Procedimento Comum Cível 1001482-26.2022.8.26.0153 - STJ

Procedimento Comum Cível 1001482-26.2022.8.26.0153 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2195942/SP (2025/0033984-5) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI RECORRENTE: LOTEAMENTO BELLA CRAVINHOS LTDA RECORRENTE: CONSTRUTORA STEFANI LTDA ADVOGADOS: RENATO LÚCIO DE TOLEDO LIMA - SP210242 PAULO HENRIQUE PATREZZE RODRIGUES - SP288841 IZABELLA CRISTINA MARTINS DE OLIVEIRA - SP343326 AKYSA SANTANA - SP492822 RECORRIDO: MATHEUS RIBEIRO ANES ADVOGADO: CRISTIAN MASSAMI MATSUO - SP441852 DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por LOTEAMENTO BELLA CRAVINHOS I LTDA. E CONSTRUTORA STÉFANI LTDA. com fundamento nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, desafiando acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fl. 263): AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do contrato, condenando as rés, solidariamente, a restituirem 80% dos valores pagos, ficando autorizada a compensação relativa a IPTU e eventuais taxas condominiais em aberto. Apelam as corrés pugnando pela retenção de 20% a 25% dos valores pagos, deixando de aplicar a multa de 10%; a retenção de valores pelo tempo de ocupação, taxa de fruição de 0,75% ao mês; aplicando-se as multas e taxas. Descabimento. Rescisão contratual. Desistência do comprador. Incidência da lei n.º 13.786/2018, mas não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Multa contratual de 10% do valor atualizado do contrato se mostra demasiadamente alta, sendo correto o reconhecimento de sua abusividade (art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil). Fixação da retenção em 20% das parcelas pagas. Descabida a taxa de fruição, uma vez que se trata de mero lote de terreno. Possibilidade de retenção do IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel vencidos durante o período de vigência do contrato, desde que devidamente comprovadas, ante a expressa previsão contratual. Recurso improvido. Não foram opostos embargos de declaração. Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 269-287), sustenta a parte recorrente a existência de violação ao art. 32-A da Lei n. 13.786/18, pugnando pela aplicação de multa de 10% sobre o valor atualizado do contrato, bem como a retenção das arras e taxa de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, ainda, divergência jurisprudencial. Sem contrarrazões. Admitido o processamento do recurso na origem, consoante decisão de fls. 322-323 (e-STJ), ascenderam os autos a esta Corte. É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. De início, no tocante à multa de 10% do valor do contrato, a Cote estadual consignou o seguinte (e-STJ, fl. 264): O contrato foi celebrado em 11.08.2019 nos seguintes termos: valor de R$ 63.005,98, sendo R$ 1,999,98 a título de entrada e 180 parcelas mensais e sucessivas de R$ 660,31. Por impossibilidade o comprador pleiteou a rescisão, pugnando pela restituição dos valores pagos. Incidem na hipótese as disposições da lei n.º 13.786/2018, mas isso não afasta a incidência das disposições do Código de Defesa do Consumidor, ante a evidente relação de consumo mantida entre as partes. A multa contratual de 10% do valor atualizado do contrato se mostra demasiadamente alta, sendo correto o reconhecimento da sua abusividade, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil. E observando os princípios da proporcionalidade, da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, a retenção de 20% dos valores pagos é suficiente para indenizar a vendedora pelos prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio, anotando-se que ela poderá comercializar novamente o imóvel, inclusive já o fez, conforme consta. Acerca do tema, este Tribunal Superior já decidiu ser possível a revisão da cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato; além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da efetiva ausência de utilização do bem. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) A propósito: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. VALIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei, quando sua aplicação mostrar-se manifestamente excessiva, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.885/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 27/6/2024, destaquei.) CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PACTO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018, QUE INCLUÍU O ART. 32-A NA LEI Nº 6.766/79. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL QUE, NO CASO ESPECÍFICO, SE MOSTRA ABUSIVA. AFRONTA ÀS NORMAS DO CÓDIGO CIVIL E CONSUMEIRISTAS. ACÓRDÃO PROFERIDO PELO TRIBUNAL ESTADUAL QUE ADOTOU SOLUÇÃO RAZOÁVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em negativa de prestação jurisdicional ou omissão quando todos os pontos essenciais foram fundamentadamente julgados, ainda que de forma contrária aos interesses da parte. 2. É possível a redução da cláusula penal ajustada nos limites autorizados pela lei quando, como no caso concreto, sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato em que disposta. 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser conhecido porque não realizado o necessário cotejo analítico entre os julgados trazidos a confronto. 4. Recurso especial conhecido em parte e não provido. (REsp n. 2.073.412/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/10/2023, DJe de 5/10/2023, destaquei.) Desse modo, estando o acórdão recorrido em conformidade com a jurisprudência do STJ, incide a Súmula 83 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso por ambas as alíneas. 2. Outrossim, no que concerne à taxa de fruição, o Tribunal decidiu pelo seu não cabimento, por se tratar de lote sem edificação (e-STJ, fl. Também não se justifica o pedido de retenção da taxa de fruição, uma vez que se trata de mero lote sem edificação. O fato de a lei autorizar a retenção de taxa de fruição não significa que isso ocorrerá automaticamente, devendo ser analisado no caso concreto se houve efetiva utilização do imóvel, o que não se verifica na hipótese. Não obstante os precedente mencionados pela apelante, anota-se que eles não possuem efeito vinculante e, em hipóteses análogas envolvendo o loteamento objeto dos autos, esta C. Câmara decidiu pela fixação de retenção de 20% dos valores pagos e afastou a retenção da taxa de fruição. Como se verifica, o Tribunal a quo concluiu pela impossibilidade de condenação do recorrido em taxa de ocupação de imóvel, por se tratar de terreno não edificado, inexistindo prova de que o autor tenha se imitido na posse direta do imóvel ou auferido algum proveito econômico. Com efeito, constata-se que o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência dessa Casa, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. DECAIMENTO. VERIFICAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N.º 568 DO STJ. CONHECEU-SE DO AGRAVO INTERNO E NEGOU-SE-LHE PROVIMENTO. 1. Nos termos a jurisprudência desta Corte, a apreciação do quantitativo em que o autor e réu saíram vencedores ou vencidos na demanda, bem como da existência de sucumbência mínima ou recíproca, esbarra no óbice da incidência da Súmula n.º 7 do STJ. 2. A jurisprudência sedimentada nesta Corte entende ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da efetiva ausência de utilização do bem. 3. A conclusão adotada na origem encontra-se em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça sendo aplicável a Súmula n.º 568 do STJ. 4. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.141.386/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMISSÃO NA POSSE. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, rescindida a promessa de compra e venda por iniciativa do promitente-comprador, não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, sendo inviável a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedentes. 2. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.837.929/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 8/6/2022.) Dessa forma, verifica-se que a Corte de origem decidiu de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o que atrai a incidência do enunciado da Súmula n. 83 do STJ, aplicável aos recursos especiais interpostos tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. 3. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, nego provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator MARCO BUZZI

05/03/2025, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Expedição de Certidão.

Execução/Cumprimento de Sentença Iniciada (o)

Suspensão do Prazo

Certidão de Publicação Expedida

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino

Ato Ordinatório - Intimação - DJE

Expedição de Certidão.

Certidão de Publicação Expedida

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino

Proferido Despacho de Mero Expediente

Conclusos para despacho

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de Petição (outras)

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