Procedimento Comum Cível 5023764-40.2020.8.21.0010 - STJ

Procedimento Comum Cível 5023764-40.2020.8.21.0010 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2812768/RS (2024/0446279-2) RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE: ANJO SPECA MATERAN LTDA AGRAVANTE: RAFAEL BENACHIO AGRAVANTE: RAQUEL DE QUADROS BENACHIO ADVOGADO: JERRI RODRIGO TARTARI BRUNETTO - RS076780 AGRAVADO: STEDAMO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: FÁBIO COSTAMILAN - RS040712 INTERESSADO: MUNICÍPIO DE CAXIAS DO SUL INTERESSADO: AMANDA MOREIRA INTERESSADO: DEIVID LOPES DOS SANTOS INTERESSADO: JOSE FERNANDO KUHN ADAMES INTERESSADO: MARTA REGINA VEGHER DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por RAFAEL BENACHIO e OUTROS à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL, assim resumido: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPETE AO LOCATÁRIO A ADEQUAÇÃO DO IMÓVEL PARA O DESEMPENHO DA ATIVIDADE PROFISSIONAL. COMPROVADA QUE A DEMORA NA ALTERAÇÃO DO HABITE-SE E CONSEQUENTEMENTE DA OBTENÇÃO DE ALVARÁ OCORREU POR CULPA DO LOCATÁRIO. DEMONSTRAÇÃO DE QUE, MESMO SEM "HABITE-SE E ALVARÁ", O BEM LOCADO FOI EFETIVAMENTE UTILIZADO DURANTE DETERMINADO PERÍODO DA CONTRATAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação dos arts. 113, § 1º, III, IV e V, 421 e 422 do CC e 22, I, da Lei nº 8.245/81, no que concerne à validade e aplicação de cláusula contratual que previu a isenção do aluguel até obtenção do habite-se apropriado para uso comercial do imóvel, o qual era de responsabilidade da parte recorrida/locadora, razão pela qual devem ser restituídos os valores pagos no período de isenção, trazendo a seguinte argumentação: Resta clara a violação dos princípios do PACTA SUNT SERVANDA e da BOA-FÉ CONTRATUAL. Absolutamente tudo o que as partes pactuaram foi por livre vontade. A cláusula que isentava os recorrentes do pagamento de aluguel até obtenção do Habite-se Institucional foi instituída pela própria recorrida. Em nenhum momento foi alegada invalidade de tal cláusula contratual pela recorrida ou sua relativização. [...] Ao estipular cláusula de isenção de aluguel até obtenção do Habite-se Institucional, mas enviar notificação extrajudicial exigindo o pagamento mesmo sem tê-lo obtido, demonstra ausência de comportamento leal e honesto por parte da recorrida, descumprindo uma obrigação imposta por ela mesma, acarretando uma atitude ilícita e uma consequência prejudicial aos recorrentes. A ausência de boa-fé objetiva fica evidente, ainda, quando no contrato de locação estipulou a recorrida que se tratava de uma CASA COMERCIAL, mesmo não possuindo a documentação que a caracterizava como ta [...] Tendo a cláusula sido estipulada pela própria recorrida, que não a cumpriu, resta transgredida, também, a norma contida no artigo 113, §1º, IV, do CC, que determina que a interpretação precisa ser favorável a quem não redigiu a cláusula, no caso os recorrentes. O que se percebe é que o Tribunal de Justiça, ao afirmar que a obtenção do Habite-se era responsabilidade dos recorrentes e que enriqueceriam ilicitamente se a cláusula prevalecesse, inverteu a proteção contratual à parte mais forte da relação, justamente a parte que estipulou a isenção de alugueis. Portanto, resta caracterizada a violação aos princípios PACTA SUNT SERVANDA e da BOA-FÉ CONTRATUAL, e da proteção do negócio jurídico a quem não estipulou a cláusula ora suscitada, nos termos do artigo 421, parágrafo único, do artigo 422 e do artigo 113, § 1º, III, IV e V, todos da Lei Federal nº. 10.406/02. [...] Se, por um lado, deveria a recorrida entregar o imóvel em condições de ser usado para os fins a que se destinava, uma vez que firmou em contrato se tratar de Casa Comercial (mas sem o Habite-se apropriado para atividade), por outro passou a cobrar alugueis dos quais estavam isentos por conta de força contratual. Diferentemente do que constou na fundamentação do acórdão, além do estabelecimento ter sido interditado pela Municipalidade de abril/2018 até a obtenção do documento, a obrigação em obter o Habite-se Institucional era da recorrida. Os acórdãos supra, que fundamentam a divergência apontada, trazem justamente esses elementos: obediência ao princípio do pacta sunt servanda e ao princípio da boa-fé objetiva, assim como a responsabilidade do locador de entregar toda a documentação que a casa comercial exige, disponibilizando-a aos fins a que se destina. É exatamente o entendimento dos Tribunais de Justiça de outros Estados da Federação que ora são apontados para calcar a divergência, ou seja, a necessidade de se cumprir o que foi pactuado e imbuir de responsabilidade ao agente que a detém, sendo responsabilidade do locador a obtenção da documentação que tornaria a casa alugada para fins comerciais (fls. 578/584). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Da análise dos autos, verifica-se que os autores firmaram contrato de locação, com prazo de vigência de 01/01/2017 e 01/01/2022, com à ré com o intuito de instalarem no imóvel escola de educação infantil (evento 1, CONTR4). Ocorre que, ainda que conste no contrato que o imóvel era uma casa comercial, com dois pavimentos, sito à Av. Rubem Bento Alves, nº 8228, bairro Cinquentenário, na cidade de Caxias do Sul, verifica-se que a descrição do imóvel revela que, em verdade, este possuía natureza residencial, fato que, inclusive, é corroborado pela existência de habite-se residencial (evento 10, NOT4). Assim, evidente que para a instalação da atividade comercial dos autores, ora recorrentes, seria necessária a alteração do "Habite-se" residencial para comercial/institucional previamente à concessão de alvará de funcionamento. Por tal motivo, inclusive, restou deferida a carência de 45 dias de isenção dos locativos (cláusula 2ª, § 1º), a concessão de desconto especial temporário - assim discriminado no contrato - no valor de R$ 1.000,00 pelo período de 9 meses, bem como que se até a data ?nal da carência não houvesse a concessão do habite-se, tal benefício seria estendido até a sua obtenção [...] E, da análise dos autos, especificamente dos e-mails colacionados no evento 1, OUT5, possibilitada a conclusão de que o atraso na obtenção/alteração do "Habite-se" residencial para comercial/institucional e consequentemente da obtenção de alvará de funcionamento decorreu da demora dos locatários em providenciar as reformas/adequação do imóvel locado conforme determinado pela prefeitura (evento 10, NOT4). Vale salientar ainda, que o processo de nº 2018/3691 cujo assunto diz respeito a licença para reforma: adequação de estabelecimento de ed. infantil datado de 30/01/2018 determina a correção junto à SMU de 21 itens para o prosseguimento da análise de alteração do habite-se, conforme se extrai doevento 1, OUT5 e cuja obrigação competia aos locatários. Ademais, esta Câmara tem entendimento assente de que compete aos locatários procederem as adequações do imóvel para o desempenho da sua atividade profissional (ou seja, a obtenção de "Habite-se" institucional), bem como que sendo o imóvel utilizado durante a contratação, mesmo sem "Habite-se" e Alvará, o não pagamento dos locativos acarretaria enriquecimento ilícito, o que é vedado por Lei (art. 884 do CC). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Portanto, “a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ”. (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9.10.2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3.10.2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4.10.2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25.9.2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23.9.2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25.9.2019. Ademais, pela alínea "c" do permissivo constitucional, não foi comprovado o dissídio jurisprudencial, tendo em vista que a parte recorrente não realizou o indispensável cotejo analítico, que exige, além da transcrição de trechos dos julgados confrontados, a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência, com a indicação da existência de similitude fática e identidade jurídica entre o acórdão recorrido e o(s) paradigma(s) indicado(s), não bastando, portanto, a mera transcrição de ementas ou votos. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: “Esta Corte já pacificou o entendimento de que a simples transcrição de ementas e de trechos de julgados não é suficiente para caracterizar o cotejo analítico, uma vez que requer a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência entre o caso confrontado e o aresto paradigma, mesmo no caso de dissídio notório”. (AgInt no AREsp n. 1.242.167/MA, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 5.4.2019.) Ainda nesse sentido: "A divergência jurisprudencial deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais impede o conhecimento do Recurso Especial, com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal". (AgInt no REsp n. 1.903.321/PR, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16.3.2021.) Confiram-se também os seguintes precedentes: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.849.315/SP, Rel. Ministro Marcos Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º.8.2020; AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.617.771/RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 13.8.2020; AgRg no AREsp n. 1.422.348/RS, Rel. Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJe de 13.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.456.746/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 3.6.2020; AgInt no AREsp n. 1.568.037/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 12.5.2020; AgInt no REsp n. 1.886.363/RJ, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28.4.2021; AgRg no REsp n. 1.857.069/PR, Rel. Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 5.5.2021. Além disso, verifica-se que a pretensão da parte agravante é de ver reconhecida a existência de dissídio jurisprudencial, que tem por objeto a mesma questão aventada sob os auspícios da alínea “a” do permissivo constitucional, que, por sua vez, foi obstaculizada pelo enunciado da Súmula n. 7/STJ. Quando isso acontece, impõe-se o reconhecimento da inexistência de similitude fática entre os arestos confrontados, requisito indispensável ao conhecimento do Recurso Especial pela alínea “c”. Nesse sentido: "A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de que a incidência da Súmula 7/STJ também impede o conhecimento do recurso especial pela alínea c do permissivo constitucional, uma vez que falta identidade fática entre os paradigmas apresentados e o acórdão recorrido". (AgInt no AREsp 1.402.598/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 22.5.2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp 1.521.181/MT, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 19.12.2019; AgInt no AgInt no REsp 1.731.585/SC, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 26.9.2018; e AgInt no AREsp 1.149.255/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 13.4.2018. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente HERMAN BENJAMIN

13/02/2025, 00:00

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Baixa Definitiva

Remetidos os Autos - CCALC -> CSL6CIV

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 176

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 175

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 174

PETIÇÃO PROTOCOLADA JUNTADA - Refer. aos Eventos: 176, 175 e 174

Confirmada a intimação eletrônica - Refer. ao Evento: 177

PETIÇÃO PROTOCOLADA JUNTADA - Refer. ao Evento: 177

Remetidos os Autos - Custas - CSL6CIV -> CCALC

Ato ordinatório praticado

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Recebidos os autos - TJRS -> CSL6CIV Número: 50237644020208210010/TJRS

Todas as movimentações(187)