que é nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

JÁ o § 1º do artigo 167 do Código Civil, estabelece que haverá simulação nos negócios jurídicos quando: a) aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; b) contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; e c) os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.

Nesse contexto, irrefutável evidenciar que a validade do ato ou negócio jurídico, realizado na forma legal, constitui a regra e, por isso, é presumida, em observância ao princípio da segurança das relações jurídicas. A contrário sensu, a invalidação de tais atos ou negócios consensuais é a exceção aos princípios da presunção de regularidade e da conservação dos negócios jurídicos.

Como se denota desta disposição legal, existe diferenciação entre a simulação absoluta e a relativa (também chamada dissimulação), sendo que nesta última pode ser mantida a eficácia do negócio, se for válida a substância e a forma do ato, ou seja, se apresentada legitima a real intenção das partes.

Ou seja, o negócio jurídico simulado é aquele que não existe (simulação absoluta) ou oculta o verdadeiro negócio desejado (simulação relativa), nos moldes dos ensinamentos de Cristiano Chaves e Nelson Roselvand a seguir descritos:

(...)

Na presente hipótese, há provas seguras da simulação incidente sobre as Escrituras Públicas de Compra e Venda objeto da presente ação, lavradas em 16/12/2011 (mov. 1, arqs. 8 e 9).

Em sua contestação, os requeridos Hercílio Farias De Souza, Evanete de Sousa, Moacir Farias de Sousa e Maria Naly Soares Farias declararam que venderam, de forma parcelada, os imóveis ao requerente, Amir Saud Limeira, conforme os documentos apresentados na inicial.

Confirmaram que o valor contratado foi o descrito na Escritura Pública anexada. Todavia, após o devido pagamento das parcelas acordadas, em 16 de novembro de 2011, o autor Amir solicitou a transferência dos imóveis, marcando dia e horário para todos comparecerem ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente ao chegarem ao Cartório é que os requeridos (vendedores) foram informados de que os imóveis seriam transferidos para o recorrente Jaime Divino Alarcão, sem qualquer outro esclarecimento.

As alegações dos vendedores deixam claro que o apelado não pode ser considerado um mero intermediador do negócio jurídico. Eles afirmaram que negociaram exclusivamente com o autor Amir Saud Limeira, que visitou o imóvel, realizou diversas tratativas e efetuou todos os pagamentos aos vendedores. Foi apenas no dia da assinatura das escrituras que ficaram cientes de que os imóveis seriam transferidos para uma terceira pessoa.

Ainda, a cronologia da prova documental apresentada pelo autor, ora apelado, na movimentação nº 01, reforça essa tese, senão vejamos:

Em 15 de março de 2010, foi firmado um instrumento particular de compromisso de compra e venda das duas glebas de terra, pelo preço de R$ 1.900.000,00, materializada da seguinte forma:

a) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Moacir Farias de Souza, no valor de R$ 110.000,00, com vencimento em 15/03/2010;

b) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Hercílio Farias de Souza, no valor de R$ 220.000,00, com vencimento em 15/03/2010;

c) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Moacir Farias de Souza, no valor de R$ 150.000,00, com vencimento em 15/05/2010;

d) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Hercílio Farias de Souza, no valor de R$ 300.000,00, com vencimento em 15/05/2010;

e) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Moacir Farias de Souza, no valor de R$ 400.000,00, com vencimento em 15/09/2010;

f) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Hercílio Farias de Souza, no valor de R$ 800.000,00, com vencimento em 15/09/2010;

g) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Moacir Farias de Souza, no valor de R$ 340.000,00, com vencimento em 15/03/2011;

h) Nota promissória emitida por Amir Saud Limeira a Hercílio Farias de Souza, no valor de R$ 100.000,00, com vencimento em 15/03/2011.

Em 25 de novembro de 2011, Jaime Divino Alarcão vendeu 25% das duas glebas ao requerente, pelo preço de R$ 250.000,00.

Em 05 de dezembro de 2011, foi celebrado um contrato de arrendamento de 66,67% das glebas, com vigência de 06 de dezembro de 2011 a 05 de dezembro de 2012, pelo preço de R$ 100,00 anuais.

Em 06 de dezembro de 2011, Jaime Divino Alarcão, por meio de seu procurador, emitiu um recibo em favor do requerente, no valor de R$ 266.000,00, referente a 33,33% das glebas.

Por fim, o autor/apelado apresentou um e-mail enviado ao procurador do réu/apelante, Walter Carlos Alarcão Filho, com cópia para o próprio Jaime, em 09 de junho de 2010, contendo tratativas de avanço do “projeto das chácaras”. No corpo da mensagem, o autor/apelado Amir é identificado como o adquirente da área rural e menciona um contrato de arrendamento rural a ser feito em nome de sua esposa, além de afirmar que cuidaria da manutenção e preservação do local.

Outros documentos apresentados incluem uma proposta de prestação de serviços de levantamento topográfico, um compromisso de compra e venda de 66,66% das glebas, e notas promissórias emitidas pelo procurador do apelante, Walter Carlos Alarcão Filho, ao recorrido Amir, nos valores de R$ 220.000,00, R$ 300.000,00, R$ 800.000,00, e R$ 680.000,00.

Como bem pontuado na sentença de primeiro grau, observa-se ainda que, no verso de todas as notas promissórias insertas na contestação de Jaime, há uma anotação indicando que o valor ali descrito corresponde à aquisição de uma porcentagem específica dos imóveis, mencionando que o credor, Amir Saud Limeira, também adquiriu essa parte, conforme contrato anexado, assumindo todos os direitos e obrigações correspondentes.

Apesar de Jaime afirmar, em sede de contestação, que as notas promissórias emitidas por Walter (procurador de Jaime) em favor de Amir seriam relativas à garantia de que a dívida assumida por Amir em face dos vendedores do imóvel (Hercílio e Moacir) seria quitada, não é o que ressoa do anverso das aludidas cártulas.

Sequer há indicação nos autos de que as aludidas notas promissórias (juntadas na contestação) foram pagas, ao contrário do que ocorre com as notas promissórias juntadas na inicial por Amir, as quais tem a comprovação de que foram pagas por este.

Em outras palavras, há prova do pagamento do negócio jurídico entabulado entre os vendedores do imóvel com Amir, ao passo em que não existe demonstração de pagamento de nenhuma quantia por parte de Jaime.

Quanto às rasuras existentes nas notas promissórias anexadas na inicial, tal fato somente corrobora a afirmação dos vendedores do imóvel no sentido de que estas foram quitadas, já que é um costume que o pagador assim aja para evitar execuções de dívida quitada.

A análise desses elementos reforça a tese de que o negócio jurídico foi simulado, sendo o recorrido Amir o verdadeiro adquirente dos imóveis.

A alegação de que os e-mails trocados entre Amir e Jaime demonstram um “tom servil” em relação à propriedade não é elemento idôneo para relegar a titularidade do imóvel em favor do apelante. Nas mensagens de texto juntadas no bojo da contestação percebe-se apenas que existia um acordo relativo à execução de um futuro loteamento na área, projeto este que não deu certo; em nenhum momento nas mensagens Amir deixa a entender que Jaime é o proprietário da área.

O fato de o apelante ter realizado georreferenciamento na área não comprova o ânimo de dono hábil a desconstituir a simulação evidenciada, já que é demonstrado nos autos que as partes tinham negócios subjacentes, pelos e-mails juntados na própria contestação.

Os motivos que levaram à simulação do negócio não podem obscurecer o fato de que tratar o autor/recorrido como simples intermediário da compra e venda seria avalizar o enriquecimento sem causa do requerido/recorrente Jamir.

Tal interpretação contraria o que os próprios vendedores dos imóveis relataram, no sentido de que o pagamento não foi realizado pelo recorrido, o que é expressamente vedado pelo artigo 884 do Código Civil, que proíbe o enriquecimento ilícito.

De fato, a escritura pública goza de presunção de validade e autenticidade, sendo considerada prova plena das declarações ali contidas. No entanto, essa presunção pode ser elidida mediante prova robusta que demonstre a existência de simulação ou outros vícios que afetem a manifestação de vontade das partes envolvidas.

Em tais casos, ainda que a escritura pública formalize o negócio, contratos firmados de forma particular, sem registro em cartório, podem ser considerados como prova se robustecerem a tese de vício na manifestação de vontade expressa na escritura pública, notadamente em casos como estes, onde os próprios vendedores assumiram a existência de vício de vontade entre as partes originárias da relação jurídica.

Nessa ordem de ideias, comprovada a simulação, o artigo 170 do Código Civil prevê que, embora um negócio jurídico nulo não possa ser convalidado, a intenção original das partes deve ser mantida, sempre que possível, transformando-o em um negócio jurídico válido.

Essa conversão é permitida apenas quando é possível presumir que as partes teriam feito o negócio válido, caso soubessem da nulidade do original, e desde que não haja outro impedimento legal.

Nesse contexto, uma vez que o negócio simulado atende aos requisitos legais e os vendedores tinham a intenção de transferir a propriedade para Amir Saud Limeira por meio de escritura pública, conforme o artigo 108 do Código Civil, é razoável manter a validade da transação, alterando apenas o nome do comprador, tal como disposto na sentença de primeiro grau.

Assim, o desprovimento do recurso é medida que se impõe.

Desse modo, assim como delineada a questão pelo Tribunal de origem, entendo que a reforma do acórdão recorrido demandaria reexame de matéria fática, o que é inadmissível em recurso especial, consoante dispõe a Súmula 7 do STJ, dado que as omissões e contradições indicadas pelo requerente no recurso especial dizem todas a respeito de análise probatória.

Afastada, pois, a configuração do fumus boni iuris.

Quanto ao perigo da demora, tampouco observo sua presença. Tal como já me pronunciei em diversas ocasiões, o simples fato de haver execução provisória do julgado, por si só, não configura periculum in mora.

O Código de Processo Civil estabelece que o cumprimento provisório de sentença corre por responsabilidade do exequente, que se obriga a reparar os danos que o executado haja eventualmente sofrido caso a sentença venha a ser reformada (art. 520, I).

Assim, não vislumbrando presentes, em concomitância, os requisitos para a concessão da medida, não há que se deferir o efeito suspensivo pleiteado.

Em face do exposto, indefiro a petição inicial e julgo extinto o processo, nos termos do art. 34, XVIII, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça.

Intimem-se.

Relator

MARIA ISABEL GALLOTTI