Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2845465/RJ (2025/0025578-7)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: OTAVIO VALENTE COELHO
AGRAVANTE: LUANA MACHADO DA CUNHA
ADVOGADO: GABRIEL DA ROCHA SANTOS - RJ131681
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADO: GERSON DE CARVALHO FRAGOZO - RJ106445
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por LUANA MACHADO DA CUNHA e OUTRO à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2ª REGIÃO, assim resumido: SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL OU, ALTERNATIVAMENTE, DE 90% DOS VALORES JÁ ADIMPLIDOS, ACRESCIDOS DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AFASTADA A PRETENSÃO DE INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA N.° 543 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. PARA AQUISIÇÃO DO LOTE URBANIZADO (RESIDENCIAL) INTEGRANTE DO EMPREENDIMENTO "RESERVA PRIME", OS AUTORES CELEBRARAM, EM 20/08/2013, CONTRATO PARTICULAR COM A SPE RESERVA PRIME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - "SPE RESERVA PRIME". POSTERIORMENTE, PARA O FINANCIAMENTO DA COMPRA DO IMÓVEL, FOI CELEBRADO COM A CEF, EM 06/02/2015, "INSTRUMENTO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, MÚTUO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NO SFI - SISTEMA DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO". 2. EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA, A CONSTRUTORA FOI CONDENADA NAS OBRIGAÇÕES DE PAGAR MULTA MORATÓRIA E REPARAR DANOS MORAIS NOS AUTOS DO PROCESSO N° 0040031-22.2017.8.19.0209, QUE TRAMITOU NA JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO. 3. NA PRESENTE AÇÃO, PLEITEIA-SE A RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO CELEBRADO COM A CEF, COM A RESTITUIÇÃO INTEGRAL OU, ALTERNATIVAMENTE, DE 90% DOS VALORES JÁ ADIMPLIDOS, ACRESCIDOS DE JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. 4. OCORRE QUE OS DEMANDANTES NÃO APONTAM A EXISTÊNCIA DE QUALQUER ABUSO OU INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA CEF. OBSERVA-SE, NA VERDADE, QUE OS AUTORES REQUEREM A RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO COM AMPARO EM CIRCUNSTÂNCIAS IMPUTÁVEIS EXCLUSIVAMENTE À SPE PRIME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., QUAL SEJA, ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. 5. AFASTA-SE A PRETENSÃO DE INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (" ART. 53. NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE MÓVEIS OU IMÓVEIS MEDIANTE PAGAMENTO EM PRESTAÇÕES, BEM COMO NAS ALIENAÇÕES FIDUCIÁRIAS EM GARANTIA, CONSIDERAM-SE NULAS DE PLENO DIREITO AS CLÁUSULAS QUE ESTABELEÇAM A PERDA TOTAL DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM BENEFÍCIO DO CREDOR QUE, EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO, PLEITEAR A RESOLUÇÃO DO CONTRATO E A RETOMADA DO PRODUTO ALIENADO"), ANTE A TESE FIRMADA NO RECURSO ESPECIAL N° 1.891.498/SP, VINCULADO AO TEMA REPETITIVO N.° 1.095 DO STJ, COM PUBLICAÇÃO OCORRIDA EM 19/12/2022: "EM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DEVIDAMENTE REGISTRADO EM CARTÓRIO, A RESOLUÇÃO DO PACTO, NA HIPÓTESE DE INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR, DEVIDAMENTE CONSTITUÍDO EM MORA, DEVERÁ OBSERVAR A FORMA PREVISTA NA LEI N° 9.514/97, POR SE TRATAR DE LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, AFASTANDO-SE, POR CONSEGUINTE, A APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR 6. IN CASU, NÃO SE TRATA MAIS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, NEM FOI ALEGADO QUALQUER INADIMPLEMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. Quanto à controvérsia, a parte recorrente aduz ofensa aos arts. 51, IV, e 53, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Sustentam a necessidade de restituição dos valores pagos à instituição financeira em cumprimento de contrato de financiamento para compra de imóvel que não lhes foi entregue, trazendo a seguinte argumentação: A cláusula contratual que prevê a retenção integral das parcelas ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante em caso de distrato é abusiva e, por consequência, nula de pleno direito, conforme determina o artigo 53 do CDC. Ademais, a devolução de uma parte ínfima das prestações também é vedada pelo CDC por colocar o consumidor em uma situação de desvantagem exagerada, conforme determina o artigo 51, IV do CDC. Não há que se olvidar que usualmente é concedido o direito de retenção pela Parte Recorrida no patamar de 10% sobre o do montante pecuniário pago pela Parte Recorrente, a fim de custear despesas de cunho administrativo, notoriamente conhecidas e praticadas no mercado imobiliário, como por exemplo, publicidade e demais custos operacionais do Contrato. Inclusive, existem precedentes do STJ afirmando que o percentual máximo que o promitente-vendedor poderia reter seria o de até 25% dos valores já pagos, a depender do caso concreto, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador1. No entanto, deve-se atentar para os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade para determinação do percentual a ser retido pela Parte Recorrida para evitar eventual enriquecimento sem causa e consequente prejuízo à Parte Recorrente. Neste sentido, antes da edição da Súmula 543, o E. Superior Tribunal de Justiça havia pacificado o entendimento de que cabe aos promitentes vendedores a devolução de até 90% das parcelas pagas pelos promitentes compradores diante das hipóteses de rescisão contratual judicial, quando não ocorrer imissão na posse do imóvel, consoante o caso apresentado. No entanto, é fundamental relembrar que, após a edição da mencionada Súmula, o E. Superior Tribunal de Justiça já se manifestou em diversas ocasiões no sentido de que a Súmula 543 deve ser aplicada em casos como o ora sob análise. Deste modo, não pode a Parte Recorrida reter integralmente ou estipular a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pela Parte Recorrente, sob pena de violação aos artigos 51, IV e 53 do CDC (fls. 365-366). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, incide o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que a parte recorrente não demonstrou, de forma clara, direta e particularizada, como o acórdão recorrido violou os dispositivos de lei federal, o que atrai, por conseguinte, a aplicação do referido enunciado: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”. Nesse sentido: “A jurisprudência desta Corte considera que quando a arguição de ofensa ao dispositivo de lei federal é genérica, sem demonstração efetiva da contrariedade, aplica-se, por analogia, o entendimento da Súmula n. 284, do Supremo Tribunal Federal. Em relação à afronta aos arts. 13 da Lei n. 10.559/2002 e 943 do Código Civil, verifica-se a ausência de demonstração precisa de como tal violação teria ocorrido, limitando-se a parte recorrente em apontá-la de forma vaga, o que impede o conhecimento do recurso especial”. (AgInt no REsp n. 1.496.338/RS, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 27/8/2020.) Na mesma linha: "A alegação genérica de ofensa a dispositivo legal desacompanhada de causa de pedir suficiente à compreensão da controvérsia e sem a indicação precisa de que forma o acórdão recorrido teria transgredido os dispositivos legais relacionados atrai a aplicação da Súmula 284 do STF." (AgInt no AREsp n. 1.849.369/RS, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 10/5/2022.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.826.355/RN, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, DJe de 4/8/2020; AgInt no AREsp n. 1.552.950/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 8/5/2020; AgInt no AREsp n. 1.617.627/RJ, AgInt no AREsp n. 1.617.627/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 14/8/2020; AgRg no REsp n. 1.690.449/MG, relator Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJe de 5/12/2019; AgRg no AREsp n. 1.562.482/SP, relatora Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 28/11/2019; AgInt no REsp n. 1.409.884/MG, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 12/8/2022. Ainda que afastado esse óbice, o acórdão recorrido assim decidiu: Compulsando os documentos acostados aos autos, verifica-se que, para aquisição do lote urbanizado (residencial), Bloco 01, Quadra A, integrante do empreendimento "Reserva Prime", em desenvolvimento no Lote 03 do PAL 48437, situado à Rua Projetada A, em Campo Grande, Rio de Janeiro – RJ, os autores celebraram, em 20/08/2013, contrato particular com a SPE RESERVA PRIME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. - "SPE RESERVA PRIME". Posteriormente, para o financiamento da compra do imóvel, foi celebrado com a CEF, em 06/02/2015, "instrumento particular de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário" (Evento 1, OUT7). Destaque-se que, em razão do atraso na entrega da obra, a construtora foi condenada nas obrigações de pagar multa moratória e reparar danos morais nos autos do processo nº 0040031-22.2017.8.19.0209, que tramitou na Justiça do Estado do Rio de Janeiro (evento 1, OUT4 e evento 1, OUT5). Na presente ação, pleiteia-se a rescisão do contrato de mútuo celebrado com a CEF, com a restituição integral ou, alternativamente, de 90% dos valores já adimplidos, acrescidos de juros de mora e correção monetária. Ocorre que os demandantes não apontam a existência de qualquer abuso ou inadimplemento contratual por parte da CEF. Observa-se, na verdade, que os autores requerem a rescisão do contrato de mútuo com amparo em circunstâncias imputáveis exclusivamente à SPE PRIME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., qual seja, atraso na entrega da obra. Afasta-se a pretensão de incidência do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor (“ Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”), ante a tese firmada no Recurso Especial nº 1.891.498/SP, vinculado ao tema repetitivo n.º 1.095 do STJ, com publicação ocorrida em 19/12/2022: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.” In casu, não se trata mais de promessa de compra e venda, nem foi alegado qualquer inadimplemento contratual por parte da instituição financeira. Convém ressaltar que a análise das cláusulas do contrato de mútuo permite concluir que a Caixa Econômica Federal, in casu, atua como mero agente financeiro, apenas detendo responsabilidade no tocante ao mútuo feneratício. Com efeito, não se verifica qualquer relação jurídico-material entre a empresa pública e os demandantes no que tange ao específico negócio jurídico de compra e venda. A questão foi muito bem abordada na sentença, verbis: [...] Ademais, deve ser feita a necessária distinção entre as situações que geraram a edição da súmula 543 do STJ e casos como o ora tratado, pois a súmula aborda contratos de promessa de compra e venda sem pacto de financiamento, pressupondo vínculo jurídico apenas entre promitente vendedor e compromissário comprador, o que possibilita o retorno ao status quo ante, com a liberação do imóvel, sem ônus, para revenda. Nesse sentido, confira-se o precedente: [...] Por sua vez, nos termos do art. 586 do Código Civil, no contrato de mútuo, "[...] o mutuário é obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade". Incabível, portanto, a rescisão do contrato de mútuo feneratício, muito menos a devolução das quantias pagas pelo mutuário, sem a necessária devolução à instituição financeira do montante emprestado, com os acréscimos contratuais devidos (art. 591 do CC). Na hipótese dos autos, houve a liberação dos recursos de financiamento pela CEF em favor dos demandantes, bem como consolidação da garantia de alienação fiduciária junto ao Registro de Imóveis, mostrando-se juridicamente impossível o desfazimento da disponibilização do valor financiado, muito menos sem que os juros incorridos durante todo o período sejam devidamente quitados. Sobre o tema, vale conferir o seguinte precedente: [...] Portanto, inexistentes razões jurídicas para o distrato do mútuo, reputa-se improcedente o pedido de rescisão do mútuo financeiro habitacional em face da CEF. Por outra perspectiva, a relação negocial entre os demandantes e a construtora evoluiu de promessa de compra e venda para a venda efetiva do bem, mediante a obtenção de financiamento para quitação do preço, com execução da garantia em alienação fiduciária, nos termos da Lei 9514/1997, de modo que ficou estabelecido entre as partes um complexo de direitos e obrigações interligados, de relação continuada e trato sucessivo, que não mais admite seu rompimento, sem motivo juridicamente idôneo. Deste modo, o contrato de promessa de compra e venda firmado com a construtora/vendedora já se extinguiu pelo alcance do seu objeto, tendo as obrigações ali assumidas subsumidas no contrato de compra e venda definitivo firmado posteriormente, com financiamento imobiliário através da CEF. Acresça-se que a pretensão dos autores não consiste na simples rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda, mas sim na resolução de mútuo hipotecário. Chancelar a pretensão autoral sem o apontamento de ilegalidade por parte da CEF, ocasionaria risco a todo o fundo público, o que não parece ser razoável (fls. 342-344, destaques meus). Aplicável mais uma vez, portanto, a Súmula n. 284/STF, tendo em vista que as razões delineadas no Recurso Especial estão dissociadas dos fundamentos utilizados no aresto impugnado, pois a parte recorrente não impugnou, de forma específica, os seus fundamentos, o que atrai a aplicação, por conseguinte, do referido enunciado: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”. Nesse sentido, esta Corte Superior de Justiça já se manifestou na linha de que, “não atacado o fundamento do aresto recorrido, evidente deficiência nas razões do apelo nobre, o que inviabiliza a sua análise por este Sodalício, ante o óbice do Enunciado n. 284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal”. (AgRg no AREsp n. 1.200.796/PE, Rel. Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, DJe de 24.8.2018.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp n. 1.811.491/SP, Rel. Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, DJe de 19.11.2019; AgInt no AREsp n. 1.637.445/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 13.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.647.046/PR, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 27.8.2020; e AgRg nos EDcl no REsp n. 1.477.669/SC, Rel. Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, DJe de 2.5.2018. Em razão dos mesmos fundamentos do acórdão recorrido acima transcritos, incidem ainda as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Portanto, “a pretensão de alterar tal entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória e reanálise de cláusulas contratuais, o que é inviável em sede de recurso especial, conforme dispõem as Súmulas 5 e 7, ambas do STJ”. (AgInt no AREsp 1.227.134/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 9.10.2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no REsp 1.716.876/SP, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 3.10.2019; AgInt no AREsp 1.165.518/DF, Rel. Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe de 4.10.2019; AgInt no AREsp 481.971/DF, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 25.9.2019; AgInt no REsp 1.815.585/DF, Rel. Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, DJe de 23.9.2019; e AgInt no AREsp 1.480.197/MG, Rel. Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, DJe de 25.9.2019. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN