Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2813485/SP (2024/0469380-0)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JOSÉ PAULINO NOGUEIRA
ADVOGADO: ZENILDO COSTA DE ARAÚJO SILVA - SP034817
AGRAVADO: WAGNER THADEU BRANDANI
ADVOGADO: RUBENS PEREIRA MARQUES JUNIOR - SP218022
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO JOSÉ PAULINO NOGUEIRA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO — OBRIGAÇÃO DE FAZER - AUTORIZAÇÃO DE PROPRIETÁRIO DE LOJA AGREGADA AO CONDOMÍNIO AUTOR PARA EXECUÇÃO DE OBRA NA TUBULAÇÃO DE ESGOTO. RESPEITÁVEL SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR QUE ARGUIU ILEGITIMIDADE ATIVA E/OU PASSIVA, POIS A LOJA NÃO FAZ PARTE DO CONDOMÍNIO E O IMÓVEL ESTÁ LOCADO PARA TERCEIRO. ADUZ QUE HÁ APENAS PARECER TÉCNICO PRODUZIDO UNILATERALMENTE QUE ATESTOU A "NECESSIDADE" DE REPARO NA REDE DE ESGOTO, NÃO URGÊNCIA. NÃO HÁ NOS AUTOS NOTIFICAÇÃO DE QUALQUER ÓRGÃO PÚBLICO, COMO A AGÊNCIA DE SANEAMENTO BÁSICO OU A PRÓPRIA PREFEITURA A JUSTIFICAR A URGÊNCIA DA OBRA PRETENDIDA PELO CONDOMÍNIO. RECURSO PROVIDO. Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 1.331, § 2º, do CC e 10, IV, da Lei nº 4.591/64, no que concerne à prevalência do direito coletivo (condomínio) em detrimento de interesse privado (contrato de aluguel), razão pela qual deve ser realizada obra necessária e urgente na loja da parte recorrida de modo a evitar eventual rompimento da rede esgoto sanitário que pertence à parte comum do condomínio, trazendo a seguinte argumentação: O v. acórdão recorrido desprezou inteiramente os robustos argumentos apresentados na sentença proferida pelo magistrado de 1º grau, reformando-a e revogando a tutela antecipada concedida na origem, data venia, com base em premissa fática equivocada, senão vejamos: Em suas razões de decidir, o douto sentenciante corretamente sustentou que “o problema trazido abrange o prédio como um todo, pois há um subcoletor de esgoto sanitário, de modo que não é possível haver a individualização de cada proprietário para a correção deste problema, pois se trata de prédio antigo, em que há uma única tubulação de esgoto, que é, obviamente, de responsabilidade do condomínio e não de cada proprietário de "per se".” Quanto a alegação do Réu/Recorrido de que a Loja 2, de sua propriedade, está alugada e que o locatário está a exercer uma atividade que não lhe permite interromper suas atividades, ressaltou o magistrado de piso que O PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA NÃO PODE QUERER FAZER PREVALECER SEU INTERESSE PRIVADO EM DETRIMENTO DE TODO O CONDOMÍNIO, NEGANDO-SE A PERMITIR A REALIZAÇÃO DA OBRA PARA NÃO PERDER A LOCAÇÃO. [...] O direito individual não tem primazia sobre o direito coletivo, principalmente em se tratando de um condomínio, pois, mesmo em se tratando de propriedade, esta, se submete ao direito de todos, e impedir um reparo em tubulação que poderá resultar em prejuízos a serem suportados por todos, não significa DIREITO DE PROPRIEDADE. [...] É normal que após décadas os canos e prumadas em uso, especialmente, de ferro galvanizado, eles se deteriorem, sendo necessária a troca dessa tubulação comum que passa por diversos apartamentos ou lojas, é necessário o condomínio quebrar as paredes de alguns apartamentos para que o profissional tenha acesso ao encanamento. Se o engenheiro determina que a obra deva ser realizada de uma maneira, é inaceitável que o dono do apartamento ou loja localizada no andar térreo impeça a quebra da parede de sua unidade, pois seu desejo de evitar transtornos na sua moradia ou negócio, não o autoriza a prejudicar toda a coletividade. Se sua postura individualista gerar aumento do custo da obra ou danos, poderá ser obrigado a arcar sozinho com os prejuízos. [...] O juiz de primeiro grau não amparou o deferimento da obrigação de fazer pretendida pelo condomínio com base em notificação advinda do poder público, mas sim no fato de que O PROPRIETÁRIO DE UNIDADE AUTÔNOMA NÃO PODE QUERER FAZER PREVALECER SEU INTERESSE PRIVADO EM DETRIMENTO DE TODO O CONDOMÍNIO, NEGANDO-SE A PERMITIR A REALIZAÇÃO DA OBRA PARA NÃO PERDER A LOCAÇÃO (fls. 334/335). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Consta da inicial que o condomínio foi construído em 1949, e que há tempos persiste um problema de obstrução no subcoletor alocado na loja 2, pois o fluxo do esgoto sanitário corre através de escoamento por gravidade, e esse subcoletor é de ferro, hoje apresentando oxidação. O parecer técnico produzido pelo autor (p. 45/84), concluiu haver necessidade de demolição do piso e contrapiso, escavação e instalação da nova tubulação em PVC com diâmetro maior, ou seja, tubo de PVC de 6”, e suas respectivas conexões. Alega o condomínio ser indispensável e urgente a execução dos serviços de reparo no esgoto da loja 2, de propriedade do réu, pois além de haver risco de iminente rompimento total da área, não lhe ocasionará custos operacionais. O parecer técnico concluiu ser a obra de reparo necessária (p. 82): “Dada as circunstâncias e para melhor eficiência dos recursos classifico os serviços que deverão ser executados para uma solução definitiva, já que as medidas paliativas e/ou desvios das tubulações que foram estudadas serão inócuas podendo gerar prejuízos a todos, quiçá colocar vidas em riscos. Substituição do subcoletor alocado na Loja 02, com prazo de execução dos serviços de aproximadamente 30 (trinta) dias.” Ocorre que o réu sendo compelido a autorizar a obra, com a consequente desocupação de seu inquilino por tempo não inferior a 30 dias, provavelmente ocorreria a rescisão contratual locatícia ali estabelecida. [...] É sabido que o interesse público se sobrepõe ao interesse de particulares, especialmente quando detectado imóvel em situação de risco, conforme o artigo 9º, IV, da Lei de Locação: “Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.” Porém não há nos autos notificação de nenhum órgão público, como a agência de saneamento básico ou a própria prefeitura a justificar a urgência da obra pretendida pelo condomínio. Ainda que se considere que o interesse da massa condominial, em regra, supera o do condômino, neste caso, isto não ocorre. O parecer técnico produzido unilateralmente pelo condomínio/autor foi elaborado em abril de 2023 e concluiu que a obra é “necessária” (p. 82). O contrato de locação da loja 2 foi celebrado em janeiro de 2023 (p. 139/147), portanto, antes da apresentação do parecer técnico, e não posterior à detecção da “necessidade” da obra tal como lançado na respeitável sentença. Não havendo exigência dos órgãos públicos a justificar a obrigação de fazer pretendida pelo condomínio autor; e, considerando as ponderações a respeito das consequências da obra para o requerido, impõe-se a improcedência da ação. Convém deixar consignado que na hipótese de haver fato novo, nada impede que futuramente a obra possa ser executada, o que permitirá dedução da pretensão em ação autônoma, caso não haja consenso (fls. 324/326). Tal o contexto, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal, no propósito de demonstrar que a obra na rede de esgoto da loja da parte recorrida é necessária e urgente, em direto contraponto à conclusão do acórdão recorrido, demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: “O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)”. (AgRg no REsp n. 1.773.075/SP, Rel. Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7.3.2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º.9.2020; AgInt no REsp n. 1.846.908/RJ, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21.8.2020; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16.10.2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN