Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2131608/SP (2024/0095923-7)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: FERREIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS ATIBAIA LTDA
ADVOGADO: CARLA DIAN XAVIER MONTEIRO - SP150339
RECORRIDO: LUCAS VINICIUS ARAUJO PEREIRA
ADVOGADO: RODRIGO FERNANDO GOMES - SP422830
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por FERREIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS ATIBAIA LTDA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: APELAÇÃO. Compra e venda. Rescisão contratual c/c restituição de valores. Distrato por iniciativa da parte adquirente. Ausência de aplicação do Tema 1095 do STJ. Comprador que não estava inadimplente no momento do protocolo da ação, não tendo sido, portanto, constituído em mora. Sem aperfeiçoamento da garantia. Aplicação da Lei do Distrato em consonância com o Código de Defesa do consumidor. Nulidade da cláusula contratual por oneração excessiva do adquirente. Perseguida mudança da base de cálculo do direito de retenção, estipulada com base no valor das parcelas pagas, para o valor do contrato como um todo. Impertinência. Abusividade contratual. Lei do distrato que, ademais, impõe um teto e não um percentual certo e imutável a este mister. Inexpressividade do numerário até então quitado pelo adquirente, ademais, que bem respalda a exegese de origem. Percentual equânime em relação às despesas para realização do empreendimento (20% dos valores pagos). Precedentes desta Corte Bandeirante. Taxa de fruição. Descabimento. Ausência de comprovação de edificação no lote de terreno ou sua ocupação. Despesas relativas ao imóvel. Ausência de comprovação quanto a eventuais valores em aberto. Desconto do ITBI. Impertinência. Ausência de consolidação da propriedade que justifique o gasto para sua reversão. Juros. Termo inicial. Apreciação prejudicada. Juros já fixados conforme pleiteado pela recorrente. Sentença mantida. Adoção do art. 252 do RITJ. RECURSO DESPROVIDO. Nas razões do recurso especial (fls. 439-454), a parte recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/97. Sustenta, em síntese, que: a) "o inadimplemento referido nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, não pode ser interpretado restritivamente à mera não realização do pagamento no tempo, modo e lugar convencionados (mora), devendo ser entendido, também, como o comportamento contrário à manutenção do contrato ou ao direito do credor fiduciário"; e b) "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente". Contrarrazões às fls. 582-592. É o relatório. Decido. A irresignação comporta provimento. O Tribunal de origem, analisando as circunstâncias do caso, assim dirimiu a controvérsia: "Por oportuno, deve ser ressaltado o seguinte trecho da r. sentença, em que se demonstra suficientemente motivada: (...) Ocorre que, in casu, não se aplica a referida tese, uma vez que no momento em que propôs a presente ação, o recorrido não estava inadimplente, não tendo sido, consequentemente, constituído em mora. Assim, as disposições da Lei de Alienação Fiduciária se aplicam em consonância com o CDC. Pois bem. Dito isso, no que se refere à desistência do negócio, este é um direito da adquirente e que se mostra ilegal qualquer resistência da construtora em devolver os valores já adiantados, todavia, há considerações quanto à restituição e o percentual de retenção. O direito de retenção de valores pela construtora merece prestígio, respeitados os parâmetros a seguir. Sustenta esta conclusão os custos assumidos pela construtora quando do erigir do empreendimento, a expectativa frustrada de rateio de despesas, débitos com administração, meta de unidades vendidas e outros gastos a compensar. A respeito da plausibilidade desta parcial retenção, enuncia a súmula 1 do E.TJSP: (...) No mais, uma vez enfatizada a legalidade da estipulação do direito de retenção é de se alcançar o quantum justo a ser retido por perdas e danos (que ademais não pode fugir da linha do razoável, a ponto de configurar abusividade e suscitar sua cassação - art. 51, IV do CDC), fixação que tomará como norte precedentes do estimado TJSP para sua aferição, Tribunal que aponta como equânime a retenção em 20% sobre o valor adiantado em reiteradas ocasiões: (...) A previsão contratual está compatível com o art. 32-A da Lei do Distrato, porém se afasta dos dispositivos de Código de Defesa do Consumidor, que determina a nulidade de cláusulas que onerem excessivamente o consumidor (art. 51, II, IV, c/c § 1º, II e III, do CDC)." Ocorre que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 2.099.704/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Nesse contexto, estando a decisão em confronto com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial comporta provimento. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos à origem, para que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO