Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2608741/SP (2024/0118004-0)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE: ROCCAFORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: JANAINA DO MONTE SERRAT GONÇALVES AMADEO - SP204698
AGRAVADO: AMANDA FONTOURA CORREA
ADVOGADOS: ANDRÉ LUIS XAVIER MACHADO - MS007676
LORAINE MATOS FERNANDES - MS009551
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por ROCCAFORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, insurgiu-se contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "CONTRATO IMOBILIÁRIO Ação de reparação de danos materiais Sentença de parcial procedência do pedido Inconformismo manifestado pela ré Descabimento Valores relativos a débitos tributários e de contas de consumo Caso em que se verifica afronta à boa-fé objetiva por parte da vendedora ao tempo da celebração do negócio Pressupostos ensejadores do dever de indenizar bem verificados Alegações recursais incapazes de infirmar a conclusão a que chegou o juízo originário Sentença mantida Recurso improvido, com observação" (e-STJ fl. 205). Os embargos de declaração foram rejeitados às e-STJ fls. 247/249. No recurso especial (e-STJ fls. 212/235), a recorrente alega violação do artigo 489, §1º, IV, do Código de Processo Civil, diante negativa de prestação jurisdicional quanto "ao fato incontroverso da inverdade constante da petição inicial, quando omitiu que as negociações da venda do imóvel foram realizadas única e exclusivamente com o padrasto da autora/Recorrida" (e-STJ fl. 217). Suscita, em síntese, ofensa aos artigos 25, 35, 36 e 37 da Lei nº 8.906/1994, requerendo "a exclusão da responsabilidade do representante legal da empresa recorrente quanto a alegada e suposta inexistência de informação da ação de cobrança ao interessado na compra do imóvel" (e-STJ fl. 235). Após a apresentação das contrarrazões (e-STJ fls. 253/260), o recurso foi inadmitido na origem, sobrevindo daí o presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A irresignação não merece prosperar. No tocante à negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o Tribunal de origem motivou adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. No caso, o Tribunal de Justiça manifestou-se expressamente quanto à insurgência, conforme se verifica do seguinte trecho do acórdão: "(...) Cuida-se de ação de reparação de danos materiais julgada parcialmente procedente pelo juízo originário. Sobreveio, então, o recurso de apelação ora em apreço o qual desmerece acolhida. Como bem observado pelo juízo originário, no caso dos autos, restou demonstrado que a requerida estava ciente da existência de demanda milionária contra o condomínio em que se localiza o imóvel, tendo seu representante legal deliberadamente omitido a informação eis que firmou declaração em que afirma inexistir feito judicial relativo ao imóvel. Ora, o proprietário anterior da unidade é também o proprietário da empresa requerida, tendo atuado diretamente nos autos do processo n. 11424340-67.2014.8.26.0100 na qualidade de advogado. Verificada a afronta à boa-fé objetiva, a parcial procedência do pedido se fazia mesmo de rigor, desmerecendo a sentença apelada a crítica que se lhe dirigiu pelo que fica mantida, inclusive por seus próprios fundamentos, ora ratificados: “Passo ao enfrentamento do mérito. É pacífico na jurisprudência que obrigações concernentes a serviços de água e esgoto têm natureza propter personam, incumbindo ao efetivo usuário arcar com os respectivos custos (STJ, AgRg no AREsp 205457, Rel. Min. Humberto Martins, julgado em 04/09/2012). Por conseguinte, ao proprietário atual é assegurado o direito de voltar-se regressivamente contra usuário que, anteriormente à sua propriedade, tenha dado causa a despesas de consumo de água e esgoto. No caso em tela, entretanto, o regresso não comporta acolhimento sob esse fundamento. Isso porque a requerida adquiriu direitos sobre o bem em 30/04/2018 (fls. 23), sendo que os débitos de água e esgoto foram gerados em período anterior, de 1999 a 2013. Nesse contexto, ainda que se presuma, à falta de indicação de terceiro, uso e ocupação pelo proprietário, e mesmo considerando que desde 2007 o imóvel era de propriedade do representante legal da ré, Sr. Antônio Carlos da Cunha Garcia, isso não autoriza que se carreie à pessoa jurídica débito relativo a interregno temporal no qual ela não era, a rigor, proprietária. Em contrapartida, a responsabilidade da ré caracteriza-se por sua patente violação à boa-fé objetiva. É incontroverso que o condomínio Edifício Flat Service Les Jardins, integrado pela unidade autônoma em tela, foi réu em ação de cobrança movida pela SABESP (autos nº 1124310-67.2014.8.26.0100, 41ª Vara Cível deste Foro Central), que resultou em acordo obrigando-o ao pagamento da quantia de R$ 3.697.562,28 (01/07/2021 - fls. 42/46). Em 30/07/2018 foi confirmada e ampliada em segundo grau a condenação do condomínio, a qual se aproximava de R$ 13.000.000,00 à época da transação (fls. 30 - não impugnado). Tampouco se discute que o representante da requerida era o advogado do condomínio no processo, tendo, logo, inequívoca ciência do andamento processual e, em especial, consciência do enorme passivo que aquela condenação representava para os condôminos. A mera pendência de recurso especial ao tempo do acordo não traduz, por si, factibilidade da reversão do julgado perante o C. STJ. Ao revés, à míngua de evidência em contrário a transação só reforça a convicção no sentido de que eram mínimas as chances nesse sentido, conforme avaliação da própria administração condominial a propósito da exposição do imbróglio aos condôminos (fls. 30). É nesse contexto que a ré alienou o bem à autora, ou seja, logo após a decisão desfavorável do E. TJSP (escritura de 06/11/2018 fls. 24). Em outras palavras, da cronologia fática extraem- se robustos indícios de que a requerida desfez do imóvel justamente para livrar-se da dívida em questão, que muito em breve pesaria sobre a coletividade condominial. Seja como for, e sem ignorar que as motivações subjetivas da parte são, regra geral, indiferentes à licitude do negócio jurídico, fato é que, objetivamente, a informação era relevante e deveria ter sido ser franqueada à adquirente, em observância à cláusula geral da boa-fé objetiva e dos deveres anexos de transparência e informação que dela emanam. Nessa linha leciona Judith Martins Costa: Outrossim, é indiferente que ao tempo da venda ainda inexistisse rateio entre condôminos. Importa, para os presentes fins, que já havia contra o condomínio título executivo judicial passível de execução provisória e que num futuro próximo o pesado ônus financeiro viria a ser repartido entre as unidades autônomas. Nesse passo, não era a autora quem tinha o dever de se informar. Do dever de pesquisa em nome do vendedor ela se desincumbiu adequadamente, de acordo com os padrões ordinários de diligência (fls. 138/146). Inexigível que o fizesse, também, em nome do condomínio. Era a ré quem tinha o dever de informar, à luz da transparência e boa-fé contratual. A omissão informativa foi claramente dolosa. A requerente não alega dolo essencial, donde se conclui por seu caráter acidental, isto é, quando a seu despeito o negócio seria realizado, embora por outro modo (art. 146, CC). Cabível, assim, o ressarcimento das perdas e danos consistentes no montante desembolsado pela autora como o malfadado rateio (R$ 70.557,26 fls. 40/41). Por sua vez, está comprovado que a requerente quitou débitos de IPTU anteriores à aquisição (2017 e 2018), no valor total de R$ 8.680,75 (20/10/2021 - fls. 50). A requerida, por sua vez, alega que já havia quitado as mesmas obrigações (R$ 5.333,23 13/02/2020 fls. 107/108), tendo a requerente pago em duplicidade. Em réplica, ela o admite (fls. 127), todavia acusando pagamento parcial. Assiste razão à autora nesse ponto. De fato, a ré não logra especificar o alcance e objeto do pagamento, sabendo-se, apenas, que foi feito em juízo, em sede de execução fiscal (fls. 111/116). Sendo assim, de rigor o ressarcimento da diferença (R$ 3.347,52). Ante o exposto, julgo parcialmente procedentes os pedidos (art. 487, I, NCPC) para condenar a ré ao ressarcimento das quantias de R$ 70.557,26 e R$ 3.347,52, com incidência de juros moratórios legais a partir da citação e atualização monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir dos desembolsos. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo no equivalente a 10% da condenação”. Segundo o Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, “Nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada no julgamento” (art. 252, com redação dada pelo Assento Regimental nº. 562/2017). Aliás, o E. STJ, no julgamento do Recurso Especial nº. 662-272-ES, da relatoria do Min. João Otávio de Noronha, posicionou-se no sentido de que “É predominante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em reconhecer a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum”. No mesmo sentido, REsp. nº 641.963-ES, 2ª T., rel. Min. Castro Meira; REsp. nº 592.092-AL, 2ª T., rel. Min. Eliana Calmon e REsp. nº 265.534-DF, 4ª T., rel. Min. Fernando Gonçalves. Anota-se que a alegação de que parte dos valores já foram pagos pela requerida pode ser eventualmente apresentada, desde que comprovada, sem qualquer prejuízo, por ensejo do cumprimento de sentença. Desnecessário, portanto, qualquer acréscimo aos sólidos fundamentos deduzidos pelo magistrado de primeiro grau - que ora ficam ratificados, pois esgotaram a matéria posta em discussão" (e-STJ fls. 206/209 - grifou-se). Não há falar, portanto, em existência de omissão apenas pelo fato de o julgado recorrido ter decidido em sentido contrário à pretensão da parte. A esse respeito: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REGRESSO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DOS DEMANDADOS. 1. Não há se falar em negativa de prestação jurisdicional, na medida em que o órgão julgador dirimiu todas as questões que lhe foram postas à apreciação, de forma clara e sem omissões, embora não tenha acolhido a pretensão da parte. 2. Rever a conclusão do Tribunal de origem com relação à responsabilidade pelo ressarcimento dos valores pagos em reclamação trabalhista demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, providencias que encontram óbice no disposto nas Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido" (AgInt nos EDcl no AREsp 2.135.800/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 13/2/2023, DJe de 16/2/2023 - grifou-se). Por fim, no que se refere à ofensa aos artigos 25, 35, 36 e 37 da Lei nº 8.906/1994, verifica-se que a matéria versada nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, nem sequer de modo implícito, e que, apesar de opostos embargos de declaração, nada foi decidido acerca da matéria. A despeito disso, não foi alegada a violação do artigo 1.022 do Código de Processo Civil com a finalidade de sanar omissão porventura existente. Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". A propósito: "(...) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp 1.834.881/RJ, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022 - grifou-se). Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 16% (dezesseis por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA