Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2139279/SP (2024/0147278-1)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE: PARQUE VIVERE II EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADOS: CAMILA SOUZA ASSIS - SP419543
RUBENS APARECIDO GODINHO JUNIOR - SP324647
RECORRIDO: ANTONIO GILBERTO DA SILVA
RECORRIDO: ROSSI MARTINS DE SENA SILVA
OUTRO NOME: ROSSI MARTINS DE SENA
ADVOGADO: VIVIANA DA SILVA SOUZA - SP320216
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por PARQUE VIVERE II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C. C. RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. Insurgência contra a r. sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos dos autores, declarando rescindido o negócio jurídico ligado à compra de imóvel e determinando a restituição de oitenta por cento (80%) dos valores por eles entregues à vendedora, excluída a verba de corretagem. Pretensão de reforma para majoração da retenção a cinquenta por cento (50%). Impossibilidade. Reserva de vinte por cento que se mostra adequada e suficiente a compensar a promitente vendedora acerca das despesas havidas com o ajuste firmado. Não demonstração de que a resolução do negócio gerou gastos em patamares superiores ao fixado. Gratuidade processual mantida aos autores, ante a não comprovação de que possuem condição financeira distinta daquela alegada e efetivamente comprovada. Sentença mantida. Recurso desprovido." (e-STJ fl. 506). No recurso especial, o recorrente aponta a ocorrência de divergência jurisprudencial e de violação do artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. Aduz, essencialmente, que, como a incorporação foi submetida ao regime de patrimônio de afetação, a desistência dos promitentes compradores autoriza a retenção, pela promissária vendedora, de até 50% dos valores já pagos. Requer, assim, a reforma do acórdão recorrido para que seja autorizada a reter 50% dos valores pagos pelos recorridos. As contrarrazões foram apresentadas (e-STJ, fls. 574/580). É o relatório. DECIDO. A insurgência não merece prosperar. Cuida-se, na origem, de ação de resilição de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores. A decisão que reconheceu a possibilidade de retenção do percentual de 20% dos valores pagos pelos recorridos foi mantida pelo Tribunal de origem com base nos seguintes fundamentos: "Na hipótese concreta, o inconformismo da apelante cinge-se ao percentual a ser restituído aos apelados, pretendendo a retenção de cinquenta por cento (50%) dos valores entregues, conforme contratado. A rescisão contratual ocorreu, com efeito, por culpa dos apelados, mostrando-se mais adequada a retenção de vinte por cento (20%) das quantias pagas para compensação das apelantes acerca das despesas havidas com o ajuste firmado. Não há que se falar em retenção do sinal, sobretudo porque o contrato (fls. 235/271) não prevê tal modalidade de pena convencional para a resolução do contrato. A apelante, ademais, não demonstrou que a resolução do contrato teria lhe gerado gastos em patamares superiores a esta retenção, o que eventualmente justificaria a majoração para o percentual pretendido de cinquenta por cento (50%) nos termos da avença. Pertinente ao caso, inclusive, o disposto na Súmula nº 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Desse modo, da restituição dos valores devidos aos apelados deve ser descontada a quantia correspondente a vinte por cento (20%) do total pago, nos termos da r. sentença aqui recorrida." (e-STJ, fls. 509/510). Do trecho transcrito, verifica-se que a norma contida no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, relacionada à tese de que a a incorporação havia sido submetida ao regime de patrimônio de afetação, não foi objeto de debate pela Corte local, não tendo a recorrente sequer oposto embargos de declaração visando obter daquele Tribunal o pronunciamento a respeito desse tema, o que inviabiliza o recurso especial diante da falta de prequestionamento, conforme o óbice das Súmulas nºs 282 e 356 do STF. A propósito: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. ACIDENTE DE TRÂNSITO. PENSÃO. BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PENSIONAMENTO MENSAL. VALOR. TERMO FINAL. EXPECTATIVA DE VIDA DA VÍTIMA. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). 5. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial. 6. A falta de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 7. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal. 8. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.872.831/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJe de 29/11/2024.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. MULTA PREVISTA NO ART. 81 DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Corte local não se pronunciou sobre a tese de ilegitimidade passiva da instituição financeira, o que revela a ausência de prequestionamento da matéria, a qual nem sequer foi suscitada nos embargos declaratórios opostos na origem. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF. [...] 6. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.658.153/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.) Ademais, a falta de prequestionamento inviabiliza o apelo também pela alínea "c" do permissivo constitucional, restando, portanto, prejudicado o exame da divergência jurisprudencial. Confira-se: "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO BANCÁRIO COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. NÃO CABIMENTO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. PRESCRIÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA SUPOSTAMENTE DIVERGENTE. [...] 5. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. 6. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.007.246/AL, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022) Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA