Procedimento Comum Cível 0025566-89.2015.8.17.2001 - STJ

Procedimento Comum Cível 0025566-89.2015.8.17.2001 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2592878/PE (2024/0086110-6) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO AGRAVANTE: NACIONAL EMPREENDIMENTOS E INVESTIMENTOS LTDA EM RECUPERACAO JUDICIAL ADVOGADOS: ELIZA MEDEIROS SOUTO MAIOR - PE032300 FLAVIA DE MELO DIAS - PE051376 AGRAVADO: CARLOS AUGUSTO GONCALVES LEITE ADVOGADOS: MANOEL PORFIRIO DE ARAUJO FILHO - PE039001 ANA PAULA NASCIMENTO TEODORO - PE040041 DECISÃO Trata-se de agravo interposto por NACIONAL EMPREENDIMENTOS E INVESTIMENTOS LTDA – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra decisão que não admitiu o recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, o qual foi apresentado em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco, assim ementado (e-STJ, fl. 329-330): EMENTA: DIREITO DO CONSUMIDOR – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CULPA DO ADQUIRENTE – DIREITO DE RETENÇÃO - MULTA COMPENSATÓRIA - PERCENTUAL RETIDO – MAJORAÇÃO PARA 20% - RESTITUIÇÃO DA TAXA DE CORRETAGEM – IMPOSSIBILIDADE – DANOS MORAIS – INOCORRÊNCIA – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO DO AUTOR IMPROVIDO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS. 1. Considerando as circunstâncias do caso concreto, bem como a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), revela-se razoável e proporcional a majoração da multa compensatória aplicada ao adquirente pela rescisão imotivada da promessa de compra e venda de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento) sobre o valor pago por ele. 2. O STJ, em sede de recurso repetitivo, firmou o entendimento de que é válido o repasse da comissão de corretagem ao promitente comprador, desde que haja destaque do valor que será pago a esse título, o que ocorreu no caso em epígrafe. 3. A mera oferta de proposta de distrato feita em termos desarrazoados pela Ré não tem o condão de causar danos morais ao Autor, pois tal ato não afronta nenhum dos seus direitos da personalidade. 4. Recurso adesivo do Autor improvido e recurso da Ré parcialmente provido. Honorários advocatícios fixados em favor da Ré majorados de 10% (dez por cento) para 15% (quinze por cento) sobre o valor a ser retido a título de multa compensatória e da importância perseguida a título de restituição em dobro da comissão de corretagem. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 426-433). Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 492-523), a parte recorrente aponta violação aos arts. 884 do Código Civil de 2002; bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta, em síntese que "a decisão proferida pelo Eg. Tribunal de Justiça merece reforma no que concerne ao percentual de retenção fixado em favor da parte RECORRENTE- NACIONAL, visto que fixar apenas o percentual de 20% a incidir sobre os valores pagos pela parte AUTORA-AGRAVADA diverge do entendimento do Superior Tribunal de Justiça e não será suficiente para reparar o prejuízo sofrido pela RECORRENTE com o desfazimento do negócio, já que sequer cobrirá as despesas necessárias com publicidade, tributos sobre o valor total do contrato e despesas outras decorrentes da resolução do negócio (honorários advocatícios), sem contar a taxa condominial e IPTU, tampouco terá sua finalidade de desestimular o rompimento unilateral do contrato atendida". Devidamente intimada, a parte contrária não apresentou contrarrazões, conforme certidão de fl. 693. A Corte de origem negou seguimento ao apelo nobre, os autos ascenderam a esta Corte Superior mediante a interposição de agravo. É o relatório. Decido. No caso, a Corte de origem consignou que a desistência do contrato ocorreu por culpa exclusiva do promitente-comprador, e considerou adequada a retenção no percentual de 20% do valor pago, in litteris (e-STJ, fls. 326-327): "Registre-se, inclusive, que a hipótese dos autos corresponde, indiscutivelmente, a uma rescisão do contrato que se deu por culpa exclusiva do Autor, pois o próprio afirma, na sua petição inicial, que: "(...) em dezembro de 2014 (...), já com dificuldades para quitar as parcelas do contrato celebrado com a demandada, solicitou o distrato (...)." (fl. 03 do ID n° 6762167) Pois bem! Analisando atentamente este caderno processual, verifico que o valor total pago pelo Autor à Ré foi de R$ 14.056,21 (quatorze mil, cinquenta e seis reais e vinte e um centavos), conforme afirmado pela própria Nacional Empreendimentos e Investimentos Ltda. – ME em sua contestação (fls. 08/09 do ID n° 8762204), tendo, inclusive, juntado planilha detalhando tais pagamentos (ID n° 6762210). Sendo assim, não pode a Demandada, em seu apelo, afirmar que o Autor pagou somente o importe de R$ 11.065,66 (onze mil, sessenta e cinco reais e sessenta e seis centavos), quando ela própria juntou planilha demonstrando que o pagamento total foi de R$ 14.056,21 (quatorze mil, cinquenta e seis reais e vinte e um centavos), sob pena de incorrer em comportamento contraditório, o que é vedado pelo ordenamento jurídico pátrio. Deve-se, portanto, considerar que o Autor pagou à Ré a quantia de R$ 14.056,21 (quatorze mil, cinquenta e seis reais e vinte e um centavos), sem prejuízo de eventual pagamento que tenha sido feito posteriormente, desde que devidamente comprovado nos autos. Nesse contexto, a devolução de 10% (dez por cento) desse montante, que equivale a apenas R$ 1.405,62 (mil quatrocentos e cinco reais e sessenta e dois centavos), como determinou o magistrado "a quo", revela-se insuficiente para reparar os prejuízos suportados pela Ré com o desfazimento do contrato objeto desta lide. Isso porque, como é cediço, a elaboração e a posterior rescisão de um pacto contratual dessa natureza gera inúmeros custos administrativos, tais como os tributos incidentes sobre tal contrato, as despesas de publicidade, além de outras de natureza jurídica e comercial, etc. Sendo assim, considerando essas circunstâncias, bem como a extensão dos prejuízos experimentados pela Ré, entendo ser razoável e proporcional esta reter o percentual de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pelo Autor a título de multa pela rescisão imotivada da promessa de compra e venda do imóvel, razão pela qual reformo a sentença recorrida nesse ponto." (Sem grifo no original). Ocorre que, o entendimento da Segunda Seção deste Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que havendo desistência do promitente-comprador deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Corroboram esse entendimento: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULAS PENAIS E DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE PERCENTUAL RAZOÁVEL. ALEGADA OFENSA AOS ARTS. 1.022 E 1.025, AMBOS DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A alegação de violação aos arts. 1.022, inciso II, e 1.025, ambos do Código de Processo Civil de 2015, não se sustenta, pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, "ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, estabeleceu, no que tange à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga. Precedente: EAg 1.138.183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, Segunda Seção, julgado em 27/06/2012, DJe de 04/10/2012" (AgInt no AREsp 1.568.920/GO, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 3/3/2020, DJe de 25/3/2020). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.704.734/GO, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 11/11/2024, DJe de 13/11/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO. 1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022, II, DO CPC/2015. NÃO OCORRÊNCIA. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A parte recorrente impugnou os fundamentos adotados pela decisão de inadmissibilidade do recurso especial. Decisão da Presidência desta Corte reconsiderada. 2. Não se verifica a alegada violação do art. 1.022 do CPC/2015, na medida em que a eg. Corte de origem fundamentou consistentemente o acórdão recorrido e as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não sendo possível confundir julgamento desfavorável, como no caso, com negativa de prestação jurisdicional ou ausência de fundamentação. 3. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial." (AgInt no AREsp n. 2.327.941/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023 - sem grifo no original). "PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL. INICIATIVADO CONSUMIDOR. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE 25%. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO DO TEMA. INVIABILIDADE. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com restituição de quantia paga. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. 4. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção pelo fornecedor, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (DJe de 4.10.2012), por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A ausência de prequestionamento do tema que se supõe divergente impede o conhecimento da insurgência veiculada pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição da República. 7. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.078.578/SP, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 29/3/2023 - sem grifo no original). Com base no exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial, com o fim de determinar o percentual de retenção em 25% do total da quantia paga, nos moldes do entendimento desta Corte Superior. Publique-se. Relator RAUL ARAÚJO

02/01/2025, 00:00

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Juntada de Petição de petição (outras)

Conclusos para despacho

Expedição de Certidão.

Juntada de Petição de petição (outras)

Decorrido prazo de CARLOS AUGUSTO GONCALVES LEITE em 20/04/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 13/04/2026

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 14/04/2026.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Publicado Despacho\Intimação\Intimação (Outros) em 26/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/03/2026

Juntada de Petição de petição (outras)

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Expedição de Publicação ao Diário de Justiça Eletrônico Nacional.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 23/03/2026

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