Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2181708/SP (2024/0426216-9)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE: LETICIA ALICE DA SILVA
ADVOGADO: LUIS GUSTAVO DA SILVA PEREIRA - SP356465
RECORRIDO: JARDIM ANASTACIO III EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: LEANDRO APARECIDO DA SILVA ANASTÁCIO - SP242814
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por LETICIA ALICE DA SILVA, fundamentado no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora. Incidência do Tema 1095 do C. Superior Tribunal de Justiça. Inaplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor e, sim, os ditames da Lei nº 9.514/97. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros (Embargos de Divergência no R Esp nº 1.866.844/SP). Impossibilidade de rescisão na forma pretendida. Sentença mantida. Recurso a que se provimento." (fl. 171, e-STJ). No recurso especial, a recorrente aponta a violação dos seguintes dispositivos, com as respectivas teses: a) artigos 23 da Lei nº 9.514/1997; 3º, § 1º, 6º, V, e 51, II, IV, § 1º, I e II, do Código de Defesa do Consumidor; 413 e e 884 do Código Civil, alegando que o código consumerista deve reger os contratos na circunstância de a alienação fiduciária não ter sido registrada na matrícula do imóvel, como se verifica no caso vertente, devendo, assim, ser reconhecida a nulidade das cláusulas que impedem a resilição do pacto por iniciativa do comprador, devendo o correspondente percentual de retenção em favor do credor fiduciário ser fixado no patamar máximo de 20% do total já pago; b) artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor, argumentando que a inversão do ônus da prova é um dos direitos básicos do consumidor. Sem contrarrazões (e-STJ, fl. 194) e admitido o recurso na origem, subiram os autos a esta Corte. É o relatório. DECIDO. A irresignação não merece prosperar. No caso dos autos, o Tribunal de origem dirimiu a controvérsia relacionada à possibilidade de resilição unilateral do contrato por iniciativa do devedor fiduciário com base nos seguintes fundamentos: "É incontroversa a celebração do contrato particular de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária e outras avenças, em 09/06/2022, tendo por objeto a unidade descrita na inicial. O C. Superior Tribunal de Justiça fixou o entendimento, no julgamento do mencionado Tema 1095 (REsp 1891498/SP e REsp 1894514/SP), de que "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor." Todavia, no presente caso, é inaplicável à hipótese o Código de Defesa do Consumidor e, sim, os ditames da Lei nº 9.514/97, consoante recente entendimento trazido pelo julgamento dos Embargos de Divergência no REsp nº 1.866.844/SP, uma vez que a ausência de registro do contrato não lhe retira a eficácia, a saber:" (...) Dessa forma, aplica-se a Lei nº 9.514/97, não podendo a adquirente, portanto, pleitear a rescisão contratual com base no Código de Defesa do Consumidor, não havendo que se falar em enriquecimento sem causa da parte apelada. (fls. 172/174, e-STJ). Esse posicionamento converge com a jurisprudência desta Corte Superior, firmada no sentido de que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, e de que, diante da especialidade da lei que rege a alienação fiduciária de bens imóveis e à míngua de previsão legal ou contratual dispondo acerca da possibilidade de desistência por parte do devedor fiduciante, esta, a desistência, deve ser equiparada à inadimplência, com todas as consequências legais dela advindas, inclusive para impedir o devedor fiduciante de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto. Confiram-se: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 3. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 2.077.633/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024.) "EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. EFEITOS ENTRE OS CONTRATANTES. MANUTENÇÃO. ALIENAÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGISTRO. IMPRESCINDIBILIDADE. 1. A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros. 2. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. 3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997. 4. A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. 5. Embargos de divergência não providos" (EREsp 1.866.844/SP, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023).. Nesse contexto, as conclusões do Tribunal de origem coadunam-se com a jurisprudência dominante desta Corte, o que atrai a incidência da Súmula nº 568/STJ, impedindo a reforma do acórdão impugnado. Ademais, verifica-se que as normas contidas nos arts. 3º, § 1º, 6º, V e VIII, e 51, II, IV, § 1º, I e II, do Código de Defesa do Consumidor e 413 e 884 do Código Civil, relacionadas às teses de que deve ser reconhecida a nulidade das cláusulas que impedem a resilição do pacto por iniciativa do comprador e o correspondente percentual de retenção em favor do credor fiduciário ser fixado no patamar máximo de 20% do total já pago, além de permitida a inversão do ônus da prova, não foram objeto de debate pela Corte local, não tendo a recorrente sequer oposto embargos de declaração visando obter daquele Tribunal o pronunciamento a respeito desses temas, o que inviabiliza o recurso especial diante da falta de prequestionamento, conforme o óbice das Súmulas nºs 282 e 356 do STF. A propósito: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO. ACIDENTE DE TRÂNSITO. PENSÃO. BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. PENSIONAMENTO MENSAL. VALOR. TERMO FINAL. EXPECTATIVA DE VIDA DA VÍTIMA. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO. NÃO VERIFICAÇÃO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. [...] 5. O prequestionamento significa a prévia manifestação do tribunal de origem, com emissão de juízo de valor, acerca da matéria referente ao dispositivo de lei federal apontado como violado. Trata-se de requisito constitucional indispensável para o acesso à instância especial. 6. A falta de enfrentamento da questão objeto da controvérsia impede o acesso à instância especial e o conhecimento do recurso especial, nos termos das Súmulas n. 282 e 356 do STF. 7. Não se considera preenchido o requisito do prequestionamento (prequestionamento implícito) quando o tribunal de origem não debate efetivamente acerca da matéria inserta no dispositivo de lei federal. 8. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.872.831/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJe de 29/11/2024.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREVIDÊNCIA PRIVADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO OCORRÊNCIA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO E ONEROSIDADE EXCESSIVA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. MULTA PREVISTA NO ART. 81 DO CPC/2015. INAPLICABILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Corte local não se pronunciou sobre a tese de ilegitimidade passiva da instituição financeira, o que revela a ausência de prequestionamento da matéria, a qual nem sequer foi suscitada nos embargos declaratórios opostos na origem. Incidência das Súmulas 282 e 356/STF. [...] 6. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.658.153/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024.) Ante o exposto, conheço parcialmente e, nessa extensão, nego provimento ao recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (dezoito por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA