Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2663277/AM (2024/0207749-1)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: ÔNIX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVANTE: DIRECIONAL ENGENHARIA S/A
ADVOGADO: MARCOS MENEZES CAMPOLINA DINIZ - MG115451
AGRAVADO: ANTONIO PINTO DA FONSECA NETO
ADVOGADO: ISABELA RIBEIRO ALVES - AM005270
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial apresentado por Direcional Engenharia S.A. e outra contra a decisão que não admitiu o recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, diante de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas (TJAM), que, em ação revisional ajuizada por Antônio Pinto da Fonseca Neto, reformou a sentença e condenou as recorrentes ao pagamento de indenização por perdas e danos em razão de propaganda enganosa, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL - DIREITO DO CONSUMIDOR - PROMESSA DE ÁREA COMERCIAL EM CONDOMÍNIO - AUSÊNCIA DE PROVA DA CONSTRUÇÃO DO CENTRO COMERCIAL PACTUADO E CONSTANTE DO INFORME PUBLICITÁRIO - PROPAGANDA ENGANOSA CONFIGURADA - DESVALORIZAÇÃO OU NÃO VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL QUE DEVE SER APURADA EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - LIMITAÇÃO DO QUANTUM AO VALOR PECUNIÁRIO PLEITEADO À INICIAL - SENTENÇA REFORMADA NO PONTO DEVOLVIDO - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. In casu, o autor ajuizou ação pleiteando a condenação do réu em perdas e danos pelo fato de o empreendimento não contar a área comercial prevista no contrato (fl. 5) e supostamente alardeada pelo empreendimento, conforme informes publicitários de fls. 39-41; II. Em que pese o entendimento do magistrado que negou o pedido, entendo diversamente que restou configurada a propaganda abusiva; III. Primeiramente, não há que se confundir o TAC firmado pela ré à fl. 262-269 para construção de equipamentos comunitários realizado com o ente Municipal, com a obrigação de construir centros comerciais no condomínio, vez que são obrigações distintas e independentes, dada a clareza da cláusula 11.3 do contrato (fl. 55); IV. Por força disso, não há que se acolher as teses de ilegitimidade passiva e ativa, suscitadas pela parte apelada, vez que o condômino é legítimo para pleitear reparação pelo descumprimento contratual e/ou desvalorização de seu imóvel; V. Em segundo lugar, a propaganda enganosa restou configurada nos termos do art. 30 do CDC, vez que a ré não comprovou que construiu a referida área comercial prometida na publicidade de fls. 39-41 e pactuada no contrato pela cláusula 11.3 à fl. 55, limitando-se a aduzir genericamente em contestação que "já existem duas áreas comerciais no empreendimento", fl. 112 - sem, contudo, demonstrá-las; VI. Por fim, Ante à impossibilidade de os danos patrimoniais serem presumidos, quanto ao valor da indenização, tratando-se de lucros cessantes, estes devem ser calculados com base naquilo que efetivamente o consumidor deixou de ganhar pela desvalorização ou não valorização do imóvel, o que somente poderá ser apurado em liquidação de sentença. Deve-se observar, no entanto, a limitação do pedido realizado pela parte autora/recorrente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em liquidação. VII. Sentença reformada no ponto devolvido a este órgão ad quem; VIII. Recurso conhecido e provido. Alegam as agravantes, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 9º e 22 da Lei Federal nº 6.766/79, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano. Quanto à suposta ofensa aos dispositivos da Lei nº 6.766/79, sustentam que a responsabilidade pela construção de centros comunitários no empreendimento Bem Viver - Etapa Vida Nova seria do ente municipal, e não das recorrentes, o que teria sido indevidamente imposto pelo Tribunal de origem. Além disso, defendem a inaplicabilidade das Súmulas 7 e 83 do STJ, pois o acórdão recorrido não estaria em consonância com a jurisprudência desta Corte e não seria necessário o reexame de fatos e provas. Contrarrazões ao agravo foram apresentadas às fls. 505/509. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, neste caso, de ação ajuizada por Antônio Pinto da Fonseca Neto contra Onix Empreendimentos Imobiliários LTDA e Direcional Engenharia S.A., visando à revisão de cláusulas contratuais, bem como indenização por perdas e danos e repetição de indébito, em razão de supostas cláusulas abusivas e descumprimento contratual na aquisição de imóvel na planta. O autor alegou, em síntese, atraso na entrega do imóvel, cobrança de taxas indevidas e descumprimento de propaganda publicitária sobre a infraestrutura do empreendimento. Em primeira instância, a Juíza Naira Neila Batista de Oliveira Norte julgou improcedentes os pedidos do autor, sob o fundamento de que não restou demonstrada ilegalidade nas cláusulas contratuais, tampouco justificativa para a devolução dos valores pagos. A sentença reconheceu a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, mas não determinou nenhuma indenização por perdas e danos ou danos morais. Além disso, considerou que a propaganda sobre a infraestrutura não foi descumprida, pois a responsabilidade pela construção de áreas comunitárias era do Município. Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado do Amazonas deu provimento ao recurso, reformando a sentença para reconhecer a propaganda enganosa e condenar as rés ao pagamento de perdas e danos pela desvalorização do imóvel, limitados a R$ 15.000,00, valor a ser apurado em liquidação de sentença. O Tribunal afastou a ilegitimidade passiva das rés e destacou que a infraestrutura comercial anunciada no contrato e nas peças publicitárias não foi entregue, caracterizando violação ao Código de Defesa do Consumidor. Apenas essa questão foi examinada pelo TJAM e, por consequência, constitui o único objeto do recurso especial interposto na origem. Para embasar a reforma da sentença e justificar a condenação das agravantes, o relator do Tribunal de Justiça do Amazonas, Desembargador Yedo Simões de Oliveira, ressaltou o seguinte: Em que pese o entendimento do magistrado, entendo que a sentença deve ser reformada no ponto devolvido, em razão da configuração da publicidade enganosa, nos termos do art. 30 do CDC. Explico. Primeiramente, não há como confundir a obrigação de construir os dois equipamentos comunitários com a área comercial, tendo em vista serem obrigações distintas e independentes, dada a clareza da cláusula 11.3 do contrato de fls. 42-89. Colaciono o trecho de fl. 55: 11.3. O loteamento que deu origem ao "Bem Viver Total Ville" possuirá as seguintes áreas: (I) Área Residencial, compostas de 10 (dez) lotes residenciais em que ser erguerão incorporações imobiliárias, dentre elas a presente, objeto deste contrato: (II) Área Comercial, com 2 (dois) lotes comerciais; (III) Área de equipamentos comunitários; (iv) Área Verde (área pública) composta de 9 (nove) lotes de área verde; (v) Área de Preservação Ambiental - A. P. P. (área não edificável) situada às margens do Igarapé; (vi) Sistema Viário, composto Avenida de Acesso, alça viária e ruas 01, 02, 03, 04, 05 e 06. Resta claro, pois, que são obrigações distintas. Em outras palavras, a área comercial não pode ser confundida com a área de equipamentos comunitários, de forma que esta última é que fora objeto do Termo de Ajustamento de Compromisso de fls. 262-269 para construção de uma escola e uma unidade básica de saúde, e não a primeira. Nesse sentido, afasta-se também a alegação de ilegitimidade passiva e ativa suscitadas pela parte apelada às fls. 334-338, vez que, quanto à primeira, não se está travando debate sobre a construção da área a ser beneficiada com os equipamentos comunitários, e, quanto à segunda, é plenamente possível ao condômino pleitear a reparação pela quebra contratual: (...) Adiante no mérito, quanto à área comercial alardeada pelo empreendimento, ressai evidente que a parte ré não comprovou fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, nos termos do art. 373, II do CPC, vez que não comprovou que construiu a referida área comercial prometida na publicidade de fls. 39-41 e pactuada no contrato pela cláusula 11.3 à fl. 55, limitando - se a aduzir genericamente em contestação que "já existem duas áreas comerciais no empreendimento", fl. 112. Saliento que os documentos de fls. 195-196 e 197-198, não se prestam a provar que a parte ré construiu os referidos centros comerciais, vez que tratam, tão somente, do registro público das áreas. Nesse sentido, a jurisprudência pátria é pacífica em reconhecer a abusividade em vender um imóvel com atrativo inexistente, configurando, portanto, publicidade enganosa, nos termos do art. 30 do CDC: (...) Logo, resta devidamente caracterizada a propaganda enganosa pela área comercial faltante no Condomínio, esta que fora prometida em publicidade e no contrato. Uma vez superada a questão acima, resta saber se a parte faz jus a um valor pecuniário. Pois bem. Segundo o artigo 402 do CC/02, "salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar". Assim, no Código Civil de 2002 a expressão 'perdas e danos' se refere não só à perda patrimonial (que abrange danos emergentes e lucros cessantes), como também à verba compensatória que deverá indenizar extrapatrimoniais. (...) Entretanto, como se adiantou acima, o inadimplemento contratual, em regra, não pressupõe automaticamente a indenização por perdas e danos. Faz-se necessária a comprovação (ou, pelo menos, uma hipótese de presunção) da efetiva lesão (patrimonial ou extrapatrimonial). Neste sentido, sabendo-se que nas relações contratuais podem ocorrer danos materiais - dano emergente e lucro cessante - e morais, resta identificar, no caso concreto, a sua ocorrência. À inicial, a parte pleiteia a conversão em perdas e danos, em razão da "valorização que o imóvel deixou de ter pela falta de áreas comerciais", além de que a "obrigação se tornou de difícil ou de impossível execução", vide fl. 5, tendo, portanto, natureza patrimonial a expressão monetária buscada pela parte autora. Ante à impossibilidade de os danos patrimoniais serem presumidos, quanto ao valor da indenização, tratando-se de lucros cessantes, estes devem ser calculados com base naquilo que efetivamente o consumidor deixou de ganhar pela desvalorização ou não valorização do imóvel, o que somente poderá ser apurado em liquidação de sentença. Deve-se observar, no entanto, a limitação do pedido realizado pela parte autora/recorrente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais) em liquidação. No caso em exame, observo que o Tribunal de origem afirmou expressamente que o contrato envolvia obrigações distintas: a entrega de área comercial e a de espaços destinados a equipamentos comunitários. O voto do relator evidencia que o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) tratava exclusivamente dos itens comunitários e que as agravantes, Direcional Engenharia e Onix Empreendimentos, estavam sendo julgadas apenas quanto à área comercial, conforme distinção expressamente prevista em cláusula contratual específica. Nos termos do voto do relator, a análise da cláusula 11.3 do contrato celebrado entre as partes demonstra, de forma inequívoca, a separação entre a obrigação de construir e entregar as áreas comerciais e a de disponibilizar os equipamentos comunitários (escola e unidade básica de saúde). No que se refere à área comercial, o acórdão recorrido examinou a documentação e demais provas apresentadas pelas empresas, concluindo que houve apenas o registro público das áreas, sem comprovação da efetiva construção do que fora contratado. O Desembargador Yedo Simões de Oliveira consignou que as agravantes limitaram-se a alegar, de maneira genérica, que "já existem duas áreas comerciais no empreendimento", sem demonstrar que, além do registro, houve efetiva entrega dos estabelecimentos previstos. Diante desse contexto, o Tribunal de Justiça do Amazonas reconheceu a ocorrência de publicidade enganosa, nos termos do art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a área comercial, anunciada na publicidade e prevista no contrato, não foi entregue. No recurso especial e no agravo subsequente, contudo, as recorrentes não impugnaram esse fundamento, restringindo sua argumentação à alegação de que a obrigação caberia ao Município, e não às empresas, com base nos arts. 9º e 22 da Lei nº 6.766/79, que disciplina o parcelamento do solo urbano. Em momento algum, questionaram a configuração da propaganda enganosa à luz do art. 30 do CDC, tampouco a distinção expressamente feita no acórdão entre as áreas comunitárias e comerciais. Dessa forma, ao analisar as razões do recurso, verifico que os fundamentos essenciais e autônomos adotados pelo TJAM não foram devidamente impugnados, o que justifica, por analogia, a aplicação da Súmula 283 do STF. O recurso, portanto, não pode ser conhecido nesse ponto. Por fim, admitida, em tese, a possibilidade de configuração de publicidade enganosa nos casos de oferta de atrativos inexistentes em imóveis comercializados, a revisão das conclusões do acórdão acerca da existência de publicidade enganosa no caso concreto exigiria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, uma vez que o Tribunal de origem examinou toda a documentação apresentada pelas recorrentes quanto às áreas do imóvel entregues ou não. Tal providência, entretanto, é vedada em sede de recurso especial, conforme disposto nas Súmulas 5 e 7 deste Superior Tribunal de Justiça. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Deixo de arbitrar honorários de recurso, pois inexistente condenação na decisão de origem, vedando-se acréscimo posterior, conforme previsto nos §§ 2º e 11 do artigo 85 do CPC. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI