Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2740690/SP (2024/0339539-3)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
AGRAVANTE: RVM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: ADRIANA SILVIANO FRANCISCO - SP138605
AGRAVADO: SILVIO TOVAR
ADVOGADOS: GUILHERME FELDMANN - SP254767
ROBSON PEREIRA FORMIGA DE ANDRADE - SP361897
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRA contra decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. DOAÇÃO SIMULADA. DESCUMPRIMENTO DE ENCARGOS. CONTRAPRESTAÇÃO DISSIMULADA. 1) Sentença parcialmente procedente, declarando a nulidade da cláusula contratual que permite a resolução extrajudicial do contrato de doação, mantendo os direitos do autor relativos ao contrato. 2) Recurso interposto pela parte ré sustentando tratar-se de doação com encargos, legitimando a revogação da doação pelo descumprimento do encargo. 3) Negócio jurídico, sob forma de doação, dissimula uma compra e venda de imóvel, com cláusulas sinalagmáticas. Pagamento de encargos assumidos a título referente às despesas com manutenção e melhoria do condomínio que, em razão da remuneração obtida sobre esses valores pela “doadora” possuem natureza jurídica de contraprestação. 4) Clausula de reversão em caso de impontualidade do pagamento por prazo superior a 90 dias possui mesmos efeitos práticos que revogação em razão do inadimplemento. 5) Eventual revogação da doação por descumprimento de encargo deve ser realizada judicialmente, garantindo contraditório e ampla defesa, verificando-se o efetivo descumprimento do encargo. RECURSO NÃO PROVIDO" (e-STJ fl. 301). No recurso especial, os recorrentes alegam, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 397, 555 e 562 do Código Civil, ao fundamento de que o negócio jurídico firmado entre as partes é uma doação onerosa, na qual o donatário, para ter direito ao imóvel, deve pagar as taxas e contribuições do loteamento no prazo de até noventa dias do vencimento, sob pena de revogação da doação. Acrescentam que, por ser a obrigação positiva, líquida e com prazo certo, o simples inadimplemento já constitui o devedor em mora, não sendo necessária a notificação judicial. Sem as contrarrazões, foi negado seguimento ao recurso especial, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência não merece prosperar. Com efeito, as conclusões do tribunal de origem acerca da natureza do negócio jurídico em debate decorreram inquestionavelmente da análise do conjunto fático-probatório carreado aos autos, o que se pode facilmente aferir a partir da leitura dos fundamentos do julgado atacado, que ora se colaciona, na parte que interessa: "(...) O contrato em questão, sob a forma simulada de doação, em verdade e de maneira dissimulada, trata de compra e venda de imóvel, em que a 'condição' é a contraprestação. Evidencia-se, ainda mais, a simulação do negócio pela clausula em que transfere ao donatário o custeio de obras que seriam de única responsabilidade da loteadora, ou seja, lhe doa um imóvel, destacado de área maior, sem antes a própria conclusão do empreendimento e mais, 20% são remuneração da própria 'doadora'. A 'doadora' é remunerada em 20% sobre o valor cobrado do 'donatário' para realização de obras de sua própria responsabilidade. Além dessa contraprestação evidente, a 'doadora' também é remunerada sobre o valor cobrado do 'donatário' para a realização de serviços de manutenção. O valor cobrado a título de manutenção, que é majorado em 100% no caso de construção sobre o lote, não mantém relação com os serviços prestados em si, já que 'a diferença entre o valor das contribuições recebidas e os custos realizados representará remuneração da ADMINISTRADORA do loteamento pelos serviços executados' (cláusula 2.2 do contrato). A 'doadora' é novamente remunerada sobre a diferença do valor cobrado do 'donatário' para a realização de serviços de manutenção, independentemente de seu efetivo gasto. Não vigora o argumento das rés de que a condição seria meramente o prazo de atraso. Ora, condicionar a doação (ainda que fosse admitida) ao pagamento pontual é a mesma coisa que condicionar a doação ao próprio pagamento pelos efeitos práticos da medida. O que se estabelece é, em verdade, meio alternativo de garantia do pagamento, evitando-se a ação judicial e reavendo o próprio bem. Trata-se de mero malabarismo jurídico linguístico para, mais uma vez, tentar ocultar a verdadeira natureza jurídica das cláusulas contratuais. Não se trata, pois, de encargo da doação, mas sim de contraprestação pela transferência da propriedade. Trata-se, isso sim, de modelo de negócios das rés cujos objetos sociais, frise-se, são a compra e venda de imóveis. Não se verifica, portanto, a natureza jurídica de doação ante a falta de liberalidade do negócio jurídico. Isso não desobriga o adquirente de cumprir os deveres financeiros assumidos, sob pena de enriquecimento ilícito. Contudo a inadimplência deverá ser cobrada por ação de cobrança. Não bastasse, ainda que fosse possível a revogação da doação pelo descumprimento do encargo, mister seria a sua realização judicial, inclusive para a adequada garantia do contraditório e da ampla defesa à donatária, verificando-se, ainda, o efetivo descumprimento do encargo. Isso porque, após a aceitação do donatário, o contrato se torna perfeito e acabado, irretratável e irrevogável para as partes, que não podem desfazê-lo pela simples manifestação volitiva. A revogação da doação autorizada por lei, por sua vez, depende de reconhecimento judicial da sua causa posterior. Em outras palavras, o direito brasileiro não autoriza a revogação da doação por arbítrio do benfeitor, somente permitido por decisão judicial, nos casos referidos na lei" (e-STJ fls. 303/305). Nesse contexto, denota-se que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, o que se mostra inviável ante a natureza excepcional da via eleita, a teor do enunciado da Súmula nº 7 deste Superior Tribunal. Registre-se, outrossim, que, consoante iterativa jurisprudência desta Corte, a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. É o que se observa do seguinte julgado: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO. NEGÓCIOS JURÍDICOS BANCÁRIOS. EMPRESA EM LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. 1. AÇÃO DE CONHECIMENTO. SUSPENSÃO. INAPLICABILIDADE. 2. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PEDIDO INCOMPATÍVEL COM O RECOLHIMENTO DO PREPARO RECURSAL. 3. JUROS REMUNERATÓRIOS. ABUSIVIDADE CONSTATADA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE REINTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 4. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (...) 3.1. A modificação do entendimento alcançado pelo acórdão estadual (acerca da abusividade na cobrança dos juros remuneratórios contratados) demandaria a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame de fatos e provas, o que é inviável no âmbito do recurso especial, permanecendo incólume a aplicação das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 4. A incidência da Súmula n. 7/STJ impede o conhecimento do recurso lastreado, também, pela alínea c do permissivo constitucional, dado que falta identidade entre os paradigmas apresentados e os fundamentos do acórdão recorrido, tendo em vista a situação fática de cada caso. 5. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp 2.485.847/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 2/5/2024 - grifou-se) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% (vinte por cento) em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA