Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2505835/SP (2023/0357027-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: LUIZ KEISO ITO
AGRAVANTE: DANIELA SAYURI ITO
AGRAVANTE: CARLOS ALBERTO VILLETH MENEZES
AGRAVANTE: VALERIA CHRISTINA MENEZES DE SOUZA
AGRAVANTE: RODRIGO DOS SANTOS LOPES
AGRAVANTE: DANIELA DE OLIVEIRA TREVIZAN
AGRAVANTE: OTTONE ALEXANDRE TRALDI
AGRAVANTE: MARJORIE DA SILVA MARIANO TRALDI
AGRAVANTE: IAN YUJI KIMURA
AGRAVANTE: MILLENA NAOMI SASAKI
ADVOGADOS: MARIA INES SOARES GALVÃO DOS SANTOS - SP301533
CLAUDIO BISPO NERI - SP377997
AGRAVADO: TARJAB INCORPORADORA LTDA
AGRAVADO: CONSTRUTORA TARJAB LTDA
ADVOGADOS: JOSE CARLOS BAPTISTA PUOLI - SP110829
GABRIELA ORDINE FRANGIOTTI - SP300081
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Luiz Keiso Ito e outros, com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que, em ação de indenização por desvalorização de imóveis, deu provimento ao seu recurso, julgando improcedente o pedido inicial, nos termos da seguinte ementa: COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL. Alegação de decadência rejeitada. Tratando-se de pretensão à reparação de vícios construtivos, aplica-se o prazo quinquenal previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor. Alegação de propaganda enganosa. Inocorrência. Instalação dos elevadores de acordo com o Memorial de Incorporação e em conformidade com o Código de Obras e Edificações do Município. Aprovação pela Municipalidade. Ausência de ilícito contratual. Improcedência do pedido inicial. Recurso provido. Alegam os recorrentes, em síntese, que o acórdão recorrido violou o artigo 54, §§ 3° e 4°, do Código de Defesa do Consumidor e os arts. 1°, 4°, I, III, 6°, IV, 30, 31, 35, 37 do mesmo diploma legal. Informam, ainda, haver dissídio jurisprudencial sobre a questão. Quanto à suposta ofensa ao artigo 54, §§ 3° e 4°, sustentam que as cláusulas contratuais que implicam limitação de direito do consumidor não foram redigidas com o devido destaque, o que impediu a imediata e fácil compreensão pelos adquirentes dos imóveis. Argumentam, também, que a falta de destaque nos contratos e nas propagandas veiculadas sobre a restrição de acesso aos segundos subsolos de garagem por apenas um elevador configura prática abusiva e publicidade enganosa, em violação aos artigos 30, 31, 35, 37 do Código de Defesa do Consumidor. Além disso, teriam violado o artigo 4°, I e III, ao não reconhecer a vulnerabilidade do consumidor e a necessidade de transparência e boa-fé nas relações de consumo. Alegam que a informação sobre a restrição de acesso deveria ter sido clara e destacada, o que teria sido demonstrado, no caso, por laudo pericial que apurou a desvalorização dos imóveis. Haveria, por fim, violação aos artigos 1° e 6°, IV, uma vez que o Tribunal de origem desconsiderou o dever de informação e a proteção dos interesses econômicos dos consumidores, resultando em prejuízo aos recorrentes. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 1460/1486. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, neste caso, de ação ajuizada por Luiz Keiso Ito e outros contra Tarjab Incorporadora Ltda. (fls. 1/33), visando a que lhes seja concedida indenização por danos materiais e morais, sob o argumento de que os imóveis adquiridos foram entregues em desconformidade com o contrato, pois o acesso ao segundo subsolo de duas das três torres do empreendimento foi limitado a apenas um elevador, o que teria causado desvalorização dos imóveis e dificuldades de acesso às vagas de garagem. Em primeira instância, o juiz julgou parcialmente procedente a ação (fls. 886/890), condenando a ré a pagar aos autores o valor correspondente à desvalorização das unidades, fixado em 8,86% do valor do imóvel, com atualização monetária e juros de mora. O pedido de indenização por danos morais foi rejeitado, sob o fundamento de que a limitação do acesso ao subsolo não configuraria violação aos direitos da personalidade, sendo o prejuízo apenas de ordem patrimonial. Interposta apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento ao recurso (fls. 1187/1196), reformando a sentença para julgar improcedente a ação, sob o fundamento de que não houve publicidade enganosa, pois a limitação dos elevadores estava descrita no Memorial de Incorporação e o projeto do empreendimento foi aprovado pela Prefeitura de São Paulo, estando em conformidade com o Código de Obras e Edificações. Além disso, entendeu que os compradores tinham plena capacidade de compreender os termos do contrato e que não houve ilícito contratual por parte da incorporadora. Interposto recurso especial, dei provimento (fls. 1323/1327) para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem, a fim de que fosse realizado novo exame dos embargos de declaração, considerando que houve omissão na análise de pontos essenciais ao deslinde da controvérsia, especialmente quanto ao descumprimento do item 9.5.2 do Código de Obras do Município de São Paulo e à incidência do artigo 54, §§ 3º e 4º, do Código de Defesa do Consumidor, temas suscitados desde a inicial e reiterados nas contrarrazões de apelação e nos embargos de declaração. Em observância à decisão proferida, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reapreciou os embargos de declaração opostos, reafirmando não ter havido descumprimento do artigo 54, §§ 3º e 4º, do Código de Defesa do Consumidor, nem do Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo, destacando que a limitação de acesso de dois elevadores ao segundo subsolo estava prevista no Memorial de Incorporação e que o projeto foi aprovado pela Prefeitura. Além disso, considerou que os compradores tinham plena capacidade de compreender as cláusulas contratuais e que não se configurou publicidade enganosa. Dessa forma, foi mantida a decisão anterior da Turma Julgadora, reafirmando a improcedência da ação: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. REAPRECIAÇÃO À LUZ DE SUPERVENIENTE JULGAMENTO PROFERIDO PELO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Não há ofensa ao disposto no artigo 54, §§ 3° e 4° do Código de Defesa do Consumidor, nem descumprimento do Código de Obras e Edificações. Acórdão declarado para nele constar a decisão ora proferida. A partir das alegações apresentadas pelos recorrentes, verifico que o acórdão não merece reforma. Com a pretensão de ver reconhecida a abusividade das cláusulas contratuais e da publicidade veiculada, os recorrentes sustentam que o acórdão recorrido violou, especialmente, o artigo 54, §§ 3° e 4°, do Código de Defesa do Consumidor, pois as cláusulas que limitam direitos dos consumidores não teriam sido redigidas com o devido destaque, dificultando sua imediata e fácil compreensão. Para justificar a inexistência de ilícito contratual, o TJSP apresentou a seguinte fundamentação (fls. 1187/1196): No caso em apreço, não há ofensa ao disposto no artigo 54, §§ 3° e 4°, do Código de Defesa do Consumidor, que dispõem que os contratos de adesão escritos serão redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legíveis, enquanto as cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão, pois, como constou no V. Acórdão, "o conjunto de prédios conta seis elevadores, e apenas dois deles não servem o segundo subsolo. Essa peculiaridade está descrita no Memorial de Incorporação apresentado aos adquirentes ao tempo da negociação das respectivas unidades e não fere o Código de Obras Municipal, tanto que aprovado o projeto pela Prefeitura de São Paulo." Anota-se que o memorial de incorporação é parte integrante e complementar do contrato. Ademais, conforme posicionamento adotado, os compradores, todos com formação educacional razoável, tinham capacidade para interpretar as cláusulas e condições do negócio. Por fim, também não houve descumprimento do Código de Obras e Edificações (9.5.2-Todos os andares deverão ser servidos, obrigatoriamente, pelo mínimo de elevadores determinado nesta Seção), isso porque o projeto contendo seis elevadores, sendo que apenas dois deles não servem o segundo subsolo, não pode ser subdividido, de maneira que a aprovação corresponda a cada torre ou a cada parte do empreendimento. As autorizações municipais alcançam todo o empreendimento, implicando na afirmação de observância dos regramentos municipais. Assim, é de ser declarada a decisão de fls. 1189/1196 para nela constar o quanto aqui deliberado, mantendo, no mais, o decido, naquela oportunidade, pela Turma Julgadora. O direito à informação encontra previsão no art. 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, segundo o qual são direitos básicos do consumidor "a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem". Pelo que se extrai do acórdão recorrido, a informação sobre o alcance dos elevadores consta expressamente do memorial de incorporação, documento "integrante e complementar do contrato", apresentado aos adquirentes ao tempo da negociação das respectivas unidades. A relevância do documento indicado como instrumento suficiente para garantir o direito à informação do consumidor é evidenciada pelo entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual "é obrigação legal do incorporador levar a registro, na matrícula do imóvel a ser incorporado, o memorial de incorporação a fim de gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, de modo que, enquanto não registrado o memorial, não se pode comercializar as unidades autônomas futuras". (REsp n. 1.770.095/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/5/2022, DJe de 17/5/2022.) Exigir que características específicas da obra, devidamente detalhadas no memorial de incorporação, constem também como cláusula contratual é impor à incorporadora/vendedora ônus que extrapola o dever de informação. Assim, diante das peculiaridades do caso concreto, como o Tribunal de origem decidiu de acordo com a jurisprudência desta Corte, não há como prosperar o recurso interposto. Inexistentes, portanto, as violações alegadas. Sendo assim, incide, no caso, o óbice da Súmula 83 do STJ. Registro, ainda, que a revisão das premissas adotadas no acórdão recorrido quanto à abusividade contratual e à propaganda enganosa, por falha no dever de informação, demandaria, necessariamente, o reexame de cláusulas contratuais, fatos e provas, providência vedada em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. Por fim, ressalto que a alegada divergência jurisprudencial não foi demonstrada na forma exigida pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 3º, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que ausente o necessário cotejo analítico entre os julgados comparados, bem como a indispensável demonstração da similitude fática e da divergência na interpretação do direito entre as hipóteses confrontadas. Em face do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Deixo de arbitrar honorários de recurso, pois a condenação a respeito já alcança o teto legal (fl. 1196), vedando-se acréscimo ulterior, conforme previsto nos §§ 2º e 11 do art. 85 do CPC. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI