0506700-04.2025.3.00.0000

TutCautAnt 1299/SP (2025/0506700-4)RELATOR:MINISTRO RAUL ARAÚJOREQUERENTE:CLEBER FRORENTINO PIMENTELADVOGADOS:GUSTAVO ANTONIO FERES PAIXÃO - RJ095502ALOISIO SANTINI PEDRO - SP242261REQUERIDO:ABN & FILHOS INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDAADVOGADO:SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M

DECISÃO

Trata-se de pedido de tutela de urgência, formulado por CLEBER FRORENTINO PIMENTEL postulando a concessão de efeito suspensivo a recurso especial, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, interposto contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, cuja ementa transcreve-se abaixo:

"Iocação - Imóvel não residencial - Ação de despejo - Denúncia vazia - Sentença de procedência - Apelo do locatário - Propositura da ação nos 30 dias anteriores ao termo final do contrato - Pretensão não condicionada ao manejo de notificação - Artigo 59, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91 - Afronta ao direito de preferência não verificada - Compra e venda do imóvel não comprovada - Imóvel objeto de permuta - Simulação não caracterizada - Sentença mantida - Recurso desprovido" (fl. 85).

Para fundamentar seu pedido, a parte requerente sustenta a existência de fumus boni iuris, consistente na probabilidade de provimento de seu recurso especial.

Nas razões do recurso especial, a parte agravante alega violação dos seguintes dispositivos da legislação federal, com as respectivas teses:

(i) arts. 27 e 33 da Lei 8.245/1991, pois teria havido cerceamento do direito de preferência do locatário, uma vez que não lhe teriam sido fornecidas, de modo prévio e completo, as condições da alienação (preço, forma de pagamento e ônus), ao mesmo tempo em que o despejo por denúncia vazia teria sido mantido apesar da necessidade de assegurar o exercício da preferência.

(ii) arts. 27 e 33 da Lei 8.245/1991, porque a instância ordinária teria validado negócio qualificado como “permuta” para afastar a preferência, embora os elementos registrários apontariam para operação de compra e venda com pagamento por dação de unidades futuras, o que demandaria notificação apta ao exercício da preferência e tornaria inválida a conclusão que negou o direito do locatário.

(iii) art. 167, § 1º, incisos "I" e "II", do Código Civil, pois o negócio jurídico teria sido simulado, aparentando permuta com terceiro para mascarar a efetiva compra e venda, com declaração e cláusulas não verdadeiras e transmissão de direitos a pessoa diversa, o que acarretaria nulidade e repercussão direta na tutela do direito de preferência.

(iv) art. 1.022 do Código de Processo Civil, porque o Tribunal de origem teria incorrido em omissão relevante, deixando de enfrentar questão federal suscitada nos embargos de declaração sobre a observância do direito de preferência e a natureza do negócio, o que caracterizaria negativa de prestação jurisdicional.

Sustenta, em síntese, que houve cerceamento do direito de preferência do locatário por simulação de permuta destinada a mascarar compra e venda, com ausência de notificação adequada das condições da alienação, devendo ser reformado o acórdão que manteve o despejo por denúncia vazia.

Defende que a cadeia documental registral indicaria operação de compra e venda com preço pago por dação em pagamento de futuras unidades do empreendimento "Oiti Perdizes", realizada com a MF7 Turiassu Incorporadora SPE Ltda., divergindo da "permuta" alegada com Chequer & Chequer Construções, o que evidenciaria a plausibilidade da tese de violação aos arts. 27 e 33 da Lei 8.245/1991 e de simulação (art. 167, § 1º, "I" e "II", do Código Civil).

Alega, ademais, a presença de periculum in mora, uma vez que há mandado de despejo expedido para cumprimento imediato, em regime de plantão, às vésperas do recesso forense, com risco concreto de demolições e início de obras, tornando irreversível a perda da posse e do fundo de comércio, caracterizando perigo de dano grave e de difícil reparação.

Requer, portanto, a concessão de efeito suspensivo ativo ao Agravo em Recurso Especial, para suspender o cumprimento provisório da sentença e impedir o despejo coercitivo até o julgamento do recurso.

É o Relatório. Passo a decidir.

Acerca da tutela provisória, o Código de Processo Civil de 2015 assim dispõe:

"Art. 294. A tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. Parágrafo único. A tutela provisória de urgência, cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental."

"Art. 299. A tutela provisória será requerida ao juízo da causa e, quando antecedente, ao juízo competente para conhecer do pedido principal. Parágrafo único. Ressalvada disposição especial, na ação de competência originária de tribunal e nos recursos a tutela provisória será requerida ao órgão jurisdicional competente para apreciar o mérito."

"Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo."

Especificamente no que se refere à concessão de efeito suspensivo a recurso especial, o Código de Processo Civil estabelece que:

"Art. 1.029. O recurso extraordinário e o recurso especial, nos casos previstos na Constituição Federal, serão interpostos perante o presidente ou o vice-presidente do tribunal recorrido, em petições distintas que conterão:

(...)

§ 5º. O pedido de concessão de efeito suspensivo a recurso extraordinário ou a recurso especial poderá ser formulado por requerimento dirigido:

I - ao tribunal superior respectivo, no período compreendido entre a publicação da decisão de admissão do recurso e sua distribuição, ficando o relator designado para seu exame prevento para julgá-lo;

II - ao relator, se já distribuído o recurso;

III ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, no período compreendido entre a interposição do recurso e a publicação da decisão de admissão do recurso, assim como no caso de o recurso ter sido sobrestado, nos termos do art. 1.037."

Fazendo-se uma interpretação sistemático-teleológica dos dispositivos legais ora transcritos, pode-se aferir que a concessão de efeito suspensivo a recurso especial e, por consequência lógica, ao agravo em recurso especial, assim como no anterior sistema processual, exige a presença concomitante de fumus boni iuris, consistente na plausibilidade do direito invocado no apelo, e de periculum in mora, cuja caracterização exige a demonstração de risco de dano irreparável ou de difícil reparação decorrente de eventual demora na solução da causa.

Na hipótese, não encontram-se presentes os pressupostos para a concessão da medida pleiteada.

No caso, reconheceu-se, nas instâncias ordinárias, que havia duas relações locatícias não residenciais e firmadas por prazo determinado, com término em 10/09/2024, em um contrato, e em 01/11/2024, em outro contrato. Também se verificou que o autor propôs as ações para reaver os imóveis dentro do prazo de 30 dias subsequentes a cada vencimento.

Quanto ao direito de preferência do locatário, as instâncias ordinárias afastaram a obrigação de oportunizar seu exercício. Com base na documentação constante da ação conexa, concluiu-se que o negócio jurídico celebrado entre o locador e terceiro foi permuta, datada de 19/09/2022.

Assim, lê-se, na sentença - conteúdo que foi, mais tarde, integralmente acatado pelo Tribuna de Justiça (e-STJ, fls. 47-49):

"Cuidando-se de a ação de despejo decorrente de aluguel não residencial, por prazo determinado, poderá ser ajuizada independentemente de notificação prévia, pois realizada dentro dos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo contratual, nos termos do art. 56 da Lei nº 8.245/91.

Leciona Sylvio Souza Capanema1:

'Caso convenha ao locador despedir o locatário, recuperando a posse do imóvel, findo o prazo do contrato, basta que ajuíze a ação de despejo, dentro dos 30 (trinta) dias que se seguirem ao término do prazo. Neste caso, não há necessidade alguma de notificar premonitoriamente o locatário, já que a resolução do vínculo é automática, operando-se pelo simples advento do termo final.' (negritei).

No caso dos autos, trata-se de aluguel não residencial, por prazo determinado, com termo final para a data de 10/09/2024, referente ao contrato acostado às fls. 44/61 destes autos, e 01/11/2024, referente ao contrato acostado às fls. 49/62 dos autos em apenso nº 1186819-82.2024.8.26.0100, tendo o autor ajuizado as ações dentro dos 30 (trinta) dias do termo final.

(...)

(...), em relação à garantia de preferência, no caso dos autos inexistia a obrigação de proporcionar ao locatário o exercício do direito de preferência.

A documentação constante de fls. 83/101 do autos da ação conexa demonstra que o negócio jurídico realizado foi de permuta, estando datado de 19.09.2022, não trazendo os réus nenhum elemento que fundamente tratar-se de forma diversa de pactuação, senão meras conjecturas." G. n.

O acórdão posiciona-se, ademais, pela inexistência de simulação, conforme expresso em sua Ementa (e-STJ, fl. 85):

"LOCAÇÃO - Imóvel não residencial - Ação de despejo - Denúncia vazia - Sentença de procedência - Apelo do locatário - Propositura da ação nos 30 dias anteriores ao termo final do contrato - Pretensão não condicionada ao manejo de notificação - Artigo 59, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91 - Afronta ao direito de preferência não verificada - Compra e venda do imóvel não comprovada - Imóvel objeto de permuta - Simulação não caracterizada - Sentença mantida - Recurso desprovido"

Anote-se que a modificação da conclusão alcançada pelo Tribunal de Justiça -idêntica àquela do Juízo de primeiro grau - acerca da configuração de um contrato de permuta entre as partes e ausente simulação, esbarraria nos óbices das Súmulas n.º 5 e n.º 7 do Superior Tribunal de Justiça - o que somente poderia ser superado se os textos decisórios permitissem a requalificação jurídica dos fatos, algo que, à primeira vista, não parece ser o caso.

Conforme dispõe o art. 32 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o direito de preferência assegurado ao locatário para aquisição do imóvel locado não se aplica nas hipóteses de alienação por meio de permuta. Trata-se de norma expressa na Lei.

In verbis:

"Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação."

Assim, em uma análise perfunctória, própria das liminares, tratando-se de contrato de troca de bens, resta afastada a prerrogativa legal do inquilino de exercer a preferência na aquisição, não havendo que se falar em violação ao dispositivo legal, uma vez que a própria norma excepciona tal situação, limitando o alcance do direito de preferência apenas às modalidades de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão.

Adicionalmente, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com o disposto no art. 221, caput, segunda parte, do Código Civil, a Lei nº 8.245/91, em seu art. 33, estabelece requisitos específicos para o exercício do direito de preferência pelo locatário na aquisição do imóvel locado. Nesse sentido, incumbe ao inquilino, como condição primeira para habilitar-se ao eventual exercício do direito de preempção, proceder ao registro do contrato de locação, mediante averbação na matrícula do imóvel junto ao registro imobiliário competente.

Tal providência confere plena publicidade a terceiros, prevenindo que eventual adquirente seja surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio jurídico em razão da alegação de preterição do locatário. Trata-se, portanto, de exigência legal que visa assegurar a segurança das relações negociais e a estabilidade do tráfico jurídico imobiliário.

A propósito:

"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DIREITO DE PREEMPÇÃO DO INQUILINO (LEI 8.245/1991, ART. 33). CONDIÇÕES PARA O EXERCÍCIO. DESCUMPRIMENTO PELO LOCATÁRIO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Em harmonia com o Código Civil, no art. 221, caput, segunda parte, estabelece a Lei do Inquilinato em seu art. 33, no que interessa ao exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel locado pelo inquilino, duas obrigações para o locatário: a) primeiro, para habilitar-se a eventual e futuro exercício do direito de preempção, deve registrar o contrato de locação, averbando-o na respectiva matrícula do registro imobiliário competente, dando, assim, plena publicidade a terceiros, advertindo eventual futuro comprador do bem, de modo a não ser este surpreendido, após a compra, pela pretensão de desfazimento do negócio pelo locatário preterido; b) segundo, pertinente agora já ao exercício do direito de preferência pelo inquilino preterido e que se tenha oportunamente habilitado, deverá este depositar o preço da compra e demais despesas da transferência, desde que o faça no prazo decadencial de seis meses após o registro da alienação impugnada no registro imobiliário.

2. Na hipótese, é correto o entendimento do eg. Tribunal de Justiça ao dar provimento à apelação da adquirente, julgando improcedente a ação proposta pela inquilina, assentando que o contrato de locação somente fora averbado após a realização do negócio jurídico firmado entre o locador e a ora recorrida.

3. Recurso especial desprovido." (REsp n. 1.272.757/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2020, DJe de 12/2/2021 – grifos nossos) G. n.

No caso, todavia, o acórdão prolatado em segunda instância deixa claro que não houve a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, tal qual a exigência do art. 33 da Lei nº 8.245/91.

Confira-se o dispositivo legal, mencionado:

"Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel." G. n.

Verifique-se o seguinte trecho decisório (e-STJ, fl. 88):

"Além disso, estabelece o artigo 33 da Lei nº 8245/91 que 'O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas', do que decorre que o locatário somente terá direito de preferência à aquisição do imóvel se o contrato de locação estiver averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação.

De rigor, portanto, a integral ratificação da sentença, ficando revogado o efeito suspensivo concedido."

Sendo certo que, ausente registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, a Terceira Turma do STJ acolheu o direito de preferência, tão somente, no caso em que a ciência do terceiro a respeito da locação mostrou-se inequívoca nos autos (AgInt no REsp n. 1.780.197/CE, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/8/2019, DJe de 21/8/2019) - questão fática ademais, que teria de constar do acórdão prolatado em segunda instância, não sendo esse o caso dos autos.

Não bastasse, há notícias de que a necessária ação para o exercício do direito de preferência não foi proposta, dentro do prazo decadencial de seis meses, pelo requerente, de tal sorte que nenhum dos requisitos do REsp n. 1.272.757/RS estariam cumpridos.

Confira-se o seguinte trecho, extraído das contrarrazões ao recurso especial (e-STJ, fl. 111):

"Ocorre que o alegado 'direito de preferência' não mais existe, pois o Recorrente deixou de propor a competente ação adjudicatória para ter os imóveis para si, com o depósito do respectivo preço do negócio no prazo decadencial de 6 (seis) meses referido pelo art. 33 da Lei nº 8.241/911."

Portanto, no caso, em uma análise perfunctória, ressaltam os seguintes elementos: (i) não houve averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel e (ii) não houve a propositura da ação pertinente, dentro de seis meses, com depósito do valor, ambos requisitos do exercício do direito de preferência - cuja própria existência, a que tudo indica, não estaria configurada, haja vista que (iii) o imóvel fora objeto de contrato de permuta, que, por expressa previsão legal, não importa a formação de direito de preferência.

Deste moto, ausente o requisito da probabilidade do direito.

Dispositivo.

Por todo exposto, indefiro o pedido.

Intime-se.

Publique-se.

Relator

RAUL ARAÚJO