Embargos à Execução 1018281-08.2022.8.26.0554 - STJ

Embargos à Execução 1018281-08.2022.8.26.0554 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2727015/SP (2024/0315290-6) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI AGRAVANTE: IRR PRIMOS FAST FOOD LTDA ADVOGADO: JOSE EDILSON SANTOS - SP229969 AGRAVADO: CONDOMINIO SHOPPING A B C ADVOGADO: IGOR GOES LOBATO - SP307482 DECISÃO Cuida-se de agravo em recurso especial interposto por IRR PRIMOS FAST FOOD - ME, contra decisão que negou seguimento ao recurso especial, fundado na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em desafio a acórdão prolatado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim ementado (e-STJ, fl. 923): EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. Sentença de improcedência dos pedidos. Reforma parcial que se impõe. Locação de loja em shopping center. Restaurante franqueado da marca “Jin Jin”. Inadimplemento dos aluguéis incontroverso. Gratuidade de justiça reafirmada, nos termos do art. 98 do CPC/2015. Alegação de exceção de contrato não cumprido não acolhida, por oferta de outros restaurantes em outro piso do shopping. Consagração da livre iniciativa e da livre concorrência. Embargante e locatária que não se desincumbiu do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Excesso de execução não comprovado. Encargos cobrados que têm previsão contratual. Embargante que não se desincumbiu do ônus contido no art. 917, § 3º, do CPC/2015. Imposição contratual de pagamento de taxa de transferência, por alteração de controle societário do locatário. Nulidade, por abusividade. Conforme vem decidindo este Egrégio Tribunal, é nula a disposição contratual que equipara à sublocação ou cessão não autorizadas a alteração societária feita na empresa locatária sem anuência expressa do locador, exigindo-se o pagamento de multa em caso de infração. A livre pactuação das cláusulas contratuais nas locações em shopping center, prevista no art. 54 da Lei nº 8.245/91, não está imune à intervenção judicial, principalmente quando constatada a abusividade das cláusulas contratuais, pois não há liberdade sem responsabilidade, inclusive nas relações contratuais presumidamente paritárias. Cobrança afastada. Redução do valor dos aluguéis no contexto da Pandemia COVID-19. Possibilidade. Aplicação das teorias da imprevisão e da quebra da base objetiva do negócio jurídico. Violação ao dever de renegociar o contrato desequilibrado. Precedentes. Redução dos aluguéis em 30%. Embargos à execução parcialmente acolhidos. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Opostos embargos de declaração, esses foram rejeitados (e-STJ, fls. 965-968). Nas razões do especial (e-STJ, fls. 939-949), a parte recorrente sustentou violação aos arts. 317, 476, 478, 480, 884 e 940 do Código Civil; 140, 294, 302, 375, 374, I, do CPC/15 e 5º da LINDB, defendendo a aplicação da exceção de contrato não cumprido e da teoria da imprevisão a fim de isentar ou reduzir em 50% os aluguéis vencidos entre abril e setembro de 2020, período da pandemia COVID-19. Apontou, ainda, a ocorrência de enriquecimento ilícito da recorrida. Oferecidas as contrarrazões às fls. 997-1005 (e-STJ). Em sede de juízo provisório de admissibilidade, o Tribunal local inadmitiu o recurso especial (fls. 1006-1007, e-STJ), o que ensejou o manejo do presente agravo (fls. 1010-1019, e-STJ), buscando destrancar o processamento daquela insurgência. Contraminuta às fls. 1028-1036 (e-STJ). É o relatório. Decido. O presente recurso não merece prosperar. 1. O Tribunal de origem, soberano na análise dos elementos fatico-probatórios e das cláusulas contratuais pactuadas, consignou o seguinte (e-STJ, fl. 927): Não há provas da alegação de exceção de contrato não cumprido (i). A oferta de outros restaurantes pelo shopping, seja no mesmo piso, seja em outro piso, faz parte exatamente do negócio em que inseridas as partes, consagrando-se, assim, o modelo da livre iniciativa e da livre concorrência. Não há, portanto, qualquer ato ilícito praticado pela embargada, não tendo a embargante se desincumbido do ônus contido no art. 373, I, do CPC/2015. Sem razão a embargante, ainda, quanto à alegação de excesso de execução (ii). Como bem esclarecido pela embargada a fls. 907/915, os encargos têm previsão contratual (cláusula 9ª) e constituem as despesas comuns essenciais à manutenção do estabelecimento, e independem de seu funcionamento, como tributos, áreas técnicas, tarifas, seguros, entre outras. O embargante não indicou o valor devido e, portanto, não se desincumbiu do ônus contido no art. 917, § 3º, do CPC/2015 (“Quando alegar que o exequente, em excesso de execução, pleiteia quantia superior à do título, o embargante declarará na petição inicial o valor que entende correto, apresentando demonstrativo discriminado e atualizado de seu cálculo.”). Com razão a embargante, contudo, com relação à nulidade da taxa de transferência (iii). As partes estipularam, na cláusula terceira do instrumento de sub-rogação do contrato de locação pactuado, assim como na cláusula décima quarta do contrato, previsão também prevista nas cláusulas 13.2 e 13.4 das normas gerais do shopping (fls. 913/914), que os locatários pagarão ao locador, a título de taxa de transferência, o valor de R$ 66.384,00, em razão de alteração do controle societário da locatária. A exigência é descabida. De fato, conforme vem decidindo este Egrégio Tribunal, é nula a disposição contratual que equipara à sublocação ou cessão não autorizadas a alteração societária feita na empresa locatária sem anuência expressa do locador, exigindo-se o pagamento de multa em caso de infração. (...) A livre pactuação das cláusulas contratuais nas locações em shopping center, prevista no art. 54 da Lei nº 8.245/91, não está imune à intervenção judicial, principalmente quando constatada a abusividade das cláusulas contratuais, pois não há liberdade sem responsabilidade, inclusive nas relações contratuais presumidamente paritárias. Há indevida intervenção de terceira pessoa na estrutura societária da locatária, o que não se admite. Fica, portanto, afastada a cobrança. Por fim, com razão a embargante quanto à redução dos aluguéis no período da Pandemia COVID-19 (iv). A teoria da imprevisão está prevista no art. 478 e seguintes do CC/2002, autorizando a resolução do contrato por onerosidade excessiva, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis: Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato. Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva. Já a teoria da quebra da base objetiva do negócio jurídico é fundada na boa-fé objetiva (art. 422 do CC/2002), sendo uma evolução e aperfeiçoamento das antigas teorias da pressuposição e imprevisão (cláusula rebus sic stantibus), insuficientes para solucionar as controvérsias envolvendo a onerosidade excessiva e o desequilíbrio contratual. (...) Conforme amplamente demonstrado, a embargante sofreu as consequências da Pandemia, encerrou suas atividades no shopping ainda no ano de 2020 e não houve renegociação do contrato, que estava desequilibrado. Imperiosa, assim, a redução do valor dos aluguéis. (...) Assim, considerando-se as peculiaridades do caso concreto, a razoabilidade e a proporcionalidade, ficam os aluguéis reduzidos em 30%, durante o período em que fechado o estabelecimento comercial da embargada no contexto da Pandemia COVID-19. Portanto, fica parcialmente provido o recurso, para julgar parcialmente procedentes os embargos à execução, afastando-se a cobrança da taxa de transferência e reduzindo-se o valor dos aluguéis em 30% sobre o valor da dívida de aluguéis contraída durante o período em que fechado o estabelecimento comercial da embargada no contexto da Pandemia COVID-19. Custas e despesas processuais repartidas proporcionalmente à sucumbência de cada parte, cabendo a cada parte o pagamento de honorários ao patrono da parte contrária em 12% sobre o valor a que sucumbiu. Nesse contexto, para rever essas conclusões acerca da exceção do contrato não cumprido, do suposto enriquecimento ilícito da recorrida e a revisão do percentual de redução dos alugueis seria necessário o reexame de elementos fáticos, das provas e das cláusulas contratuais, o que não se admite em sede de recurso especial, ante a incidência das Súmulas 5 e 7 deste Tribunal. A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. PRINCÍPIO DA COLEGIALIDADE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO. RECONVENÇÃO. CARÁTER DEFINITIVO AO CONTRATO PRELIMINAR. OFENSA AOS ARTS. 421 E 476 DO CÓDIGO CIVIL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO E QUEBRA DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Esta Corte Superior possui firme jurisprudência no sentido de que a legislação processual (art. 932 do CPC/2015 combinado com a Súmula 568 do STJ) permite ao relator julgar monocraticamente recurso inadmissível ou, ainda, aplicar a jurisprudência consolidada deste Tribunal, sendo certo, ademais, que a possibilidade de interposição de recurso ao órgão colegiado afasta qualquer alegação de ofensa ao princípio da colegialidade. 2. O exame da pretensão recursal de reforma do v. acórdão recorrido exigiria a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo acórdão, bem como interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.608.408/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 23/2/2021, DJe de 2/3/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. (...) 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1739068/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 08/11/2018, DJe 16/11/2018) 2. Do exposto, com fundamento no art. 932 do Novo Código de Processo Civil c/c Súmula 568/STJ, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator MARCO BUZZI

11/03/2025, 00:00

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Conclusos para despacho

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