Procedimento Comum Cível 0801047-91.2022.8.12.0002 - STJ

Procedimento Comum Cível 0801047-91.2022.8.12.0002 - STJ | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2734484/MS (2024/0326575-1) RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI AGRAVANTE: SB CALDEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720 AGRAVADO: LUCIMARA CARVALHO MALDONADO ROBERTO AGRAVADO: KARLOS ROBERTO DA SILVA ADVOGADO: KAIQUE RIBEIRO YAMAKAWA - MS022020 AGRAVADO: SAO BENTO INCORPORADORA LTDA ADVOGADO: VITOR ARTHUR PASTRE - MS013720 DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial (e-STJ, fls. 991-999) interposto por SB CALDEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado, exclusivamente, na alínea "a" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 22/01/2024. Concluso ao gabinete em: 27/09/2024. Ação: de rescisão contratual de contrato de compra e venda c/c devolução de valores ajuizada pelo agravado em desfavor da agravante, alegando que não tem condições financeiras de honrar os pagamentos do contrato de compra e venda do imóvel, em razão do reajuste das parcelas. Sentença: julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelo autor (agravado), a fim de (e-STJ, fl. 201): "[...] a) reconhecer a legitimidade da parte ré São Bento Incorporadora LTDA para figurar no polo passivo da presente demanda; b) declarar a rescisão do contrato/aditivo firmado pelas partes, de compra e venda de lote de terreno situado no lote 20, da quadra 33, do Loteamento Residencial Cidade Jardim IV, nesta cidade de Dourados, a partir da data desta sentença; c) condenar as partes rés, solidariamente, a restituir à parte autora os valores pagos relativamente ao Contrato de Compromisso de Compra e Venda e Aditivo Contratual de pp. 27/41 e 42/52, atualizados a partir de cada desembolso, até a data da efetiva restituição, abatidos os valores estipulados nas Cláusulas 2.5 a 2.6, constante do seguinte: (i) taxa de fruição mensal em valor equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo inicial é a data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente, e termo final a data desta sentença; (ii) o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal. Os valores deverão ser restituídos em até 12 (doze) parcelas, tendo por termo inicial a data desta sentença. Para efeito de correção monetária, deverá ser aplicado o IGP-M/FGV, e os juros da mora no percentual de 1%, a partir do trânsito em julgado." Acórdão: deu parcial provimento à apelação interposta pela parte agravada, nos termos da seguinte ementa: "APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO POR PARTE DO PROMITENTE-COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – PERMISSIVO LEGAL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – TAXA DE FRUIÇÃO AFASTADA – TERRENO SEM EDIFICAÇÃO – RESTITUIÇÃO PARCELADA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Apesar do contrato de compra e venda ter sido firmado anterioremente à Lei do Distrato, o termo aditivo foi celebrado após entrada em vigor do referido diploma legal, sendo correta sua aplicação ao caso concreto. Nos contratos de compra e venda de imóveis, em caso de rescisão por culpa do promitente-comprador, o promitente-vendedor tem direito à retenção de percentual razoável das parcelas pagas a título de indenização, uma vez que o término de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante. E a partir da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), em caso de rescisão do contrato por culpa do promitente-comprador, passou-se a permitir a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, como se fez no caso concreto. Não obstante, para que o contrato possa ser revisto e seja analisado sob a égide da Lei nº 8.078/90, o preceito insculpido no inciso V do art. 6º do CDC exige a 'demonstração objetiva da excessiva onerosidade advinda para o consumidor' (REsp n. 417.927/SP) e não a mera constatação de que os pagamentos livremente pactuados causaram desfalque financeiro no consumidor. Tratando-se o imóvel de um lote de terreno não edificado e inexistindo proveito econômico proporcionado pelo terreno, não há que se falar em cobrança da taxa de fruição. Conforme orientação do STJ, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. No caso, entretanto, deve se levar em consideração o valor do contrato original e não do termo aditivo, pois foi naquela data em que se realizou o pagamento em favor do profissional. Nos contratos firmados a partir da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a restituição pode ser feita de forma parcelada (art. 32-A, § 1º). Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a cobrança da taxa de fruição; e estabelecer que a comissão de corretagem a ser retida é de 5% (cinco por cento) do valor original do contrato, limitado ao montante fixado em primeiro grau." Embargos de Declaração: opostos pela agravante foram acolhidos para determinar a incidência dos honorários advocatícios sobre o valor atualizado da condenação. É o que se extrai da seguinte ementa: "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL – RECURSO DA PARTE REQUERIDA – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – OMISSÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – VERBA QUE DEVE INCIDIR SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO – EMBARGOS ACOLHIDOS. Os embargos de declaração são cabíveis contra qualquer decisão judicial para sanar obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento e corrigir erro material. No caso, havendo condenação, os honorários advocatícios devem incidir sobre o valor desta, em atenção aos critérios para fixação da sucumbência e a gradação prevista no § 2º do art. 85 do CPC. Embargos conhecidos e acolhidos, apenas para corrigir o erro material e determinar que os honorários advocatícios incidam sobre o valor atualizado da condenação." Recurso especial: alega violação dos arts. 32-A, II, da Lei nº 13.786/2018; arts. 8º, 926 e 1.022, do Código de Processo Civil, bem como dissídio jurisprudencial. Sustenta, em síntese, que é cabível o pagamento da taxa de fruição contratualmente pela rescisão contratual imotivada por iniciativa do promitente comprador. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da violação do art. 1.022 do CPC É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. A propósito, confira-se: REsp n. 2.095.460/SP, Terceira Turma, DJe de 15/2/2024 e AgInt no AREsp n. 2.325.175/SP, Quarta Turma, DJe de 21/12/2023. No particular, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu, fundamentada e expressamente acerca sobre a devolução dos valores pela rescisão do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, de maneira que os embargos de declaração opostos pela parte agravante, de fato, não comportavam acolhimento. Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do tema, não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC, incidindo, quanto ao ponto a Súmula 568/STJ. - Do não cabimento de cobrança de taxa de fruição de imóvel não edificado (Súmula 568/STJ). De fato, o Tribunal de origem decidiu de acordo com a jurisprudência do STJ firmada no sentido de ser indevida a cobrança da taxa de ocupação após desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, haja vista que a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Nesse sentido: AgInt nos EDcl no REsp 2.060.869/SP, Quarta Turma, DJe de 4/6/2024, AgInt nos EDcl no REsp 2.110.844/SP, Quarta Turma, DJe de 22/8/2024, REsp 2.160.547/SP, Terceira Turma, DJe de 3/10/2024. Incidência, nesse ponto, do óbice da Súmula 568/STJ. - Da divergência jurisprudencial. Diante da análise do mérito em que foi desacolhida a pretensão da parte agravante, fica prejudicada a divergência jurisprudencial. Forte nessas razões, CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, “a”, do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO do recurso especial e NEGO-LHE PROVIMENTO. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 5% os honorários fixados anteriormente. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator NANCY ANDRIGHI

12/03/2025, 00:00

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Conclusos para decisão

Processo Reativado

Juntada de Petição de Petição (outras)

Arquivado Definitivamente

Guia de Recolhimento Judicial com pagamento efetuado

Cobrança exaurida no GECOF

Guia de Recolhimento Judicial com pagamento efetuado

Decorrido prazo de nome_da_parte em 14/08/2025.

Guia de Recolhimento Judicial Emitida

Guia de Recolhimento Judicial Emitida

Prazo em Curso

Publicado ato_publicado em 04/08/2025.

Publicado ato_publicado em 04/08/2025.

Relação encaminhada ao D.J.

Relação encaminhada ao D.J.

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