Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
TutCautAnt 819/DF (2025/0033838-0)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
REQUERENTE: KENNIA APARECIDA NEVES DA SILVA
ADVOGADOS: RENATO BORGES REZENDE - DF010700
BRUNO LIMA ROCHA - DF052237
REQUERIDO: ELIZETE BATISTA DE FARIA
ADVOGADOS: JOÃO PEDRO FERRAZ DOS PASSOS - DF001663A
ANTÔNIO JOSÉ DE OLIVEIRA TELLES DE VASCONCELLOS - DF012351
FELIPE VASCONCELLOS BENICIO COSTA - DF036825
DECISÃO Cuida-se de pedido de tutela antecedente formulado por KENNIA APARECIDA NEVES DA SILVA, objetivando a concessão de efeito suspensivo ao seu agravo em recurso especial e, consequentemente, ao próprio apelo nobre, interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DESPEJO. CONTRATO VERBAL. COMPROVADO. INADIMPLEMENTO E INFRAÇÃO CONTRATUAL. RESCISÃO DA AVENÇA. DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. 1. O cerne da controvérsia cinge-se em aferir se as partes celebraram contrato de locação verbal sobre a loja comercial e, caso haja contrato de locação, se cabível o pagamento dos aluguéis e a determinação de despejo. 2. Hipótese em que a prova documental produzida nos autos demonstra que, após a partilha de bens feita em separação judicial, coube à autora a meação dos direitos aquisitivos sobre o imóvel situado na Vargem Bonita, o qual, posteriormente, foi subdividido em lojas, que foram objeto de locação verbal pela requerente. Revela-se verídica a versão da autora, corroborada por relatos de testemunhas compromissadas, no sentido de existência de contrato verbal de locação entre as partes referente a uma das lojas. 3. Consoante dispõe o art. 23, inciso I, da Lei n° 8.245/91 (Lei de Inquilinato), dentre as obrigações do locatário, está inserido o dever de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado. O art. 9º do aludido regramento jurídico, nos incisos II e III, dispõe que a locação pode ser desfeita em decorrência da prática de infração contratual, bem como da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. 4. No caso, mostra-se cabível a resolução do contrato com o consequente despejo e condenação de pagamento de aluguéis em atraso, porquanto evidenciada a ocorrência de inadimplemento e de infração contratual. 5. Negou-se provimento ao apelo. Honorários recursais fixados. Os aclaratórios que se seguiram foram rejeitados (fls. 484-491). Nas razões de tutela, os requerentes aduzem o cabimento de concessão de efeito suspensivo ao recurso especial, ante o "iminente risco de dano grave, irreparável ou de difícil reparação" decorrente de eventual "decisão de despejo compulsório, expedida no processo de execução", que "autoriza a imediata desocupação forçada do imóvel comercial onde a Requerente exerce, de forma contínua e pacífica, sua atividade empresarial desde 2001" (fl. 9). Por seu turno, alegam que a plausibilidade do direito está presente em razão da efetiva violação dos arts. 319, 320, 321, 354 e 385 do CPC e dos arts. 47, caput, inciso III, § 2º, 60 e 67, inciso I, da Lei n. 8.245/1981, visto que provimento de seu apelo não demandaria reexame do acervo fático dos autos. Nesse contexto, pleiteia "[a] concessão de medida liminar para determinar a suspensão imediata do processo, até o julgamento definitivo do Agravo em Recurso Especial, nos termos do art. 300 e art. 305 do CPC e da jurisprudência consolidada deste Egrégio Tribunal" (fl. 14). É, no essencial, o relatório. De acordo com a jurisprudência desta Corte, "para que se defira o pedido de tutela provisória de urgência e, assim, seja concedido o provimento, é necessário que a parte requerente demonstre concomitantemente o fumus boni iuris e o periculum in mora: a plausibilidade do direito alegado, consubstanciada na elevada probabilidade de êxito do apelo nobre; e o perigo de lesão grave e de difícil reparação ao direito da parte [...] (art. 300, caput, do CPC/2015)" (AgInt na Pet n. 13.893/AC, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe 6/4/2021), o que não é o caso dos autos. Na hipótese, a Corte distrital destacou que "[a] matéria da causa é centralmente fática e há duas versões descritas nos autos", no que o voto vencedor firmou que ficou comprovada a existência de contrato verbal de aluguel entre a requerente e a requerida, de modo que o inadimplemento dos alugueis levariam à procedência da ação de despejo, no que manteve o desprovimento da apelação. Vejamos: Em suas razões recursais (ID 50269318), a apelante/ré narra que se trata de ação com "ordem de despejo de um imóvel constituído de uma loja comercial situada na QD 01, Lote 05, Loja 03 na localidade da Colônia Agrícola Vargem Bonita, no Núcleo Bandeirante – DF". Afirma que "não há dúvidas de que o imóvel objeto do litígio não é de titularidade da Autora. Trata-se de edificação comercial antiga, na região denominada Vargem Bonita, no DF, ainda pendente de regularização. Pertence, portanto, ao DF. A apelante, por sua vez, ocupa o imóvel e nele desenvolve atividade comercial de forma mansa e pacífica desde 2001, sendo que, posteriormente, em 2008, através de contrato escrito firmado com o Sr. CAIO GABRIEL DE FREITAS adquiriu em definitivo a posse propriamente dita do imóvel e os bens móveis nele existentes e passou a postular, com maior acerto e segurança jurídica, em nome próprio perante a Administração Regional a regularização da ocupação do imóvel pois o mesmo está situado em área pública." Alega não haver contrato de locação firmado entre as partes e inexistiria prova de notificação de despejo dirigido à apelante. Requer a procedência do apelo para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Entendo que não lhe assiste razão. O cerne da controvérsia cinge-se em aferir se as partes celebraram contrato de locação sobre a loja comercial e, caso haja contrato de locação, se é cabível o pagamento dos aluguéis e a determinação de despejo. A matéria da causa é centralmente fática e há duas versões descritas nos autos. A autora/apelada sustenta que é legítima possuidora e locadora do imóvel comercial localizado no SMPW, quadra 01, lote 05, loja 3, Núcleo Rural Vargem Bonita (Park Way), desde o início da década de 90, afirmando que, inicialmente, todos os documentos atinentes ao imóvel estariam em nome de seu ex-marido, João Batista Diniz, e que, em virtude de separação do casal, a autora passou a exercer a posse desse imóvel, alegando que, inicialmente, o mesmo teria sido locado a Caio Gabriel de Freitas e, posteriormente, locado à requerida, ora apelante. Já a ré defende que ocupa a loja comercial desde 2001 e a autora jamais teria sido possuidora do imóvel. Pois bem. Compulsando os autos, extrai-se que o imóvel objeto da lide consiste em uma [...] edificação comercial, em área pendente de regularização, localizado no SMPW, quadra 01, lote 05, loja 3, Núcleo Rural Vargem Bonita (Park Way). Constata-se que o alvará de funcionamento de todo o lote 05 foi concedido em 1994 a João Batista Diniz, ex-cônjuge da autora. Observa-se que nessa época não constava subdivisão do imóvel em lojas (ID 50269120 - Pág. 1 e ID 50269121 - Pág. 1). Em documento datado do ano de 2001, há o indicativo que o lote 05 já havia sido dividido em loja 01 e loja 02, ainda sob posse de João Batista Diniz (ID 50269124 - Pág. 1). No ano de 2003, na ação de separação judicial entre o João Batista Diniz e a autora, Elizete Batista de Faria, a qual tramitou na Sexta Vara de Família de Brasília, restou consignado, em audiência de instrução e julgamento, que os possíveis direitos sobre o imóvel seriam partilhados na proporção de 50% para cada cônjuge, sendo que o cônjuge varão poderia explorar a padaria e o bar e o cônjuge virago poderia explorar o bar, o bicicletário, o lugar destinado ao gás e a casa em cima do estabelecimento comercial (ID 50269146 - Pág. 1). Em documento de ID 50269300 - Pág. 4, que expõe a imagem aérea via Google Maps do supracitado lote 05, constata-se que o imóvel atualmente é subdividido em lojas 1, 2, 3, 4 e 5. Especificamente sobre a loja 03, a testemunha compromissada, senhor Nilson Silva de Oliveira, afirmou que foi o primeiro locatário, tendo celebrado contrato verbal de locação do referido imóvel comercial com a autora/apelada (Elizete) – ID 138977194 dos autos de origem: "(...) a posição dela é a terceira da esquerda para direita (...), é alugado (...), fui eu quem abri a loja há anos atrás (...), eu abri a loja, eu fundei lá, fui o primeiro locatário e depois eu vendi e passei o contrato de aluguel que ainda estava vigente para o locador e de lá para cá continua da mesma forma, pelo menos é o que eu tenho conhecimento". Informou, ainda, que vendeu as instalações comerciais localizadas na loja 3, tendo explicado para o novo locatário que o valor do aluguel permaneceria o mesmo: "Na época o senhor lembra quanto o senhor pagava? Era R$ 700,00 ou R$ 750,00, era uma coisa assim (...). Quando senhor passou o ponto para a Kennia o senhor explicou essas questões para ela? Sim, foi falado para a Elizete também, porque o contrato (de aluguel) estava vigente (...) acho que restava um semestre mais ou menos, então até na negociação também entrou a condição que o aluguel permaneceria por um certo tempo." Afirmou, também, que a loja 3 era uma agropecuária e que realizou contrato verbal de venda de estoque e ponto comercial, por R$ 15.000,00, com o senhor Caio: "O senhor fez a venda de exatamente o quê? Era uma agropecuariazinha. O senhor fez a venda por meio de contrato? Não, também tudo verbal. O senhor vendeu exatamente o quê, o fundo de comérdio, os produtos? Vendi estoque, prateleira (...), mobiliazinha, pouca coisa, tudo muito simples também. O senhor fez essa venda para quem? Para o senhor Caio, salvo engano ele tinha algum parentesco com a senhora Kennia (...), vendi para ele o estoque da loja e o que tinha (...). Você lembra o valor que fez essa venda? Salvo engano, R$ 15.000,00, doutora." Por sua vez, a testemunha compromissada, senhora Sandra Ayumi Komatsu, informou que aluga a loja 4, que todas as lojas do lote 05 são alugadas, que todos pagam aluguel para a autora (Elizete) e que já estava no lugar antes da Sra. Kennia lá chegar, bem como que todos os ocupantes das lojas pagam aluguel (ID 138977174 dos autos de origem): "A senhora sabe qual é a loja 3? É um petshop. A senhora sabe se esse petshop é uma loja alugada ou é própria? (...) é alugada, todo mundo paga aluguel. A senhora paga aluguel? Sim. De qual loja? Do sacolão, da loja 4. E nesse mesmo local? No mesmo lote 5? Sim. A senhora paga aluguel para quem? Para a Elizete. (...) Qual a forma de pagamento? É pix ou comprovante? É por pix. Sempre foi por pix ou já foi feito o pagamento desta loja mediante recibo? Já foi feito em espécie e em transferência, mas já faz muito tempo que é em pix. A senhora aluga antes ou depois da senhora Kennia? Foi antes, que eu me lembre quando entrei era o Nilsinho (...)." Dito isto, cabível a realização das seguintes digressões. Vejamos. Da atenta análise ao caderno processual e da apreciação em conjunto das provas documentais e testemunhais, conclui-se que, ao longo do tempo, a totalidade do imóvel (SMPW quadra 01, lote 05), em posse inicialmente de João Batista Diniz, ex-cônjuge da autora, e posteriormente partilhado com esta, foi subdivido pelos possuidores em lojas comerciais para aluguel, sendo uma delas objeto da presente demanda (loja 03). Extrai-se dos autos que o senhor Nilson foi o primeiro locatário da loja 03, passando o contrato de aluguel e instalações comerciais para o senhor Caio, por meio de contrato verbal, pelo valor de R$ 15.000,00. Por seu turno, o senhor Caio efetuou contrato de compra e venda por escrito de instalações comerciais com a ré, Kennia Aparecida, no valor de R$ 15.000,00. De acordo com o pacto, o objeto contratual diz respeito às instalações comerciais (ID 50269259 - Pág. 1): "O bem prometido e a venda e todas as instalações comerciais do ramo de agropecuária, instalada na Área Especial n. 5, lote 01, loja 03, Vargem Bonita -DF". (g.n) Ora, nota-se que o referido contrato, entre Caio e Kennia, não faz menção a direitos aquisitivos do imóvel, mas somente à venda das instalações comerciais. Ademais, destaca-se que Caio possuía um contrato de aluguel com a autora (Elizete), que lhe fora transferido pelo senhor Nilson, de sorte que a conclusão inafastável é de que não poderia ter transferido à ré nada além do que lhe fora transmitido, consoante o princípio da disponibilidade, ninguém pode transmitir o que não possui, "nemo dat quod sine non habet - nemo plus jus transfere". Dessa forma, tem-se que o contrato firmado entre Caio e Kennia não diz respeito à transferência do imóvel ou de seus direitos aquisitivos. E, mesmo que a ré pensasse que estava efetuando a compra dos direitos aquisitivos do imóvel (loja 03), a venda não poderia ser considerada válida uma vez que, como o Sr. Caio não poderia ter transferido um direito maior que detinha sobre o bem, tratar-se-ia de venda a non domino, ou seja, de venda feita por quem não tinha poder de disposição sobre a coisa, já que realizada por locatário, que não possuía o direito de dispor do imóvel, em patente ofensa ao previsto no art. 1.228 do Código Civil. Ademais, mesmo que, a título de argumentação, se considerasse a hipótese de ter o Sr. Caio vendido os direitos aquisitivos do imóvel à ré, a venda seria inválida porque haveria ofensa ao art. 104, inciso II, do Código Civil, uma vez que o negócio jurídico requer objeto lícito: "Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; Outrossim, chama a atenção o fato de que o valor das instalações comerciais passadas por Nilson para Caio foi de R$ 15.000,00 e o valor repassado por Caio para Kennia, foi, de igual forma, no montante de R$ 15.000,00. Ora, seria incabível Caio adquirir de Nilson somente as instalações comerciais por 15.000,00 e vender o imóvel, em conjunto com as instalações, pelo mesmo valor. Diante disso, a conclusão lógica que se extrai desse fato é de que a identidade do valor se deu porque houve, também, identidado do objeto das vendas, ou seja, o que Nilson vendeu a Caio foram as instalações, o mesmo fazendo Caio à ré. Em verdade, a documentação colacionada aos autos pela ré, mormente o contrato de compra e venda de instalações comerciais, corrobora a versão dos fatos dada pela autora, no sentido de que restou caracterizado o contrato verbal de locação firmado entre as partes, o que ocorreu em razão da transferência da locação originalmente firmada pela autora com o Sr. Nilson, e, posteriormente, deste para o Sr. Caio e, por fim, à ré. Consoante dispõe o art. 23, inciso I, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Inquilinato), dentre as obrigações do locatário, está inserido o dever de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato". E o art. 9º do aludido regramento jurídico, nos incisos II e III, prevê que a locação pode ser desfeita em decorrência da prática de infração contratual, bem como da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Observe-se: "Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: (...) II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; (...)". Tem-se que o contrato de locação não possui forma solene prescrita em lei, podendo ser celebrado tanto por escrito quanto verbalmente, conforme autorizado pelo art. 47 da Lei do Inquilinato "Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado (...)". Na hipótese, restou comprovada a existência de contrato verbal de locação entre a apelante e a apelada, conforme já exposto, sendo a recorrida locadora loja comercial 03, para a qual deixou de realizar o pagamento dos aluguéis. Por força do princípio da força obrigatória dos contratos, em havendo o descumprimento de uma obrigação imputada a um dos contratantes, é lícito à parte contrária requerer a dissolução do negócio jurídico. Evidenciada a ocorrência de inadimplemento e de infração contratual, é cabível a resolução do contrato, nos termos do art. 9º, incisos II e III, da Lei nº 8.245/91, com o consequente despejo e a condenação de pagamento dos aluguéis em atraso. Nesse sentido, confiram-se aresto deste egrégio Tribunal de Justiça: [...] Destarte, denota-se que não há reparos a serem feitos na r. sentença hostilizada. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao apelo. Com efeito, não se apresenta evidenciada a probabilidade de êxito no conhecimento do recurso especial interposto pela requerente, visto que, baseando-se o julgado na "atenta análise ao caderno processual e da apreciação em conjunto das provas documentais e testemunhais, conclui-se" que "restou comprovada a existência de contrato verbal de locação entre a apelante e a apelada", a reversão do julgado, ao contrário do que aduz a requerente, demandaria reexame do acervo fático dos autos, o que esbarra no óbice da Súmula n. 7/STJ. Nesse sentido, cito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CONTRATO VERBAL DE CONCESSÃO COMERCIAL. REVISÃO. PRETENSÃO RECURSAL QUE ENVOLVE O REEXAME DE PROVAS E ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INOBSERVÂNCIA. SÚMULAS NºS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A alteração das conclusões do acórdão recorrido exige interpretação de cláusula contratual e reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir as Súmulas nºs 5 e 7, ambas do STJ. 2. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.052.616/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 9/3/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO VERBAL. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO TRIBUNAL ESTADUAL. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. NÃO INCIDÊNCIA, NA ESPÉCIE. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURADA. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Modificar o entendimento do Tribunal local, a fim de reconhecer que o recorrente comprovou o fato constitutivo do seu direito para recebimento de direitos econômicos, incorrerá em reexame de matéria fático-probatória, o que é inviável, devido ao óbice da Súmula 7/STJ, não sendo o caso de revaloração de provas. [...] 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 1.997.713/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 18/10/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC/73. OFENSA AFASTADA. COMPROVAÇÃO. AFRONTA AOS ARTS. 131 E 333, I, DO CPC/73. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 2. A controvérsia dos autos diz respeito à existência de contrato verbal de aluguel firmado entre as partes litigantes em ação de despejo. O eg. Tribunal de origem concluiu que o autor comprovou a existência da celebração do contrato. Nesse contexto, afigura-se inviável a esta eg. Corte rever a conclusão do acórdão recorrido, pois demandaria o reexame do conjunto fático-probatório, a atrair o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 521.684/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 14/9/2016.) Ante o exposto, indefiro o pedido de tutela. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS