Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2178827/SP (2024/0398992-0)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: BONANCA PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA.
RECORRENTE: PARTIFIB PROJETOS IMOBILIARIOS BONANCA I LTDA.
ADVOGADOS: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
BRUNO STEFANO DE OLIVEIRA CANHETE - SP310997
RECORRIDO: LUCAS ALEJANDRO DIAZ DA SILVA
ADVOGADO: ARMANDO CESAR CANDIDO DA SILVA - SP411611
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por BONANÇA PROJETOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e OUTRA, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, em desafio a acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "ILEGITIMIDADE “AD CAUSAM” Legitimidade passiva Configuração Preliminar rejeitada. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão contratual Legislação consumerista Aplicação Lei n.9.514/97 que não afasta a incidência do CDC Constituição em mora do devedor e consolidação da propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário Não ocorrência Desistência do comprador antes de configurada a inadimplência Devolução de parcelas pagas Restituição que deve ser imediata, sob pena de onerosidade excessiva do consumidor, admitida a retenção para a remuneração das despesas administrativas, admitida a majoração da retenção para 20%, a título de remuneração pelas despesas administrativas Inteligência do art. 53, do CDC e das Súmulas nºs 01 e 02 deste Tribunal Juros moratórios com incidência a partir da citação Descabimento Inexistência de mora anterior dos vendedores Contagem dos juros a partir do trânsito em julgado Precedentes do E. Superior Tribunal de Justiça - Recurso parcialmente provido." Nas razões recursais, a parte recorrente alega violação dos arts. 22, 26, 26-A e 27 da lei 9.514/1997, defendendo a aplicação do procedimento específico previsto na legislação da alienação fiduciária em garantia para a rescisão e/ou resilição de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Contrarrazões não apresentadas (e-STJ, fl. 376). É o relatório. Decido. Quanto à questão da prevalência do Código de Defesa do Consumidor ou da lei de alienação fiduciária para a resolução do contrato de compra e venda, a Segunda Seção fixou a seguinte tese para o Tema 1.095 dos Recursos Repetitivos: "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/1997, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (REsp 1.891.498/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Conforme esse entendimento, a aplicação do procedimento da Lei 9.514/1997 para a resolução contratual é restrita ao inadimplemento do devedor fiduciante, entendido como a falta de pagamento no vencimento e na forma convencionada para a obrigação, em vez do desinteresse em continuar com a contratação, ainda que adimplente, hipótese de configuração de quebra antecipada do contrato (antecipatory breach). A propósito, os esclarecimentos prestados pelo relator do precedente, o eminente Ministro MARCO BUZZI: "Não se nega a existência de precedentes no âmbito da Terceira Turma desta Corte Superior - tendo como leading case o REsp nº 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020 - no qual se precursiona que o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, ainda que não tenha havido mora no pagamento das prestações, configuraria quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. (...) Assim, afastada a temática afeta ao anticipatory breache seus desdobramentos, afirma-se, categoricamente, que o inadimplemento a que se refere a legislação especial diz respeito à dívida, ou seja, ao valor não quitado referente às parcelas do financiamento ou parcelamento do montante do negócio. Não se nega que inúmeras são as obrigações estabelecidas pelas partes em contratos de compra e venda imobiliária, sendo ínsito ao ajuste o dever de bem cumprir as determinações e encargos lá estabelecidos, ou seja, não se olvida que os contratos celebrados devem ser cumpridos ("pacta sunt servanda"), sendo a força obrigatória dos pactos consectário lógico do princípio da autonomia privada, positivado pelo legislador no art. 421 do Código Civil. Decorre da liberdade de contratar o dever de cumprimento dos pactos livremente celebrados. No entanto, o procedimento de resolução do contrato estabelecido na legislação especial só tem cabimento ante o inadimplemento, diga-se, não pagamento da dívida, no todo ou em parte pelo devedor fiduciário, por expressa disposição legal (artigo 26, caput). Não há como realizar interpretação diversa da estabelecida na lei quando tal normativo é imperativo. Assim, o inadimplemento, para fins de aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997, restringe-se à ausência de pagamento, pelo devedor fiduciário, no tempo, modo e lugar convencionados (mora), não estando abrangido o comportamento contrário à continuidade da avença." Por outro lado, nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". No caso dos autos, o Tribunal de origem reformou a sentença de parcial procedência da ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, para rescindir o negócio da compra e venda celebrado em 2019 e condenar a parte ré à restituição em parcela única de 80% das prestações pagas pela parte compradora desistente. O fundamento do acórdão recorrido consistiu na inaplicabilidade do procedimento especial de consolidação da propriedade previsto em caso de desistência de comprador adimplente, mas na incidência do CDC. Desse modo, constatada a conformidade recorrido com o entendimento desta Corte, é inviável o provimento do recurso. Ante o exposto, nego provimento ao recurso especial. Com supedâneo no art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro os honorários advocatícios devidos pela parte recorrente de 10% para 11% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO