Procedimento Comum Cível 1006416-15.2020.8.26.0309 - STJ

Procedimento Comum Cível 1006416-15.2020.8.26.0309 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2446402/SP (2023/0282267-0) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL VOLUNTARIO DO OUTLET PREMIUM SAO PAULO REPRESENTADO POR: GENERAL SHOPPING BRASIL ADMINISTRACAO E SERVICOS LTDA ADVOGADOS: MARCELA CASTEL CAMARGO - SP146771 CARLA APARECIDA FERREIRA DE LIMA - SP166008 AGRAVADO: QUINTAL FRATELLI SERVICOS ADMINISTRATIVOS LTDA OUTRO NOME: QUINTAL FRATELLI COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA - EPP ADVOGADOS: FÁBIO PINHEIRO GAZZI - SP259815 JOCELI SARAIVA SOUZA - SP261653 LEANDRO JOSÉ CARDOSO BONANÇA - SP227819 INTERESSADO: SENPAR TERRAS DE SÃO JOSÉ EMPREENDIMENTOS TURÍSTICOS LT. INTERESSADO: GAX ADMINISTRADORA E INCORPORADORA LTDA DECISÃO Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por CONDOMINIO CIVIL VOLUNTARIO DO OUTLET PREMIUM SAO PAULO contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, fundado na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fl. 642): AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO LOCAÇÃO COMERCIAL (SHOPPING CENTER) Locatária que busca a declaração da rescisão contratual com redução da cláusula penal aposta à locação para 3 aluguéis mensais mínimos e a declaração de inexigibilidade da quantia paga a título de “Res Sperata” Sentença de parcial procedência, com fixação da multa em 12 aluguéis mensais e declaração de rescisão em 31/08/2020, declarando inexigíveis os débitos posteriores a esse marco Recursos de ambas as partes Preliminar de nulidade da sentença por falta de fundamentação suscitada pelas rés Desacolhimento Adequada explicitação dos motivos empregados para reduzir a cláusula penal e repartir os ônus sucumbenciais Mérito Alegação da locatária de que a data da rescisão deve ser 08/05/2020, após 30 dias do envio de notificação extrajudicial sobre o encerramento do vínculo Descabimento Extinção da relação contratual que só ocorre com a desocupação do imóvel e entrega de chaves, que só foi realizada em 31/08/2020 Exigibilidade integral dos valores devidos a título de Res Sperata Cláusula de “Res Sperata” que se destina a remunerar os investimentos do administrador do shopping center relativamente à construção do empreendimento, seleção de lojistas e disponibilização de infraestrutura técnica para os inquilinos Rescisão antecipada da locação sem inadimplemento do locador que não gera exoneração do pagamento da “Res Sperata” Posicionamento jurisprudencial consolidado por este E. TJSP Pretensão autoral de diminuição em maior grau da pena contratual Possibilidade, nos termos da redução equitativa do art. 413 do Código Civil Previsão de multa de R$ 305.265,60, com minoração proporcional de 1/48 para cada mês do contrato Quantia exagerada para a função da cláusula penal, mormente à luz da praxe do mercado imobiliário, do reduzido grau de reprovabilidade do inadimplemento, dado o contexto da pandemia de Covid-19, e do caráter adesivo da estipulação Redução para o patamar de 3 aluguéis mensais mínimos, já considerada a minoração decorrente do cumprimento parcial do contrato (50% do prazo considerado pela cláusula) Sucumbência recíproca caracterizada, pois a autora decaiu do pedido relativo ao contrato de Res Sperata, enquanto as rés, da cláusula penal Verba honorária dos patronos da demandante que deve ser calculada sobre o proveito econômico, ou seja, a diferença entre a cláusula penal e o montante reduzido Rejeição do requerimento das rés para condenação da autora por litigância de má-fé, já que não se vislumbra qualquer alteração da verdade dos fatos Sentença reformada RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (e-STJ, fls. 667-670). Nas razões do especial (e-STJ, fls. 672-697), a parte recorrente sustentou violação aos seguintes dispositivos: a) arts. 489 e 1022 do Código de Processo Civil de 2015, defendendo que a Corte de origem não sanou omissões supostamente perpetradas pelo acórdão embargado, mesmo diante da oposição dos embargos declaratórios, o que teria configurado negativa de prestação jurisdicional; b) arts. 54 Lei nº 8.245/1991 e arts. 413, 421, “caput” e parágrafo único, 421-A, incisos II e III, e 422, do CC, alegando que o Tribunal, ao reduzir a multa pela rescisão antecipada, não observou a natureza e a finalidade do negócio jurídico firmado entre as partes, o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, interferindo indevidamente em relação contratual privada, com base em fundamentos genericamente aplicáveis às locações não residenciais. Oferecidas as contrarrazões às fls. 708-715 (e-STJ). Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local inadmitiu o recurso especial (fls. 716-718, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 721-748, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Contraminuta às fls. 751-760 (e-STJ). É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. Inicialmente, a apontada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC/15 não se configura, haja vista o Tribunal estadual ter dirimido clara e integralmente a controvérsia acerca da redução da multa, porém em sentido contrário ao pretendido pela agravante. Assim constou do acórdão (fl. 669, e-STJ): Com efeito, o decisum objurgado elencou fundamentos explícitos para justificar a redução equitativa da cláusula penal, a saber, a baixa reprovabilidade do inadimplemento da autora, queda de receitas durante a pandemia por medidas estranhas à sua vontade e o caráter adesivo do contrato. No que tange à natureza e finalidade da relação de shopping center, foi expressamente ponderada a relevância da manutenção do contrato pelo lojista, o que serviu como um dos elementos de ponderação para minoração da pena (fls. 652): Nesse espeque, impende salientar que os usos e costumes do mercado imobiliário consagraram o importe de 3 aluguéis a título de cláusula penal. Há de se considerar, porém as especificidades da locação em shopping center, em que a manutenção do vínculo contratual também contempla o interesse dos demais lojistas de manter representantes de diversos segmentos comerciais para angariar. Por isso, enfatizando as circunstâncias expostas supra, reputa-se adequada e proporcional a título de cláusula penal a monta de 6 aluguéis mensais mínimos, (...) Ademais, a jurisprudência desta Casa é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão – situação facilmente constatável no presente caso –, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos suscitados pela parte em embargos declaratórios, cuja rejeição, nesse contexto, não implica contrariedade ao art. 1.022 do CPC/15. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SUFICIÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO QUE PÔS TERMO À EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE, PORQUANTO NÃO HÁ DÚVIDA A RESPEITO DO RECURSO ADEQUADO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Não há violação aos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil de 2015, tendo em vista que o v. acórdão recorrido, embora não tenha examinado individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte, adotou fundamentação suficiente, decidindo integralmente a controvérsia. 2. A interposição de agravo de instrumento contra sentença que extingue processo de execução configura erro grosseiro e inviabiliza a aplicação do princípio da fungibilidade recursal. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1520112/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 13/02/2020) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. ENTENDIMENTO NO SENTIDO DA AUSÊNCIA DE NOVAÇÃO. MERO PARCELAMENTO DA DÍVIDA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. APLICAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexistem omissões ou mesmo contradição a serem sanadas no julgamento estadual, portanto inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 10, 489, § 1º, IV e VI, e 1.022 do CPC/2015 do novo CPC. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem tais vícios, o que não se confunde com omissão ou contradição, tendo em vista que apenas resolveu a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. Ademais, o órgão julgador não está obrigado a responder a questionamentos das partes, mas apenas a declinar as razões de seu convencimento motivado, como de fato ocorre nos autos. (...) 3. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1445088/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/12/2019, DJe 19/12/2019) Ressalta-se que não há falar em omissão quando não acolhida a tese ventilada pelo recorrente, mormente se o acórdão abordar todos os pontos relevantes ao deslinde do feito, como ocorre na hipótese. Inexiste, portanto, violação aos artigos 489 e 1.022 do CPC/15, visto que as questões foram apreciadas pelo Tribunal de origem, cuja fundamentação foi clara e suficiente para o deslinde da controvérsia. 2. No tocante à suposta violação aos arts. 54 Lei nº 8.245/1991 e arts. 413, 421, “caput” e parágrafo único, 421-A, incisos II e III, e 422, do CC, a parte defende que o Tribunal, ao reduzir a multa pela rescisão antecipada, não observou a natureza e a finalidade do negócio jurídico firmado entre as partes, o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, interferindo indevidamente em relação contratual privada, com base em fundamentos genericamente aplicáveis às locações não residenciais. Entretanto, extrai-se o seguinte do acórdão ora recorrido (e-STJ, fl. 650): Quanto ao valor exigido a título de pena contratual pelas locatárias, merece acolhida a irresignação da autora quanto à necessidade de maior redução que a cifra de 12 aluguéis mínimos mensais arbitrada pela magistrada a quo. O instrumento contratual previa a seguinte sanção para a rescisão antecipada da locatária (fls. 33): CLÁUSULA DECIMA QUINTA: O empreendimento indicado no “item 05” do “Quadro Sintético” foi idealizado e projetado pelas LOCADORAS a fim de atender às necessidades específicas da LOCATÁRIA e das demais ocupantes das lojas e espaços no empreendimento. Todo o desenvolvimento do empreendimento tomou por base um valor de locação ajustado e negociado prévia e livremente com a LOCATÁRIA, que expôs e teve suas necessidades atendidas, visando um baixo custo da operação. Parágrafo Terceiro: Assim, ajustam as partes, nos expressos e específicos termos do parágrafo único, do artigo 473, do Código Civil, que na hipótese de a LOCATÁRIA valer-se da faculdade prevista no artigo 4° da Lei 8.245/91, pagará ela uma multa no valor estabelecido no “item 28” do “Quadro Sintético” [R$ 305.265,60], a qual será proporcionalmente reduzida à razão de 1/48 por mês de contrato adimplido, ficando expressamente previsto que o valor da multa será reajustado da mesma forma prevista na cláusula 5ª e seus parágrafos para o reajuste do valor do aluguel mínimo, ou, sendo o aluguel unicamente percentual, a multa será reajustada da mesma forma prevista para o reajuste do valor do aluguel mínimo consignada nas “Normas Gerais” referidas no item I, da Cláusula Segunda. De fato, o importe fixado no contrato de shopping center merece redução equitativa, nos termos do art. 413 do Código Civil, pois é exagerado mesmo para contemplar a função coercitiva dessa modalidade de cláusula. Com efeito, a pena imposta afigura-se acentuadamente superior à praxe do mercado imobiliário, na medida em que equivale a aproximadamente 50 aluguéis mínimos mensais, fixados em R$ 6.359,70 (fls. 38). Ademais, a título de circunstâncias concretas motivadoras da minoração da sanção contratual, deve-se considerar o baixo grau de reprovabilidade do inadimplemento da autora, que ocorreu no contexto de severa crise econômica oriunda da pandemia de Covid-19. A propósito, ao contrário do que argumentaram as rés, a demandante experimentou substancial queda de suas receitas durante a pandemia, como se extrai do documento contábil às fls. 49. Convém ressaltar que o mero fato de seu segmento comercial não ter sido alvo de interdição das atividades por parte do Poder Público não implica que não tenha padecido significativos prejuízos comerciais em razão da situação macroeconômica como um todo. Nesse particular, também convergem para tal entendimento as fotos juntadas pela demandante da praça de alimentação do shopping (fls. 437-446), em que se observa que diversas empresas do ramo de fast food mantiveram seus estabelecimentos fechados, por não ser rentáveis a realização de delivery naquela localidade. Em acréscimo ao contexto particular e excepcional da pandemia, também releva mencionar o caráter adesivo da estipulação, sem que houvesse negociação específica sobre a cláusula penal entre os contratantes. Nesse espeque, impende salientar que os usos e costumes do mercado imobiliário consagraram o importe de 3 aluguéis a título de cláusula penal. Há de se considerar, porém as especificidades da locação em shopping center, em que a manutenção do vínculo contratual também contempla o interesse dos demais lojistas de manter representantes de diversos segmentos comerciais para angariar. Por isso, enfatizando as circunstâncias expostas supra, reputa-se adequada e proporcional a título de cláusula penal a monta de 6 aluguéis mensais mínimos, estimados de acordo com o último mês em que perdurou a locação. Em sequência, considerando-se que a penalidade contratual também tem de ser reduzida proporcionalmente conforme o tempo decorrido do contrato, com entrega de chaves em 31/08/2020 (decurso de 24 meses do total de 48 a que faz alusão a cláusula penal), aplica-se a multa no patamar de 50%, isto é, 3 aluguéis mensais mínimos. Dessa forma, a revisão da conclusão adotada na origem, para que seja revisto o valor da multa em discussão nos autos, traduz medida que encontra veto nas Súmulas 5 e 7 do STJ, por demandar necessário reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas. No mesmo sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE FORNECIMENTO DE COMBUSTÍVEIS E USO DE MARCA. PREQUESTIONAMENTO FICTO. NÃO ATENDIMENTO. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE OFENSA AO ARTIGO 1.022 DO CPC/2015. CLÁUSULA PENAL. ART. 413 DO CC. EXCESSO. REDUÇÃO. REEXAME. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/15), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada violação ao art. 1.022 do CPC/15, para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei" (REsp 1.639.314/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe de 10/04/2017). 2. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos arts. 412 e 413 do Código Civil/2002, é possível a redução da cláusula penal se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 3. Na espécie, o Tribunal de Justiça considerou a multa contratual excessiva, levando em conta a ocorrência da rescisão contratual em seus estágios iniciais e a condição econômica dos contratantes. A reforma desse entendimento demandaria nova interpretação das cláusulas do contrato e o reexame das provas dos autos, providência inviável em sede de recurso especial, a teor do que dispõem as Súmulas 5 e 7 deste Pretório. 4. A incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ também é óbice para a análise do dissídio jurisprudencial, o que impede o conhecimento do recurso pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.547.310/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN de 9/12/2024.) 3. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator MARCO BUZZI

26/02/2025, 00:00

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Juntada de Petição de Petição (outras)

Certidão de Publicação Expedida

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino

Proferido Despacho de Mero Expediente

Conclusos para despacho

Expedição de Certidão.

Suspensão do Prazo

Execução/Cumprimento de Sentença Iniciada (o)

Certidão de Publicação Expedida

Remetidos os Autos (;7:destino:Remessa) para destino

Proferidas Outras Decisões não Especificadas

Conclusos para despacho

Mudança de Magistrado

Mudança de Magistrado

Recebidos os Autos do Tribunal de Justiça

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