Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2200488/SP (2025/0069535-2)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE: AGV PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS: ANDRE LAUBENSTEIN PEREIRA - SP201334
ELAINE CRISTINE ZORDAN KELLER - SP286531
ROBERTA DE BRAGANCA FREITAS ATTIE - SP130947
RECORRIDO: GVW BRAZIL LOGISTICA E AGENCIAMENTO DE CARGAS LTDA
ADVOGADOS: LUCAS AUGUSTO PRACA COSTA - SP223110
FABRICIO AUGUSTO BAGGIO GUERSONI - SP168740
DECISÃO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 673): COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESCISÃO CC DEVOLUÇÃO DE VALORES. PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. Impossibilidade de executar, pelo rito da Lei 9.514/1997, o devedor fiduciante (autor) não constituído em mora pelo credor fiduciário, ainda que registrado o contrato. (REsp 1.891.498 - Tema 1095). Nítido propósito da ré (credora fiduciária) de, com sua conduta negligente, ganhar mais tempo para permanecer com as quantias pagas pela compradora (devedora fiduciante). Em reforço, se durante o trâmite sequer afirma que possui intenção de iniciar o procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, fica evidente o motivo reprovável de sua inércia, cuja afronta aos direitos do consumidor, permite a rescisão com ordem de devolução de 90% das quantias pagas, considerando que o apelo não versou sobre a minoração do percentual de retenção. Princípio do tantum devolutum, quantum appellatum. JUROS DE MORA. Termo inicial. Incidência a partir do trânsito em julgado (REsp 1.740.911/DF - Tema 1002). RECURSOS DESPROVIDOS. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 700-703). Em suas razões (fls. 706-752), a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (i) arts. 22, 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 e 2º, §§ 1º e 2º, da LINDB, porque “o pedido de resolução de contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia, por desinteresse do adquirente/devedor, configura uma quebra antecipada do contrato (anticipatory breach), motivo pelo qual é possível aplicar os arts. 26 e 27 da Lei Federal n.º 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente, restituindo ao adquirente/devedor o que sobrar após a quitação” (fls. 729-730). “Desta forma, a Lei Federal n.º 9.514/1997 deve prevalecer sobre as normas gerais do Código de Defesa do Consumidor, em virtude do critério cronológico e da especialidade [...]. Afinal, restou incontroverso nos autos que as partes celebraram ‘Escrituras Públicas de Venda e Compra com Alienação Fiduciária’, bem como que a Recorrida (adquirente/devedora) ajuizou a presente ação com o objetivo de rescindir o referido negócio e reaver os valores pagos com base no Código de Defesa do Consumidor, devido à sua incapacidade financeira de continuar arcando com as parcelas do financiamento, ou seja, sem culpa da Recorrente. Em nada interfere o fato de a demanda ter sido ajuizada antes da constituição em mora da recorrida pelo procedimento extrajudicial da Lei nº 9.514/97. [...]. Inclusive, é importante ressaltar [...] que houve concessão de liminar dispensando a recorrida de realizar pagamentos, numa clara demonstração de que a execução da alienação fiduciária foi obstada por decisão judicial” (fl. 733); (ii) art. 1.022, I, II e III, do CPC/2015, pois “afirmou o Tribunal a quo que a Recorrente teria permanecido inerte em relação à constituição da Recorrida em mora [...]. No entanto, tratou-se de fundamento manifestamente equivocado e contraditório, uma vez que o próprio v. Acórdão recorrido, em seu Relatório, consignou de maneira expressa que a Recorrente postulou pela concessão de Tutela Antecipada Recursal que lhe autorizasse a dar início aos atos de execução previstos nos arts. 26 e 27 da Lei Federal n.º 9.514/1997” (fls. 747-748). “Para além da Tutela Antecipada Recursal pleiteada pela Recorrente, rememora-se que o Magistrado de origem já havia concedido medida liminar que proibira tanto a inclusão do nome da recorrida nos órgãos de proteção ao crédito quanto a cobrança de qualquer parcela vincenda até decisão final da lide. Noutros dizeres, não houve inércia, tampouco negligência por parte da Recorrente, mas verdadeira causa judicial impeditiva à constituição da Recorrida em mora e à consequente execução da garantia fiduciária, isto é, impediu-se a caracterização de inadimplência formal” (fl. 749). Contrarrazões apresentadas às fls. 834-855. O recurso foi admitido na origem (fls. 881-883). Na petição de fls. 1.038-1.147, a parte assevera que “os desdobramentos fáticos e jurídicos colocam em risco a saúde financeira da ora Recorrente” (fl. 1.040). “O periculum in mora resta ainda mais agravado diante do recém conhecido cumprimento provisório de sentença, datado de 13 de dezembro de 2024” (fl. 1.041). Alega ainda que “o fumus boni iuris deflui da natureza do caso que demonstrado flagrante violação aos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, bem como pela divergência jurisprudencial existente entre o Acórdão recorrido e o entendimento consolidado por este E. STJ, inclusive sob o rito dos recursos repetitivos” (fl. 1.042). Nesses termos, requer “que seja concedido o efeito suspensivo ao Recurso Especial interposto, suspendendo os efeitos da decisão, assegurando à Recorrente o futuro direito de não ser sofrer os atos jurídicos resultantes do v. acórdão” (fl. 1.042). É o relatório. Decido. O Tribunal de origem deliberou com base nos seguintes fundamentos (fls. 677-678): No caso, embora o instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula de alienação fiduciária esteja devidamente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, não houve constituição em mora do autor (art. 262 e 273 da LAF) que segue, formalmente, inadimplente impossibilitando o início dos atos de consolidação e venda judicial por parte da credora. Aliás, é nítido o propósito dessa de, com sua conduta negligente, ganhar mais tempo para permanecer com as quantias pagas pela compradora. Em reforço, se durante a ação se mantém omissa sem sequer afirmar que possui intenção de dar início ao procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, fica evidente o motivo reprovável de sua inércia, cuja afronta aos direitos do consumidor, permite a rescisão com ordem de devolução de 90% das quantias pagas, considerando que o apelo da ré não versou sobre a minoração do percentual de retenção, devendo ser observado, portanto, o princípio do tantum devolutum, quantum appellatum. [...]. Assim, é possível aplicar o Código de Defesa do Consumidor no tocante ao pleito de rescisão, pelo adquirente, com fundamento do art. 53 do CDC, ainda que o contrato seja regulamentado pela Lei nº 9.514/1997. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos (Tema n. 1.095), é no sentido de que, “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor” (REsp n. 1.891.498/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022, DJe de 19/12/2022). Ademais, as Turmas de Direito de Privado desta Corte compreendem que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel – manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional – configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Isso porque, “no momento em que o adquirente manifesta o seu interesse em desfazer o contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, fica caracterizada a quebra antecipada, porquanto revela que ele deixará de adimplir a sua obrigação de pagar. Embora não se trate, ainda, de uma quebra da obrigação principal, o seu futuro incumprimento é certo, o que torna imperiosa a observância do procedimento específico estabelecido nos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente” (REsp n. 2.042.232/RN, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 24/8/2023). De tal modo, o entendimento adotado pelo acórdão recorrido encontra-se em dissonância com a jurisprudência do STJ de que “o pedido de resolução de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária por desinteresse do comprador caracteriza quebra antecipada do contrato, ensejando a aplicação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97” (AgInt no AgInt no REsp n. 2.127.929/SP, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024). A esse respeito, confiram-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O pedido de resilição contratual de compra e venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em face do desinteresse do comprador, por caracterizar quebra antecipada do contrato, impõe-se a observância dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.077.452/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024, DJe de 9/10/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI Nº 9.514/97. PRECEDENTE. MULTA DO ART. 1021, §4º DO CPC. INAPLICABILIDADE. 1. Na hipótese, o aresto atacado diverge da orientação do Superior, firmada no sentido de que a quitação da dívida, contraída no contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997, considerando que o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato. 2. [...]. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.929.240/TO, Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/8/2024, DJe de 29/8/2024.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 2.099.704/SP, de minha relatoria, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Além disso, "no que diz respeito ao argumento de que o agravado não teria notificado a agravante para purgação da mora, é certo que foi a agravante quem ajuizou ação de rescisão contratual, por não conseguir adimplir com as parcelas devidas, razão pela qual não pode argumentar que não estava ciente da mora, sob pena de comportamento contraditório" (AgInt no REsp n. 1.870.092/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023). A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INICIATIVA DO DEVEDOR. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. APLICAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM JURISPRUDÊNCIA DA TERCEIRA TURMA DESTA CORTE SUPERIOR. PRECEDENTES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência firmada no âmbito da Terceira Turma deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.867.209/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. No caso, em consonância com o entendimento da Terceira Turma, a Corte de origem entendeu pela possibilidade de resolução do contrato de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária ante o desinteresse do adquirente, consignando que a eventual devolução das quantias pagas pelo devedor fiduciante observará as disposições previstas nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997. 3. [...]. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.025.614/MS, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS NOS TERMOS DA SÚMULA N. 543/STJ. DESCABIMENTO. NECESSIDADE DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO BEM. PREVALÊNCIA DA LEI N. 9.514/1997 ANTE O CDC. CRITÉRIO DA ESPECIALIDADE. JURISPRUDÊNCIA PACÍFICA DESTA CORTE SUPERIOR. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO JULGADO IMPROCEDENTE. 1. Controvérsia pertinente ao confronto entre o direito que assiste ao promitente comprador de promover a resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda no regime da incorporação imobiliária com base na Súmula n. 543/STJ, de um lado, e, de outro, a garantia da alienação fiduciária em garantia. 2. Existência de jurisprudência pacífica nesta Corte Superior no sentido de que o pedido de resilição dá ensejo à alienação extrajudicial do bem segundo as regras da Lei n. 9.514/1997, não se aplicando nesse caso o enunciado da Súmula n. 543/STJ. 3. Inexistência de distinção para o caso de ausência de mora do devedor, pois o próprio pedido de resilição configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/97. Precedente específico desta Turma. 4. Improcedência do pedido de restituição de parcelas pagas na espécie. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 1.870.112/SP, Relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/8/2023, DJe de 18/8/2023.) Dessa forma, de rigor a reforma o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. Havendo posicionamento dominante acerca do tema, aplica-se a Súmula n. 568 do STJ. Por derradeiro, cabe destacar que não há afronta ao enunciado das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, pois, "nos termos da jurisprudência já consolidada desta Corte, a análise do recurso especial não esbarra nos óbices previstos nas Súmulas 5 e 7, do STJ, quando se exige somente o reenquadramento jurídico das circunstâncias de fato e cláusulas contratuais expressamente descritos no acórdão recorrido" (AgInt no AREsp n. 1.338.267/DF, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 21/5/2019, DJe 28/5/2019). Ante o exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, a fim de julgar improcedente o pedido autoral de rescisão do contrato com base no Código de Defesa do Consumidor. Ficam invertidos os ônus da sucumbência, inclusive os honorários advocatícios, no valor fixado pelas instâncias originárias, observando-se eventual concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Prejudicado, por consequência, o pedido de efeito suspensivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA