Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2180923/SP (2024/0419556-2)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: KAREN AMABILLY ZANIRATO GARCIA
ADVOGADO: DIOGO SIMIONATO ALVES - SP195990
RECORRIDO: CCG - EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: PATRICIA OLIVALVES FIORE - SP268545
ALINE CRISTINE QUEIROZ - SP223264
IZABELLA NETTO GALVAO DE CARVALHO - SP475578
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por KAREN AMABILY ZANIRATO GARCIA, contra o v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (e-STJ, fl. 196): AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C. C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência do negócio pela autora adquirente. Sentença de procedência parcial. RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. Retenção de 20% dos valores pagos adequada à hipótese e consentânea com a jurisprudência deste E. TJSP e do C. STJ, que admite a variação de tal manutenção na casa de 10 a 25%. Percentual suficiente à cobertura das despesas incorridas pela vendedora, sopesado o valor do contrato e do montante até então pago. Arras confirmatórias que compõem o montante pago e não podem ser retidas. Precedentes. Taxa de fruição pelo período de exercício da posse. Possibilidade. Adequada recondução das partes ao estado anterior. Fluência a partir da configuração da mora para se evitar o julgamento “ultra petita”. Redução do percentual pactuado para 0,5 % ao mês sobre o valor atualizado do lote. Limitação do total, contudo, a 10% dos valores pagos. JUROS MORATÓRIOS. Incidência a partir do trânsito em julgado. Entendimento firmado pela disciplina dos recursos repetitivos. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. Proveito econômico de ambas as partes, sendo inviável mensurar desde logo a extensão. Arbitramento dos honorários advocatícios sobre o valor atualizado da causa. Inteligência do art. 85, § 2º, do Estatuto Processual. Sucumbência recíproca em igual proporção. RECURSO PROVIDO EM PARTE. As razões do recurso especial (e-STJ, fls. 309-320), fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, apontaram violação dos arts. 421, 422 e 884 do Código Civil de 2002. Sustentou, em síntese, ser "descabido o reconhecimento da taxa de ocupação, tendo em vista que o terreno objeto do compromisso de compra e venda não chegou a ser ocupado ou edificado, o que afasta qualquer justificativa para a pretendida indenização". Foram apresentadas contrarrazões às fls. 378-399. O recurso recebeu crivo positivo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior para julgamento. É o relatório. No caso, o Tribunal de origem decidiu que "não existe diferença substancial entre a rescisão de um compromisso de compra e venda de um apartamento/casa (que pode ou não ter sido ocupado) e de um terreno (com ou sem benfeitorias), o que permite concluir o cabimento da taxa de fruição à espécie dos autos, por uma questão de isonomia", in verbis (e-STJ, fls. 198-202): "Narra a inicial que a autora se tornou cessionária dos direitos do adquirente de lote de terreno objeto de contrato celebrado em 7.2.2015, que previu o pagamento do valor inicial de R$4.000,00 mais 160 parcelas de R$407,00 para cobrir o saldo restante de R$65.120,00. Entretanto, por problemas financeiros, efetuou os pagamentos até a parcela vencida em junho de 2020, suportando o pagamento total da quantia de R$31.625,57. [...] No que toca à taxa de fruição, não se desconhece a existência de ampla celeuma no que toca à possibilidade da incidência ou não da nominada taxa de fruição sobre mero lote sem edificação. Malgrado o respeito sempre devido a quem entenda de forma distinta, revendo postura anterior, perfilho a compreensão de que, em prol da concretude dos deveres de mitigação de perdas e mútua assistência - que a todos os contratantes obriga -, a coibir enriquecimento sem causa de quem quer que seja e, o mais relevante, reconduzir as partes, satisfatoriamente, ao estado anterior, viável se mostra o acolhimento de tal pretensão. Em continuidade, com todas as vênias e s. m. j., não existe diferença substancial entre a rescisão de um compromisso de compra e venda de um apartamento/casa (que pode ou não ter sido ocupado) e de um terreno (com ou sem benfeitorias), o que permite concluir o cabimento da taxa de fruição à espécie dos autos, por uma questão de isonomia, com ínfima adaptação, a afastar contradição, do quanto preceitua o Enunciado de n. 162 da Súmula deste Egrégio Tribunal de Justiça, no sentido de que “descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”; ou seja, francamente presumível a imposição de prejuízo à alienante, na hipótese de falência do liame, como por todos inicialmente desejado." (Sem grifo no original). Contudo, a jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento no sentido de "ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor". (REsp n. 2.113.745/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024). Corroboram esse entendimento: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. DECISÃO EM CONFORMIDADE DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa" (AgInt no REsp 2.060.756/SP, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023). 2. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.541.026/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024, DJe de 2/8/2024 - sem grifo no original). "CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE URBANO NÃO EDIFICADO). DISTRATO POR INICIATIVA DOS ADQUIRENTES. ARRAS. PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 83 DO STJ. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 568 DO STJ. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA Nº 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na linha dos precedentes desta Corte, não é devida a retenção de arras confirmatórias pelo promitente-vendedor nas hipóteses de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Incidência da Súmula nº 83 do STJ. 2. Incabível a cobrança de taxa de fruição na hipótese em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes. Incidência da Súmula nº 568 do STJ. 3. O Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência firme no sentido de não se admitir, em recurso especial, a aferição do quantitativo em que autor e réu saíram vencidos na demanda ou a verificação de sucumbência mínima ou recíproca para efeito de fixação de honorários advocatícios. Tais questões não prescindem do revolvimento de matéria fático-probatória, atraindo a incidência à hipótese da Súmula n.º 7 do STJ. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. Não cabe ao Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial, o exame de eventual ofensa a dispositivo da Constituição Federal, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal. 2. A Corte de origem dirimiu a matéria submetida à sua apreciação, manifestando-se expressamente acerca dos temas necessários à integral solução da lide, de modo que, ausente qualquer omissão, contradição ou obscuridade no aresto recorrido, não se verifica a ofensa ao artigo 1.022 do CPC/15. 3. A revisão do aresto impugnado quanto à impossibilidade da retenção do valor pago a título de sinal demandaria, necessariamente, a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. Conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedentes. 5. Esta Corte possui a orientação de que a correção monetária não é um plus, mas tão somente a atualização do valor, e que o seu termo inicial é a data do desembolso das quantias. Incidência, quanto ao ponto, da Súmula 83 do STJ. 6. A aferição do decaimento de cada litigante com o objetivo de estabelecer a proporção dos ônus sucumbenciais é providência vedada nesta Corte Superior por exigir o revolvimento probatório da causa. A análise acerca da existência, ou não, de sucumbência mínima ou recíproca implicaria a incursão no campo fático-probatório, o que é vedado a teor do enunciado da Súmula 7/STJ. 7. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.050.102/SP, relator Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024 - sem grifo no original). Diante do exposto, dou provimento ao recurso especial para afastar a condenação da taxa de ocupação, uma vez que o imóvel objeto da controvérsia constitui lote não edificado. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO