Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2177163/SP (2024/0393967-0)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
RECORRENTE: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
ADVOGADO: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
RECORRIDO: CARLA CECILIA LEITE
ADVOGADOS: TACIANA IZABEL GOMES NADAL - PR043208
HYANNE EVLY ALVES ROJAS DE OLIVEIRA - BA071830
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (Apelação Cível n. 1046603-08.2023.8.26.0100) assim ementado (fl. 356): COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da ré em face da sentença de procedência parcial. Rescisão do contrato por culpa da compradora. Sentença mantida. 1. DIREITO DE RETENÇÃO DA VENDEDORA. Contrato celebrado após a Lei 13.786/2018. Sentença que fixou um percentual de 20% sobre os valores pagos, além de outros valores previstos no art. 32-A, incisos III, IV e V, da Lei 6.766/79. Impossibilidade de retenção de 10% sobre o valor do contrato. Autorização prevista na nova Lei do Distrato que não pode implicar, na prática, desvantagem exagerada ao consumidor. Retenção pretendida que implicaria perdimento de parcela expressiva do montante pago. Retenção fixada de maneira razoável na sentença, considerando ainda a possibilidade de revenda do imóvel. 2. TAXA DE FRUIÇÃO. Não aplicação. Exigibilidade apenas no caso de posse efetiva do comprador. Não incidência no caso de compra de lote sem edificação. RECURSO DESPROVIDO. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação do art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979. Alega que a cláusula que dispõe sobre as condições para a rescisão do contrato é praticamente idêntica às disposições da lei e, portanto, não é abusiva e não contraria o Código de Defesa do Consumidor. Defende que há legalidade na cláusula que estabelece penalidade para o caso de rescisão por culpa do comprador, bem como que teria sido incorretamente desprestigiada pelo Tribunal a quo. Colaciona julgado do Superior Tribunal de Justiça a fim de demonstrar divergência jurisprudencial acerca dessa questão. Requer o conhecimento e o provimento do recurso. As contrarrazões foram apresentadas (fls. 388-409). Admitido o apelo extremo, os autos ascenderam ao STJ. É o relatório. Decido. O recurso não reúne condições de êxito. A Corte de origem, soberana na análise dos fatos e provas dos autos e na interpretação de cláusulas contratuais, concluiu que a aplicação do percentual de retenção previsto no contrato iria causar desvantagem exagerada ao consumidor. Confira-se, a propósito, excerto do acórdão (fls. 358-359): Sobre o percentual de retenção, porém, a ré pretende a aplicação do percentual previsto em contrato (10% sobre o valor do contrato cf. ps. 28 e 38), tal como autorizado pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Sem razão, contudo, uma vez que a nova Lei do Distrato estabelece apenas um limite à penalidade prevista no contrato. Todavia, isso não afasta a análise sobre a abusividade ou não da cláusula de retenção prevista no contrato, que deve ser afastada quando implicar desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV, do CDC). A autora pagou R$ 110.192,37, de dois lotes vendidos pelo valor histórico total de R$ 359.659,87. Uma retenção tal como prevista no contrato seria de quase metade dos valores pagos, já descontados os valores com comissão de corretagem e demais encargos. Ou seja, somente pela rescisão, sem quaisquer outros encargos, a vendedora ficaria com o imóvel e reteria montante expressivo daquele recebido. Claramente, portanto, há desvantagem exagerada ao consumidor, pela aplicação da retenção prevista no contrato. Desse modo, para rever a conclusão adotada na origem e acatar a tese recursal de que a cláusula contratual não é abusiva, seria imprescindível interpretar cláusulas contratuais e reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, em face dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Ademais, a conclusão adotada na origem se coaduna com a jurisprudência do STJ, firmada no sentido de que é cabível a revisão do distrato em que se tenha constatado a existência de cláusula que preveja a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL – AÇÃO CONDENATÓRIA – DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel na hipótese em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, fique constatada a existência de cláusula de decaimento abusiva, prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo comprador. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.652.523/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJEN de 29/11/2024.) Vejam-se ainda estes precedentes: AgInt no AREsp n. 2.270.033/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023; AgInt no AREsp n. 2.658.114/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024; AgInt no AREsp n. 2.621.524/PB, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024; e AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024. Caso, pois, de incidência da Súmula n. 83 do STJ. Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em favor da parte ora recorrida, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA