Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2765982/PE (2024/0383492-6)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: CONSTRUTORA PLAZA LTDA
ADVOGADO: ARTHUR REYNALDO MAIA ALVES NETO - PE000714B
AGRAVADO: LIU CHIOU CHIN
ADVOGADO: ROGÉRIO MOTA E ALBUQUERQUE FILHO - PE023699
INTERESSADO: BITTENCOURT EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CONSTRUTORA PLAZA LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE PERNAMBUCO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 498): DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ALEGAÇÃO DE INOVAÇÃO RECURSAL SUSCITADA PELA APELADA. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA RÉ NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E/OU DE FORÇA MAIOR. CABIMENTO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. VALOR LOCATÍCIO. CONFIGURAÇÃO DE DANO MORAL. LESÃO EXTRAPATRIMONIAL. MANUTENÇÃO DO PERCENTUAL DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fl. 550). No recurso especial, alega a parte recorrente a ilegitimidade passiva da empresa Bittencourt Empreendimentos Imobiliários Ltda. Aduz violação dos arts. 12, § 3º, III, e 14, § 3º, II, do CDC e 1.022 do CPC, alegando que o atraso das obras se deu por fato de terceiro. Afirma que houve afronta aos arts. 371, I, e 373, I, do CPC; 402 e 884 do Código Civil e 1.022 do CPC, pois não teria sido comprovada perda patrimonial apta a ensejar a indenização por lucros cessantes. Aduz violação do art. 884 do CC, pois entende que os lucros cessantes devem ser pagos somente até a data da conclusão das obras em 2017, e não até a expedição do habite-se em novembro de 2018. Por fim, indica violação dos arts. 186 e 927 do CC, pois os danos morais não estariam comprovados. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais a respeito de cada tese. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 654 - 667). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 668 - 671), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 691 - 704). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, observa-se que o Tribunal de origem não analisou, sequer implicitamente, a tese a respeito da ilegitimidade passiva da Bittencourt Empreendimentos Imobiliários Ltda. e, quanto ao ponto, não foram opostos embargos de declaração. Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente. Assim, incide, no caso, o enunciado das Súmulas n. 282 e 356 do excelso Supremo Tribunal Federal. Quanto aos demais temas, tendo em vista o princípio da primazia da decisão de mérito, fica prejudicada a alegação de negativa de prestação jurisdicional. Passo ao exame do mérito. O Tribunal de origem concluiu que não houve fato de terceiro, mas fatores relacionados ao próprio risco do negócio. Registrou ainda que a previsão contratual de prorrogação além do prazo de tolerância de 180 dias é abusiva. Veja-se (fls. 493-494): Fatores como crise no setor de construção civil, falta de material, escassez de mão de obra qualificada, entraves administrativos, altos índices pluviométricos, greves, inadimplência de compradores, etc. se cuidam de situações corriqueiras do mercado imobiliário, que integram o risco do empreendimento e são passíveis de previsão pelas construtoras ao efetuarem projetos de grande porte. Portanto, tais alegações, por si só, não demonstram a ocorrência de caso fortuito e/ou de força maior suficiente para afastar a responsabilidade pelo atraso na conclusão do empreendimento. Inclusive, o período de tolerância de 180 dias (Cláusula 02.1.12 – id 11251349) já é previsto contratualmente para fazer frente a tais imprevistos que possam surgir e prejudicar o andamento normal das obras, não se justificando a demora da construtora para além do prazo de prorrogação. A previsão contratual neste sentido é abusiva, sendo incompatível com a boa-fé e ensejando desvantagem exarada à consumidora, a teor dos arts. 39, V e XII, e 51, IV e § 1º, do CDC. Afastar o referido entendimento, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula n. 7/STJ. Quanto aos lucros cessantes, o Tribunal de origem julgou em conformidade com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado". Incide a Súmula n. 83/STJ. Nesse sentido, cito: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) Ainda, analisar a tese de que o imóvel estaria apto à moradia antes da expedição do habite-se demandaria revolvimento de fatos e provas, incidindo novamente a Súmula n. 7/STJ. A respeito da comprovação dos danos morais, o Tribunal de origem considerou o atraso excessivo e injustificado na entrega da obra (fl. 494): No caso concreto, houve notório prejuízo na demora da entrega do bem pelas rés por mais de cinco anos (já considerados os 180 dias de prorrogação), circunstância que frustrou as expectativas da compradora de usufruir do imóvel pelo qual vinha pagando há anos. Entendo que tal situação supera o patamar de mero dissabor, gerando aflição, angústia e desequilíbrio em seu bem estar, mormente por se tratar de bem jurídico de tamanha grandeza, que é o direito à moradia. Incide também nesse ponto a Súmula n. 7/STJ. Por fim, o recorrente pleiteia que se analise a divergência jurisprudencial apontada. Isso, contudo, não se mostra possível, pois os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do art. 105 da CF impedem a análise recursal pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Deixo de majorar os honorários visto que já foram fixados na origem no patamar máximo de 20% (fl. 310). Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS