Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2175618/SP (2024/0383906-6)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: TGSP-34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - SP067721
PRISCILA KEI SATO - SP159830
FERNANDO DE SIQUEIRA - PR082048
GUILHERME LUIS HACK LAMY - PR114286
RECORRIDO: RAYSSA LEMOS NOGUEIRA
ADVOGADO: FABRÍCIO LOPES AFONSO - SP180514
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por TGSP-34 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP), assim ementado: "APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL, CUMULADA COM RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. SENTENÇA QUE, QUALIFICANDO COMO DE CONSUMO A LIDE, DECRETOU RESCINDIDO O CONTRATO, CONDENANDO A RÉ A RESTITUIR À AUTORA O VALOR CORRESPONDENTE À METADE DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO. APELO DA AUTORA EM QUE SUBLINHA CARACTERIZAR-SE COMO DE CONSUMO A LIDE, NO CONTEXTO DO QUE PUGNA SEJA REFORMADA A R. SENTENÇA PARA QUE SE LHE RECONHEÇA O DIREITO A RECEBER EM RESTITUIÇÃO 90% (NOVENTA POR CENTO) DO QUE PAGOU, COM A DEDUÇÃO DE EVENTUAIS TAXAS DE IPTU E DE DESPESAS CONDOMINIAIS. REQUER AINDA QUE SEJA REDUZIDO O PATAMAR DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS. CONTROVÉRSIA INSTALADA QUANTO AO CONTEÚDO E ALCANCE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE DIZEM RESPEITO À RESTITUIÇÃO E RETENÇÃO DE VALORES, NA HIPÓTESE DE DISTRATO. RELAÇÃO JURÍDICO-MATERIAL DE CONSUMO, O QUE DETERMINA SE ANALISE O CONTRATO SOB A PERSPECTIVA IMPOSTA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, CUJAS NORMAS IMPLEMENTAM UM ADEQUADO REGIME DE PROTEÇÃO EM FAVOR DOS CONSUMIDORES, TAL COMO DETERMINA O ARTIGO 5º., INCISO XXXII, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA DE 1988. CONTRATO FIRMADO QUANDO JÁ EM VIGOR A “LEI DO DISTRATO” (LEI Nº 13.786/2018). LEI QUE CONTRASTA DIRETAMENTE COM A PROTEÇÃO ERIGIDA PELO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, INSTALANDO UM CONFLITO ENTRE POSIÇÕES JURÍDICAS DOS CONTRATANTES, CUJA SOLUÇÃO PASSA NECESSARIAMENTE PELA APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO CONSTITUCIONAL DA PROPORCIONALIDADE, RECONHECENDO-SE NESSE CONTEXTO A ABUSIVIDADE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS QUE, REPETINDO O CONTEÚDO DE DISPOSIÇÕES DA “LEI DO DISTRATO”, TRATAM DA RESCISÃO DO CONTRATO, AFASTADA ASSIM A APLICAÇÃO DE TAIS CLÁUSULAS CONTRATUAIS NO CASO EM CONCRETO APELO SUBSISTENTE, REFORMANDO-SE EM PARTE A R. SENTENÇA PARA QUE SE RECONHEÇA À AUTORA-APELANTE O DIREITO A RECEBER EM RESTITUIÇÃO UM VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL QUE, NO CASO EM CONCRETO, É DE 75% (SETENTA E CINCO POR CENTO) SOBRE OS VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. MODIFICADO TAMBÉM O REGIME DE SUCUMBÊNCIA, COM EFEITOS SOBRE OS HONORÁRIOS DE ADVOGADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA, SEM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO." (fls. 214/216) Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 246/255). Em suas razões recursais, a parte recorrente alega ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, art. 67-A, I e § 5°, da Lei n. 4.591/64, com a redação dada pela Lei n. 13.786/18, art. 413 do CC/2002, e divergência jurisprudencial, sustentando, em síntese, que: (a) o eg. TJ-SP não sanou os vícios suscitados nos embargos de declaração, essenciais ao julgamento da lide; (b) tratando-se de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a resilição do contrato por iniciativa exclusiva do promissário comprador enseja a retenção, pela incorporadora de 50% dos valores pagos, não havendo que se falar em abusividade da cláusula penal pactuada, ou em sua redução equitativa, porque tal determinação possui previsão expressa na lei. Apresentadas contrarrazões às fls. 259/284. É o relatório. Decido. Inicialmente, observa-se que não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que, embora rejeitados os embargos de declaração, o Tribunal de origem indicou adequadamente os motivos que lhe formaram o convencimento, analisando de forma clara, precisa e completa as questões relevantes do processo e solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese. Consoante entendimento desta Corte, não importa negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pela recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta, não sendo possível confundir o julgamento em desconformidade com os interesses da parte com negativa de prestação jurisdicional. A propósito: "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ. 1. Em relação à violação aos artigos 489, § 1° e 1.022 do Código de Processo Civil, ante a alegada negativa de prestação jurisdicional, não assiste razão à parte recorrente, porquanto clara e suficiente a fundamentação adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia. 2. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp n. 2.027.254/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 14/6/2023, g.n.) No mérito, insurge-se a recorrente contra acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, considerando abusiva a cláusula contratual firmada sob a vigência da "lei do distrato" que previu a retenção, pela promitente vendedora, de 50% dos valores pagos em caso de resilição contratual por iniciativa do promitente comprador, reduzindo o percentual de retenção para 25% dos valores pagos. Leia-se, a propósito, o seguinte trecho do v. acórdão estadual: "Correta a r. sentença ao juridicamente qualificar como de consumo a relação contratual, o que determina a conclusão de que a lide deve ser examinada à luz do regime de proteção que é estabelecido pelo Código de Defesa do Consumidor. Portanto, as cláusulas contratuais devem ser compreendidas em função de princípios e regras que esse Código fixa, em especial dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, que, aplicados ao caso concreto, reconhecem à autora o direito de receber em restituição os valores efetivamente pagos à ré, considerando que, rescindido o contrato, o imóvel será por ela retomado, e que o poderá comercializar novamente, aspecto que é de relevo levar em conta dentro de um justo equilíbrio que se deve buscar entre as posições contratuais. Sobreleva observar também que o contrato em questão foi firmado quando já em vigor a “Lei do Distrato”, e as cláusulas contratuais regulam a forma e valores que seriam restituídos na hipótese de rescisão contratual pleiteada pelos adquirentes. Ocorre, entretanto, que as deduções, previstas nessa norma legal e incorporadas ao contrato em questão, devem ser consideradas como abusivas, por colocarem, sem justa razão, em desvantagem exagerada a autora como adquirente do imóvel objeto de contrato de compromisso de compra e venda, e que por isso, aplicando o artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, devem ser declaradas essas cláusulas contratuais como nulas de pleno direito, de maneira que não podem ser aplicadas à relação jurídico-material objeto da lide. Há se reconhecer que o conteúdo e o alcance das regras do artigo 32-A da lei federal 6.766/1979 e do artigo 67-A da lei federal 4.591/1964 criaram um injustificado regime de discrímen em favor das loteadoras e administradoras de bens imóveis, colocando os adquirentes em uma posição contratual desvantajosa além de um limite razoável, a ponto de se poder afirmar que essas normas, criada pela lei federal 13.768/2018, tiveram por objetivo obnubilar na prática as vantagens que os consumidores haviam, com muita luta, obtido quando conseguiram que fosse aprovado o Código de Defesa do Consumidor, diploma legal que, aliás, vem enfrentando, dia-a-dia, um hercúleo desafio quando a manter a integralidade de seu texto, tal como fora ideado e colocado em vigor a partir de 1990. Recentemente, surgiu a lei que se tornou conhecida como “A Lei do Superendividamento” (lei federal 14.181/2021), que, a pretexto de querer proteger o consumidor, em verdade o desprotege, submetendo-o a medidas que são de interesse exclusivo do credor, como se dá com o plano de pagamento embutido no "processo de repactuação de dívidas". E o mesmo sucedeu com a “Lei do Distrato”, como assim se tornou conhecida a lei federal 13.786/2018, que fez acrescer à lei do parcelamento do solo urbano o artigo 32-A e à lei sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias o artigo 67-A, suprimindo garantias que de há muito tinham sido reconhecidas em favor dos adquirentes de bens imóveis objeto de contratos de compromisso de compra e venda, nomeadamente quanto aos valores que lhes devem ser restituídos nas hipóteses de rescisão do contrato. (...) Compreendendo a realidade material subjacente em sua verdadeira natureza, e qual foi o verdadeiro objetivo da “Lei do Distrato”, há que se reconhecer a nulidade de pleno direito das cláusulas contratuais que incorporam à relação contratual o que a referida Lei prevê, para assim garantir à adquirente o justo direito a ser restituída, em parcela única, de um montante percentual dos valores efetivamente pagos que se possa considerar razoável incluindo a comissão de corretagem, que compõe o preço total do imóvel, excluídos eventuais débitos de IPTU e taxas associativas, bem como débitos de uso, constituídos durante o período em que a adquirente detinha a posse do bem. Como também se deve reconhecer o direito subjetivo da ré à retenção de um percentual que seja razoável e proporcional, o que também atende ao justo equilíbrio entre as posições contratuais, situação por ror vezes examinada pela jurisprudência, que assim construiu um parâmetro que considera o aspecto de que a vendedora, reavendo o imóvel, poderá novamente o comercializar, e o direito da adquirente em receber em restituição o que pagou, mas em valor razoável, de modo que a restituição não seja em valor que possa caracterizar enriquecimento indevido em favor dela. O princípio da proporcionalidade é de ser aplicado também às relações jurídico-contratuais, sobretudo quando se trata de uma relação jurídico-contratual que, conquanto de natureza privada, submete-se a uma proteção legal específica, estabelecida pelo Código de Defesa do Consumidor, dentro, pois, de um regime contratual com discrímen o princípio da proporcionalidade, pois, permite, com suas formas de controle, perscrutar acerca da finalidade para a qual se deve fixar um percentual de retenção, que é um meio azado a impedir o enriquecimento indevido em favor da contratante que tenha manifestado a vontade de rescindir o contrato, buscando-se um patamar que, em face das circunstâncias do caso concreto, seja justo e razoável. A jurisprudência adota em situações semelhantes à dos autos percentuais de restituição que variam entre 75% a 90%, aplicados sobre os valores efetivamente pagos. Destarte, reconhecendo-se a posição prevalecente da consumidora dentro do conflito que se instalou na demanda com a posição jurídica da ré, aplicando-se, pois, o princípio da proporcionalidade, em virtude do qual se reconhece a abusividade das cláusulas contratuais que têm sua fonte na “Lei do Distrato”, conclui-se que, decretada a rescisão do contrato, como o fez o juízo de origem, há que se reconhecer em favor da autora o direito subjetivo a que receba, em restituição, 75% das parcelas efetivamente pagas em função do contrato, considerando as circunstâncias do caso em concreto, observando-se que a retenção em favor da ré de 25% (vinte e cinco por cento) permitirá seja adequadamente ressarcida pelos prejuízos que suportou em decorrência da rescisão imotivada." (fls. 218/225, g.n.) Com efeito, conforme entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ no julgamento do REsp 1.723.519/SP (relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, DJe de 2/10/2019), nos contratos de compra e venda de imóvel residencial anteriores à Lei 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor. O julgado ficou assim ementado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019, g.n.) Por ocasião do referido julgamento, restou consignado no voto condutor do acórdão, no entanto, que "(...) a Lei 13.786/2018, suprindo a lacuna do direito positivo, e incorporando ao direito positivo diversos entendimentos e parâmetros já consagrados pelo STJ, adotou o percentual 25% da quantia paga como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (arts. 67-A, inciso I e §5º-g. n.)". Nesse contexto, tem-se que, nas hipóteses em que a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, como é o casos dos autos, o percentual de retenção pode ser fixado até o teto de 50% do valor pago, não havendo como considerar abusiva cláusula contratual que não ultrapassa os limites expressamente previstos na legislação de regência. Nesse sentido, os seguintes julgados: "AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DO REQUERENTE. 1. "Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024.). 2. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 10/10/2024, g.n. "AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CONTRATO CELEBRADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/18. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. ABUSO NÃO CARACTERIZADO NO CASO CONCRETO. 1. Em contratos oriundos de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação, a retenção dos valores pagos pelo comprador desistente pode chegar a até 50%, segundo o art. 67-A, I, e § 5º, da Lei 13.786/2018. 2. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024, DJe de 2/5/2024, g.n.) Não há, portanto, que se falar em ilegalidade ou abusividade na fixação, pelo contrato, de cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos, notadamente quando o Tribunal de origem não traz qualquer fundamento apto a afastar a cláusula contratual, cingindo-se a afirmar genericamente que a multa seria abusiva e importaria em enriquecimento sem causa da incorporadora, devendo o acórdão recorrido ser reformando no ponto. Ante o exposto, nos termos do art. 255, § 4º, II, do RIST, dou parcial provimento ao recurso especial a fim de reconhecer a legalidade da cláusula penal que prevê a retenção, pela promitente vendedora, de 50% dos valores pagos pela promitente compradora. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO