Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2790342/SP (2024/0429096-1)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: ADEMAR GASPAR JUNIOR
AGRAVANTE: DEBORA LUCIA TIOSSO ABBUD GASPAR
ADVOGADO: MAGALI RIBEIRO COLLEGA - SP118408
AGRAVADO: ALEXANDRE LUIZ ALVES SANCHES
AGRAVADO: DENISE YURIKO FUKUYAMA SANCHES
ADVOGADOS: MARIA FERNANDA CANELLA NUNES - SP230223
DÉBORA CRISTINA DE SIQUEIRA RIBEIRO - SP357156
DECISÃO Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por ADEMAR GASPAR JUNIOR e DÉBORA LÚCIA TIOSSO ABBUD GASPAR contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, fundado nas alíneas a e c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fl. 791): RESCISÃO CONTRATUAL - Compra e venda de imóvel entre particulares Adquirentes x alienantes Parcial procedência da ação e da reconvenção - Rescisão declarada e determinada a restituição de parte do valor recebido, com descontos relativos a aluguéis e à comissão 0 de corretagem - Insurgência dos corréus-reconvintes - Alegação de que: i) a culpa pelo inadimplemento foi dos coautores-reconvindos; ii) a terceira parcela, referente ao financiamento, não foi paga; iii) cabem as multas do contrato e do aditamento; iv) cabe a retenção das arras; v) a fixação do termo de incidência de juros moratórios está equivocada; vi) a sucumbência foi fixada de forma equivocada Parcial cabimento - Desistência acolhida quanto ao pedido de indenização por perda de uma chance Retenção de valor significativo por parte dos corréus alienantes Multas do contrato e do aditamento excessivas Redução necessária - Inteligência do art. 413 do Código Civil Inexistência de previsão contratual de arras Juros de mora que devem incidir a partir do momento em que os coautores-reconvindos (inadimplentes) tomaram ciência dos pedidos da reconvenção, nos termos do art. 405 do Código Civil Sucumbência mínima dos coautores - O reconvindos RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para alterar o termo inicial dos juros moratórios. Não foram opostos embargos de declaração. Nas razões do especial (e-STJ, fls. 801-821), a parte recorrente sustentou violação aos arts. 417 a 420 do Código Civil, alegando que o inadimplemento do contrato se deu por culpa dos recorridos, pela falta de condições de obter financiamento, razão pela qual o acordão deve ser reformado a fim de se permitir a retenção de 20% do valor total do contrato a título de arras. Apontou, ainda, que sendo patente que nos casos em que os contratos são firmados com cláusula de não arrependimento, as arras valem como taxa mínima a ser aplicada, cabendo ainda indenização suplementar. Oferecidas as contrarrazões às fls. 834-850 (e-STJ). Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local inadmitiu o recurso especial (fls. 852-854, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 857-873, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Contraminuta às fls. 876-888 (e-STJ). É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. O Tribunal de origem, soberano na apreciação dos elementos fático-probatórios e das cláusulas contratuais pactuadas, consignou o seguinte (e-STJ, fl. 795): A multa fixada contratualmente pode ser revisada quando manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código 8 Civil. Eis a literalidade do dispositivo: "A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se á a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o $ montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. "Na hipótese, não cabe a soma das duas multas e o percentual de 10%, em ambas, se mostra excessivo (do contrato original - fls. 54 - e do aditamento fls. 62 -, que versou apenas sobre a última parcela, isto é, R$142.000,00 mais R$113.600,00). No aditamento, em particular, não há previsão contratual de que as multas seriam cumulativas. Foi previsto apenas que a multa de 10% sobre a parcela em aberto deveria ser paga em parte com o financiamento a ser obtido e por meio de dois TED's. A cobrança dessas multas, somadas, desconsidera que foi determinada a remuneração pela ocupação do bem e que a parte autora reterá enorme valor em dinheiro, além de já ter vendido o imóvel a terceiro. Cobrar R$14.200,00 em razão de um dia de atraso não é razoável e também é conduta abusiva. Não foi demonstrado qualquer prejuízo decorrente desse único dia de atraso. Outrossim, trata- se de contrato celebrado entre pessoas físicas, e não entre empresários ou empresas, de forma que cabe a aplicação do princípio da razoabilidade e da função social do contrato. O objetivo dos corréus reconvintes era a venda do imóvel, e não o enriquecimento sem causa. Com efeito, com a reconvenção, os coapelantes pretendiam receber R$ 823.000,00 (mais da metade do valor nominal do contrato) e, com a desistência do pedido de indenização por perda de uma chance, ainda pretendem o valor de R$ 553.000,00 (R$ 929.180,50 em valores á atualizados), isto é, mais de um terço do valor do contrato principal. E os corréus-reconvintes, frise-se, têm direito de receber aluguéis correspondente ao período de ocupação, o que também á afasta a necessidade de incidência das multas. Não há expressa previsão de arras na cláusula VII do contrato. Não cabe "leitura conjunta de itens da cláusula". As arras, quaisquer que sejam, devem, em regra, ser pactuadas expressamente. O contrato estabeleceu o pagamento de três parcelas, nada dizendo sobre arras. Quando menciona o termo "arras", este é seguido pela expressão "quando houver". E, repita-se, não foi prevista contratualmente arras. Claramente vê-se que o contrato se aproveitou de modelos sem todas as adaptações necessárias ao utilizar a expressão "quando houver". Pelas relevantes consequências das arras (arts. 417/420 do Código Civil), devem ser pactuadas expressamente, e não presumidas. Diz o art. 113 do Código Civil que os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração. Como houve o parcelamento do preço em três vezes, sem qualquer ressalva, não há que se falar em previsão de arras no contrato lacônico. Como se vê, a Corte concluiu que o contrato firmado entre as partes não previa cláusula expressa de arras. Modificar essas conclusões ensejaria, necessariamente, o reexame de toda a narrativa fática delineada na demanda, bem como das provas que instruem o processo e cláusulas do contrato pactuadas entre as partes, o que não se admite em sede de recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO AOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO STF. REGULAMENTAÇÃO DO CONTRATO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 5 DO STJ. REJULGAMENTO DA CAUSA. PRETENSÃO QUE ENVOLVE O REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 7 DO STJ. TEMA NÃO DEBATIDO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 211 DO STJ. REVISÃO DOS CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO NOS MOLDES LEGAIS. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A falta de impugnação a fundamento suficiente para manter o acórdão recorrido acarreta o não conhecimento do recurso. Inteligência da Súmula n.º 283 do STF, aplicável, por analogia, ao recurso especial. 2. No caso, a partir da interpretação das cláusulas do contrato, bem como da análise dos elementos fáticos da causa, o Tribunal estadual concluiu que não ocorreu a regulamentação da entrada ou sinal entregue como se arras fossem. A pretensão de rever esse entendimento encontra óbice nas Súmulas n.os 5 e 7 do STJ. (...) 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.619.245/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024.) 2. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI