Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2763953/PE (2024/0372529-7)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: TENÓRIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
ADVOGADOS: BRUNO BEZERRA DE SOUZA - PE019352
MARINA MIRANDA VALENÇA - PE048213
AGRAVADO: ANTONIO DE MELO CAVALCANTI
AGRAVADO: NANCI BORBA DE MELO
ADVOGADOS: JADSON ESPIÚCA BORGES - PE026632
IVO AUGUSTO DE HOLANDA FERREIRA - PE032956
DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por TENÓRIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 02/09/2024. Concluso ao gabinete em: 10/12/2024. Ação: de Rescisão de Promessa de Compra e Venda de Imóvel c/c Pedido de Reintegração de Posse e Perdas e Danos proposta por TENÓRIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, em desfavor de NANCI BORBA DE MELO. Sentença: julgou procedente em parte os pedidos formulados pela parte autora, para declarar rescindido o contrato objeto da ação, bem como determinar que a parte requerida, após o trânsito em julgado da sentença, desocupe o imóvel objeto da presente Ação, dentro do prazo de trinta dias, sob pena de desocupação forçada. (e-STJ Fls. 518/529) Acórdão: negou provimento à apelação da parte agravante, nos termos da ementa: “APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONCEDIDO O BENEFÍCIO DA JUSTIÇA GRATUITA A DEMANDADA. INADIMPLÊNCIA COMPRADORA. RESCISÃO CONTRATUAL. APLICA-SE A TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DE GRANDE PARTE DA DÍVIDA. BOA- FÉ OBJETIVA. REFORMA DA DECISÃO. PROVIMENTO PARCIAL RECURSO DEMANDADA. NEGADO PROVIMENTO RECURSO DEMANDANTE. - A despeito da previsão contida no art. 475 do CC/02, no sentido de que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento”, a jurisprudência tem entendido que, quando há um adimplemento próximo ao resultado final, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão-somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, “vez que aquela primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé”. - A teoria do adimplemento substancial, aplica-se quando o inadimplemento de parcela de pequena importância, se comparada ao todo, não autoriza o credor a fazer uso da faculdade de requerer a resolução do contrato, uma vez que os efeitos produzidos pelo instituto resolutório seriam excessivamente onerosos para o devedor e injustos, conduzindo ao enriquecimento ilícito do credor, ofendendo o princípio da boa-fé objetiva e contrariando a função social do contrato. - Conforme a teoria, havendo inadimplemento de parcela pouco representativa do preço, ao credor é facultado tão somente exigir o cumprimento integral do contrato e/ou indenização por perdas e danos. - Verificado o inadimplemento do devedor, o art. 475 do CC confere direito potestativo ao credor de exigir a resolução do contrato ou o cumprimento da obrigação específica, sem prejuízo de indenização pelas perdas e danos e sofreu. - Ainda que se trate de direito potestativo, a resolução dos contratos por inadimplemento deve ser exercida de acordo com os princípios contratuais da boa-fé e da função social do contrato, sob pena de o seu exercício transmudar-se do regular exercício de direito em ato ilícito, conforme previsão do art. 187 do CC. - Não se presta a Teoria do Adimplemento Substancial para exonerar o devedor das obrigações contratualmente assumidas, mas apenas para conter eventual abuso de direito por parte do credor. Entende esta Relatoria que quanto possível deve-se priorizar a satisfação dos interesses de modo alternativo e menos gravoso ao devedor. - Na presente hipótese, verifica-se que a parte demandada pagou o valor referente a cerca de 76,52% do imóvel objeto da Ação, estando inadimplente em percentual equivalente a cerca de 23,48% do valor total de aquisição do imóvel. Assim, entendo que o saldo inadimplido à luz do valor total do contrato e da repercussão sócio-econômica que o mesmo teve para as partes contratantes se revela ínfimo e não autoriza a resolução do contrato firmado entre as partes, a despeito do incontroverso inadimplemento. - No caso, há que se atentar para o fato de que a apelante é pessoa humilde, bem como que a contratante entrou em contato com a Tenório Empreendimentos Imobiliários S/A, buscando alternativas para saldar o valor devido, informando a contratada que não conseguiu financiar o saldo devedor do imóvel, em razão da falta de documentação da Tenório Empreendimentos, requerendo, inclusive, que lhe fosse proposto um plano de pagamento alternativo, mas não houve resposta à solicitação por parte da empresa. - A presente ação não versa, única e exclusivamente sobre direitos patrimoniais disponíveis, na medida em que encontra-se relacionada ao direito social à moradia positivado no art. 6º da CF/88, sem prejuízo das demais garantias individuais previstas no texto constitucional, aplicáveis ao caso em apreço por força da sua eficácia horizontal. - Deve-se ter em mente não só os aspectos patrimoniais do contrato, mas também a observância à justiça social, aos valores sociais e à dignidade da pessoa humana. - O direito da empresa demandante quanto ao recebimento dos valores que lhe são devidos deve ser tutelado, mas de forma diversa, de modo que não coloque em xeque a função social do contrato e o direito social à moradia, que também devem ser tutelados pelo Poder Judiciário. - Não se está determinando que o bem seja passado para o nome da ré, porquanto disto não se cogita antes de ser totalmente quitado o valor do financiamento, fato inclusive constante no contrato de promessa de compra e venda. - Está a se reconhecer que a demandante está limitada à execução do contrato e cobrança dos valores inadimplidos nas vias ordinárias, vedada a resolução contratual, que é o limite da demanda. - Afastada a hipótese de resolução contratual, deve, consequentemente, ser julgada improcedente a pretensão de indenização pelo uso do bem, bem como de Percentual de Retenção pela parte Vendedora”. (e-STJ Fl. 632/634) Embargos de Declaração: opostos pela parte agravante, foram rejeitados. (e-STJ Fls. 662/670) Recurso especial: Alega violação do art. 475 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. A parte agravante sustenta em seu recurso especial que o acórdão recorrido reformou a sentença para reconhecer a aplicação da teoria do adimplemento substancial, afastando a resolução do contrato, mesmo diante do inadimplemento de 23,48% do valor total da obrigação. Argumenta que a decisão violou o art. 475 do Código Civil e contrariou a jurisprudência do STJ e do TJPR, que exigem, para aplicação da teoria do adimplemento substancial, que a inadimplência seja ínfima e que o devedor demonstre boa-fé objetiva, o que não ocorreu no caso concreto. (e-STJ Fls. 681-704) RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à aplicação da teoria do adimplemento substancial, mormente no que diz respeito parte agravada ter buscando alternativas para saldar o valor devido, informando a contratada que não conseguiu financiar o saldo devedor do imóvel, em razão da falta de documentação da Tenório Empreendimentos, requerendo, inclusive, que lhe fosse proposto um plano de pagamento alternativo, mas não houve resposta à solicitação por parte da empresa., exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III, do CPC/15, NÃO CONHEÇO do recurso especial. Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente, porquanto já atingido o limite máximo previsto no art. 85, § 2º, do CPC/2015. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar na condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI