Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EDcl nos AREsp 2566598/RJ (2024/0044221-7)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
EMBARGANTE: M3C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: EDSON BRASIL DE MATOS NUNES - RJ118534
RAQUEL BELLO VISCONTI - RJ129843
JULIA DE FREITAS BUENO - RJ232154
EMBARGADO: IGOR CHAVES
EMBARGADO: MATEUS AFONSO CHAVES
ADVOGADOS: JANINE GONÇALVES DE ARAÚJO EYNG - RJ121444
CAMILA CARVALHO NOGUEIRA - RJ180929
DECISÃO Trata-se de embargos declaratórios opostos por M3C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA à decisão desta relatoria que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial em virtude de sua intempestividade (e-STJ fls. 1.091/1.094). Nas razões dos presentes aclaratórios, a embargante sustenta haver erro material na decisão, pois, conforme imagem anexada, a petição do recurso especial foi protocolada dentro do prazo recursal. É o relatório. DECIDO. Em virtude dos argumentos expostos pela parte agravante, reconsidera-se a decisão de e-STJ fls. 1.091/1.094 e passa-se à análise do apelo nobre, haja vista se encontrarem preenchidos os requisitos de admissibilidade do agravo em recurso especial. Trata-se de agravo interposto por M3C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro assim ementado: "RECURSOS DE APELAÇÃO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. AVENÇA VERBAL. DIVERGÊNCIA NO VALOR INICIALMENTE CONTRATADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO. CONSECTÁRIOS LEGAIS CORRETAMENTE ARBITRADOS. SUCUMBÊNCIA DO RÉU. RETIRADA DE RESTRIÇÃO SOBRE O IMÓVEL QUE REPRESENTA CONSECTÁRIO LÓGICO DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO. Os contratos são instrumento por excelência de circulação de riquezas, sendo que as trocas demandam utilidade e justiça, censurando-se assim o abuso da liberdade contratual. Tratando-se de um negócio jurídico, requer, para sua validade, a observância dos requisitos legais, tais como, agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. Na hipótese dos autos, os autores ingressaram com a presente ação, afirmando que pactuaram, de forma verbal, a aquisição de uma unidade imobiliária do empreendimento denominado 'Residencial Ipiranga', pelo valor de R$190.000,00, tendo efetuado o pagamento da quantia de R$182.131,00. Destacaram, ainda, que eram administradores do empreendimento e o acordo foi feito, a fim de que o réu tivesse capital para realizar as construções. Contudo, após a integralização dos valores, o réu negou-se a formalizar o contrato, passando a exigir novas quantias, para quitação da obrigação. O réu, por seu turno, afirma que jamais prometeu vender o imóvel por preço tão baixo, destacando que os autores sabiam que o valor das unidades variavam entre R$430.000,00 e R$500.000,00. Com efeito, a controvérsia dos autos, tal como bem delineado pelo sentenciante, consiste no valor avençado pelas partes para aquisição do imóvel. Logo, é incontroverso que as partes possuíam um contrato verbal de promessa de compra e venda, tendo, inicialmente, estipulado valor para a avença. Compulsando a prova colhida, sob o crivo do contraditório, não foi possível determinar com convicção o valor estipulado pelas partes, quando da fase inicial de contratação. Os documentos acostados apenas dão conta dos pagamentos recebidos pelo réu para aquisição do imóvel, sendo certo que a prova oral colhida apenas demonstra que as demais unidades imobiliárias foram vendidas por valor superior. Entretanto, ao contrário do que alega o 2º apelante, tal fato não significa que preço igual foi praticado em face dos autores, sendo certo que as testemunhas afirmam não saber o preço avençado entre as partes, até mesmo porque o próprio réu confirma que o 1º autor era administrador do empreendimento, o que pode tornar crível a alegação de que fez a venda por valor inferior ao de mercado. Ademais, causa estranheza que a empresa, antiga no ramo de construções, tenha feito um contrato verbal, aceitando receber diversos valores ao longo do tempo, sem que tivesse formalizado o contrato. Nessa toada, afirma o 2º apelante que o caso em tela desafiaria a aplicação do art.488, do Código Civil. Nada obstante, o artigo traz a hipótese em que as partes não convencionaram o preço, o que não é o caso dos autos, porquanto o preço foi inicialmente fixado, o que ensejou, inclusive, o pagamento de inúmeras parcelas pelo comprador. Outrossim, a solução adotada pelo julgador é a que melhor se adequa ao caso, qual seja, a rescisão contratual, com retorno das partes ao status quo, tratando-se de providência legal, razoável e justa. Isso porque a prova produzida não é capaz de determinar de quem foi a culpa pela rescisão contratual. Muito embora o autor não comprove que o preço do ajuste era de R$190.000, a parte ré também não comprova que o valor pretendido era de R$430.000,00, a ensejar a retenção das parcelas ou aplicação da perda de sinal e demais penalidades. Outrossim, em sendo o desfazimento do negócio jurídico decorrente de culpa de ambos ou não sendo possível avaliar de quem foi a culpa, não há que se falar em penalidade contratual, sendo imperioso o retorno das partes ao status quo ante, inclusive a fim de se evitar manifesto enriquecimento sem causa daquele que recebeu os valores e ainda permanece com a propriedade do imóvel. Sendo assim, considerando as peculiaridades do caso concreto, a solução adotada pelo julgador deve ser mantida. Quanto aos consectários legais, motivo de irresignação do réu, não há que se falar em sua fixação do trânsito em julgado. Conforme já exaustivamente informado, não se pode precisar a culpa pela rescisão, de forma que não se mostra sequer razoável aplicar-se regras de determinados contratos, porquanto a avença verbal do caso é peculiar e feita em razão da proximidade existente entre as partes. Logo, deve ser aplicada a regra geral para imposição da correção monetária, desde o seu desembolso, a fim de atualizar o valor pago, bem como os juros da citação, diante da relação contratual existente entre as partes, nos termos do art.405, do CC. Quanto à verba sucumbencial, sem razão o réu, porquanto deu causa ao ajuizamento da demanda, quando recusou-se a reembolsar qualquer quantia aos autores, obrigando-os a ingressar com a presente ação, a fim de reconhecer a contratação por valor inferior ou rescindir o contrato. Ademais, houve julgamento de procedência do pedido alternativo, de forma que a sucumbência é também do réu, uma vez que o acolhimento de qualquer um dos pedidos satisfaz por completo a pretensão autoral. Por fim, resta analisar o pleito autoral referente à determinação de retirada da restrição sobre o bem. Com efeito verifica-se que, diante da controvérsia sobre a propriedade do imóvel e sobre a concretização da compra e venda, o juízo determinou que fosse oficiado ao RGI, a fim de impedir a venda do bem, até julgamento do feito. Contudo, proferida sentença, determinando-se a rescisão contratual, não há mais dúvida sobre a titularidade do imóvel. A providência adotada pelo magistrado de revogação da decisão que determinou a indisponibilidade do bem, portanto, é consectário lógico da rescisão contratual, sendo certo que os argumentos referentes à solidez financeira da ré são questões que devem ser dirimidas no cumprimento do julgado. Desprovimento dos recursos" (e-STJ fls. 907/910). Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fls. 965/975). No recurso especial, a recorrente alega violação dos seguintes dispositivos legais com as respectivas teses: (i) art. 10 do Código de Processo Civil, pois foi delimitado como ponto controvertido da causa a possibilidade de caracterização de enriquecimento sem causa, sem que tivesse sido instado a se defender ou manifestar sobre essa questão; (ii) art. 488 do Código Civil, haja vista a previsão de que, na ausência de acordo sobre o preço do imóvel, deve prevalecer o preço médio das vendas habituais; (iii) art. 418 do Código Civil, ao argumento de que o valor pago pelo recorrido deve ser considerado como arras. Aduz: "(...) o Egrégio Tribunal a quo foi certeiro ao manter a decisão de afastar o pedido de que o imóvel teria sido vendido por R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), mas não aplicou corretamente o direito previsto para esse tipo de situação, previsto claramente no art. 488 do Código Civil, ou seja, declarado que a venda se deu pelo valor das vendas habituais (parte final do caput do art. 488) ou pela média praticada (parágrafo único do referido dispositivo legal). Ademais, sendo afastada a violação ao dispositivo legal supra, inegável que os valores pagos pelo Recorrido convertem-se, em verdade, nas arras prestadas para a compra do imóvel pelo preço médio praticado, qual seja, R$ 430.000,00 (quatrocentos e trinta mil reais). E, sendo assim, o v. acórdão também negou vigência ao previsto no art. 418 do Código Civil, que prevê que sendo desfeito o negócio por quem prestou as arras, como é o caso, estas serão perdidas em favor de quem as recebeu" (e-STJ fls. 1.001/1.002). Sustenta, ainda, ofensa ao Tema 1.002/STJ, porque o termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado da decisão, e não a citação, considerando que não foi reconhecida a culpa do vendedor pelo desfazimento do negócio. Com as contrarrazões, o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. A insurgência não merece prosperar. Inicialmente, no que se refere à ofensa aos arts. 10 do CPC e 418 do CC, verifica-se que a matéria versada nos dispositivos apontados como violados no recurso especial não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, nem foi objeto dos embargos de declaração opostos. Por esse motivo, ausente o requisito do prequestionamento, incide o disposto na Súmula nº 211/STJ: "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". A propósito: "(...) A ausência de debate no acórdão recorrido quanto ao tema suscitado no recurso especial evidencia a falta de prequestionamento, admitindo-se o prequestionamento ficto apenas na hipótese em que não sanada a omissão no julgamento de embargos de declaração e suscitada a ofensa ao art. 1.022 do NCPC no recurso especial, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.834.881/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 19/10/2022). De qualquer forma, inviável a revisão das conclusões do tribunal de origem acerca do mérito da demanda ante o óbice da Súmula nº 7/STJ. Com efeito, o Tribunal de origem, à luz da prova dos autos, concluiu pela existência de um contrato verbal de compra e venda de imóvel, com a estipulação do preço do bem, conforme se extrai da leitura do voto condutor, merecendo destaque o seguinte trecho: "Na hipótese dos autos, os autores ingressaram com a presente ação, afirmando que pactuaram, de forma verbal, a aquisição de uma unidade imobiliária do empreendimento denominado 'Residencial Ipiranga', pelo valor de R$190.000,00, tendo efetuado o pagamento da quantia de R$182.131,00. Destacaram, ainda, que eram administradores do empreendimento e o acordo foi feito, a fim de que o réu tivesse capital para realizar as construções. Contudo, após a integralização dos valores, o réu negou-se a formalizar o contrato, passando a exigir novas quantias, para quitação da obrigação. O réu, por seu turno, afirma que jamais prometeu vender o imóvel por preço tão baixo, destacando que os autores sabiam qu e o valor das unidades variavam entre R$430.000,00 e R$500.000,00. Com efeito, a controvérsia dos autos, tal como bem delineado pelo sentenciante, consiste no valor avençado pelas partes para aquisição do imóvel. Logo, é incontroverso que as partes possuíam um contrato verbal de promessa de compra e venda, tendo, inicialmente, estipulado valor para a avença. Compulsando a prova colhida, sob o crivo do contraditório, não foi possível determinar com convicção o valor estipulado pelas partes, quando da fase inicial de contratação. Os documentos acostados apenas dão conta dos pagamentos recebidos pelo réu para aquisição do imóvel, sendo certo que a prova oral colhida apenas demonstra que as demais unidades imobiliárias foram vendidas por valor superior. Contudo, ao contrário do que alega o 2º apelante, tal fato não significa que preço igual foi praticado em face dos autores, sendo certo que as testemunhas afirmam não saber o preço avençado entre as partes, até mesmo porque o próprio réu confirma que o 1º autor era administrador do empreendimento, o que pode tornar crível a alegação de que fez a venda por valor inferior ao de mercado. " (e-STJ fls. 914/915 - grifou-se). Nesse contexto, o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimento inviável ante a natureza excepcional da via eleita, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ. A propósito: "PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. INTERMEDIAÇÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. LEGITIMIDADE DO EMPRESÁRIO INDIVIDUAL PARA REPRESENTAR A PESSOA JURÍDICA EM JUÍZO. COMISSÃO DE CORRETAGEM ACORDADA EM CONTRATO VERBAL. POSSIBILIDADE DE COMPROVAÇÃO EXCLUSIVAMENTE POR TESTEMUNHA. SÚM. 83 DO STJ. REVISÃO DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚM. 5 E 7 DO STJ. PEDIDOS CUMULATIVOS COM ACOLHIMENTO APENAS DO PEDIDO MENOS ABRANGENTE. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚM. 83/STJ. REVISÃO DO DECAIMENTO DE CADA PARTE NO PEDIDO E DA DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. SÚM. 7 DO STJ. INCOGNOSCIBILIDADE DA DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL DIANTE DOS ÓBICES SUMULARES INCIDENTES À INTERPOSIÇÃO PELA ALÍNEA "A" DO ART. 105, III, DA CF. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional nem vícios tão somente porque o acórdão recorrido, embora tenha enfrentado de modo fundamentado e claro as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, profere decisão contrária à pretensão da parte recorrente. 2. A 'empresa individual' é uma ficção que não pressupõe a existência de uma pessoa jurídica para exploração da atividade, pois é o próprio empresário (pessoa física) quem exerce o comércio em nome próprio e responde (com seus bens) pelas obrigações firmadas pela empresa individual. Súmula 83 do STJ. 3. Na intermediação de venda de imóvel e seus respectivos efeitos e obrigações, admite-se decisão judicial baseada exclusivamente em prova testemunhal. 4. A interpretação de cláusulas contratuais e a análise do conjunto fático-probatório dos autos não se coadunam com os fins do recurso especial. Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)" (AgInt no REsp n. 2.059.044/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/3/2024, DJe de 20/3/2024 - grifou-se) Além disso, observa-se que as razões recursais partem de premissa fática diversa da registrada no aresto recorrido, o qual consigna expressamente que havia um preço inicialmente pactuado, bem como a circunstância de que não se pode considerar o negócio como uma venda habitual da construtora, dada a proximidade existente entre as partes envolvidas: "(...) a avença verbal do caso é peculiar e feita em razão da proximidade existente entre as partes" (e-STJ fl. 921). Nesse cenário, a deficiência na fundamentação recursal ficou evidenciada, visto que as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão recorrido, não tendo havido impugnação dos fundamentos efetivamente adotados para a solução da controvérsia, o que atrai a incidência, por analogia, das Súmulas nºs 283 e 284/STF. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ACIDENTE EM ÔNIBUS COLETIVO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CONSÓRCIO. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADOS. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DOS FUNDAMENTOS DO JULGADO ATACADO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE AS CONSORCIADAS. ART. 28, § 3º, DO CDC. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF. 2. É inadmissível o inconformismo por deficiência na fundamentação quando as razões do recurso estão dissociadas do decidido no acórdão recorrido. Aplicação da Súmula 284 do STF. (...) 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp 1.982.129/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 7/6/2023 - grifou-se) "CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RESCISÃO DO CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE. ENVIO DA NOTIFICAÇÃO. NÃO COMPROVAÇÃO. FUNDAMENTOS NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA Nº 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A ausência de combate aos fundamentos do acórdão recorrido, suficientes por si só, para a manutenção do decidido acarreta a incidência da Súmula n.º 283 do STF. 3. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp 2.157.654/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 9/3/2023 - grifou-se) Por fim, a alegação de violação de tema repetitivo não autoriza a abertura da via especial, tendo em vista que o art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, exige a demonstração da contrariedade, negativa de vigência ou interpretação divergente a dispositivo de lei federal. A propósito: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO INDIVIDUAL DE SENTENÇA COLETIVA. DISCUSSÃO SOBRE ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. AGUARDO DO TRÂNSITO EM JULGADO. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NO ACÓRDÃO RECORRIDO. EXISTÊNCIA DE OMISSÃO. COMPLEMENTAÇÃO DAS RAZÕES QUE NÃO ALTERA O RESULTADO DO JULGAMENTO. EMBARGOS DECLARATÓRIOS ACOLHIDOS SEM EFEITOS MODIFICATIVOS. (...) 3. Com relação à apontada ofensa ao Tema n. 28 da Repercussão Geral do Supremo Tribunal Federal, para além da ressalva de não competir a esta Corte a análise de violação de normas constitucionais, também não é cabível, na via estreita do apelo nobre, a análise de violação a enunciados sumulares ou teses repetitivas, pois, para os fins do art. 105, III, a, da Constituição Federal, não se enquadram no conceito de 'lei federal', nos termos da Súmula n. 518/STJ, por analogia. 4. Embargos de declaração acolhidos sem efeitos infringentes." (EDcl no AgInt no REsp 2.092.710/DF, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 7/5/2024) Ante o exposto, reconsidero a decisão de e-STJ fls. 1.091/1.094 e, em novo exame, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, os quais devem ser majorados para o patamar de 15% (quinze por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA