Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2814272/ES (2024/0443212-2)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADO: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA014534
AGRAVANTE: BANCO DO BRASIL SA
ADVOGADO: GIZA HELENA COELHO - SP166349
AGRAVADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA
ADVOGADO: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA014534
AGRAVADO: PATRICIA MARILAC MELO DA SILVA
ADVOGADO: SARA SOUZA DE OLIVEIRA - ES018026
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a decisão de fls. 1.681-1.683, que inadmitiu recurso especial com fundamento na incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. O recurso especial, fundado no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, foi interposto contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo em apelação nos autos de ação de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária (Apelação Cível n. 0025546-98.2014.8.08.0024). O julgado foi assim ementado (fls. 1.555-1.556): CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÕES CÍVEIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL – POSSIBILIDADE – INTERESSE DA ADQUIRENTE – DIREITO POTESTATIVO – DANO MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO – VALOR QUE DEVE SER MAJORADO – RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSOS DE APELAÇÃO DESPROVIDOS. 1. Da orientação vinculante firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 543 é a de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. É cediço que, para a fixação do quantum a ser indenizado, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta a condição econômica das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se considerar, ainda, o caráter repressivo e pedagógico da reparação. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega dissídio jurisprudencial e violação dos arts. 17, IV, 22, 26, 26-A e 27 da Lei n. 9.514/1997 e 927, III, do CPC. Defende, em síntese, a impossibilidade de rescisão do contrato com fundamento na legislação consumerista, por se tratar de hipótese de resolução de contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária em garantia, cuja rescisão deve observar as disposições da Lei n. 9.514/1997. Requer o provimento do recurso para determinar a observância da jurisprudência vinculante desta Corte (Tema 1.095 do STJ). Contrarrazões pelo não conhecimento ou pelo desprovimento do recurso especial (fls. 1.662-1.666 e 1.668-1.675). É o relatório. Decido. Atendidos os requisitos de admissibilidade do agravo, segue a análise das razões do recurso especial. Trata-se, na origem, de ação de rescisão unilateral de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Na sentença, os pedidos foram acolhidos para determinar a rescisão do contrato, a restituição parcial dos valores contratuais e o pagamento de indenização por danos morais (fls. 1.165-1.169). Interposta apelação, o Tribunal de origem manteve o acolhimento dos pedidos (fls. 1.542-1.556). Sobreveio recurso especial, interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., em que alega a impossibilidade de rescisão do contrato com fundamento na legislação consumerista. Quanto à questão atinente à prevalência do Código de Defesa do Consumidor ou da Lei de Alienação Fiduciária para a resolução do contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a Segunda Seção, no julgamento do REsp 1.891.498/SP (relator Ministro Marco Buzzi, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022), fixou a seguinte tese para o Tema n. 1.095: Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei n. 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O Superior Tribunal de Justiça também pacificou o entendimento de que, diante da incidência da Lei n. 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão do contrato devidamente registrado por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento das parcelas, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato (AgInt no REsp n. 1.927.025/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021, DJe de 15/12/2021; REsp n. 2.042.232/RN, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023). Por outro lado, a Segunda Seção, no julgamento dos EREsp n. 1.866.844/SP, firmou o entendimento de que não é necessário o registro do contrato garantido por alienação fiduciária no cartório de títulos e documentos para que o pacto tenha validade e eficácia entre os contratantes, visto que tal providência tem apenas o intuito de dar ciência a terceiros e permitir alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. Decidiu ainda que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente registro de imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para, só então, entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. Confira-se: EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos. (EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para o acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.) No caso, o Tribunal de origem afastou a incidência das normas previstas na Lei n. 9.514/1997 e reconheceu a possibilidade de resilição do contrato com fundamento na legislação consumerista, nestes termos (fls. 349-350, destaquei): Em continuidade, o BANCO DO BRASIL S/A afirma que o contrato de financiamento firmado entre as partes não padeceria de qualquer irregularidade ou abusividade. Por sua vez, MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A afirma haver impossibilidade de rescisão do contrato de promessa de compra e venda, notadamente à luz da Lei Federal nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária sobre coisa imóvel e os desdobramentos da mora. Todavia, a rescisão unilateral do contrato pelo promitente-comprador, em negócios submetidos à legislação consumerista, é direito potestativo reconhecido pela jurisprudência. [...] Destarte, não há necessidade de se examinar a existência, ou não, de abusividade ou irregularidade contratual, eis que a rescisão unilateral é manifestação de direito potestativo. Acerca da matéria, confira-se, também, a Súmula nº 543, editada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”. No caso, a rescisão ocorreu no exclusivo interesse da promitente-compradora, haja vista a superveniência de inviabilidade econômica, tanto é que, na própria exordial, requereu a devolução de 90% (noventa por cento) da quantia paga. Nessa hipótese, a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça entende pela “razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com as circunstâncias do caso concreto.” (TJES, recurso de apelação nº. 0000086-12.2018.8.08.0011, de que foi Relator o Exmº. Sr. Desembargador Fabio Clem de Oliveira, julgado em 23.04.2019). No caso, o MMº. Juiz de Direito a quo entendeu como devido a retenção de 10% (dez por cento) do valor pago, sendo que, neste particular, não houve impugnação recursal específica. Veja-se trecho do acórdão que apreciou os embargos de declaração (fls. 1.629-1.630): A Embargante alega, em suas razões recursais, que v. acórdão embargado incorreu em omissão quanto ao não enfrentamento da tese jurídica vinculante firmada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do Tema nº 1.095: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” Ocorre que, no caso, não se aplica a tese firmada no Tema nº 1.095, pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, uma vez que não se trata de resolução por hipótese de inadimplemento do devedor, mas, sim, pelo exercício do direito potestativo de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado com a construtora, não havendo que se falar, assim, da observância do procedimento de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário para posterior alienação em leilão. Esse entendimento não está de acordo com a jurisprudência do STJ, uma vez que, diante da incidência da Lei n. 9.514/1997, que disciplina, de forma específica, a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador, ainda que ausente o inadimplemento das parcelas, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. Por esse motivo, é inviável a análise do pedido de rescisão do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente, com base nas normas de proteção ao direito do consumidor, ou seja, com a devolução da maior parte dos valores pagos e a retenção de um pequeno percentual a título de ressarcimento de eventuais despesas, ainda que, por ocasião do ajuizamento da ação, não tenha havido mora no pagamento das prestações, decorrendo daí a necessidade de observância das regras previstas na Lei n. 9.514/1997. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.142.821/GO, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 3/6/2024, DJe de 6/6/2024. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento a fim de reformar o acórdão recorrido e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para que, com base na análise das circunstâncias da causa e no entendimento acima exposto, realize novo julgamento, avaliando a pretensão inicial de acordo com os parâmetros estabelecidos pela jurisprudência do STJ. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA