Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2671984/AM (2024/0222681-9)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: ROSANA DA COSTA SOBREIRA
ADVOGADOS: ANDREA CALDEIRA DO COUTO - AM003601
RAPHAEL ARGÔLO LEÃO - DF060082
AGRAVADO: JEAN CLEUTER SIMÕES MENDONÇA
AGRAVADO: FERNANDA CANTANHEDE VEIGA MENDONÇA
ADVOGADOS: JEAN CLEUTER SIMÕES MENDONÇA - AM003808
JONNY CLEUTER SIMÕES MENDONÇA - AM008340
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por ROSANA DA COSTA SOBREIRA contra a decisão de fls. 559-561, que inadmitiu recurso especial com fundamento na ausência de violação legal. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial, fundado no art. 105, III, a, da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas em apelação nos autos de ação declaratória de inexigibilidade de obrigação contratual (Apelação Cível n. 0608545-92.2018.8.04.0001). O julgado foi assim ementado (fl. 434): AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO DE PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DOS SUCESSORES EM CASO DE ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA DAS PARTES. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM ÂMBITO CIVIL. OBRIGAÇÃO DA APELADA DE PAGAR O IPTU CRIADA POR CONVENÇÃO PARTICULAR. PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. VALIDADE DA SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS RELATIVAS À COMPRA DO IMÓVEL PARA COMPENSAÇÃO COM O VALOR DA DÍVIDA. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE REGULARIZAR O IPTU PARA OS APELANTES. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. Os embargos declaratórios opostos pela ora agravante foram rejeitados (fls. 516-518). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega violação dos seguintes artigos: a) 130, parágrafo único, do CTN, sob argumento de que a arrematação em hasta pública não transfere a responsabilidade tributária ao arrematante; b) 299, parágrafo único, e 422 do Código Civil, visto que não houve a assunção contratual da obrigação de quitação da dívida tributária de terceiro, devendo as cláusulas do contrato de compra e venda serem interpretadas preservando a sua função social e com observância do princípio da boa-fé; c) 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II, do CPC, por não terem sido adequadamente enfrentados os argumentos deduzidos no processo a respeito da matéria. Requer o provimento do recurso para anular o acórdão e determinar que novo julgamento seja realizado ou a sua reforma com a revaloração jurídica dos fatos incontroversos. Contrarrazões pelo não conhecimento ou pelo não provimento do recurso especial (fls. 545-558). É o relatório. Decido. Atendidos os requisitos de admissibilidade do agravo, segue a análise do recurso especial. Trata-se, na origem, de ação declaratória de inexigibilidade de obrigação contratual. Em sentença, os pedidos foram acolhidos para declarar inexigível a obrigação contratual atribuída à autora, ora agravante, de regularizar a dívida de IPTU gerada antes da arrematação, bem como condenar os demandados, ora agravados, ao pagamento das parcelas retidas relativas à compra do imóvel (fls. 339-352). Interposta apelação, o Tribunal a quo deu provimento ao recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais (fls. 434-440). Sobreveio recurso especial em que se alega negativa de prestação jurisdicional e a necessidade de revaloração jurídica do entendimento adotado. I - Violação dos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II, do CPC Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional, dado que a Corte de origem examinou e decidiu, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. A questão apontada, referente à alegação de inexigibilidade e de inexistência de assunção contratual da responsabilidade pela regularização da dívida tributária gerada antes da arrematação do imóvel, foi expressamente analisada, além de ter sido justificada, fundamentadamente, a conclusão adotada, de que, embora no âmbito tributário, o responsável pelo pagamento dos débitos do IPTU gerados antes da arrematação continue sendo o antigo proprietário, deveria prevalecer, no caso concreto, a livre manifestação de vontade das partes que, no âmbito civil, convencionaram que o imóvel deveria ser entregue livre e desembaraçado de qualquer dívida, autorizando ainda que, em caso de descumprimento, os compradores pudessem suspender o pagamento das parcelas relativas à compra do imóvel até se alcançar a compensação com o valor do débito tributário (fls. 436-440). Se, todavia, a conclusão ou os fundamentos adotados não foram corretos na opinião da parte recorrente, não quer dizer que não existam ou que configurem qualquer outro vício. Afinal, não se pode confundir falta de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte (AgRg no Ag n. 56.745/SP, relator Ministro Cesar Asfor Rocha, Primeira Turma, julgado em 16/11/1994, DJ de 12/12/1994, p. 34335). Esclareça-se ainda que o órgão colegiado não está obrigado a repelir todas as alegações expendidas no recurso, pois basta que se atenha aos pontos relevantes e necessários ao deslinde do litígio e adote fundamentos que se mostrem cabíveis à prolação do julgado, ainda que, relativamente às conclusões, não haja a concordância das partes. II - Violação dos arts. 130, parágrafo único, do CTN e 299, parágrafo único, 422 do Código Civil Em relação às alegações de que a arrematação em hasta pública não transfere a responsabilidade tributária para o arrematante e de que, no caso concreto, não houve a assunção contratual da obrigação de quitação da dívida tributária, o Tribunal de origem, instância soberana na análise do conjunto fático-probatório dos autos, concluiu que, embora no âmbito tributário o responsável pelo pagamento dos débitos do IPTU gerados antes da arrematação continue sendo o antigo proprietário, deve prevalecer, no caso concreto, a livre manifestação de vontade das partes que, no âmbito civil, convencionaram que o imóvel alienado deveria ser entregue livre e desembaraçado de qualquer dívida, autorizando ainda que, em caso de descumprimento, os compradores pudessem suspender o pagamento das parcelas relativas à compra e venda até se alcançar a compensação com o valor do débito tributário. Confira-se, a propósito, trecho do acórdão da apelação (fls. 437-440, destaquei): O cerne da controvérsia diz respeito à exigibilidade da cláusula VI da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel de fls. 14-18, que obriga a Apelada (vendedora) à regularização de débitos de IPTU vinculados à antiga matrícula do imóvel, sob pena de a Apelante (compradora) suspender o pagamento das parcelas relativas à compra do bem até o desconto total do débito tributário. Antes de adentrar nos fundamentos jurídicos, faz-se necessário um resumo dos fatos apresentados nos autos. A Apelada adquiriu o referido imóvel mediante arrematação em hasta pública da empresa CERTAM COM. E ENG. LTDA., antiga proprietária do bem, a qual estava inadimplente com o pagamento dos débitos do IPTU ao Fisco. Foram então geradas duas matrículas fiscais: uma em nome da proprietária anterior (CERTAM), com os débitos do IPTU em atraso, anteriores à arrematação; e a outra em nome da arrematante (ora Apelada), sem débito de IPTU, a partir da data da arrematação do imóvel. Posteriormente, a Apelada vendeu o bem aos Apelantes pelo valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), pagos com uma entrada de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e mais 17 (dezessete) parcelas mensais do valor restante. Na escritura de compra e venda do imóvel, as partes dispuseram que a vendedora se responsabilizaria por regularizar administrativa e judicialmente a matrícula do IPTU com débitos abertos, até um dia antes do vencimento da 10ª parcela, bem como cancelar a inscrição, a contar da data da assinatura da escritura (cláusula VI), sob pena de o comprador suspender o pagamento a partir da 10ª parcela até o desconto total do débito, retomando o pagamento após quitado o valor do IPTU e demais encargos acessórios (cláusula VIII). Diante da obrigação assumida, narra a Apelada que fez consulta na Prefeitura quanto aos débitos de IPTU em aberto, lançados antes da arrematação, sendo informada que estes não seriam da sua responsabilidade, e sim da antiga proprietária – CERTAM COM. E ENG. LTDA. Alegou que repassou tal fato aos Apelantes, momento em que decidiram suspender o pagamento das parcelas 10, 11, 12 e 13, totalizando R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Nesse cenário, a Apelada ingressou com a presente ação para cobrar a quantia não paga e para ver declarada inexigível a cláusula VI do instrumento, argumentando que os débitos de IPTU gerados antes da arrematação judicial não são repassados ao arrematante, como prevê o art. 130, parágrafo único, do CTN. O juízo de primeiro grau julgou procedente a causa, declarando inexigível a obrigação contida na cláusula VI e, por consequência, condenando os Apelantes ao pagamento à Apelada das parcelas retidas em razão do descrito na cláusula VIII do mesmo instrumento, no montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Em sua fundamentação, destacou a impossibilidade jurídica da obrigação contida na cláusula VI, com fulcro no art. 248 do Código Civil, por se mostrar desarrazoada ao exigir a quitação de tributos por terceiro isento de responsabilidade, segundo dispõe a legislação tributária. Em seu recurso, os Apelantes amparam sua pretensão de reforma da sentença no fato de que as partes pactuaram, em comum acordo, a obrigação da cláusula VI da escritura, que responsabiliza a Apelada pela regularização judicial e administrativa dos débitos de IPTU da antiga matrícula do imóvel. Considerando este fato, defenderam que deve ser provido o recurso. Pois bem. Analisando a lide, entendo que há razões para reforma da sentença que julgou procedente a ação. A legislação tributária estabelece expressamente que o fato gerador do IPTU é a propriedade, cabendo, portanto, ao proprietário do imóvel o pagamento do referido imposto, conforme dispõem os artigos 32 e 34 do Código Tributário Nacional (CTN): [...] Na hipótese de sucessão da obrigação tributária cujo fato gerador seja a propriedade, como é o IPTU, a responsabilidade pelos débitos tributários existentes no imóvel objeto da sucessão, em regra, é do adquirente, como prevê o caput do art. 130 do CTN. Entretanto, essa regra comporta duas exceções: a) caso conste do título a prova da quitação do crédito tributário (art. 130 do CTN); e b) no caso de arrematação em hasta pública, quando a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço (art. 130, parágrafo único, do CTN). In verbis: [...] O caso em tela trata da segunda exceção, já que a Apelada comprou o imóvel por meio de arrematação em hasta pública, de modo que as dívidas de IPTU até então existentes não são transmitidas ao arrematante. Por essa razão, foi gerada nova matrícula do imóvel, sem ônus. Portanto, para a Fazenda Pública, o responsável tributário pelo pagamento dos débitos do IPTU gerados antes da arrematação continua sendo o antigo proprietário, no caso, a empresa CERTAM COM. E ENG. LTDA. Em que pese a inexistência de responsabilidade tributária tanto do Apelante quanto da Apelada, as partes demonstraram vontade de alienar o imóvel livre e desembaraçado de qualquer dívida, inclusive aquelas vinculadas à antiga matrícula do bem, razão pela qual deve ser respeitado o princípio do pacta sunt servanda. Assim sendo, pactuaram obrigações entre si em âmbito civil, conferindo à Apelada a responsabilidade de regularizar a dívida, como se vê na cláusula VI da escritura. Ao mesmo tempo, a cláusula VIII da escritura prevê que, em caso de descumprimento pagamento das da obrigação pela Apelada, os Apelantes poderiam suspender o parcelas relativas à compra do imóvel até se alcançar a compensação com o valor da dívida, retomando, em seguida, o pagamento das demais parcelas. No caso, uma vez que a Apelada não pagou o IPTU até um dia antes do vencimento da 10ª parcela da compra do bem, os Apelantes ficaram autorizados pela citada cláusula à suspensão do pagamento das parcelas. Além disso, entendo que a cláusula VIII também transferiu a obrigação de regularizar a dívida da Apelada aos Apelantes, já que aquela deixou de cumprir com sua obrigação inicial, a fim de que o valor das parcelas suspensas seja destinado ao pagamento da dívida do IPTU do imóvel. Ressalte-se ainda que, diferentemente do que entendeu o juízo sentenciante, não verifico a existência de obrigação juridicamente impossível, pois deve ser preservada a livre manifestação de vontade das partes, que anuíram com a obrigação de quitar o IPTU da matrícula antiga do imóvel. Desse modo, concluo que a sentença deve ser reformada, a fim de que a causa seja julgada improcedente. Pelo exposto, conheço do recurso para dar-lhe provimento, julgando improcedentes os pedidos da autora, ora Apelada, para declarar a exigibilidade da cláusula VI da Escritura Pública de Compra e Venda de fls. 14-18 e a validade da suspensão do pagamento das parcelas relativas à compra do imóvel. Como visto, o acórdão recorrido não atribuiu ao arrematante a obrigação tributária de quitação dos débitos de IPTU gerados antes da arrematação, mas sim reconheceu a validade jurídica e a exigibilidade da cláusula contratual inserida em negócio jurídico de compra e venda, por meio do qual se entendeu que os contratantes convencionaram que o imóvel alienado deveria ser entregue livre e desembaraçado de qualquer dívida, autorizando ainda a suspensão do pagamento das parcelas em caso de descumprimento. Ressalte-se que a questão em debate não está relacionada à atribuição de responsabilidade da obrigação tributária, mas sim à interpretação contratual, acerca da exigibilidade da cláusula contratual sobre a entrega livre e desembaraçada de dívida do imóvel, bem como a consequente suspensão do pagamento das parcelas. Assim delineada a questão, bem como sendo manifesto o caráter factual das premissas adotadas, não há como se alterar o entendimento da Corte de origem – a fim de verificar se houve ou não a assunção contratual dessa obrigação; de determinar se ela foi manifestada à luz da vontade efetiva das partes e da boa-fé objetiva; ou de verificar quanto à impossibilidade de atendimento, como alega a parte agravante –, senão promovendo profunda incursão na interpretação das cláusulas do contrato, o que extrapola o campo da mera revaloração e implica, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência inviável no âmbito recursal em razão da incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. A propósito: AgInt nos EDcl no REsp n. 2.118.084/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 2/10/2024; e AgInt no AREsp n. 1.331.121/GO, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 12/3/2024, DJe de 14/3/2024. III - Conclusão Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em desfavor da parte ora recorrente, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA